贵州市荷城花园酒店续建开发项目可行性研究报告修改版.pdf
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1、荷城花园酒店续建开发项目可行性研究报告 贵州盘江房地产开发有限责任公司 第 1 页 共 62 页 荷城花园酒店续建开发项目荷城花园酒店续建开发项目 可行性研究报告可行性研究报告 贵州盘江房地产开发有限责任公司编制贵州盘江房地产开发有限责任公司编制 二九年九月十二日二九年九月十二日 荷城花园酒店续建开发项目可行性研究报告 贵州盘江房地产开发有限责任公司 第 2 页 共 62 页 目目 录录 1.续建开发项目概况续建开发项目概况 35 2.续建开发项目所在地宏观概况续建开发项目所在地宏观概况 620 .六盘水市现有经营宾馆调查分析六盘水市现有经营宾馆调查分析 21 4.全国五星级饭店综合资料全国五
2、星级饭店综合资料 2235 5.项目投资估算项目投资估算 2635 6. 可行性数据预测和选定可行性数据预测和选定 3644 7. 项目经济效益研究和评价项目经济效益研究和评价 4550 8. 项目的其他风险及对策项目的其他风险及对策 5157 9. 可行性结论可行性结论5859 10.几点补充说明几点补充说明 6062 荷城花园酒店续建开发项目可行性研究报告 贵州盘江房地产开发有限责任公司 第 3 页 共 62 页 荷城花园酒店续建开发项目荷城花园酒店续建开发项目 可行性研究报告可行性研究报告 1.续建开发项目概况:续建开发项目概况: 1.1 项目名称项目名称 :荷城花园酒店续建开发项目 1
3、.2 项目类型项目类型 :酒店、办公、商业 1.3 建设单位建设单位 :荷城花园房地产开发有限公司 1.4 项目选址项目选址 :位于六盘水市钟山经济开发区荷城花园新区的凤池 湖畔,花园路、中山东路交汇口。 1.5 项目勘察单位:项目勘察单位:贵州省建筑工程勘察院 1.6 项目设计单位:项目设计单位:贵州省建筑设计研究院 1.7 项目监理单位:项目监理单位:贵州建工监理公司 1.8 项目施工单位:项目施工单位:云南省第四建筑工程公司 1.9 项目建设内容和规模项目建设内容和规模 :本项目 2004 年 8 月 1 日动工建设,目前 的形象进度为:主楼 27 层,裙楼 5 层的框架均已封顶。结构体
4、系为钢 筋混凝土框架-核心筒结构,总建筑面积约 55920 平方米,塔楼建筑 面积平方米,建筑总高度为米,用地面积 14077.06 平方米,主楼地上 27 层,裙房地上 5 层,地下 1 层,拥 有18 间客房, 西餐厅兼早餐厅一个, 大餐厅一个, KTV 包房 34 间, 荷城花园酒店续建开发项目可行性研究报告 贵州盘江房地产开发有限责任公司 第 4 页 共 62 页 大小会议室 15 个, 洗浴中心一个, 地下车位辆, 地上车位 47 辆, 绿化率为。现准备续建开发,功能为酒店+商业+办公。 补充 建设临街商业写字楼 8000 M2,其中: 商场 4000 M2, 写字楼 4000 M2
5、。 荷城花园酒店续建开发项目功能分区情况荷城花园酒店续建开发项目功能分区情况 序号序号 功能分区功能分区 所在楼层所在楼层 净面积净面积 备注备注 1 1.1 西餐厅(兼早餐) 202 M2 1.2 精品店 112 M2 1.3 银行 45 M2 1.4 航空 50 M2 1.5 商务中心 一层 143 M2 2 2.1 餐厅 701 M2 2.2 包房 118 M2 由三间组成 2.3 湖景包厢 157 M2 2.4 望湖亭 64 M2 2.5 备餐间 二层 145 M2 3 3.1 KTV 1356 M2 3.2 酒水超市 88 M2 3.3 演艺大厅 381 M2 3.4 包厢 527
6、M2 由十五个组成 3.5 包房 152 M2 由三个组成 3.6 湖景包厢 763 M2 由六个组成 3.7 备餐间 三层 72 M2 4 4.1 洗浴中心 1444M2 4.2 大会议厅 581 M2 4.3 大会议室 418 M2 由六个组成 4.4 小会议室 248 M2 由五个组成 4.5 会议室 97 M2 由二个组成 4.6 湖景会议室 四层 285 M2 荷城花园酒店续建开发项目可行性研究报告 贵州盘江房地产开发有限责任公司 第 5 页 共 62 页 4.7 湖景包厢 331 M2 5 5.1 标准间 每间 47 M2 374 间 5.2 豪华套间 五层二十六层 每间104 M
7、2 44 间 6 电梯机房 二十七层 7 商场 临街一层二层 4000 M2 8 写字楼 临街三层四层 4000 M2 1.10 项目已建主体的质量状况:项目已建主体的质量状况:经贵州省建设厅验收为优质工程 1.11 项目建设进度项目建设进度 : 本项目续建开发预计 2010 年 1 月开始启动, 建设期约 2 年,20 12 年 1 月项目竣工投入使用。 1.12 项目总投资项目总投资 :本项目总投资约 26553 万元(自有资金 7644 万元,贷款 17834 万元,建设期利息 1075 万元) 荷城花园酒店续建开发项目可行性研究报告 贵州盘江房地产开发有限责任公司 第 6 页 共 62
8、 页 2.续建开发项目所在地宏观概况续建开发项目所在地宏观概况 2.1 六盘水市概况六盘水市概况 六盘水市位于贵州西部,地处川、滇、黔、桂四省结合部,是长 江上游和珠江上游的分水岭。现辖六枝特区、盘县、水城县和钟山区 四个县级行政区,有 98 个乡镇、办事处,1036 个行政村,144 个居 委会,土地面积 9965.37 平方公里,人口 306 万,其中,彝族、苗族、 布依族、回族等 44 个少数民族人口 83.83 万。市中心城区建成区面 积 50 平方公里,市区人口 45 万。 六盘水古属牂牁,为夜郎国地。东汉至唐末宋初彝族和苗族先后 迁入境内,明初归于贵州省。解放后成为国家三线建设的重
9、要能源原 材料工业基地。1965 年初为煤炭工业部西南煤矿建设指挥部所在所 辖之地,1966 年初经国务院批准成立的六盘水境内的矿区更名为特 区,作为高度集中、政企合一的试点,受煤炭工业部和贵州省双重领 导。由此,我国煤炭建设史上罕见的会战在六盘水打响,与之配套的 铁路、公路、电网建设和钢铁、建材工业会战相继展开。1970 年 12 月,成立六盘水地区,六枝、盘县、水城三个由矿区演变的特区,分 别与安顺地区的郎岱县、兴义地区的盘县、毕节地区的水城县合并为 六枝特区、盘县特区、水城特区,同隶属于六盘水地区。1978 年 12 月 18 日,经国务院批准,六盘水撤地建市,成为贵州省的第二个省 辖市
10、。 六盘水市资源富集,煤、铁、锰、锌等矿产资源达 30 余种,其 中煤炭资源远景储量 844 亿吨,探明储量 174 亿吨,保有储量 168.2 荷城花园酒店续建开发项目可行性研究报告 贵州盘江房地产开发有限责任公司 第 7 页 共 62 页 亿吨。市辖四个县、特区、区均为国家重点产煤县,因而具有“江南 煤都”之称;又因得天独厚的气候资源优势,被誉为“中国凉都”。六 盘水市是国家确定的“攀西六盘水资源综合开发区”,是贵州省委、 省政府确定的“一圈二区一带”区域经济发展布局中 “毕 (节) 水 (城) 兴(义)经济带”的重要组成部分。 经过三线建设者“献了青春献终身, 献了终身献儿孙”的艰苦创业
11、 和建市 30 周年全市各届各级领导和各族人民的努力奋斗,六盘水发 生了翻天覆地的变化,成为贵州西部一座以煤炭、钢铁、电力、建材 为重要支柱的现代化能源原材料工业新城。 六盘水市区位优势明显,与昆明、成都、重庆、贵阳、南宁五 个省会城市的距离均在 300500 公里。随着铁路“三线一站”投入营 运,以株(州)六(盘水)复线铁路横贯东西(延伸段六盘水至沾益 复线已开工建设);内(江)昆(明)线、六(盘水)红(果)线、 南(宁)昆(明)线铁路南北连接,并拥有西南地区较大的六盘水南 编组站, 基本形成了北上四川入江、 南下广西入海、 东出湖南到华东、 西进云南入东南亚的铁路十字大通道,故有“四省立交
12、”之称。 六盘水经济社会的全面发展,得益于三线建设的工业基础,得 益于十一届三中全会后的改革开放, 得益于党中央西部大开发的战略 决策和西电东送的具体实施,得益于新阶段扶贫攻坚的扎实推进,得 益于地企共建的双赢共享,得益于敢为省内先的全国人才公开招 聘不论是新型工业化的加速推进,还是农业产业结构的初步调 整,以及基础设施建设的加速发展,经济社会的全面进步,都体现于 荷城花园酒店续建开发项目可行性研究报告 贵州盘江房地产开发有限责任公司 第 8 页 共 62 页 以下一组组数据中: 经济实力显著增强。经济总量从 1978 年的 5 亿元,增加到 2008 年的.亿元,增长倍,按可比价格计算,年均
13、增 长 10.2%;2008 年全市财政总收入达.亿元,比 1978 年增长 倍, 年均增长 17.8%; 地方财政收入预计可达 26 亿元, 比 1978 年增长 65 倍,年均增长 15%。 农村经济全面发展。 2008 年, 粮食总产量预计可达 83 万吨, 比 1978 年增长 1.2 倍, 年均增长 2.7%; 肉类总产量预计可达 14 万吨, 比 1978 年增加 10.68 万吨,增长 7.4 倍,年均增长 7.3%;畜牧业在 农业总产值中的比重由 1978 年 16. 8%预计提高到 2008 年的 43%。 工业经济快速发展。2008 年,全市工业增加值预计可实现 200 亿
14、元,是 1978 年的 163 倍,年均增长 11%。 固定资产投资高速增长。2008 年,全社会固定资产投资预 计完成 195 亿元,比 1978 年增长 106 倍,年均增长 17%。境内铁路 通车里程达 625 公里,公路通车里程达 11057 公里,实现了县县通油 路,乡乡通公路。 消费市场活跃。2008 年,预计全市社会消费品零售总额可 达 90 亿元,比 1978 年增加 47.6 倍,年均增长 13.7%,超过了生产总 值的增长幅度。2007 年招商引资实际到位资金 50 亿元,是 1978 年 的 110 倍。 各项社会事业全面进步。2008 年,全市适龄儿童入学率达 100%
15、,比 1978 年提高了 16.7 个百分点;青壮年文盲率从 1978 年的 荷城花园酒店续建开发项目可行性研究报告 贵州盘江房地产开发有限责任公司 第 9 页 共 62 页 70%下降到 2008 年的 2.5%。2008 年,各级各类医疗卫生机构 1568 个,比 1978 年增加了 1287 个;卫生机构的病床数从 1978 年的 3271 张, 增加到 2007 年的 6953 张。 广播综合人口覆盖率达 90%, 比 1985 年提高了 59 个百分点; 电视综合人口覆盖率达 96%, 比 1978 年提高 了 82 个百分点。目前已基本实现乡乡通电话和大部分村通电话。 城乡居民生活
16、水平大幅度提高。2008 年,全市农民人均纯 收入预计可达 2579 元,比 1978 年的 79 元增加 2500 元,扣除价格因 素, 年均增长 10%; 城镇居民可支配收入预计可达 12350 元, 比 1978 年增加 12000 元,扣除价格因素,年均增长 12.5%。农村人均住房面 积由 1978 年的 9.1 平方米预计增加到 2008 年的 24 平方米;城镇居 民人均住房面积由 1978 年的 3.8 平方米,预计增加到 2008 年的 32 平方米。到 2008 年末,城乡居民储蓄存款有望达 130 亿元,比 1978 年增长 860 倍,年均增长 25%。2007 年,全
17、市人口自然增长率为 5.73, 比 1978 年下降 20.97 个千分点, 30 年来少生人口约 105 万。 回首三十年的发展历程, 六盘水市 300 余万各族儿女用勤劳的双 手和智慧,创造出了无愧于先人无愧于时代的光辉业绩。这些成就的 取得, 是在党中央、 国务院和省委、 省政府的领导下, 加强党的建设, 提高执政能力,充分调动各方积极性,努力依法治市的结果。六盘水 与改革开放同岁,与中国崛起同步,与世界发展同脉,其发展见证了 中国改革开放的艰辛历程,印证了中国改革开放的巨大成功。 2.2 六盘水市经济概况六盘水市经济概况 2.2.1 六盘水市六盘水市8 年宏观经济状况年宏观经济状况 荷
18、城花园酒店续建开发项目可行性研究报告 贵州盘江房地产开发有限责任公司 第 10 页 共 62 页 国内生产总值(GDP) :384.27 亿元,比上年增速 14.9%; 社会消费品零售总额:93.81 亿元,比上年增速 20.9%; 地方财政收入:61.41 亿元,比上年增速 33.33%; 城填居民年人均可支配收入:12142.19 元,比上年增加 4% 2.2.2 六盘水市六盘水市8 年对外经济贸易及旅游概况年对外经济贸易及旅游概况 对外经济贸易及旅游, 其变化情况直接影响着的酒店与宾馆的经 营状况,特别是高星级的宾馆与酒店首当其冲。 2008 年, 实现进出口总额 4.25 亿美元, 比
19、上年增长 4.4%。 其中, 进口总额 4.24 亿美元,比上年增长 12.6%;出口总额 6.89 万美元。 全年新批外商投资企业 1 个,实际利用外资 1410 万美元,比上年增 长 35.6%。引进市外投资项目 134 项,招商引资实际到位资金 60.57 亿元,比上年增长 21.6%。 2008 年,全市接待国内旅游总人数 195.33 万人次,比上年下降 15.8%;实现国内旅游总收入 11.74 亿元,比上年增长 19%。见下表: 指标名称 计量单位 绝对数 比上年增长(%) 国内旅游人数 万人次 195.33 -15.8 境外入境旅游人数 人次 860 -8.6 其中:外国人 人
20、次 802 -7.3 港澳台同胞 人次 58 -23.7 国内旅游总收入 万元 117390.56 19.0 国际旅游外汇收入 万美元 16.93 -4.1 2.3 六盘水市旅游行业发展情况六盘水市旅游行业发展情况 荷城花园酒店续建开发项目可行性研究报告 贵州盘江房地产开发有限责任公司 第 11 页 共 62 页 2.3.1 六盘水市旅游行业概况六盘水市旅游行业概况 随着国民经济的不断发展和对外开放的不断深入, 六盘水市开发 新建了一大批景区景点和旅游项目,旅游基础设施日臻完善,综合接 待能力不断提高,旅游业持续快速增长,已形成了一定的产业规模。 十五期间,市政府对旅游业发展倾注了大量财力,斥
21、巨资打造 20 公里钟山大街景观大道 、改造修建 20 公里凉都大道、20 公里夜 郎大道, 建设玉舍国家森林公园、 水城海坪彝族文化园、 六枝陇脚“夜 郎月亮河布依生态文化园”、“苗族生态文化园”等,目前各种通往 景区的油路基本建成。同时,民营企业也纷纷投资旅游项目,如天湖 仙园、 阿嘎温泉、 红石榴山庄、 白云山庄、 辰峰园等共投入 9 亿余元。 截止 2006 年 7 月底,全市共有国家级、省级、市郊旅游景区 14 个, 其中国家级 2 个、省级 7 个、市郊旅游景区 5 个。国家级:乌蒙山国 家地质公园、玉舍国家森林公园;省级:盘县坡上草原省级风景名胜 区、古银杏省级风景名胜区、大洞竹
22、海省级风景名胜区、南开省级风 景名胜区、月亮河省级森林公园、杨梅林场省级森林公园;市郊旅游 景区: 天生湖旅游度假区、 钟山区白鹤生态旅游区、 石河生态旅游区、 阿勒河生态旅游区。 在市委市政府着力打造“中国凉都-六盘水”的同时,全市在旅 游规划、旅游市场、景区景点、宾馆饭店、旅行社等旅游事业上取得 了可喜的进步。现全市及四个县、特区、区已完成或基本完成市县旅 游发展规划,各种旅游景区详规基本完善,旅游交通直达各类景区。 拥有国家地质公园 1 处、 国家级森林公园 1 个、 省级风景名胜区 5 个、 荷城花园酒店续建开发项目可行性研究报告 贵州盘江房地产开发有限责任公司 第 12 页 共 62
23、 页 省级森林公园 2 个;星级宾馆星级宾馆 8 家(其中家(其中 3 星级星级 3 家、家、2 星级星级 5 家,家, 拥有旅游床位拥有旅游床位 2800 余个,含非星级宾馆饭店旅游床位可达余个,含非星级宾馆饭店旅游床位可达 4000 余余 个);个);旅行社及门市部 15 家、市区近郊旅游景点山庄 7 个、旅游定 点餐馆 2 个、旅游商品定点单位 1 个、省级旅游商品生产企业 3 个、 旅游车队 1 个。全市旅游直接从业人员达数千人。旅游教育培训、旅 游贯标日益得到重视,生态旅游、乡村旅游、工业旅游、农家乐、高 端休闲旅游、汽车自驾游、市民近郊休闲游等正成为我市旅游发展的 主流。 结合我市
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