长沙公园项目可行性研究及开发建议.pdf
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1、 1 目目 录录 第一部分第一部分 项目开发外部环境分析项目开发外部环境分析.4 1长沙概况 5 2经济发展状况 7 2.1 GDP.7 2.2 主导产业.8 3城市人口状况及收入水平. 10 3.1 城市人口.10 3.2 收入水平.11 4长沙发展规划. 13 5综述. 14 第二部分第二部分 长沙房地产发展状况分析长沙房地产发展状况分析.15 1供给状况. 16 2需求状况. 19 3供求状况. 21 4价格状况. 22 第三部分第三部分 长沙高端房地产市场分析长沙高端房地产市场分析.24 1供给状况. 25 2需求状况. 26 3供求状况. 27 4价格状况. 28 5重点项目分析.
2、29 第四部分第四部分 五星级酒店发展状况分析五星级酒店发展状况分析.36 2 1现实供应. 37 2潜在供应. 39 3酒店经营. 40 4商务配套. 43 4.1 餐饮设施.43 4.2 会议及宴会厅.44 4.3 康体娱乐设施.45 4.4 项目特色.46 第五部分第五部分 项目潜在客户群分析项目潜在客户群分析.47 1调查说明. 48 2客户接受度. 48 3客户特征. 49 4需求特征. 50 5高收入人群数量. 52 5.1 胡润百富榜.52 5.2 银行数据.53 第六部分第六部分 项目地块分析项目地块分析.54 1基本情况. 55 1.1 地块位置.55 1.2 地块特点及规划
3、.55 1.3 地块现状.55 1.4 地价水平.55 2项目环境条件. 57 2.1 区位环境.57 2.2 交通环境.57 2.3 配套环境.58 3 3SWOT 分析 59 3.1 优势.59 3.2 劣势.60 3.3 机会.60 3.4 威胁.61 第七部分第七部分 项目开发建议项目开发建议.62 1公寓. 63 1.1 总体定位.63 1.2 目标客户群.63 1.3 总价.64 1.4 单价.64 1.5 销售速度67 1.6 户型.68 1.7 装修状况.69 1.8 其它.70 2酒店. 71 2.1 餐饮.71 2.2 宴会厅及会议室.71 2.3 酒店设施配套及面积配比.
4、71 2.4 酒店设施配套及面积配比.72 4 第一部分第一部分 项目开发外部环境分析项目开发外部环境分析 5 1长沙概况长沙概况 1.1 地理位置地理位置 长沙位于湖南东部偏北, 属中国中南部的长江以南地区; 地处洞庭湖平原的南端向湘中 丘陵盆地过渡地带,与岳阳、益阳、娄底、株洲、湘潭和萍乡接壤;位于湘江下游,京广铁 路线上。 1.2 气候条件气候条件 长沙气候属亚热带季风性湿润气候,年平均气温 16.817.2,四季分明。 1.3 城市规模城市规模 长沙地域面积为 11819 平方公里,城市面积为 556.33 平方公里,市区建成区面积 200 余平方公里;人口 637.4 万人,城市人口
5、 230.6 万(2007) 。 6 1.4 城市定位城市定位 长沙市是湖南省省会,长江中游地区重要的中心城市,国家历史文化名城。 (长沙市城 市总体规划(2003-2020 年) ) 1.5 长沙荣誉长沙荣誉 ? “中国娱乐之都” 、 “中国动漫之都” 、 “中国工程机械之都” 、 “中国消费之都” 。 ? 2008 年入选“中国最具幸福感城市” 。 (杭州、宁波、昆明、天津、唐山、佛山、 绍兴、长春、无锡、长沙排前 10 位) ? 国家“资源节约型、环境友好型”综合改革配套实验区。 ? 国务院首批公布的 24 个历史文化名城之一和首批对外开放的旅游城市之一。 7 2经济发展状况经济发展状况
6、 2.1 GDP 长沙长沙 GDP 总量偏少,但增长速度较快。总量偏少,但增长速度较快。 2000-2008 年长沙市 GDP 及增长率 单位:亿元 3001 15.1%16.0% 14.8% 14.9% 16.0% 15.3% 14.5% 13.5% 12.2% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% GDP 亿元GDP增长率 % 数据来源:中国指数研究院,国家统计局 2008 年全国 35 个城市
7、GDP 及增长率 单位:亿元 15.1% 15.1% 12.2% 8.1% 17.2% 15% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 北 京 天 津 石 家 庄 太 原 呼 和 浩 特 沈 阳 大 连 长 春 哈 尔 滨 上 海 南 京 杭 州 宁 波 合 肥 福 州 厦 门 南 昌 济 南 青 岛 郑 州 武 汉 长 沙 广 州 深 圳 南 宁 海 口 重 庆 成 都 贵 阳 昆 明 西 安 兰 州 西 宁 银 川 乌 鲁 木 齐 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% GDP(亿元)GDP增长率 数
8、据来源:中国指数研究院,国家统计局 从国民生产总值来看,长沙 2008 年国民生产总值为 3000.98 亿元,总量偏少,在全国 35 个城市中排名第 17 位,在中部六城市排名第 3 位。 从国民生产总值增长率来看,2000-2008 年,长沙市的国民生产总值持续增长,增长率 8 平均保持在 14.7左右,2008 年,长沙国民生产总值的增长率为 15.1,在全国 35 个大中 城市中排名第 7 位,在中部六城市中排名第 1 位。 2.2 主导产业主导产业 长沙产业结构不断优化,工业、建筑业优势明显,涌现出了湖南中烟、三一重工、远 大空调、高岭建设、路桥建设等全国知名企业,同时第三产业业增长
9、强劲,尤其是房地产 业。 长沙产业结构不断优化,工业、建筑业优势明显,涌现出了湖南中烟、三一重工、远 大空调、高岭建设、路桥建设等全国知名企业,同时第三产业业增长强劲,尤其是房地产 业。 2008 年长沙市的产业结构情况 2007 年长沙市的第二产业结构情况 52.2% 42.1% 5.7% 第一产业第二产业第三产业 22% 78% 工业建筑业 数据来源:中国指数研究院,国家统计局 数据来源:中国指数研究院,国家统计局 2007 年长沙市的第三产业结构情况 单位:亿元 130.9 344.8 163.6 83.4 107.0 959.2 0 200 400 600 800 1000 1200
10、运输仓储 邮政业 批发零 售业 住宿餐 饮业 金融保 险业 房地 产业 其他服 务业 数据来源:中国指数研究院,国家统计局 从产业结构来看,长沙市的经济结构不断优化,第一产业比例逐渐下降,第二、第三产 业比例不断上升。2008 年,第一产业占 5.7,第二产业占 52.2,第三产业占 42.1。 长沙市的工业优势明显,占第二产业的 78,涌现了湖南中烟、三一重工、远大空调、 9 步步高等全国知名企业; 建筑业增长较快,占整个第二产业的 22,形成了一大批建筑企业集团,如湖南路桥 建设集团、湖南高岭建设集团、湖南望城建设集团、湖南东方红建设集团等。 长沙市的第三产业发展强劲,形成了以批发零售、住
11、宿餐饮、房地产开发、运输仓储等 主要产业,其中房地产业发展势头迅猛,发展速度较快。 10 3城市人口状况及收入水平城市人口状况及收入水平 3.1 城市人口城市人口 长沙城市人口规模较小,但城市化水平相对较高。长沙城市人口规模较小,但城市化水平相对较高。 2000-2007 年长沙城市人口及增长率 单位:万人 230.6 3.8%3.0% 2.6% 3.5% 2.2% 3.3% 3.4% 2.9% 0 50 100 150 200 250 2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年 0% 1% 1% 2% 2% 3% 3% 4% 4% 城市人口(万)增长率
12、数据来源:中国指数研究院,国家统计局 2007 年全国 35 个城市的人口情况 单位:万人 801.4 230.6 263.0 175.3 215.5 255.6 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 北京 天津 石家庄 太原 呼和浩特 沈阳 大连 长春 哈尔滨 上海 南京 杭州 宁波 合肥 福州 厦门 南昌 济南 青岛 郑州 武汉 长沙 广州 深圳 南宁 海口 重庆 成都 贵阳 昆明 西安 兰州 西宁 银川 乌鲁木齐 苏州 无锡 温州 北海 三亚 数据来源:中国指数研究院,国家统计局 2007 年长沙城市人口为 230.6 万人,人口规模较小,在全国 35 个城市
13、中排名第 23 位, 在中部 6 城市中排名第 4 位。 长沙城市人口 2000-2007 年平均增长率为 3.1,最低为 2007 年的 2.2,最高为 2002 年的 3.8。 11 2007 年中部六城市的城市化水平 44.9% 61.3% 63.8% 60.2%60.2% 81.5% 47.4% 42.5% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% 郑州武汉长沙太原南昌合肥全国 数据来源:中国指数研究院,国家统计局 从城市化水平来说,2007 年,长沙市的城市化率突破 60.0,达到 60.2的,远高于 全国 44.9的平均水平;在中部六城市中排名
14、第 4 位,仅次于郑州 1.1,远高于南昌、合 肥两城市。另外根据长沙市的最新规划,到 2020 年,长沙市城市化水平将达到 70,长株 潭一体化后, 长沙市将构筑成具有特色的中心城市中等城市小城市中心镇一般镇的 城镇体系。 3.2 收入水平收入水平 长沙市人均可支配收入较高,且增长速度较快。长沙市人均可支配收入较高,且增长速度较快。 2000-2008 年长沙市人均可支配收入及增长状况 . 13.2%9.0% 16.0% 12.0% 12.8% 11.0% 10.1% 9.9% 0 5000 10000 15000 20000 2000年2001年2002年2003年2004年2005年20
15、06年2007年2008年 0% 5% 10% 15% 20% 城镇人均可支配收入(元)增长率 数据来源:中国指数研究院,国家统计局 12 2008 年 全国 35 个城市的人均可支配收入 单位:元 18282 15230 15591 15112 15732 16712 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 北 京 天 津 石 家 庄 太 原 呼 和 浩 特 沈 阳 大 连 长 春 哈 尔 滨 上 海 南 京 杭 州 宁 波 合 肥 福 州 厦 门 南 昌 济 南 青 岛 郑 州 武 汉 长 沙 广 州 深 圳 南 宁 海 口 重 庆 成 都 贵 阳 昆 明
16、 西 安 兰 州 西 宁 银 川 乌 鲁 木 齐 0% 5% 10% 15% 20% 25% 人均可支配收入人均可支配收入增长率 数据来源:中国指数研究院,国家统计局 从居民收入状况来看,长沙人均可支配收入偏高,且持续增长,2004 年突破 10000 元, 2007 年突破 15000 元,2008 年达到 18282 元,同比增加 2129 元,增幅为 13.2,在全国 35 个大中城市中排名第 14 位,在中部 6 城市中排名第 1 位。 从居民收入增长率来看,长沙人均可支配收入增长速度较快,2000 年-2008 年平均增速 为 11.7, 2008 年为 13.2,在全国 35 个大
17、中城市中排名第 25 位,在中部 6 城市中排名 第 5 位。 13 4长沙发展规划长沙发展规划 长沙未来的发展将紧紧围绕长株潭一体化、两型社会建设(环境友好型和资源节约型) 展开。 长沙未来的发展将紧紧围绕长株潭一体化、两型社会建设(环境友好型和资源节约型) 展开。 长株潭一体化将形成以长沙为核心长株潭城市群。 该城市群是十分稀缺的城市资源。 城 市的布局在世界上是独特的,特别是长株潭城市群的区位优势和经济格局、产业布局,都十 分难得,具有明显的优势,发展潜力巨大,长沙作为城市群的核心,注定将有更大的发展。 从地理角度来看,长沙、株洲、湘潭三市,地处泛珠三角经济区、沿京广经济带、长江 经济带
18、的交会处,能直接承接长三角和珠三角的双重辐射。三市“金三角”的空间结构,两 两相距 40 公里,既有生态隔离带,又有高速相连,三市山水相依,共同环抱母亲河湘江, 这种现代化、生态化的网状城市群结构,全国仅有,全球少见。 从资源角度来看,长株潭三市聚集了全省 90%的科技人员和 80%的科技成果,拥有国 防科大、中南大学、湖南大学等 23 所大学和 28 位两院院士。银河巨型计算机、杂交水稻、 试管婴儿、耳聋基因、磁悬浮列车等一批科研成果达到国际领先水平。 从产业基础来看,长株潭是国家老工业基地,交通设备、工程机械、冶金等在全国同行 业中具有重要地位。把长株潭三市经济整合起来,可形成湖南的综合经
19、济中心。 另外,建设“两型社会” 、综合配套改革试验区是在东部地区率先发展、西部大开发、 振兴东北老工业基地、 中部崛起等国家重大战略之后提出的, 充分体现了国家对长沙发展的 支持。 14 5综述综述 从经济发展来讲,长沙经济规模总量偏小,在全国 35 个城市中排名第 17 位,但发展迅 速,增长速度较快。 从产业发展来讲,长沙二、三产业发展迅猛,涌现了以中烟集团、三一重工、湖南高岭 建设集团、湖南路桥建设集团为代表的重大企业集团。 从人口发展来讲,长沙的人口总量偏少,在全国 35 个城市中排名第 23 位,但是城市化 水平较快,高于全国平均速度。 从收入水平来讲,长沙人均可支配收入较高,在全
20、国 35 个城市中排名第 14 位,中部 6 城市排名第 1 位,而且增长速度较快。 从长沙规划来看,长沙位于长株潭一体化,国家两型社会建设(资源节约型、环境友好 型)核心区域,未来将会有更大、更强劲的发展。 总之,长沙的经济总量弱、人口规模小,但发展速度较快、城市化相对较快,人均可支 配收入高,而且属于国家重点经济发展、试点区域,未来会有更大、更好的发展。 15 第二部分第二部分 长沙房地产发展状况分析长沙房地产发展状况分析 16 1供给状况供给状况 1.1 房地产投资房地产投资 2008 年,长沙房地产投资较大,但投资增幅放缓。年,长沙房地产投资较大,但投资增幅放缓。 2000-2008
21、年 长沙房地产投资状况 单位:亿元 66.4% 48.5% 35.9% 58.4% 45.8% 18.7% 35.9% 13.7% 0 100 200 300 400 500 2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年 0% 20% 40% 60% 80% 100% 投资额住宅投资额住宅投/总投投资额增长率 数据来源:中国指数研究院,国家统计局 2008 年全国 35 个城市的房地产投资状况 单位:亿元 469.5 570.4 430.0 163.3 565.3 121.6 0 500 1000 1500 2000 2500 北京 天津 石家庄
22、太原 呼和浩特 沈阳 大连 长春 哈尔滨 上海 南京 杭州 宁波 合肥 福州 厦门 南昌 济南 青岛 郑州 武汉 长沙 广州 深圳 南宁 海口 重庆 成都 贵阳 昆明 西安 兰州 西宁 银川 乌鲁木齐 -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 2008年开发投资额2008年开发投资额增长率 数据来源:中国指数研究院,国家统计局 从房地产的投资额来看,2000 年到 2008 年,长沙房地产投资额逐年增加,2003 年突破 100 亿元,2007 年突破 400 亿元,2008 年达到 469.5 亿元.,在全国 35 个城市中排名第 14 17 位;在
23、中部 6 城市中排名第 3 位。住宅投资作为房地产投资重要部分,所占比例逐年加大, 2007 年到达最高水平,占总投资的 82.5,2008 年为 78.4。 从房地产投资增长率来看, 2000 年到 2008 年长沙房地产投资增长率平均为 40.4, 最高为 2001 年,最低为 2008 年。2008 年的房地产投资增长率为 13.7,在全国 35 个城市 中排名第 26 位,在中部 6 城市中排名第 6 位。 1.2 建设状况建设状况 2008 年,长沙新开工面积大量增加,增幅较大。年,长沙新开工面积大量增加,增幅较大。 2000-2008 年 长沙房地产建设状况 单位:万平米 0 10
24、00 2000 3000 4000 5000 2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年 -20% 0% 20% 40% 60% 80% 施工面积新开工面积 .竣工面积 施工增长率新开工增长率竣工增长率 数据来源:中国指数研究院,国家统计局 2008 年全国 35 个城市的房地产建设状况 单位:万平米 20.1% 23.3% -2.1% -19.5% 9.5% 11.4% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 北 京 天 津 石 家 庄 太 原 呼 和 浩 特 沈 阳 大 连 长 春 哈 尔 滨 上 海
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