2009汉飞地产文明路项目可行性研究报告78p.pdf
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1、时尚时尚, ,艺术艺术!/!/THE THE FASHIONFASHION,THE ,THE ARTART. . 汉飞地产汉飞地产 文明路项目可行性研究报告文明路项目可行性研究报告 11/200911/2009 我热爱城市,热爱它的灯红酒绿,热爱它不断变化的我热爱城市,热爱它的灯红酒绿,热爱它不断变化的 色彩,热爱它的气息,那是我熟悉的气息,当然也是色彩,热爱它的气息,那是我熟悉的气息,当然也是 我生长的地方!我生长的地方! 艺术,改变生活!艺术,改变生活! 01.01.项目总论项目总论 02.02.价值分析价值分析 03.03.市场研究市场研究 04.04.项目定位项目定位 05.05.经济
2、测算经济测算 目目录录 DIRECTORY 项目总论项目总论 0101 项目概况项目概况 可行性研究结论可行性研究结论 1 1 项目概况项目概况 项目基本经济指标项目基本经济指标 用地性质:居住(兼容商业)用地。用地性质:居住(兼容商业)用地。 占地面积:占地面积:2384623846平米。平米。 总建筑面积:总建筑面积:7631076310平米(实际可售平米(实际可售 建筑面积约建筑面积约9461594615平米)。平米)。 容积率:容积率:3.23.2 建筑密度:不超过建筑密度:不超过35%35%。 建筑高度:不超过建筑高度:不超过6060米。米。 其他详细指标见设计图。其他详细指标见设计
3、图。 2 2 可行性研究结论可行性研究结论 项目总投资项目总投资: 项目总收入项目总收入: 项目净利润项目净利润: 项目投资利润率项目投资利润率: 项目成本利润率项目成本利润率: 项目盈亏平衡点:项目盈亏平衡点: 从开发角度:未来项目从开发角度:未来项目销售销售 ,到总体到总体量量 ,处于项目盈亏平衡点。处于项目盈亏平衡点。 从出售角度:未来项目销售体量占总体从出售角度:未来项目销售体量占总体量量 ,处于项目盈亏平衡点。处于项目盈亏平衡点。 可行性研究主要结论:可行性研究主要结论: 前提条件:前提条件: 以项目物业计容积率和赠送建筑体量计算(不包括以项目物业计容积率和赠送建筑体量计算(不包括4
4、#4#拆迁楼栋体量)。拆迁楼栋体量)。 价值分析价值分析 0202 项目概况及周边环境项目概况及周边环境 地段价值地段价值 交通价值交通价值 配套价值配套价值 商业价值商业价值 SWOTSWOT分析分析 核心价值体系核心价值体系 项目用地项目用地位于武昌彭位于武昌彭 刘刘杨杨路与文明路交汇路与文明路交汇 处,处,由由3 3个地块共同组个地块共同组 成,其中地块成,其中地块1 1位于文位于文 明路以北,地块明路以北,地块2 2位于位于 花堤街两侧,地块花堤街两侧,地块3 3位位 于解放路以西。于解放路以西。 用地紧邻连接武昌江用地紧邻连接武昌江 滩、首义文化区滩、首义文化区、司、司 门口商圈门口
5、商圈和黄鹤楼景和黄鹤楼景 区区。 绿线:绿线: 小吃特色街小吃特色街 黄线:黄线: 司门口商业带司门口商业带 项目所在地 项目所在地 项目所在地 项目所在项目所在 地地 1 1 项目地块概况项目地块概况 1.1 1.1 基本概况基本概况 B C A 彭 刘 杨 路 、凌乱的小商铺、凌乱的小商铺 、武昌旧城区域整体落后、武昌旧城区域整体落后 、地块红线内包围的、地块红线内包围的6 6栋建筑栋建筑 2 2 周边环境周边环境 2.1 2.1 项目地块项目地块及周边状况及周边状况 地块位于武昌旧城,建筑较落后,四周林立各种小商铺,整体凌乱地块位于武昌旧城,建筑较落后,四周林立各种小商铺,整体凌乱 3
6、3 地段价值地段价值 3 3. .1 1 地块地块价值分析价值分析/ /地段地段 本本 案案 稀缺的江景资源及中心地段可支持临江商业价值,但项目稀缺的江景资源及中心地段可支持临江商业价值,但项目 周边商业物业“旧、乱、差”的低档形象,将对本案商业周边商业物业“旧、乱、差”的低档形象,将对本案商业 价值有一定影响。价值有一定影响。 本本 案案 4 4 交通价值交通价值 4.14.1地块地块价值分析价值分析/ /交通交通 以彭刘杨路、解放路为十字轴的主干道,公交线路发达,车以彭刘杨路、解放路为十字轴的主干道,公交线路发达,车 行便利。行便利。 5 5 配套价值配套价值 5.1 5.1 地块地块价值
7、分析价值分析/ /配套配套 本案毗邻武汉音乐学院、省实验小学,周边艺术氛围浓厚,本案毗邻武汉音乐学院、省实验小学,周边艺术氛围浓厚, 各种生活配套齐全,具有各种丰富的配套资源各种生活配套齐全,具有各种丰富的配套资源 司门口商圈:武汉老牌商圈之一,区域内不具备大规模、上档次的品司门口商圈:武汉老牌商圈之一,区域内不具备大规模、上档次的品 牌商业机构,纯以传统商业作为支撑,其商业能力日趋弱化。牌商业机构,纯以传统商业作为支撑,其商业能力日趋弱化。 6 6 商业价值商业价值 6.1 6.1 地块地块价值分析价值分析/ /商业商业 S S 地处武昌司门口老城区,商业、教地处武昌司门口老城区,商业、教
8、育、生活配套齐全。育、生活配套齐全。 紧邻长江,距江滩紧邻长江,距江滩400400米。米。 WW 公共交通不发达公共交通不发达。 地块周边胀、乱、差地块周边胀、乱、差。 地块分为地块分为3 3块不完整,地块内有块不完整,地块内有6 6栋建栋建 筑,影响整体规划。筑,影响整体规划。 O O 以项目为半径周边以项目为半径周边1 1公里处,无高档公里处,无高档 楼盘楼盘。 政府对首义文化园区域将围绕辛亥政府对首义文化园区域将围绕辛亥 首义文化和黄鹤楼文化建成为武汉市首义文化和黄鹤楼文化建成为武汉市 的的 “文化旅游区、特色景观区和城市“文化旅游区、特色景观区和城市 地标区”。地标区”。 政府计划未来
9、将解放路此段改建成政府计划未来将解放路此段改建成 为步行街为步行街。 T T 黄鹤楼景区限高的保护,无法规划超黄鹤楼景区限高的保护,无法规划超 高建筑高建筑。 积玉桥万达商业广场对本项目商业产积玉桥万达商业广场对本项目商业产 品的冲击品的冲击。 周边楼盘小户型的开发,在后期销售周边楼盘小户型的开发,在后期销售 中易产生同质化。中易产生同质化。 7 7 SWOT分析分析 7 7. .1 1 地块地块SWOTSWOT分析分析 类别类别 价值点描述价值点描述 关键词关键词 地段地段 地处武昌城市中心地处武昌城市中心 城市中央城市中央 紧邻武昌江滩紧邻武昌江滩400400米米 江景江景 配套配套 位于
10、武昌司门口商圈旁位于武昌司门口商圈旁 繁华商圈繁华商圈 周边生活配套齐全周边生活配套齐全 完善的配套完善的配套 周边学校林立周边学校林立 教育资源丰富教育资源丰富 8 8 核心价值核心价值 8 8. .1 1 地块地块核心价值点核心价值点 市场研究市场研究 0303 宏观市场宏观市场 房地产市场房地产市场 区域竞争市场区域竞争市场 典型竞争项目分析典型竞争项目分析 客户分析客户分析 武汉为湖北省省会,中国武汉为湖北省省会,中国1515个副省级城市之一,个副省级城市之一, 为华中地区的金融中心、交通中心、文化中心,长为华中地区的金融中心、交通中心、文化中心,长 江中下游特大中心城市。江中下游特大
11、中心城市。 武汉市辖区范围包括城区武汉市辖区范围包括城区7 7个,郊区个,郊区6 6个,开发区个,开发区2 2 个,个,130130个街、个街、1414个镇、个镇、9 9个乡、个乡、5 5个办事处。个办事处。 全市面积全市面积8467.118467.11平方公里。其中外环内城区面积平方公里。其中外环内城区面积 1171.701171.70平方公里,建成区面积平方公里,建成区面积450.77450.77平方公里。平方公里。 20082008年末,全市共有人口年末,全市共有人口979979万万, ,全市户籍人口全市户籍人口 833.24833.24万人,比上年末增加万人,比上年末增加5.035.0
12、3万人。全年常住人口万人。全年常住人口 897.00897.00万人,增加万人,增加6 6万人。万人。 武汉商业高度发达,武汉商业高度发达,20082008年商品零售总额达年商品零售总额达18501850亿亿 人民币。人民币。 1 宏观市场宏观市场 1.11.1城市基本背景城市基本背景 全市全市GDPGDP达到达到32003200亿元,同比增长亿元,同比增长11.5% 11.5% ; 全市实现规模以上工业增加值全市实现规模以上工业增加值11751175亿元,增长亿元,增长 12.9% 12.9% ; 成全口径财政收人成全口径财政收人704704亿元,增长亿元,增长16.1%16.1%; 完成固
13、定资产投资完成固定资产投资20592059亿元,增长亿元,增长30.2% 30.2% 完成社会消费品零售总额完成社会消费品零售总额15301530亿元,增长亿元,增长 15.7% 15.7% ; 城镇居民人均可支配收人达到城镇居民人均可支配收人达到1414314143元,增长元,增长 11.5% 11.5% ; 经经 济济 正正 处处 于于 企企 稳稳 回回 升升 的的 关关 键键 时时 期期 1 宏观市场宏观市场 1 1. .2 092 09年前三季度经济形势年前三季度经济形势 投投 资资 继继 续续 保保 持持 稳稳 定定 增增 长长 态态 势势 1 19 9月份我市完成全社会固定资产投资
14、月份我市完成全社会固定资产投资2059.62059.6亿元,增长亿元,增长30.2% 30.2% 。 投资增幅呈平稳上升态势投资增幅呈平稳上升态势 民间投资增长较快民间投资增长较快 城市基础设施投资继续保持高增长城市基础设施投资继续保持高增长 房地产开发投资稳步上升房地产开发投资稳步上升 制造业投资继续下降制造业投资继续下降 1 宏观市场宏观市场 前三季度前三季度CPICPI走势走势 前三季度,受国际金融危机冲击和国内经济增速放缓影响,我市前三季度,受国际金融危机冲击和国内经济增速放缓影响,我市 CPICPI近近6 6年来的上涨格局有所改变,由去年同期的“五涨三降”转变为年来的上涨格局有所改变
15、,由去年同期的“五涨三降”转变为 “二涨六降”。“二涨六降”。 1 19 9月累计比去年同期下降月累计比去年同期下降1.2%1.2%。 食品价格下降食品价格下降0.4%0.4% 非食品价格下降非食品价格下降1.6%1.6% 消费品价格下降消费品价格下降1.0%1.0% 服务项目价格下降服务项目价格下降1.7%1.7% 1 宏观市场宏观市场 城市居民收入和消费保持平稳增长城市居民收入和消费保持平稳增长 20092009年,在国际金融危机对我市整体经济环境产生一定影响的大环境下,年,在国际金融危机对我市整体经济环境产生一定影响的大环境下, 我市相继出台一系列措施落实“保增长、扩内需、调结构、强民生
16、”的举措,我市相继出台一系列措施落实“保增长、扩内需、调结构、强民生”的举措, 努力促进经济发展和城市居民增收,各部门实施多项刺激消费的政策,拉动内努力促进经济发展和城市居民增收,各部门实施多项刺激消费的政策,拉动内 部需求,有效保障了我市城市居民收入和消费的全面增长。今年部需求,有效保障了我市城市居民收入和消费的全面增长。今年1 19 9月我市城月我市城 市居民人均可支配收入达市居民人均可支配收入达14070.7914070.79元,比去年同期增长元,比去年同期增长10.9%10.9%;人均消费性支出;人均消费性支出 9426.849426.84元,比去年同期增长元,比去年同期增长10.7%
17、10.7%。 工资性收入仍是拉动居民收入的主要增长点工资性收入仍是拉动居民收入的主要增长点 关注弱势群体的政策性因素扶持,拉动居民转移性收入增长关注弱势群体的政策性因素扶持,拉动居民转移性收入增长 经济形势好转,带动经营净收入、财产性收入均呈较大幅度增长经济形势好转,带动经营净收入、财产性收入均呈较大幅度增长 扩大内需措施显成效,居民消费支出稳步增长扩大内需措施显成效,居民消费支出稳步增长 增长点: 小 结 1 宏观市场宏观市场 历年房屋(住房)开发投资走势图历年房屋(住房)开发投资走势图 我市房地产开发投资为我市房地产开发投资为570.36570.36亿元,亿元, 同比增长同比增长24.12
18、4.1,占全社会固定资产,占全社会固定资产 投资的投资的25.325.3。其中,房地产住房开。其中,房地产住房开 发投资为发投资为424.97424.97亿元,同比增长亿元,同比增长28.328.3, 占房地产开发投资的占房地产开发投资的74.574.5。 房地产开发投资情况房地产开发投资情况 历年商品房(住房)空置面积走势图历年商品房(住房)空置面积走势图 商品房空置情况商品房空置情况 我市商品房空置面积为我市商品房空置面积为215.45215.45万平方万平方 米,同比增长米,同比增长63.463.4。其中,商品住。其中,商品住 房空置面积为房空置面积为135.09135.09万平方米,同
19、比万平方米,同比 增长增长166.5166.5。 2 房地产市场分析房地产市场分析 2.2.1 1 武汉市房地产市场武汉市房地产市场 历年房屋(住房)施工面积走势图历年房屋(住房)施工面积走势图 我市房屋施工面积为我市房屋施工面积为3798.103798.10万平方米,同万平方米,同 比增长比增长18.918.9。其中,新开工面积为。其中,新开工面积为1447.281447.28 万平方米,同比增长万平方米,同比增长23.323.3;住房施工面积;住房施工面积 为为3222.143222.14万平方米,同比增长万平方米,同比增长21.221.2,占房,占房 屋总施工面积的屋总施工面积的84.8
20、84.8。其中,住房新开工。其中,住房新开工 面积为面积为1232.981232.98万平方米,同比增长万平方米,同比增长18.818.8, 占房屋总新开工面积的占房屋总新开工面积的85.285.2。 房屋开发建设情况房屋开发建设情况 历年房屋(住房)新开工面积走势图历年房屋(住房)新开工面积走势图 历年房屋(住房)竣工面积走势图历年房屋(住房)竣工面积走势图 我市房屋竣工面积为我市房屋竣工面积为869.83869.83万平方米,同万平方米,同 比下降比下降6.86.8。其中,住房竣工面积为。其中,住房竣工面积为768.23768.23 万平方米,同比下降万平方米,同比下降5.35.3,占房屋
21、总竣工面,占房屋总竣工面 积的积的88.388.3。 全市城镇居民人均居住建筑面积为全市城镇居民人均居住建筑面积为29.2829.28 平方米平方米/ /人,比人,比20072007年提高了年提高了1.031.03平方米平方米/ /人。人。 2 房地产市场分析房地产市场分析 历年商品房(住房)销售面积走势图历年商品房(住房)销售面积走势图 我市商品房销售面积为我市商品房销售面积为626.61626.61万平万平 方米,同比下降方米,同比下降44.8%44.8%,其中,商品,其中,商品 住房销售面积住房销售面积519.40519.40万平方米,同比万平方米,同比 下降下降51.5%51.5%。占
22、商品房总销售面积的。占商品房总销售面积的 82.982.9;套数为;套数为5115851158套,同比下降套,同比下降 54.654.6。 历年存量房(住房)成交面积走势图历年存量房(住房)成交面积走势图 我市存量房成交面积为我市存量房成交面积为553.62553.62万平方万平方 米,成交套数为米,成交套数为4821848218套,同比分别下套,同比分别下 降降27.9%27.9%和和29.7%29.7%,其中,存量住房成交,其中,存量住房成交 面积面积288.35288.35万平方米,成交套数为万平方米,成交套数为3348433484 套(不含房改出售公房),同比分别下套(不含房改出售公房
23、),同比分别下 降降29.7%29.7%和和29.4%29.4%。 房屋销售情况房屋销售情况 2 房地产市场分析房地产市场分析 我市我市120120平方米以下商品住房为市场的主要需求,销售套数占总量的平方米以下商品住房为市场的主要需求,销售套数占总量的75.09%75.09%; 9090- -120120平方米商品住房销售套数占总套数的平方米商品住房销售套数占总套数的31.99%31.99%,而,而9090平方米以下占平方米以下占43.1%43.1%, 占比与去年相比增加占比与去年相比增加15.6415.64个百分点。其原因在于住房结构调整政策对个百分点。其原因在于住房结构调整政策对9090平
24、方平方 米以下住房供应、刚性需求人群对中小户型需求的增加,以及米以下住房供应、刚性需求人群对中小户型需求的增加,以及9090平方米以下平方米以下 住房转让税费优惠政策的带动。住房转让税费优惠政策的带动。 2 房地产市场分析房地产市场分析 市场运行特征市场运行特征 房地产开发投资平稳增长房地产开发投资平稳增长 房地产开发建设增幅加大房地产开发建设增幅加大 住房成交量跌价稳住房成交量跌价稳 户型结构更趋合理户型结构更趋合理 普通住房销量比例较高普通住房销量比例较高 本市市民仍是消费主力本市市民仍是消费主力 2 房地产市场分析房地产市场分析 进一步优化调整住房结构进一步优化调整住房结构 减轻购房者交
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