房地产专业知识培训.ppt
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1、,房地产基础知识培训 2010年3月5日,房地产项目规划,建筑规划的基础指标,MW,目录,房地产相关专业用语解释说明,房地产相关专业用语解释说明,房地产的概念及类型,房地产基础概念,one,壹,房地产的概念,房地产包括房产和地产 即土地及土地上的建筑物和附着物 房产可归私人所有 但土地属于国家和集体所有 业主只有一定年期的使用权。,房地产的特性, 不可移动性; 独一无二性; 寿命长久性; 数量有限性; 用途多样性; 相互影响性; 易受限制性; 价值高大性; 难以变现性; 保值增值性。,房地产的类型,按程度划分: 生 地:是指不具有城市基础设施的土地,如荒地、农地; 毛 地:是指具有一定城市基础
2、设施,但地上有待拆迁安置的房 屋的土地; 熟 地:指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行 房屋建设的土地;,在建工程 是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产,该房地产不一定正在建设,也可能停工了多年; 现房(含土地) 指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产 它可能是新的,也可能是旧的;,房地产的类型,房地产的类型,按建筑物的使用性质分类 居住建筑 公共建筑 工业建筑 农业建筑 居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑,房地产的类型,按建筑结构的主要建材分类: 砖结构 木结构 钢与砼组合结构 混合结构 钢结构 钢筋砼结构,房地产的类型,房地产的类型,按建筑物的施工方法分类: 施
3、工方法是指建造建筑物时所采用的方法: 现浇,现砌式建筑 预制、装配式建筑 部分现浇现砌、部分配式建筑,房地产的类型,按建筑物的耐火等级分类: 建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐 火极限决定的。 根据材料燃烧性能,将材料分为非燃烧材料和燃烧材料。 用这些材料制成的建筑构件分别被称为非燃烧体、难燃烧体和燃烧体。,房地产的类型,按层数和高度的分类: 低层建筑(1-3层) 多层建筑(4-6层) 高层建筑 (总高度超过24M,但不包括总高度超过24M的单层建筑) 超高层建筑(总高度超过100M) 此外,房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形 式划分。,房地产的类型,城市土
4、地所有权,又称土地产权,是物权的一种。 主体是土地所有者,客体是土地,是土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利。 我国实行的是城市土地属于国家所有,农村土地属于集体所有的土地制度。,土地所有权的权能, 土地占有权: 是指依法对土地实行掌握和控制的权利。 土地使用权: 是指依法对土地进行实际使用的权利。 土地收益权: 是指依法收取土地所产生的自然或法定利息和利益的 权利,包括收获土地上生长的农作物,收取出租 土地的地租等。 土地处分权:是指依法处置土地的权利,包括出租、出卖、 赠送、 遗赠、抵押等。,土地使用权,指土地使用者根据国家法律和与土地有人签订的合同的有关规定
5、,对国家或集体所有的土地,享有占有、使用、收益的权利,土地使用权出让的方式,协议出让 指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。 一般多用于工业以及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目。,招标出让 指在规定的期限内,由符合条件的单位或者个人,以书面投标形式,竞投某地段土地的使用权,由招标人根据一定的要求,择优确定土地使用者的出让方式。 适用于开发性用地或者有较高技术性要求的建设用地。,土地使用权出让的方式,拍卖出让 又称竞投,是指土地所有者的代表在指定的时间、地点,组织符合条件的土地使用权有意受让人到场,就所出让使用权的土地公开叫价竞投,按照“价高者得”的原则确定土地使用权
6、受让人的一种出让方式。,根据中华人民共和国城镇土地使用权和转让暂行条例规定,土地使用权出让的最高年限,按土地的用途分别为:, 居住用地:70年 工业用地:50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地:50年 商业、旅游、娱乐用地:40年 综合或其他用地:50年,土地使用权年限届满,土地使用权年限届满时,除非出让合同中另有规定或城市规划部门另有规定,土地使用权受让人可以申请续期使用,并重新签订土地使用权出让合同,支付土地使用权出让金,办理土地使用权登记手续。,土地出让方式,一、取得国有土地使用权,办理土地登记,核发建设用地批准书 交付土地,发布出让公告,编制出让文件,地价评估 确定出让底价,编制、确
7、定 出让方案,公布出让计划 确定供地方式,签订出让合同 公布结果,招 标,拍 卖,挂 牌,协 议,招拍挂实施,土地出让方式,(1),(2),(3),(4),(5),(7),(8),(9),申请及资格审查,(6),(10),二、国有土地使用权出让流程,土地出让方式,招 标,招标方式概念,指土地所有者(出让人)向多方土地使用者(投标者)发出投标邀请,通过各投标者设计标书的竞争,来确定土地使用权受让人的方式。,招标流程,评标,出让人,确定标的及标底,投标人,投标,出让人、投标人,开标,评标小组,确定中标人,对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准,或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最
8、高的投标人,应当确定为中标人。,土地出让方式,拍 卖,拍卖方式概念,按照指定时间、地点,在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者(竞买人 )。,拍卖流程,(一)主持人点算竞买人; (二)主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项; (三)主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的,应当明确提示; (四)主持人报出起叫价; (五)竞买人举牌应价或者报价; (六)主持人确认该应价后继续竞价; (七)主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的,主持人落槌表示拍卖成交; (八)主持人宣布最高应价者为竞得人。,土地出让方式,挂 牌,挂牌方式概念,出让人发布
9、挂牌公告,按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告,接受竞买人的报价并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。,挂牌流程,接受新报价,出让人,宗地信息挂牌公布,竞买人,报价,出让人,更新挂牌价格,出让人,确定竞得人,挂牌起始日,挂牌截止日,挂牌期限届满,按照下列规定确定是否成交: (一)在挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价高于底价,并符合其他条件的,挂牌成交; (二)在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人;报价相同的,先提交报价单者为竞得人,但报价低于底价者除外; (三)在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不
10、符合其他条件的,挂牌不成交。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的,出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价,出价最高者为竞得人。,土地出让方式,协 议,协议方式概念,指政府作为土地所有者(出让方)与选定的受让方磋商用地条件及价款,达成协议并签订土地使用权出让合同,有偿出让土地使用权的行为。,划 拔,划拔方式概念,指县级以上人民政府依法批准,在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地无偿交给土地使用者的行为。,三、出让方式的适用范围,土地出让方式,四、招标、拍卖、挂牌的异同,根据房地产流通顺序分为,1、一级房地产市场。又称土地出让市场。这是国家垄断的市场。,2、二级
11、房地产市场。又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新 建、初次使用的房屋向消费者转移,主要是生产者或者经营者 与消费者之间的交易行为。,3、三级房地产市场。又称存量房地产市场。是指使用者之间、经营者之 间、以及相互之间的交易行为。二、三级房地产市场是一级房 地产市场的延伸和扩大,起促进市场繁荣的作用。,房价包含哪些费用?,(一)地价成本,(二)是建筑安装费用,(三)是开发商经营费用,(四)是开发商经营利润。,土地 出让金以及相关费用,如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁 周转费用等,包括办公管理费、销售经营费及融资利息等,如设计、招标、监理、材料施工等; 广义地可包括前期工程费、基础设
12、施费(七通一平费),甚至大市政费等。,对于未来房价的走势,专家们普遍认为,房价一般应是随着经济增长点和城市化的进程而逐渐上升。可以预测,减少有关税费会适当减缓房价上涨的幅度,但不会在全国范围内改变房价上扬的趋势。,契税,契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收,现行的中华人民共和国契税暂行条例于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人,应当依法缴纳契税。,二手房:契税只和房子面积有关,大于144平,契税4%,小于144平2%,首次买房且面积小于90平,契税只用交1%,房地产相关用语解释说明,two,贰,建筑面积,建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面
13、积。它包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 “建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额就得出一个“实得建筑面积”,就是我们平时所讲的“套内面积”。例如你买了一间120平方米的房子,这个面积就是由13.7平方米的公共分摊面积加上106.3平方米的套内面积得出来的。,公用面积,住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。 出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。,公摊面积,商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成: 1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共 门厅和过道等功能上为整
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