2011新余市广城国际建材家居博览中心及新余市广城建材家居广场建设项目可行性研究报告57p.pdf
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1、 新余市新余市广广城国际建材家居博览中心城国际建材家居博览中心及及 新余市新余市广广城建材家居广场建设项目城建材家居广场建设项目 可行性研究报告 上海林同炎李国豪土建工程咨询有限公司浙江分公司 2011 年年 6 月月 可行性研究报告 II 新余市广城国际建材家居博览中心及新余市广城国际建材家居博览中心及 新余市广城建材家居广场建设项目新余市广城建材家居广场建设项目 可行性研究报告 上海林同炎李国豪土建工程咨询有限公司浙江分公司 2011 年年 6 月月 可行性研究报告 III 可行性研究报告 IV 编制人员: 孙彬蔚 教授级高级工程师 温鑛深 高级工程师 蒋文泉 高级工程师 邓小军 一级注册
2、建筑师 赵 榕 一级注册建筑师 杜 勤 注册咨询工程师 骆敏华 工程师 郭瑞盛 工程师 可行性研究报告 V 项目效果图项目效果图 总平面图 入口透视图 可行性研究报告 VI 鸟瞰图 北透视图 可行性研究报告 II 目目 录录 目目 录录 IIII 第一章第一章 概论概论 5 5 1.1 项目背景 5 1.1.1 项目名称 5 1.1.2 建设单位 5 1.1.3 建设单位简介 5 1.2 项目概况 5 1.2.1 项目拟建地点 5 1.2.2 项目建设期限:十八个月 6 1.2.3 项目投入总资金:项目总投资 35067.32 万元 . 6 1.2.4 主要技术经济指标 6 1.3 编制依据
3、6 1.3.1 相关文件 6 1.3.2 方法参数依据 7 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性 9 9 2.4 项目建设的必要性 9 2.4.1 项目建设符合国家和政府的政策导向 9 2.4.2 项目建设是区域市场发展的必然要求 9 2.4.3 项目建设是满足人民生活需求的必然选择 . 10 2.4.2 项目建设是促进城市建设,完善投资环境的需要 . 10 第三章第三章 项目市场分析项目市场分析 1111 3.1 新余市概况 . 11 3.1.1 新余市资源概况 . 11 3.1.2 新余市交通概况 . 12 3.2 市场分析 . 12 3.3.1 全国建材家居市场发展状况 . 1
4、2 3.3.2 新余市区域市场发展现状 . 13 3.3.3 新余市区域市场发展趋势 . 15 3.3 项目在市场中的优势分析 . 17 第四章第四章 项目营销及运作方案项目营销及运作方案 1818 4.1 市场定位 . 18 4.2 项目营销目标 . 19 4.3 营销思路 . 19 4.4 营销策略 . 20 4.5 运营方案 . 21 4.5.1 运作基本策略概念 . 21 4.5.2 企业组织 . 22 4.5.3 实施进程及资金筹措 . 22 可行性研究报告 III 4.5.4 经营布局 . 23 4.5.5 招商机构和运作模式 . 23 4.5.6 招商计划 . 23 4.5.7
5、招商广告策略 . 25 4.5.8 促销策略 . 25 第五章第五章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 2626 5.1 项目选址 . 26 5.2 建设条件 . 26 第六章第六章 项目规划项目规划 2929 6.1 项目建设方案规划理念及总则 . 29 6.1.1 规划理念 . 29 6.1.2 规划总则 . 30 6.2 项目规划目标 . 30 6.3 项目构成与功能分配 . 31 6.4 项目分期开发 . 31 第七章第七章 工程设计与内容体系工程设计与内容体系 3535 7.1 项目设计 . 35 7.2 工程施工建设主体内容 . 36 7.3 质量安全保障体系 . 36 7.4
6、 服务中心系统功能设计 . 37 7.5 信息平台设计 . 37 7.6 结构设计 . 37 7.7 效能及交通组织设计 . 38 7.8 公用设施方案 . 39 7.9 消防 . 40 7.10 环境保护 40 7.11 绿化 40 7.12 节能 41 第八章第八章 项目投资估算与效益分析项目投资估算与效益分析 4141 8.1 项目投资估算的依据 . 41 8.2 项目投资估算 . 41 8.3 项目经济效益 . 42 8.4 项目社会效益分析 . 43 8.4.1 城市发展的影响 . 46 8.4.2 对行业市场的影响 . 46 8.4.3 对其他社会因素的影响 . 47 8.5 不确
7、定性分析 . 47 8.6 风险分析及对策 . 48 8.6.1 市场风险分析 . 48 可行性研究报告 IV 8.6.2 金融财务风险分析 . 49 8.6.3 经营管理风险分析 . 49 第九章第九章 研究结论与建议研究结论与建议 5050 9.1 项目建设意义 . 50 9.2 项目可行性结论 . 51 9.3 建议 . 51 可行性研究报告 5 第一章第一章 概论概论 1.1 项目背景项目背景 1.1.1 项目名称项目名称 新余市广城国际建材家居博览中心及新余市建材家居广场 1.1.2 建设单位建设单位 广城置业有限公司 1.1.3 建设单位简介建设单位简介 广城置业有限公司是由广东顺
8、德刚健家具有限公司和刚城置业有限公司合 资成立的。其中刚城置业有限公司在新余市成立多年,一直致力于房地产开发, 家居市场的运营,年营业收入 9 千万元,拥有雄厚的资金实力。而广东顺德刚健 家具有限公司则是位于全国最大的家具生产基地广东省佛山市顺德龙江, 专 业生产各类沙发及床褥。十余年的制造经验,多年的艰苦努力,刚健家具已在中 国市场建立了良好的信誉,发展成为全国几个主要生产基地之一。公司地址:广 东省佛山市顺德区龙江华西保涌开业区华宝 2 路 1 号;法定代表人:黄伟强,注 册资本:5 千万元人民币,公司类型:有限责任公司(责任人投资或控股) ,经 营范围:建材家居及沙发,床垫出口等。 广东
9、顺德刚健家具有限公司作为广东成功的家具制造公司, 对家居建材项目 的市场运作和资源的整合具有雄厚的经济实力和敏锐的市场眼光, 在多年专业运 营中对家居建材市场有着独到发展战略, 概念规划布局中重视建材流通信息化投 入和对自身规范化公司管理建设,为本项目投产后的经济回报起到了保障作用, 在满足土地投资强度的基础上,项目投资兼顾了经济效益和社会效益双重标准。 本项目由广城置业有限公司策划,并由其组织股东投资建设和经营。 1.2 项目概况项目概况 1.2.1 项目拟建地点项目拟建地点 新余市高新技术产业园区渝东大道以北,虎跃路以东,新余华峰电器厂原址 可行性研究报告 6 和新余市植物油厂现址。 1.
10、2.2 项目项目建设期限:建设期限:十八个月 1.2.3 项目投入总资金项目投入总资金:项目总投资 35067.32 万元 1.2.4 主要主要技术经济指标技术经济指标 主要技术经济指标 序序 号号 项目项目 单位单位 指标指标 1 总用地面积 亩 139.9 2 总建筑占地 亩 61.5 3 园林绿化用地 亩 27.1 4 道路用地 亩 26.5 5 公共用地 亩 24.8 6 总建筑面积(不含地下室) 平方米 227166.5 7 建筑密度 % 44 8 容积率 / 2.44 9 绿地率 % 29.5 10 泊车位 个 1366 11 地下室泊车位 个 867 1.3 编制依据编制依据 1
11、.3.1 相关文件相关文件 (1)项目规划红线图 (2)国家及新余市颁布的相关法律、法规、政策 可行性研究报告 7 (3)新余市总体规划文件 1.3.2 方法参数依据方法参数依据 (1)投资项目可行性研究指南,中国电力出版社,2002 (2)建设项目经济评价方法与参数(第三版) ,中国计划出版社,2006 (3)全国统一建筑安装工程工期定额,中国计划出版社,2002 可行性研究报告 8 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.4 项目项目建设的建设的必要性必要性 2.4.1 项目建设符合国家项目建设符合国家和政府的和政府的政策政策导向导向 近年来我国固定资产投资调控政策总的原则是适
12、当控制投资规模, 调整投资 结构。 国家要求房地产开发持续健康的发展, 提高居民住房水平, 改善居住质量, 满足人民群众物质文化生活的基本需要,保持国民经济健康发展。党的十六报告 中明确提出了中国在本世纪头二十年全面建设小康社会的奋斗目标, 而康居是小 康社会最核心的主体。 规划开发“新余市广城国际建材博览中心”项目,是市政府为民办实事的好 举措,同时也是老百姓自己的好项目。本项目遵循政府对产业发展的指导方向: (1)有利推进城市两个文明建设; (2)有利于充分合理保护环境; (3)有利市场资源共享; (4)有利促进产业结构调整和发展; (5)有利创税,增加地方财政收入; (6)有利发展开发区
13、的三产业,带动开发区的周边繁荣。 2.4.2 项目建设是区域市场发展的必然要求项目建设是区域市场发展的必然要求 目前,新余市规划建设的家居建材市场主要集中在青年路一带,曾是商贸服 务行业中的一朵奇葩,但随着经济社会的快速发展,也面临着一些突出矛盾和问 题。 一是知名度不大, 仅局限在本市城区。 二是品牌档次低, 大多为中低档商品, 远远跟不上我市经济快速发展的步伐。三是市场定位跟不上“一站式购物”的新 要求。四是商户多,有近千家,但管理不力,脏、乱、差等现象比较突出。五是 现有市场发展空间受限制,大型车辆进出极不方便,市场内建设设施不全,比较 简陋,无空调、无扶梯、无精装等落后现象严重,影响市
14、容市貌。 近几年来,新余市也建设了规模不等的几个市场,但都因为规模不大、定位 不准、店面结构不合理、平面布置狭窄、配套设施较低、品味很低档,小梧桐难 引金凤凰、供需矛盾日益加深,使整体行业的效益水平降低,品牌建设受阻,大 可行性研究报告 9 大不利于城市化建设发展。 这些问题都严重制约了市建材家居市场的做大做强, 新余城市的发展须急待 解决大市场大物流的市行业现状问题。 本项目的建成不仅可以大大缓解市场发展 所遇到的瓶颈,同时也可以为新余市建材家具市场建设起到一定的引领作用。 2.4.3 项目建设项目建设是满足人民生活需求的必然选择是满足人民生活需求的必然选择 近几年,新余市经济发展势头迅猛,
15、新余是江西 11 个设区市中最年轻,但 却是发展速度最快、发展后劲最足的城市之一。全市生产总值增长速度连续七年 保持在 15%以上;规模以上工业销售收入连续四年增长 45%以上。2009 年以来, 尽管受国际金融危机的影响,仍保持快速发展势头,五项主要经济指标均以两位 数增长,连创全省第一。仅以 2009 年为例,全年全市生产总值(GDP)484.17 亿 元, 人均生产总值达 42606 元。 全年财政收入 56.58 亿元, 比上年增加 1.51 亿元, 增长 2.7%, 其中税收收入 46.32 亿元。 而与本项目息息相关的建筑业在过去几年 中发展形势大好, 2009 年全年全市建筑业增
16、加值 34.85 亿元, 比上年增长 16.8%。 与此同时,人民的消费水平也大大提高,新余市人均水平居江西全省第一, 随着人们消费水平的提高,对家具建材的消费需要也走高,消费能力扩张,局限 性的家居建材供应市场已成为新余市家居建材发展的瓶颈。 随着城市化进程的加速,城市人口也大幅增加,仅 2009 年年末从业人员 69.44 万人,比上年末增加 1.1 万人,其中城镇 29.69 万人,增加 0.99 万人。由 此可见在不考虑有效购买力的情况下,单从住房需求分析,新余市每年因人口增 长而拉动住房需求也是一笔大数目。另外城市外来人口的购买需求也不容忽视, 大批的外来人口也直接拉动了商品房需求的
17、增长。从消费结构分析,随着房地产 市场的发展,居民住房消费观念也发生了明显的变化。改善型住房的需求较为明 显,人们已不能满足于“够住就行”的传统观念。新余住房消费正由“居住型” 向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大, “终极置业者” 不断涌现,新余人均居住水平迅速提高。根据这一需要,同样也会带动新余市本 地区的建材家居产业。随着经济的飞速发展,又有强势产业支撑,加上大量的商 业市场的进驻, 建设 “新余市广城国际建材博览中心及新余市广城建材家居广场” 已成必然。 可行性研究报告 10 2.4.2 项目建设是促进城市建设,完善项目建设是促进城市建设,完善投资环境投资环境的需要的
18、需要 新余市城市发展遵循着“循序渐进、 节约土地、 集约发展、 合理布局”的要求, 加快构筑城市发展核心区,积极推进城市化建设,加强城市管理,坚持走新型城 市化道路, 加快建设现代化生态型城市。 为了实现这一城市化建设的要求, 近期, 新余市正着力加快城市建设步伐和城市发展重心的转移, 不断提升城市的基础设 施承载功能、文化传承功能、生态承载功能、服务承载功能和集聚承载功能,形 成可持续的城市生产方式和消费模式。 本项目将总结沿海和本省地区诸多成功的市场开发经验,坚持以人为本,务 实创新,用“动则变,变则新”的市场经营理念,全新策划打造一个“新余市广 城国际建材博览中心” 。作为高新技术开发区
19、的一部分,项目周边的商住、配套 等设施也在不断加强中。在此修建家居产业广场具有得天独厚的环境优势。对完 善家开发区的整体规划,促进城市建设有重大意义。同时,作为一个一站式服务 的大型建材家居商贸服务中心,本项目的建成将进一步提高整体区块的品质,为 周边项目的开发和发展提供了保障, 对区域投资环境的改善能起到十分积极的作 用。 可行性研究报告 11 第第三三章章 项目市场分析项目市场分析 3.1 新余市新余市概况概况 新余市地处江西省西部,位 于省城和赣西经济带中心,总面 积 3178 平方公里,人口 113 万, 新余市是江西著名的工业和旅游 城市,经过几十年的发展,特别 是改革开放 30 年
20、以来,发挥工 业、旅游业等优势,调整产业结 构,开展招商引资,加强环境保 护,形成了以光伏、钢铁、建材、 旅游等支柱产业,铁路、高速公 路辐射全省乃至全国,形成了四 通八达的交通网络,依托优越的 交通条件和资源优势,承接产业 转移,引进关联度高的企业,形成产业集聚效益明显,特色鲜明,综合竞争实力 强的新型现代生态工业旅游城市。 3.1.1 新余市新余市资源资源概况概况 1、土地资源 全市土地总面积4766519.8亩, 其中农用地3933648.2亩 (其中耕地1230376.7 亩, 园地 101349.1 亩, 林地 2373036.8 亩, 牧草地 176.9 亩, 其他农用地 2287
21、08.7 亩) , 建设用地509508.6亩 (居民点及工矿用地312279.1亩, 交通运输用地30652.9 亩,水利设施用地 166576.6 亩) ,未利用地 323363 亩。全市新增造地 7350 亩。 2、矿产资源 新余市的矿产资源主要分布在山区和浅丘地带,已探明的矿产资源有 23 种 (占全省总数的 22.8%) , 列入省矿产资源储量表的 12 种 (占全省总数的 12.5%) , 矿产地 48 处(大型 3 处、中型 16 处、小型 29 处) 。 3、旅游资源 可行性研究报告 12 新余环境优美,有烟波浩淼、清澈澄碧的国家重点风景名胜区仙女湖,还有 洪阳古洞、昌山古刹、
22、严嵩万年桥、大岗山、百丈峰、魁星阁等一大批自然和人 文景观,以及近年市区新建的充满时代气息和艺术风范的袁水园、城区五湖、太 阳城、仰天岗风景区等。 4、森林资源 森林资源丰富,境内的林科院亚热带中心,就分布着 30 多种国家重点保护 的珍稀树种。城北有仰天岗森林公园,城东有江西省惟一国家级湿地公园孔目江 湿地公园,城西有国家重点风景名胜区、4A 级旅游景区仙女湖,城中点缀着北 湖、仙来湖、长林湖、南湖、晚睛湖。城市相继被评为江西省首届园林城市、国 家园林城市和国家森林城市。 3.1.2 新余市新余市交通交通概况概况 新余市作为江西省最具经济 活力的省城和湘西经济产业带的 中心,是江西著名的光伏
23、、钢铁、 建材和旅游胜地,浙赣铁路横贯东 西,京九铁路傍市而过,赣粤、沪 瑞、武吉三条高速公路和四条省道 在新余交汇,成为全国 680 多个城 市中少有的高密度高速公路通过 的城市,构建了新余与“长珠闽”对 接的 5 小时经济圈。实现了村村通 公路, 镇镇通公交, 形成了以国道、 省道为干线、四通八达综合交通网 络格局。 3.2 市场分析市场分析 3.3.1 全国建材家居全国建材家居市场市场发展发展状况状况 随着我国经济的强劲、房地产市场的繁荣,人们对于居住环境要求的不断改 可行性研究报告 13 善,中国建材家居市场获得了长足的发展,经过 10 余年的整合和调整,原始型、 粗放型、松散型、区域
24、型的市场逐步向连锁化、规模化、标准化、现代化的方面 发展, 建材家居行业和品牌也得到了消费者的普遍了解和认同。这都是建材家居 市场规范化、标准化、现代化管理的结果。 我国的家居行业市场起步晚, 发展慢、 行业企业正在经历新一轮的市场洗牌, 和百货行业的商品集散形式的自由市场、百货超市、综合型的百货商场、品牌专 卖店等多种业态经营模式相比,建材家居行业业态具有较为明显的优势,尤其是 如今在普遍推行的“一站式”服务中心,日益成为建材家居市场中的主流。 我国建材家居行业的高速发展是由于国民经济持续高速发展、 人民生活水平 不断提高和国际市场需求旺盛的大好形势推动的结果。 全年建材家居行业发展有 如下
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