2011新宇温泉项目可行性研究及概念性规划153p.pdf
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1、纳斯达克代码:CRIC 新宇温泉项目可行性研究及概念性规划 2011.12 武汉 2 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有 目 录 PART1 项目概况 PART2 江西度假市场研究 PART3 客层研究 PART4 项目定位可行性研判 PART5 项目概念性定位 PART6 项目各区域规划 PART7 启动区策略 PART8 经济测算 PART9 项目对区域影响 PART10 典型案例 3 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有 PART 1 项目概况 4 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有 项目位于南昌市西南郊赣江西岸的 生米温泉区,距南昌市中心约16公里; 项目整体用地为30
2、00亩; 首期启动约400亩; 整体区域有部分尚待拆迁的原居民, 拿地尽量避开宅基地; 项目地块靠近赣江,且波状起伏, 高于赣江20米左右。 项目位于南昌远郊,地势波状起伏且标高于赣江20米左右,总用地3000亩,首次 启动区约400亩(铁路以南) PART 1 项目概况/宗地情况 5 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有 项目内部地块有平缓开阔,且有铁路桥穿过,西临未来城市主干道、东可观赣江景观、 南靠一片山林地带,且内部已探明两个弱碱性高温温泉眼,未来出水量0.2-0.3万吨/日 已探明两个泉眼 内部地势较为平缓开阔 铁路桥穿过,南北有起伏 西临规划中的丰和大道 南靠一片山林 东观滩涂
3、及赣江,落差20米 PART 1 项目概况/宗地内部 6 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有 目前虽然道路体系不完善,但随着昌樟高速改造以及丰和大道南沿线的建成将大大改 善项目交通现状,增强与南昌市和其他地市联系,使其客户导入性能大幅加强 项目距昌樟高速1公里左右,昌樟高速连接银福高速(G70) 和沪昆高速(G60),是江西境内最重要的连接高速(连通庐山、 井冈山等著名景点以及江西通往广州、深圳、香港等地的重要通 道)。预计2014年通车; 项目临近320国道,连接上海、杭州、长沙等区域; 南昌西客站的建设、丰和大道的延伸,将形成项目生米大 桥直达轨道,届时20分钟可达市区; 南昌南外环
4、绕城高速公路路线起于新建县生米(西外环高速 昌西南互通),止于南昌县塔城西万村(接东外环),规划长度 为36公里,设计时速100公里/小时。 关键词: PART 1 项目概况/交通情况 未来交通网发达、客户导入强 7 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有 项目周边生活配套缺失,但公建及旅游景观资源丰富。西客站与奥体中心将加 快区域成熟及人流导入,游乐景区及江景、湖景资源提升区域认知及旅游价值 市政配套:铁路西客站、奥体中心,距离项目10公里; 游乐配套:宝葫芦农庄,距离项目3公里; 厚田沙漠,项目以南12公里 (未来可经项目); 景观资源:赣江景观,距项目不足1公里; 九龙湖,距离项目4公
5、里。 南昌西客站 九龙湖效果图 宝葫芦农庄 奥体中心 厚田沙漠 PART 1 项目概况/区域配套资源 8 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有 项目拥有先天的山林资源、江景资源,可实现温泉价值、地产价值、游乐价值提升 但项目内部缺少大面积水体资源,致使内部价值弱化,建议可自身打造弥补 现有价值点挖掘:山(丘陵)体 现有价值点挖掘利用:江景 自身打造建议:内部水域创造 PART 1 项目概况/项目资源挖掘 9 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有 环南昌市近郊休闲旅游带缺少以生 态休闲养生为主旅游度假目的地 环南昌旅游带多为短暂性旅游目的地 南昌近郊旅游城市多以自然风光、历史人文、 及生
6、态农业为主要发展的旅游类型。 其存在基础设施较差、接待功能不足、休闲娱 乐功能不丰富等问题。其缺乏长时间度假居住的吸 引力和条件。 南新重 点以 商品粮和农副产品 加工基础的乡村生 态旅游 麻丘以瑶湖、 蜚英塔为代表的自 然、人文型 旅游 武阳以曹雪芹 祖籍为代表的文化 型旅游 石埠以梦山等 为代表的自然、人 文型旅游 生米、厚田 宝葫芦农庄、雁湖、 温泉、沙漠等休闲 类资源 生米、厚田具备发展以生态休闲养 生为主的旅游度假城 宝葫芦农庄、温泉资源、厚田的江南第 一沙漠、雁湖、赣江等自然、休闲资源丰富, 开发潜力较大。 城市功能补缺:生米、厚田地区发展生 态休闲度假基地已经形成一定的气候 PA
7、RT 1 项目概况/城市功能 10 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有 项目所属政府重点打造的九龙湖组团,将建成80-100平方公里省级副都市中心新城 区域内政府重点打造生态型休闲度假旅游产业,以温泉资源为核心,大量成片发展 2010年初,南昌规划委员会提出“五大组团”规划构想, 其中包括九龙湖组团,将打造成80-100平方公里集办公、居 住、休闲、会展于一体的生态宜居新城,成为南昌城市副中 心; 新建县明确“培育一大产业环都市生态型休闲度 假旅 游产业”; 项目西面已有占地8.56平方公里的燕湖温泉城规划,将打 造成以温泉旅游为核心,建设集休闲娱乐、度假养生、商务 会议为一体的多功能综
8、合旅游开发项目,第一站为金燕国际 温泉度假村项目。 金燕国 际温泉度 假村项目 九龙湖组团 本案 PART 1 项目概况/区域功能定位 11 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有 两片为生活片和生产片 生活片生活环境优越,顺接红角洲,布局生活 和生产服务配套功能 生产片则临高速、铁路、国道布局工业生产和 物流市场等产业功能 五区为西客站商贸居住综合区、九龙湖生态综合 区、望城生活配套综合区、望城物流产业发展区、 长堎外商投资工业区 在公共服务中心方面,则按“一主两副多星”模 式来规划 一主为西客站站前城市副中心 两副为滨江片区中心、望城片区中心 多星则根据各功能组团或居住邻里布局相应等 级
9、的配套服务中心 生活片 西客站商贸居住综合区 九龙湖生态综合区 望城物流产业发展区 望城生活配套综合区 长堎外商投资工业区 整体布局:两片、五区、一主两副多星,多功能区相辅相成,住宅分居住与度假 PART 1 项目概况/区域规划 12 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有 除西客站、国际奥体中心外,南昌地铁远景规划中 的2号线与4号线于九龙湖片区西客站交汇; 高校较为集中,片区内有赣江大学,周边临近红角 洲大学城,学院林立; 未来江西省行政中心的入驻,将对区域价值提升带 来极大的潜力,红谷滩发展便是从南昌市行政中心 进驻开始; 目前围绕西客站与奥体中心的赣江南大道、丰和南 大道、站前南大道
10、、站前北大道、学府南大道、里 园东路、里园西路和邓家山路等8条道路先后建设, 届时以西客站为主导的市政路网格局就基本形成。 西客站 区域市政及公建配套已全面开展起来,地铁远景价值导入、区域道路规划以及省政 府的入驻将带来片区北部价值的快速提升,接下来片区南部价值也将日益凸显 PART 1 项目概况/区域规划/市政及公建配套 13 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有 13 华南城 风雅蓝山 金燕温泉 九龙湖片区目前有华南城项目、金燕国际温泉城两个项目 并且均处于开发建设阶段; 华南城规划用地总面积2平方公里(3000亩地),总建筑 面积为428万平方米,分三期建设,项目集商品展示展览交 易
11、(143万平方米)、仓储配送(90万方)、综合商务(59 万方)、商住及生活配套(136万方)等四大功能分区组成; 金燕国际温泉城规划用地总面积1平方公里(1500亩), 总建面130万平米,首期启动300亩左右,目前已经正式动工; 临近九龙湖片区,位于望城组团有一普通住宅项目风 雅蓝山,总建面15万平米。 区域目前房地产开发项目较少,主要在近两年新开发,属未来政府重点开发区域 PART 1 项目概况/区域规划/房地产开发 14 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有 14 超大型、多功能综合旅游项目雁湖温泉城的规划,凝聚力较强,利于客户广泛吸 纳,对本案发展有较好的影响,但会存在竞争,可通
12、过差异化特色路线吸引客户 项目西面已有占地8.56平方公里的燕湖温泉城规划, 将打造成以 温泉旅游为核心,建设集休闲娱乐、度假养生、商务会议为一体的 多功能综合旅游开发项目,第一站为金燕国际温泉度假村项目,其 他未定; 燕湖温泉城规划分为四大组团: 东岗桥组团 养生天堂; 梅园组团欢乐天堂; 虎山组团商业文化天堂; 楼下组团湿地天堂 燕湖温泉城位于本案西面,呈片区规模布局,主题明确,竞争较 大的同时凝聚力较强,更利于项目的发展和客户的广泛吸纳。而本 案不在燕湖温泉城范围内,处外延范围,势孤力单,竞争上存在一 定威胁,但也可通过差异化的产品打造来吸引客户,赢得市场。 金燕国际温 泉度假村项目 九
13、龙湖组团 本案 PART 1 项目概况/周边重点引擎项目影响生态型规划 15 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有 15 综合交易市场区 金燕国际温泉城为燕湖温泉城的首站,是以温泉为主题的旅游地产项目,与本案存在 同质化竞争,客户截留现象严重,对本案产品打造提出更高要求。 金燕国际温泉城规划用地总面积1平方公里(1500亩),总建面130万平 米,首期启动300亩左右,初步规划已确定,初步定位为国际化养生 温泉城; 项目位于本案西面,距离较近,与本案存在同质化竞争,且动工和开盘时 间将早于本案,客户截留情况较为严重,将影响本案的接受度及去化速度 ,对本案的产品差异化打造也提出更高要求。 金
14、燕国际温泉城 项目位置 新建县生米镇与流湖乡交界处 土地面积 100万平方米 总建面 130万方 建筑类别 公寓、别墅、商业 一期建筑面积 26万方 容积率 1.3 一期总户数 待定 开发商 南昌金燕国际温泉城有限公司 PART 1 项目概况/周边重点引擎项目影响金燕温泉项目 16 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有 16 综合交易市场区 大型综合物流及商品交易中心,该项目一旦投入运营使用,将有力拉升区域经济价 值和地位,带动周边项目发展,为本案客户导入创造利好条件 项目位置 红谷滩华南大道1号(红角洲与 九龙湖交汇处) 土地面积 200万平方米 总建面 428万方 建筑类别 板楼 塔楼
15、 小高层 高层 一期建筑面积 108万方 容积率 2.14 一期总户数 住宅3000户,商铺6000户 开发商 南昌华南城有限公司 华南城规划用地总面积2平方公里(3000亩地),总建筑面积为428万平 方米,分三期建设,项目集商品展示展览交易(143万平方米)、仓储配 送(90万方)、综合商务(59万方)、商住及生活配套(136万方)等四 大功能分区组成。将打造成一个沟通国内外资金流、商品流、贸易流 、技术流、人才流、信息流的现代物流大体系。 项目位于本案西北面,车行距离10公里左右,物业类型较丰富,且一批 产品成功热销,为区域价值的提升作出贡献。华南城交付运营后,将带动 区域人气,为本案客
16、户导入创造条件,但同时也截留了部分投资客户。 华南城 PART 1 项目概况/周边重点引擎项目影响华南城 17 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有 地理位置 南昌郊区九龙湖片区,未来政府重点打造区域 土地供应 目前土地供应量较少,未来将呈现较大供应趋势 周边环境及配套 项目周边生活配套缺失,但拥有西客站、奥体中心及道路体系规划 等市政公建配套,以及宝葫芦农庄、厚田沙漠等成熟旅游资源,加 上九龙湖、赣江水景资源,区域未来客户导入价值空间较大 市场发展状况 已有华南城大市场,但目前仍未投入使用,预计未来对整体片区的 价值提升、客户导入将产生较大影响 政府规划 明确“培育一大产业环都市生态型休
17、闲度 假旅游产业” 城市未来发展战略 打造成80-100平方公里集办公、居住、休闲、会展于一体的生态宜 居新城,成为南昌城市副中心 评估指标 政府未来重点打造区域,需求导入趋势明显,土地升值潜力较大 PART 1 项目概况/项目土地升值潜力 18 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有 18 区域及周边住宅交易情况 地块名称 土地性质 地块面积 容积率 成交价格 楼面地价 出让时间 JDP0915 (华南城) 公建配套(文化娱 乐、酒店、加油站、 科教等);商住综合 1585亩 2.1 35万/亩 250元/平米 2009.12.9 风雅蓝山 地块 住宅用地 86亩 2.61 40万/亩 2
18、30元/平米 2010年初 地块名称 土地性质 地块面积 容积率 成交价格 楼面地价 出让时间 JDP1174 (华南城) 公建配套(文化娱 乐、酒店、加油站、 科教等); 364亩 1.98 91万/亩 689元/平米 2011.11.4 JDP1175 (华南城) 住宅;商业(商服) 367亩 2.31 91万/亩 591元/平米 2011.11.4 不到两年的时间成交价及楼面价翻了近三倍,升值力很强 PART 1 项目概况/项目土地升值潜力 19 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有 19 刚已判断区域土地升值潜力前景明朗,作为土地储备优点突出,但 是否立即进行开发呢?主要看一些导向
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