2009海南三亚龙沐湾拟建度假酒店市场及财务可行性研究报告 m.pdf
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1、 拟建度假酒店项目拟建度假酒店项目 市场及财务可行性研究市场及财务可行性研究 中国海南三亚龙沐湾中国海南三亚龙沐湾 国信(海南)龙沐湾投资控股有限公司国信(海南)龙沐湾投资控股有限公司 2009 年年 3 月月 目录目录 1 报告摘要报告摘要 7 2 介绍介绍 15 2.1 业主背景业主背景 15 2.2 项目背景项目背景 15 2.3 研究目标研究目标 16 2.4 服务范围服务范围 16 2.5 主要假设主要假设 17 2.6 主要的市场风险因素主要的市场风险因素 18 3 海南省概况海南省概况 21 3.1 介绍介绍 21 3.2 整体经济环境整体经济环境 22 3.3 海南旅游海南旅游
2、 24 3.4 三亚旅游三亚旅游 26 3.5 季节性季节性 29 3.6 交通交通 29 3.7 气候气候 33 4 项目地点分析项目地点分析 34 4.1 项目地点位置项目地点位置 34 4.2 龙沐湾地形龙沐湾地形 37 4.3 周边环境,景观和可见度周边环境,景观和可见度 39 4.4 交通交通 43 4.5 项目地点优劣势总结项目地点优劣势总结 44 4.6 结论结论 45 5 度假酒店市场概览度假酒店市场概览 46 5.1 三亚湾三亚湾 46 5.2 大东海大东海 53 5.3 亚龙湾亚龙湾 58 5.4 三大度假区比较三大度假区比较 67 6 未来度假区未来度假区 71 6.1
3、海棠湾海棠湾 71 6.2 土福湾土福湾 76 6.3 清水湾清水湾 79 6.4 香水湾香水湾 81 6.5 石梅湾石梅湾 83 6.6 神州半岛神州半岛 84 6.7 太阳湾太阳湾 85 6.8 其它海湾其它海湾 86 7 市场前景市场前景 88 7.1 客房供给增长预测客房供给增长预测 88 7.2 客房需求增长预测客房需求增长预测 90 7.3 市场住宿率水平预测市场住宿率水平预测 94 7.4 前景概述前景概述 94 8 龙沐湾酒店开发龙沐湾酒店开发 96 8.1 酒店群酒店群 96 8.2 酒店开发策略酒店开发策略 98 8.3 开发策略开发策略 101 9 设施建议设施建议 1
4、期期 105 9.1 市场定位和概念市场定位和概念 105 9.2 客房客房 107 9.3 餐饮设施餐饮设施 115 9.4 宴会和会议设施宴会和会议设施 119 9.5 SPA设施设施 122 9.6 娱乐设施娱乐设施 124 9.7 其他设计建议其他设计建议 127 10 设施建议设施建议 2 期和期和 3 期期 128 10.1 市场定位和概念市场定位和概念 128 10.2 客房客房 129 10.3 餐饮设施餐饮设施 131 10.4 宴会和会议设施宴会和会议设施 132 10.5 SPA 设施设施 133 10.6 娱乐设施娱乐设施 133 11 酒店的可持续发展酒店的可持续发展
5、 135 11.1 地块评估地块评估 136 11.2 设计策略设计策略 137 11.3 能源减排能源减排 138 11.4 废弃物品管理废弃物品管理 139 11.5 水资源的保护水资源的保护 139 11.6 源头控制源头控制 140 11.7 客人的参与客人的参与 140 11.8 结论结论 141 11.9 有用的资源有用的资源 141 12 预计使用率水平和平均房价预计使用率水平和平均房价 142 12.1 研究方法研究方法 142 12.2 研究方法研究方法 142 12.3 拟建度假酒店渗透率水平预测拟建度假酒店渗透率水平预测 145 12.4 平均房价水平预测平均房价水平预测
6、 150 12.5 业绩总结业绩总结 153 12.6 后续阶段开发的拟建度假酒店的平均房价水平后续阶段开发的拟建度假酒店的平均房价水平 153 13 营运现金流量预测营运现金流量预测 157 13.1 固定和变动成本固定和变动成本 157 13.2 定义定义 158 13.3 营运现金流预测假设营运现金流预测假设 159 13.4 利息、税收、折旧和偿债前收益总结利息、税收、折旧和偿债前收益总结 160 14 投资分析投资分析 161 14.1 投资费用假设投资费用假设 161 14.2 投资分析投资分析 162 附件附件 I - 设施规划设施规划 附件附件 II - 10 年现金流量预测年
7、现金流量预测 附件附件 III- 投资分析投资分析 20/F Central Plaza 18 Harbour Road Hong Kong Tel (852) 2524-6073 Fax (852) 2845-2008 www.horwathHTL.com hongkonghorwathHTL.com 浩华管理顾问公司 香港港湾道 18号中环广场 20楼 电话: (852) 2524 6073 传真: (852) 2845 2008 电邮: hongkonghorwathHTL.com 网址: www.horwathHTL.com 2009年 3月 18日 陈鼎元先生 国信(海南)龙沐湾投资
8、控股有限公司 中国三亚市榆亚路 167号迎宾楼 邮编:572021 尊敬的陈先生, 依照我们 2008 年 7 月 2 日签署的合约,以下附上龙沐湾拟建酒店项目市场及财务 可行性研究(中国海南),其中涵盖了我们的研究成果和结论。 为进行此市场研究,我们访问了海南酒店业业内人士,我们探讨了经济和旅游形势和 酒店竞争市场状况,以预测酒店市场未来可能的需求和供给发展趋势。本报告包括我 们的研究和分析的结果、对项目地点和周边地区是否适宜开发酒店项目的考察、以及 对拟建项目的未来运营业绩的预测。该报告涵盖的所有信息、预测和假设均是基于浩 华在 2008 年 8 月之前能够获得的资料和依据,其来源在本报告
9、相应的章节中均已提 及。 基于浩华所进行的市场调研,并在此基础上所做出的假设和估计,报告预测了拟建酒 店未来 10 年运营期间设施使用率水平。同时,基于设施使用率的预测,以及浩华在 类似市场中获得的可比较酒店的数据资料,我们推算得出拟建度假酒店的现金流量。 该报告中所预测和测算的设施使用率水平和现金流量分析在未来有可能无法实现,这 是因为,在本报告出具之后,未来市场和环境都可能发生一系列的变化,而某些特殊 或者突发事件也可能发生,在研究阶段或者报告撰写阶段,我们无法完全预测这些情 况的变化,或者做出相应的假设。研究报告中,各项预测和假设所涵盖的年份里,未 来真实的情况可能会和我们目前的预测有所
10、不同,而且可能是重大的不同。此外,酒 店未来真实的经营状况还有赖于未来管理团队的绩效水平、未来营销策略的成败与 否,以及其他管理上的行为,我们也在此声明,浩华不对以上情况造成的真实业绩与 报告预测的差异承担任何责任。 我们的服务并不包括查核能源短缺、法律和法规等对项目可能构成的影响,包括区位 划区和其他法规、审批程序、移民政策和执照等。而且,我们也不对目前和未来的法 律、环境和生态上的因素可能对项目构成的潜在影响负责。 对该报告提交日期之后所发生的各种事件和环境的变化,我们不履行进一步更新的义 务。但是如果有必要,我们可以就是否需要进行相应修改进行讨论。 这份报告为贵公司内部使用所准备,报告中
11、涵盖的信息高度机密。它可以呈递给贵公 司为该项目所罗列的融资贷款机构以及潜在的投资方和合作伙伴。除非该报告以完整 形式呈现或者贵公司得到浩华事先的书面许可,否则,该报告及报告中的任何内容均 不允许转载至任何其他形式的报告、说明书、贷款材料或者其他协议及公文。 代表浩华管理顾问公司 Nigel Summers Director 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信(海南)龙沐湾投资控股有限公司国信(海南)龙沐湾投资控股有限公司 第第 7页页 拟建度假酒店项目拟建度假酒店项目 市场及财务可行性研究市场及财务可行性研究 中国海南三亚中国海南三亚
12、 国信(海南)龙沐湾投资控股有限公司国信(海南)龙沐湾投资控股有限公司 2009 年年 3 月月 1 报告摘要报告摘要 1.1 项目背景项目背景 项目业主正在海南西部海岸的乐东县龙沐湾开发一个名为“龙沐湾国际度假城”的综合 项目。项目占地面积 5.46 平方公里,海岸线长 6.5 公里。在 2007 年 10 月,国信地 产委托戴德梁行房地产顾问公司针对龙沐湾(包括延伸地区)共 34.16 平方公里提供 市场和发展定位的调查报告。于 2008年 1 月,设计公司 SCP和 PTW组合成设计团 队拟定“龙沐湾国际度假城”的总体规划,并于 2008 年 8 月获得海南省政府通过。 浩华受项目业主委
13、托为“龙沐湾国际度假城”的多个酒店项目进行市场及财务可行性 研究和定位策略。在以下的分析中,我们对各拟建酒店项目进行了定位和设施建议, 使之与整体规划相得益彰。我们假设各拟建酒店以度假酒店群的形式整合经营,并由 一家酒店管理公司统一管理。 1.2 项目地点分析项目地点分析 总而言之,由于海滩较长并且拥有高品质的沙滩和水质,龙沐湾适宜于度假酒店项目 的开发。尖峰岭区域潜在的旅游开发项目将为旅客提供独特的山海体验。但是从另一 方面讲,由于远离三亚主要旅游景点且地处偏远的西南部海岸,龙沐湾最初将面临着 来自东南海岸现有及新兴开发海湾的挑战。此外,整个龙沐湾都处于同一开发商的开 发规划之下,这为该地区
14、更好地整合各酒店开发项目提供了竞争优势。因此,我们认 为项目地点具备开发成一个融合各度假酒店综合体的市场机遇。 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信(海南)龙沐湾投资控股有限公司国信(海南)龙沐湾投资控股有限公司 第第 8页页 1.3 度假酒店市场介绍度假酒店市场介绍 下表所示为亚龙湾高档酒店的平均住宿率水平: 住宿率,亚龙湾高档酒店,住宿率,亚龙湾高档酒店, 2003 年截至年截至 2008 年年 6 月月 2003 2004 2005 2006 2007 截至截至 2008 年年 6 月月 凯莱 47% 46% 59% 55% 62%
15、 未知 天域度假酒店 48% 63% 52% 45% 58% 未知 假日酒店 54% 71% 59% 62% 65% 未知 喜来登 39% 79% 67% 75% 78% 73% 万豪 / 43% 56% 59% 68% 65% 红树林 / / 29% 43% 62% 60% 希尔顿 / / / 64% 72% 72% 皇冠假日 / / / 53% 60% 55% 平均平均 46% 61% 52% 56% 65% 未知未知 下表所示为亚龙湾高档酒店的平均房价水平: 平均房价,亚龙湾高档酒店,平均房价,亚龙湾高档酒店, 2003 年截至年截至 2008 年年 6 月月 2003 2004 200
16、5 2006 2007 截至截至 2008 年年 6 月月 凯莱 700 659 703 720 913 未知 天域度假酒店 670 688 777 690 1,099 未知 假日酒店 439 544 607 709 716 未知 喜来登 975 941 1,163 1,290 1,585 1,919 万豪 / 760 883 1,075 1,274 1,479 红树林 / / 771 950 1,101 1,346 希尔顿 / / / 1,010 1,357 1,541 皇冠假日 / / / 553 689 860 平均平均 699 746 856 924 1,077 未知未知 龙沐湾拟建酒
17、店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信(海南)龙沐湾投资控股有限公司国信(海南)龙沐湾投资控股有限公司 第第 9页页 以下地图所示为海南现在和未来主要旅游开发地区。 海南岛南部海南岛南部 机场 1三亚湾 2大东海 3亚龙湾 4 太阳湾 5海棠湾 6土福湾 7清水湾 8香水湾 9石梅湾 10神州半岛 11 博鳌 12 红塘湾 13 三美湾 14 龙沐湾 资料来源: http:/ 下表概括性地显示了供给和需求趋势及竞争市场业绩表现: 竞争市场住宿率预测,竞争市场住宿率预测,2007 年至年至 2017 年年 年份年份 总供给总供给 客房供给变化房晚出租客房
18、供给变化房晚出租 整体需求增长整体需求增长 市场住宿率市场住宿率 2007 1,683,380 22% 1,097,401 65% 2008 2,053,125 22% 1,097,401 27% 66% 2009 3,040,085 48% 1,395,714 36% 60% 2010 3,311,280 9% 1,893,743 0% 55% 2011 4,692,805 42% 1,889,505 42% 55% 2012 6,306,470 34% 2,674,236 41% 58% 2013 7,542,360 20% 3,773,524 22% 59% 2014 8,243,160
19、 9% 3,773,524 14% 62% 2015 8,852,710 7% 4,615,542 9% 63% 2016 8,852,710 0% 5,282,641 0% 63% 2017 8,852,710 0% 5,780,542 0% 63% 年均增长年均增长 19% 18% 2 1 3 4 5 8 9 10 13 12 11 7 14 6 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信(海南)龙沐湾投资控股有限公司国信(海南)龙沐湾投资控股有限公司 第第 10页页 1.4 市场定位建议市场定位建议 根据我们对项目地点的分析以及所提供的整
20、体规划,我们建议在龙沐湾北部开发 5座 酒店项目,如下图所示: 建议酒店项目构成建议酒店项目构成 地块地块 建议市场定位建议市场定位 总建筑面积总建筑面积 酒店酒店 A 2 顶级 5星级度假酒店 77,900 酒店酒店 B 4 (海滩部分) 标准 5星级度假酒店 酒店酒店 C 4 (后面部分) 中档纯套房度假酒店 62,310 酒店酒店 D 10 + 11 + 13 高档 5星级度假酒店 54,510 酒店酒店 E 12 高档纯别墅度假酒店 16,000 备注: 1预计 下表显示了我们建议的龙沐湾酒店项目开发时间表: 酒店项目开发时间表酒店项目开发时间表 开发阶段开发阶段 酒店酒店 建议市场定
21、位建议市场定位 预计开业时间预计开业时间 客房数量客房数量 I 期 酒店 A 顶级 5 星级度假酒店 2012 2013 525 酒店 B 标准 5 星级度假酒店 2012 2013 370 II 期 酒店 C 中档 4 星级度假酒店 2013 2014 150 酒店 D 高档 5 星级度假酒店 2014 2015 85 III 期 酒店 E 高档全别墅度假酒店 2015 2018 430 酒店酒店 D 酒店酒店 E 酒店酒店 B 酒店酒店 A 酒店酒店 C 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信(海南)龙沐湾投资控股有限公司国信(海南)龙
22、沐湾投资控股有限公司 第第 11页页 1.5 设施规划建议设施规划建议 下表概览了我们对项目 1期两座拟建度假酒店(酒店 A和酒店 B)的设施建议: 拟建顶级拟建顶级 5 星级度假酒店(酒店星级度假酒店(酒店 A),客房构成建议),客房构成建议 客房类型客房类型 客房数量客房数量 客房平均净面积 (平方米) 客房平均净面积 (平方米) 阳台面积阳台面积 (平方米)(平方米) 客房构成比例客房构成比例 标准双人房 185 60 10 35% 标准大床房 210 60 10 40% 行政客房 80 60 10 15% 套房 50 120 20 10% 合计合计 525 100% 拟建标准拟建标准
23、5 星级度假酒店(酒店星级度假酒店(酒店 B),客房构成建议),客房构成建议 客房类型客房类型 客房数量客房数量 客房平均净面积 (平方米) 客房平均净面积 (平方米) 阳台面积阳台面积 (平方米)(平方米) 客房构成比例客房构成比例 标准双人房 155 42 8 55% 标准大床房 50 42 8 18% 俱乐部客房 35 42 8 13% 套房 15 84 16 5% 别墅 25 100 - 9% 合计合计 280 100% 拟建度假酒店,餐位数构成拟建度假酒店,餐位数构成 酒店酒店 A 酒店酒店 B 全日营业咖啡厅 320 200 中餐厅 大厅 180 120 中餐厅 包厢 120 -
24、特色餐厅 1 150 200 特色餐厅 2 80 - 大堂吧 80 50 酒吧 30 - 池畔酒吧 50 50 熟食店 - 20 餐位数总计餐位数总计 1,010 640 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信(海南)龙沐湾投资控股有限公司国信(海南)龙沐湾投资控股有限公司 第第 12页页 我们建议,两座度假酒店应共享一个会议中心,而该中心由拟建顶级 5 星级度假酒店 经营管理。我们所作的会议设施建议概括如下: 功能性会议设施建议,拟建度假酒店功能性会议设施建议,拟建度假酒店 客房数量客房数量 面积面积 (平方米)(平方米) 总面积总面积
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