(房地产)建设项目前期准备与资金筹措规范管理.pdf
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1、! 第三篇 建设项目前期 准 备 与 资 金 ! 筹措规范管理 第一章建设项目工作前期准备 第一节建设用地的审批程序 一、 办理征地手续的过程和依据 !“需要申请用地的, 必须持国家批准建设项目的有关文件, 先向规划行政主管部门申 请定点, 由规划行政主管部门核定其用地位置和界限, 提供规划设计条件, 核发 建设用地 批准书 。 #“建设单位或个人在取得建设用地规划许可证后, 方可向县级以上土地管理部门申 请用地。经县级以上人民政府审查批准后, 由被征用土地所在的县以上人民政府发给 建 设用地规划许可证 , 土地管理部门根据建设进度一次或者分期划拨建设用地。 $“建设单位根据批准发给的建设用地
2、批准书, 可到勘察部门办理测定用地界限手续; 可到土地所在区、 县人民政府联系办理 “包征” 手续。土地管理部门对建设用地申请进行 审核、 并组织用地单位、 被征地单位和和关部门依法协商征用土地的补偿、 安置方案, 报县 级以上人民政府批准。 %“建设项目的基建年度计划经批准下达后, 建设单位方可签订征地协议, 办理征地、 补偿、 拆等手续, 并拨付、 缴纳各项有关费用。 &“建设项目竣工后, 由规划行政主管部门会同土地管理部门核查实际用地经认可后, 建设单位可向土地管理部门办理地籍登记手续。经审核土地权属、 界限、 地上物等确无纠 纷后, 核发 国有土地使用证 。 ( 小型项目或不扩大规模的
3、配套工程需要征用土地时, 必须列人年度基建计划后, 才能办理有关征地、 拆迁等手续。 根据上述输申请建设用地的全过程和依据, 必须经过四道手续。即: (!) 申请定点, 核发 建设用地规划许可证 ; (#) 申请用地, 发给 建设用地批准书 , 划拨建设用地; ($) 办理 “包征” 手续, 拟定补偿安置方案; (%) 办理地籍登记, 核发 国有土地使用证 。 !#!第三篇建设项目前期准备与资金筹措规范管理 二、 用地单位征用土地应支付的各项费用 (一) 土地补偿费和安置补助费 根据中华人民共和国土地管理法规定, 建设单位征用有经济收益的土地, 用地单位应 支付土地补偿费和安置补助费, 来妥善
4、安置被征用土地单位的农民生产和生活。 有关上述费用的支付, 应根据各省、 自治区、 直辖市颁发的实施 国家建设征用土地条 例 的有关规定执行。 (下同) (二) 其他费用 根据国家规定尚有应支付的费用如下: !“征地管理费 为了改变征地工作由用地单位与被征地单位直接协议的作法, 根据国务院 关于改革 建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定 的精神, 有的地区对征用农田试行 “包 征” 办法。具体办法是: 征地工作在土地管理部门云对建设用地申请进行审核, 划定用地 范围和数量后, 统一由所在区、 县人民政府进行 “包征” 。区、 县人民政府对所征土类别、 产 值、 地上物等进行详细调查、 登
5、记、 做好村队思想工作, 按照有关政策组织征地双方签订拆 迁、 安置、 补偿协议, 办理有关手续并监督落实。 根据上述规定实行 “包征” 后, 用地单位除履行协议条款, 按规定支付各项征地费外, 另向土地所在区、 县征地管理部门缴纳管理费。 #“新园田建设费 为保证城市蔬菜供应, 要严格控制征用近效园田、 藕地、 商品鱼基地等经济效益高的 土地, 必须征用时, 建设单位应按本地区规定缴纳新园田建设费。 $“水产开发费 建设用地占用养殖水面的应按规定缴纳。 %“粮食差价补贴费 根据国家计委、 农牧渔业部、 城建环保部 (&$) 计土 &! 号文的规定, 建设单位在办理 征地补偿手续前, 应向上地
6、所在区、 县粮食局交付粮食差价补贴费, 而后由区、 县粮食局对 乡、 村核减被征粮田定产指标和相应调整减购销指标。 土地所在区、 县人民政府赁规划土地部门签发的核减粮田面积通知书, 对乡、 村核减 粮田面积、 亩数。 (“耕地占用税 财政部为了贯彻国务院发布的 中华人民共和国耕地占用税暂行条例 以 (&)) 财农 #*+ 号文颁发了 关于耕地占用税具体政策的规定 其主要内容如下: (!) 根据国务院决定, 耕地占用税 (*,留给地方, 建立农业发展专项资金, 用于开垦 宜耕土地和整理、 改良现有耕地。全国统一开征耕地占用税后, 过去少数省决定征收的耕 #!最新建设项目业主规范管理与操作实务全书
7、 地垦复费, 应一律停止征收。 (!) 征税范围, 占用国家所有和集体所有的耕地 (包括菜地、 园地) , 以及鱼塘和其他农 用土地从事建房或其他非农业建设时, 应由建设单位交纳耕地占用税。园地包括苗圃、 花 圃、 茶园、 果园、 桑园和其他种植经济林木土地。占用其他农用土地, 指占用已开发从事种 植、 养殖的滩涂、 草场、 水面和林地等从事非农业建设占用的土地。 (“) 耕地占用税以县为单位按人均占有耕地多少 (按总人口和现有耕地计算) 并参照 经济发展情况确定适用税额。一个县范围内, 如果乡镇之间情况差别较大, 适用税额也可 以有所差别。各地适用税额, 由省、 自治区、 直辖市人民政府在暂
8、行条例规定税额范围内, 根据本地区情况具体核定。 (#) 免税范围, 对条例有关免税的具体政策界线, 按以下规定掌握执行。 $) 军事设施用地。部队非军事用途和从事非农业生产经营占用耕地, 不予免税。 !) 铁路线路, 是指铁路线路以及按规定两侧留地和沿线的车站、 装卸用货场仓库用 地。铁路系统其他堆货场、 仓库、 招待所、 职工宿舍等用地均不在免税之列。 “) 民用机场飞机跑道、 停机坪、 机场内必要的空地以及候机楼、 指挥塔、 雷达设施用 地。 #) 炸药库, 是指国家物资储备部门炸药专用库房以及为保证安全所必须的用地。 %) 学校, 是指全日制大、 中、 小学校 (包括部门、 企业办的学
9、校) 的教学用房、 实验室、 操 场、 图书馆、 办公室及师生员工食堂宿舍用地、 给予免税。学校从事非农业生产经营占用 耕地, 不予免税。职工业余学校、 学习班、 培训中心、 函授学校等不在免税之列。 &) 医院, 包括部队和部门、 企业职工医院、 卫生院、 医疗站、 诊所用地, 给予免税。疗养 院等不在免税之列。 ) 殡仪馆、 火葬场用地给予免税。 上述免税用地凡改变用途, 不属于免税范围的, 应从改变时起补交耕地占用税。 () 直接为农业生产服务的农田水利设施用地, 免征耕地占用税。水利工程占用耕地 以发电、 旅游为主的, 不予免税。 )) 国务院条例所指的外商投资企业, 只限于外国投资者
10、在中国境内举办的中外合资 经营企业、 中外合作经营企业和外商独资企业, 这些企业可以免征耕地占用税。除上述 “三资企业” 外, 均应按条例规定缴纳耕地占用税。 三、 办理用地申请必须提供的文件和资料 办理各项建设用地申请, 除要填写用地申请表外, 还必须提供以下文件和资料: (一) 建设前期选址 $*新建项目应提供经批准的项目建议书。 !*扩建项目应提供经批准发展规模的有关文件。 “!$第三篇建设项目前期准备与资金筹措规范管理 (二) 申请用地 !“新建、 扩建、 改建项目, 应提供经批准的选址意见书、 建设用地规划许可证或基本建 设年度计划文件。 #“其他不同行业不扩大规模或不编可行性研究报
11、告的建设项目, 除应附交基本建设 年度计划外, 还应提供以下资料:(小型项目所提资料内容可适当简化) (!) 根据建设项目的性质、 特点、 工艺、 运输等各项特殊要求, 提出的文字说明书。 (#) 环境质量评价,“三废” 处理措施, 人防和防火安全资料。 ($) 外部协作关系和本单位分部情况。 (%) 近远期发展规划设想, 增扩建用地面积, 现状和扩建总平面图, 建设地点要求。 (&) 道路、 管线工程用地, 必须持有经规划部门批准的路径文件、 图纸。 第二节建设工程申请的提出和审批 一、 建设工程申请和准申 在城市规划区内进行建设, 必须服从城市规划的规划管理。任何单位或个人需要新 建、 扩
12、建、 改建、 维修任何建筑物、 构筑物、 设置集市贸易市场等, 都必须向城市规划部门提 出建设工程申请。建设项目的总平面布局和建筑物方位等经城市规划部门审查批准后, 必须严格按照城市总体规划和详细规划进行建设。 (一) 送审的文件和要求 建设单位或个人向规划部门办理建设工程申请时, 必须送审的文件、 图纸内容和要 求, 各建设单位应按各省、 自治区、 直辖市制定的城市规划实施办法执行。现将天津市制 定的城市规划条例介绍如下, 供读者参考。 !“应送交当年的基建计划批准文件 (复印件) , 个人申报必须有文字申请书。 #“填写建设工程申请表, 盖单位公章 (个人盖私人章) 。使用公产无土地使用证
13、的建 设单位, 应向土地所有单位 (房管局) 办理申报地权签章手续, 必须经房管局审核盖章后方 可申报。 $“ 建设用地规划许可证 或土地管理部门的证明文件。 %“自有土地单位应交验 土地使用证(原件) , 个人还必须交验 房产证 , 中外合营企 业必须交验 合营企业土地使用证 。 &“总平面图一式两份。该图必须是与土使用证相吻合的实测地形总平面图, 具有城 市坐标系方格网, 比例为 !&( 的蓝晒图。图上应有图例并标注以下内容: %#!最新建设项目业主规范管理与操作实务全书 (!) 拟建建筑物的用地范围、 建筑位置及边长尺寸、 层数、 与相邻建筑物的距离应标明 尺寸。 (“) 拟拆除建筑物的
14、用途、 位置及面积。 (#) 拟建基地周围 #$% 或按规划管理要求范围内的地形现状图 (包括建筑物的层数、 高度、 性质) 及相邻单位名称。 (二) 准申图纸和签复意见。 建设工程申请经审查批准后, 签发给建设单位的准申图纸、 资料如下: !&总平面布置图一份。 “&签复建设工程规划设计要求。包括如下内容 (不临干道的可简化) : 经审查确定的总平面布局和建筑物方位、 地面控制标高、 建筑密度、 应退建筑红线的 距离尺寸和角度、 道路中心桩的位置和距离、 建筑层数和高度、 建筑形式、 立面色彩和环境 协调等设计要求。 办理此项手续非常必要, 因为它是进行各项建设活动的依据, 也是建设单位必须
15、向设 计部门提供的主要设计资料。建设单位应依据规划提出的上述要求进行设计招标。 二、 送审设计方案或初步设计 有时规划部门要求设计单位先提出某个建设项目的设计方案, 经规划部门审查批准 后, 方可进行初步设计。建设单位送审初步设计时, 应附有设计单位填写的初步设计报审 表, 设计单位编制的设计文件内容、 深度 (包括文字说明和设计概算) 应满足审批要求。送 审的文件、 图纸内容如下: !&比例为 !($ 的总平面图。 “&基地周围的地形、 地貌图。 #&各单项工程的建筑平、 立、 剖面图、 结构图、 给排水、 暖通、 电气图等。 )&高层建筑、 大型公共建筑、 毗邻主要干道, 位于重要地区或对
16、景观有较大影响的建 筑, 还须报送彩色透视效果图或模型。工业生产项目还要同时报送生产工艺流程图。 初步设计文件, 按审批权限经审核批准后, 规划部门发给初步设计审核意见通知。街 年度基建计划正式批准下达后, 方可据此进行施工图设计。 三、 送审施工图 经批准的初步设计文件, 是进行施工图设计的依据。建设单位、 设计单位均应严格执 行。施工图设计完成后, 建设单位应填写建设工程规划许可证申请表, 并按如下要求报送 施工图纸及有关证件资料: !&总平面图三份 (含室外水、 暖、 电等) 。 “&全套建筑施工图 (含大样图) 两份, 另送封皮、 目录、 建筑平、 立、 剖面图、 基础平面图 (“!第
17、三篇建设项目前期准备与资金筹措规范管理 各一张。 !“经公安局盖章的防火审批表一份。 #“如有 “三废” 、 噪声、 振动等污染扰民的项目, 须有经环保、 防疫等部门盖章的审核表 各一份。 $“按规定应设防空地下室的工程, 应附有经建委人防办审批盖章的审批表。 %“应拆除的房屋建筑, 必须有房管局批准的准拆证明。 &“应有经省、 市计 (经) 委、 建委批准的投资许可证和开工报告。 “属于无线电接收、 发射塔、 台、 站的建筑物, 还要有省、 市无线电管理委员会的批准 证明。 (“应有按批准申报时要求报送的证明、 协议等有关文件。 四、 核发施工执照 施工图经审核批准后, 领取建设工程规划许可
18、证前应交纳的有关费用: )“交纳有关工本费及手续费。 *“交纳工程档案保证金 (竣工图完成并移交基建档案馆后退还) 。 !“新建住宅, 应到工程管辖区配套办公室交纳住宅配套费。 上述费用交纳后, 凭纳费证件, 核发建设工程规划许可证及施工图纸一份。 第三节项目施工前的准备 一、 施工前的准备工作内容 建设项目从初步设计批准到列入年度基建计划正式开工以前, 建设单位应做好施工 前的准备工作内容如下: )“完成前期工作的扫尾; *“办理征地拆迁手续, 签订有关协议完成拆迁工作; !“委托勘测单位完成工程测量和工程地质勘察, 为设计提供依据; #“委托或招标完成施工图设计, 做好施工图及工程预算审查
19、工作; $“组织设备、 甲供材料预安排和定货; %“完成施工现场的 “三通、 一平” 工作 &“落实施工用水、 电、 路等外部条件; “考虑施工材料堆放及混凝土构件预制场地; (“办理领取施工执照及投资许可证、 开工许可证审批手续, 完成领证工作; %*)最新建设项目业主规范管理与操作实务全书 !“#完成标底编制与审定、 施工投标单位资质审查、 编制施工招标文件等工作; !#办理招标审批手续, 完成施工招标投标工作; !$#签订施工合同、 确定开竣工日期, 完成公证手续; !%#组织施工图会审和技术交底工作; !根据施工组织设计, 在可能条件下为施工单位提供临时用房和大型临时设施用 地;
20、!#做好现场测量控制图、 与规划、 施工单位配合完成放线和验线工作。 二、 投资许可证的领取 为了贯彻国家产业政策, 控制投资规模, 引导投资方向, 调整投资结构, 加强重点建 设, 促进国民经济持续、 稳定、 协调发展。国务院以第 ($ 号令发布 中华人民共和国固定 资产投资方向调节税暂行条例(以下简称 暂行条例 ) , 规定本条例自 !)! 年度起施行。 !)(* 年 + 月 $ 日国务院发布的 中华人民共和国建筑税暂行条例 同时废止。 国家税务局根据 暂行条例 制定的实施细则和补充规定与 暂行条例 同时施行。以 上文件详细内容详见原文。 为了配合投资方向调节税的征管工作, 加强固定资产投
21、资管理, 从 !)! 年起, 对固定 资产投资项目实行投资许可证制度。具体管理办法如下: !#实行投资许可证制度, 不改变部门 (公司) 和地方计委 (计经委) 、 经委现行的投资项 目审批和计划安排权限。 $#颁发投资许可证的范围: 凡在中华人民共和国境内进行的各种固定资产投资项目, 都要颁发投资许可证, 包括全民所有制单位的基建项目、 技术改造项目, 中外合资、 合作项 目, 城乡集体所有制单位项目, 个体工业项目和几种所有制合资项目。 暂行条例 中的零 税项目以及根据国务院有关规定不征收投资方向调节税的项目, 也要颁发投资许可证。 %#自 暂行条例 执行之日起, 收尾、 续建和新开工以及
22、预备项目, 不论资金来源和所 有制形式, 凡总投资 万元以上的 (不含单纯设备购置) , 一律颁发投资许可证。只有持有 投资许可证的项目才能建设。 发放投资许可证的项目, 必须按现行规定经有权单位审查批准, 纳入国家下达的投 资计划, 并办理投资方向调节税缴纳手续。 #不论投资项目属于何种所有制、 建设性质和隶属关系, 均由省、 自治区、 直辖市及计 划单列市计委 (计经委) 按投资许可证发放办法第四条规定统一发放投资许可证 (有些省 如发证工作量大, 可将部分项目委托地市计委代发) , 其他任何单位无权发放。 +#在接到项目投资计划后, 建设单位到项目所在地税务、 银行等单位办理投资方向
23、调 节税缴纳手续, 然后持纳 (免) 税证到项目所在地省级及计划单列市计委 (或由省级计委委 托的地市计委) 邻取投资许可证。经委管理的技改项目投资许可证, 由计委根据税务部门 的缴税凭证发放。 *#投资许可证一次发给, 多年使用, 直至工程竣工。第一年度按规定进行年检, 凡符 *$!第三篇建设项目前期准备与资金筹措规范管理 合规定, 办理当年投资方向调节税征免手续的项目, 在许可证上盖章继续使用, 凡未经年 检盖章的投资许可证, 不得继续使用, 相应的项目不得继续建设。 固定资产投资项目 投资许可证 (正本) 项目名称建设单位建设地址 归口行业建设性质建设规模 计划开工年月总投资额项目负责人
24、 计划竣工年月发证机关行可证编号 年月日 (盖章) 年检盖章 ! 年月日 “ 年月日 # 年月日 $ 年月日 % 年月日 & 年月日 年月日 ( 年月日 ) 年月日 !* 年月日 ! 年月日 !“ 年月日 !# 年月日 !$ 年月日 !% 年月日 (+投资许可证按统一格式印刷并编号, 正本由建设单位保存以备有关部门查阅。副 本由施工单位制成牌子, 在施工现场公开悬挂, 尺寸不得小于长 !+“,, 宽 *+(,。没有取 得投资许可证的项目, 银行不得拨款、 贷款, 施工单位不得施工, 供电、 城建部门不得供电、 供水, 其他部门不得办理有关施工事项。 )+投资许可证的内容和格式详见附件。 !*+
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