沈阳深航翡翠城项目可行性研究报告.pdf
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1、深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 1 页 共 34 页 建设项目可行性研究报告 深航(沈阳)置业有限公司深航(沈阳)置业有限公司 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 2 页 共 34 页 目录目录 深航翡翠城1 建设项目可行性研究报告1 1 总论 4 1.1 项目名称及承办单位 .4 1.2 项目承办单位概况 .4 1.3 编制依据和范围 .4 1.4 拟建项目概况 .5 1.5 项目拟建地点 .5 1.6 项目提出背景及建设的必要性 .5 1.7 主要技术经济指标 .6 1.8 研究结论与建议 .7 2 项目投资环境、市场研究.7 2.1 沈阳市宏观环境分析 .7 2.2 沈阳市房
2、地产市场供求环境 .9 2.3 住宅市场分析 12 2.4 本案所在市场分析 14 2.5 项目客户群体定位及产品定位 14 2.6 宏观调控期主要政策出台情况及解读 15 3 现状及建设条件16 3.1 地理位置 16 3.2 用地现状 17 3.3 周边环境 18 3.4 排水和污水处理 18 3.5 供电 18 3.6 通讯与网络 18 3.7 供热 18 3.8 供水条件 18 4 项目建设方案19 4.1 建设方案设计原则 19 4.2 总平面布置 19 4.3 建筑设计方案 19 4.4 给排水暖通设计方案 20 4.5 电气设计方案 20 5 节能21 5.1 建筑节能技术 21
3、 5.2 节能措施 22 5.3 其他环节的节能 23 6 消防23 6.1 设计依据 23 6.2 消防设施与措施 23 7 环境保护24 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 3 页 共 34 页 7.1 环境保护质量治理标准 24 7.2 主要污染源与污染物 24 7.3 治理措施 24 8 组织机构及人力资源配置25 8.1 组织机构 25 8.2 劳动定员 26 9 项目实施计划26 9.1 项目实施原则 26 9.2 项目实施进度计划 26 10 工程招标.28 11 投资估算及资金筹措.28 11.1 编制说明 .28 11.2 投资估算 .28 11.3 投资构成及资金筹措
4、.29 12 财务评价.29 12.1 财务评价基础数据 .29 12.2 项目总投资构成 .30 12.3 财务评价结论 .33 13 社会评价.34 14 结论.34 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 4 页 共 34 页 1 总论 1.1 项目名称及承办单位项目名称及承办单位 1.1.1 项目名称项目名称 深航翡翠城 1.1.2 项目承办单位项目承办单位 深航(沈阳)置业有限公司 1.1.3 承办单位性质承办单位性质 有限责任公司(合资) 1.1.4 法定人代表人法定人代表人 郭迎军 1.1.5 注册地址注册地址 沈阳市和平区 1.1.6 可行性研究报告编制单位可行性研究报告编制单
5、位 深航(沈阳)置业有限公司 1.2 项目承办单位概况项目承办单位概况 深航(沈阳)置业有限公司 1.3 编制依据和范围编制依据和范围 1.3.1 编制依据编制依据 1、国家计委以计办投资(2002)15 号文件审定出版的投资项目可行性研究指南 2、国家及辽宁省政府现行有关规定及文件 3、沈阳市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要 4、沈阳市城市建设规划 5、沈阳市现行的有关政策及法规 6、土地出让的有关合同文件 7、项目建议书及其批复文件 8、沈阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 9、投资项目方签定的协议书或意向书 10、编制报告的委托合同 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密
6、 第 5 页 共 34 页 、其它有关依据资料 1.3.2 可行性研究范围可行性研究范围 1、项目建设的必要性 2、项目的建设方案、建设标准 3、公用工程和可利用的资源条件 4、项目运行的管理体制 5、项目投资与资金筹措 6、社会、经济效益分析 1.4 拟建项目概况拟建项目概况 深航翡翠城项目总占地 21.6 万平方米,其中: “南地块”面积约为 12.7 万平方米, “北 地块”面积 8.9 万平方米。本可研只限于南地块工程的开发建设。 本项目工程占地面积 12.7 万平方米,规划总建筑面积 305103 平方米,地上建筑面积 248385 平方米。项目规划为住宅小区,兼有临街商业,其中住宅
7、建筑面积 228065 平方米, 为地上总建筑面积的 91.82%,商业建筑面积为 16070 平方米,占地上总建筑面积的 6.47%。 地下建筑面积(含人防)5.67 万平方米。规划方案包括叠院,高层,少量联排别墅等,项目 以新古典主义为主要建筑风格, 充分挖掘地块的景观价值, 以景观资源最大化作为规划布局 的基本原则,突破性地提出“将城市公园引入小区”的概念,注重产品的品质和细节、注重 生态环境和社区文化的营造、注重人与人之间的和谐沟通,景观与建筑交错融合,将带给居 住者高尚的生活体验。 1.5 项目拟建地点项目拟建地点 深航翡翠城位于长白岛滨堤路和长白大道交界处: 东:长白大街 西:30
8、 米规划路 南:长白七路 北:30 米规划路 1.6 项目提出背景及建设的必要性项目提出背景及建设的必要性 目前,长白岛已完成土地出让 330 公顷,完成土地拆迁和基础设施投入 70 余亿元,规 划路网总长 71 公里,已完成修建 51 公里。完成房地产开发项目 280 万平方米,400 余栋 风格各异的楼宇拔地而起。多所市区优质幼儿园、一流的中小学以已陆续竣工。2007 年长 白岛更荣获了“沈阳最具影响力行政新区”称号,此次又荣获“中国最具发展潜力岛城”大奖, 获得了广泛认同。 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 6 页 共 34 页 2008 年起,长白岛将重点谋划建设四大特征明显的现
9、代商业中心,分别为长白大街与 长白七路交会区域的“大十字”商业中心、内河入水口“金三角 CBD”商业中心、长白岛南部商 业长廊和“沿河休闲旅游产业带”。将大力引进总部经济、星级酒店、大型综合性购物中心、 品牌名品名店群、高档写字楼、大型超市、超级娱乐业、商业摩尔等一批现代服务业态,望 长白岛, 她的未来一定会是一个产业结构合理、 服务门类齐全, 充满生机和活力、 光芒四射、 熠熠生辉的“和谐岛城”形象。一个拥有“浑河明珠、钻石宝地”冠冕的“新都心”,必将以其辉煌 的成就达到市委要求的“沈阳现代服务业的制高点”的全新高度。 本案正是在这样一个商业氛围浓厚、 住宅小区稀缺的环境中建设的住宅区, 它
10、的建成将 给投资者、居住者带来丰厚的利益和福祉。 1.7 主要技术经济指标主要技术经济指标 1、项目用地平衡表、项目用地平衡表 项 目 计量单位 数 值 规划占地面积 127362 居住户(套)数 户(套) 1723 总建筑面积 305103 地上建筑面积 248385 住宅建筑面积 228065 商业建筑面积 16070 文化活动站 383 社区用房 192 物业用房 686 半地下室 2989 地下建筑面积 56718 停车位 个 1642 容积率 1.93 总建筑密度 20.24% 绿化面积 36.97% 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 7 页 共 34 页 2、项目主要财务评价
11、结果指标汇总表、项目主要财务评价结果指标汇总表 主要经济指标 评价结果 项目总投资(万元) 93,537.00 销售总收入(万元) 150,740.33 税前利润总额(万元) 39,360.28 税后利润总额(万元) 29,520.21 税前利润率 26.11% 税后利润率 19.58% 税前财务内部收益率 37.28% 税后财务内部收益率 28.00% 税前全部投资净现值 FNPV(万元) 27,174.79 税后全部投资净现值 NPV(万元) 18,984.74 1.8 研究结论与建议研究结论与建议 本项目地理位置处于沈城绝版独特地段,交通便捷,生活方便;2008 年后周边市政配 套设施齐
12、全,商业、医院、学校均将成规模,随着连接三好街与长白岛的重要交通枢纽三好 桥即将通车。这无疑是为长白岛上的楼盘又镀上了一层金,使得在长白岛置业成为热潮。选 择长白的人, 主要是看重了其便利的交通条件和优美的生态环境, 也正是这两点决定了岛上 楼盘未来不可限量的发展潜力。建议项目建设单位在下一步环计中对建筑密度、层高、规模 等有关问题与相关单位进一步协商落实; 对住宅、 商业等建筑的抗震性能及结构构造进行详 尽的研究与讨论;加强开发力度,多渠道筹集资金,提高工程质量、缩短工期,做好项目策 划及营销工作,利用报刊媒体、网络媒体、广播媒体、电视媒体等效应,从不同角度进行全 方位、 多角度的立体宣传,
13、 以尽可能多的受到人群的关注与支持, 以达到预期的声势和效果, 促进项目的热销。 2 项目投资环境、市场研究 2.1 沈阳市宏观环境分析沈阳市宏观环境分析 2.1.1 积极扩大内需、促进经济平 稳较快增长积极扩大内需、促进经济平 稳较快增长 沈阳经济运行呈现 6-7 年一个周期的扇型增长规律, 2000-2001 年为沈阳经济的调整年 份,新一轮增长自 2002 年起发力激增,受东北振兴的政策利好,2004 年增速创历史新高, 一跃至全国十五个副省级城市的一级阵营。 从 2006-2007 年沈阳经济的运行情况来看, 仍保 持着较高增长势头, 显示经济正稳步增长。 据经济周期规律, 2008-
14、2009 年将进入调整阶段。 但是沈阳市政府将加大固定资产投资力度, 通过增加政府投资带动社会投资, 鼓励引导民间 投资,同时,把扩大消费与完善收入分配政策、发展服务业、扩大就业结合起来,积极鼓励 居民消费,大力培育消费热点,稳定扩大住房、汽车等大宗消费,发展社会商业、物业、家 政等服务性消费,开发旅游、文化、体育健身等热点消费。由于沈阳经济基础雄厚,沈阳 2008-2009 年 GDP 仍将保持两位数以上增长,高于全国平均水平,发展后劲十足。 (见表 1) 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 8 页 共 34 页 2.1.2 固定资产投资总量继续走高,增速趋缓固定资产投资总量继续走高,增
15、速趋缓 固定资产投资额持续走高, 2005 年投资增长率为 40.3%, 是推动沈阳经济增长的主要 推动力。2006-2007 年固定资产投资增速有较大幅度回落。但是 2006-2008 年投资总量每年 以 600-700 亿元增加,增加量是 2002 年固定投资总额的二倍,是 2005 年的 0.5 倍,因此固 定资产投资仍是拉动沈阳经济增长的主力军。 (见表 2) 表2:2002-2008 年沈阳固定资产投资额(单位:亿元,2008年预计数) 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 0 10 20 30 40 50 60 70 80 固定资产投资总额 380
16、55797113631790.32361.93000 增长率(%)25.546.774.340.331.331.927 2002200320042005200620072008 2.1.3 市市区居民购买能力显著区居民购买能力显著提提高高 表3:2002-2008年沈阳市居民人均可支配性收入与消费性支出差额与各增长率 0 2000 4000 6000 0 5 10 15 20 差额975.8912711711.122352981.1133514239 可支配性收入 10.412.912.113.215.414.617.3 消费性支出 10.110.17.8911.611.313.1 2002年
17、2003年2004年2005年2006年20072008 表表 4:2002-2006 年年沈阳市人沈阳市人均均可可支配收入支配收入与人与人均消费均消费性性支支出出 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 预计 人均可支配收入 7050.3 7961 8924.0 10098.1 11651.4 14606.54 17295 人均消费性支出 4652.2 5103.0 5515.1 6074.4 6690 11255 13056 表1:沈阳市2002-2008年GDP总量及增幅(2008年预计数) 0 1000 2000 3000 4000 0 5 10 15 2
18、0 沈阳市GDP总量(新口径)13261501.91772.92084.12482.530553800 沈阳市经济增长率 13.114.215.51616.517.716 2002200320042005200620072008 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 9 页 共 34 页 2007 年沈阳市人均可支配收入达 14606.54 元,同期增涨了 25.4 个百分点,是 11 年来 增长最高的一年。居民消费增长率为 68.2%,创 11 年来最高增长。2008-2009 年是经济调整 年,但是居民的可支配收入和消费也将保持两位数增长,从上述指标来看,沈阳市民存在消 费能力和动力。
19、(见表 3、4) 2.2 沈阳市房地产市场环境沈阳市房地产市场环境 沈阳房地产市场当前存在的主要问题有四点:其一:受大气候影响,存在着持币待购的 现象,影响商品房销售不畅。其二:存量房市场发展滞后。目前与一手房销售面积的比例为 0.44:1。存量房销售面积持续下降,同比降幅为 15.21%,其中存量住宅同比下降 22.58%。 其三:市场所需求的中低价住房供应不足。其四:基础配套设施建设跟不上开发进度,依据 上述各项经济指标可以看出,当前沈阳房地产市场的总体判断是平稳的、健康的、处于可持 续发展状态;基本上实现了国家的“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、房地产 业的发展与当地经济和社会
20、发展相适应、与相关产业相协调”的宏观调控目标 目前全国主要城市房地产市场普遍低迷, 交易量锐减。 沈阳市商品房销售面积仅低于上 海和重庆市,在全国城市中列第三位,在副省级城市中列第一位。据目前形势判断,我市房 地产市场在副省级城市中将较长时间保持领军地位, 我市已当之无愧地成为全国最好的房地 产市场。 2.2.1 房地产投资增长小幅回升,占固 定资产投资比例增大房地产投资增长小幅回升,占固 定资产投资比例增大 沈阳市房地产市场从 2000 年进入新一轮成长周期以来,开发投资一直保持稳定、快速 增长态势。02 年起发力激增,05 年增速快速回缩,2006-2008 年指标(2008 数据预计)显
21、 示沈阳发地产开发投资呈现平稳发展期。 从房地产开发完成投资额占固定资产投资的比重来看, 04 年比例 35.3%为最高值, 也接 近国际预警房地产投资比例的下限,其余大部分年份,沈阳房地产开发完成投资额在 GNP 中所占的比重都在 20-30%之间,说明房地产市场一直平稳运行,投资对市场发展繁荣起到 积极的促进作用,并没有投资过度的问题。 (见表 5) 表5:2000-2006年沈阳市房地产投资表 (单位:亿元) 0 500 1000 1500 0 20 40 60 80 100 投资额6478116177342.6413.6538.37321000 增长率%23224952.693.621
22、30.23636.6 200020012002200320042005200620072008 深航翡翠城项目可行性研究报告 机密 第 10 页 共 34 页 2.2.2 商品房与商品住宅竣工增长下降明显,商品房与商品住宅竣工增长下降明显, 07 年进入现房竞争年进入现房竞争 2006 年沈阳市商品房竣工面积 1185.3 万平方米,其中住宅 1015.2 万平方米,同比增 长 9.5。2007 年沈阳市商品房施工面积 5019.9 万平方米,比上年同期增长 45.3;其中 住宅 4019.8 万平方米,同比增长 50.1;新开工面积 2923.1 万平方米,同比增长 99.7, 其中住宅 2
23、483.7 万平方米,同比增长 98.1。竣工面积 1290.1 万平方米,同比增长 8.8 ;其中住宅 1090.6 万平方米,同比增长 7.4。 沈阳市商品住宅成交量逐年上升,07 年度达到 1303 万平方米;商品住宅总量扩大的同 时, 分布格局也与城市规划的拓展方向相吻合, 一环内商品住宅渐少, 新供应主要区位为南、 北二三环间及于洪、沈北新城。 (见表 6-1、6-2) 表6-1:2000-2007年沈阳商品房与商品住宅竣工面积增长率变化情况 -20 0 20 40 60 80 商品房竣工面积增长7.4-0.34.36137.631.212.18.8 商品住宅竣工面积增长11.54.
24、1457.345.129.49.57.4 20002001200220032004200520062007 表6-2:2000-2007 沈阳市住宅销售面积(单位:万平) 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 -200.00% 0.00% 200.00% 400.00% 600.00% 800.00% 1000.00% 1200.00% 1400.00% 商品住宅销售面积81.599119.6184 167.8 184.1 291.6 546.7 716.9 11511303 增幅 35.90 21.5021%54% -9.10 9.70%58%88%31%60.5
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