2011国美集团商都项目可行性研究报告(全)49p.doc
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1、 北京国美商都项目-可行性研究报告 0 国美商都项目 可 行 性 研 究 报 告 北京国美置业有限公司 2011 年 6 月 北京国美商都项目-可行性研究报告 1 项目鸟瞰图 北京国美商都项目-可行性研究报告 2 目 录 一、 项目名称:国美商都 .5 二、 项目建设单位:北京国美置业有限公司 .5 三、 项目法人:黄光裕 .5 四、 项目可行性研究的依据: .5 五、 项目区位状况 .5 六、 项目四至 .5 七、 项目规划条件 .6 八、 项目建设条件 .6 九、 项目进展情况 .6 十、 项目建设内容 .7 十一、 项目技术经济指标 .7 十二、项目所在位置图示: 8 第二章 建设单位介
2、绍 .12 第三章 市场分析 .13 一、 大区域市场宏观环境分析 13 二、 北京经济发展状况 13 三、 丰台区经济发展状况: 14 四、 科技园经济状况 14 1、 中关村科技园区经济发展分析 14 2、 中关村科技园区丰台园经济发展分析 15 五、区域交通便利,商业发展潜力增大 .17 六、项目市场调查分析 .18 1. 项目周边住宅市场调查: 18 2. 区域写字楼市场调查 20 3. 区域酒店物业市场调查 22 4. 区域批发市场市场调查 24 七、项目市场预测及总体定位 .25 1. 市场预测: 25 北京国美商都项目-可行性研究报告 3 2. 项目总体定位: 26 八、客户群定
3、位 .26 第四章 项目建设方案及竞争分析 .27 一、 项目建设方案 27 1. 建造 32 万平米的商业中心: .27 3. 建设一个 5.28 万平米的酒店式公寓27 4. 打造一个 3.8 万平米地标性的高层写字楼.28 二、项目竞争分析 .28 1. 32 万平米的商业中心28 2. 酒店式公寓 28 3. 写字楼 28 第五章 环境保护与综合利用 .30 一、 环境保护 30 二、 综合利用及治理方案 30 三、 环境影响评价 30 四、 综合节能 31 五、 消防安全 31 第六章 项目开发建设计划 .33 一、 前期设计工作控制点: 33 二、 国美商都 A 区(大地块)施工控
4、制点. .33 1. A 区 7 层工程进度计划 33 2. 国美商都项目 A 区 8-25 层工程进度计划.34 三、 国美商都 B 区(小地块)施工控制点. .34 1. B 区 7 层工程进度计划 34 2. B 区 825 层工程进度计划 34 第七章 投资估算和资金筹措 .35 一、 投资估算编制依据: 35 二、 投资估算编制范围: 35 三、 用地平衡表及基本规划指标 35 北京国美商都项目-可行性研究报告 4 四、 项目静态投资估算: 36 五、 项目动态投资估算: 37 六、 资金投入计划与资金筹措表: 38 第八章 项目财务分析 .39 一、 国美商都项目经营期收益预测计算
5、系数表: 39 二、 项目损益表: 40 三、 自有资金现金流量表 41 四、 贷款还本付息计算表 39 第九章 风险分析和控制策略 .40 一、宏观系统风险 .40 1、 政策风险 40 2、 利率风险 40 3、 不可抗力风险 40 二、项目经营风险 .41 三、市场风险 .41 四、财务风险 .42 第十章 结论 .43 北京国美商都项目-可行性研究报告 5 第一章第一章 项目概况项目概况 一、 项目名称:国美商都 二、 项目建设单位:北京国美置业有限公司 三、 项目法人:黄光裕 四、 项目可行性研究的依据: 1. 北京市规划委员会规划意见书及附图(2004 规意字 0954 号)建筑用
6、地钉 桩通知单(2003 拨地 0279) 2. 关于进行中关村科技园二期产业基础土地统一开发工作的批复(京计基字 2000第 1366 号) 3. 北京市国有土地使用权挂牌出让成交通知书(京土整储挂函(丰)2005 008 号) 4. 建设用地规划许可证(2006 规(丰)地字 0006、0007 号) 五、 项目区位状况 国美商都项目位于丰台区科丰桥南,中关村科技园丰台园内,为相邻两幅宗地, 地块标号分别为 31-A、35-A1,京石、京开,京津塘,京沈四条高速路近在咫尺。 根据北京市总体规划,丰台区将建设成为北京的物流中心和长途交通枢纽,这为项 目的建设提供了难得的交通优势。 六、 项目
7、四至 31-A 地块:东至 基地九号路;南至基地环二路;西至丰葆路;北至南四环绿 化隔离带。 35A1 地块:东至 万寿路南沿线;南至 35-A2 地块北侧红线;西至基地九号路; 北至南四环路。 北京国美商都项目-可行性研究报告 6 七、 项目规划条件 容积率:4.5 控高:100 米 绿化率:30% 建筑密度:35% 用地性质:公建用地。可以建设酒店、会展中心、综合写字楼、购物中心、高 档休闲娱乐场所等设施。 八、 项目建设条件 项目所在地块已经由北京丰台科技园区建设发展有限公司对该宗地进行土地一 级开发,基本完成三通一平建设(交地标底为六通一平土地),可以满足开工条件。 项目周边大市政配套
8、设施调查资料见附件一。 注:六通一平是指宗地土地平整,通上水、下水、通路、通电、通电信、通天然气。 九、 项目进展情况 1、 已于 2005 年 5 月 18 日与北京市国土局签定土地出让合同,缴纳 4100 万土 地出让金。 2、与商业地产领军企业万达集团达成战略合作协议,共同打造 30 万平米的商 业中心。以“订单商业地产”闻名的大连万达集团,目前在国内 19 个城市 建了 21 个购物中心,总面积达到 300 万平方米,在商业地产领域具有丰富 经验和客户资源 3、 与世界排名前五名的设计公司美国 RTKL 国际有限公司签署了设计委托 合同,为项目能够以世界级的水准运作打下坚实基础。 4、
9、 2006 年 3 月份,取得用地规划许可证。 北京国美商都项目-可行性研究报告 7 十、项目建设内容 本项目拟建规模达 56.12 万平方米,其中地上建筑面积为 35.35 万平方米,地 下建筑面积为 20.77 万平方米。建设内容包括商业、酒店式公寓、写字楼等,见下 表。 项目商业酒店式公寓写字楼其它 规模 (万 m2) 32.855.283.814.2 十一、项目技术经济指标 项目主要技术经济指标 序号指标名称单位指标 一建设规模 1 项目建设用地平衡m2 1.1 道路广场用地m2 19664.5 1.2 绿化用地m2 23597.4 1.3 建筑用地m2 35396.29 35-A1m
10、2 24175.08 其中 31-Am2 11221.21 1.4 合计m278658 二建设指标 绿化率%30% 建筑密度%45% 容积率%4.5 三建设总投资万元 322,664.71 四项目开发期月 34 五建设期月 25 北京国美商都项目-可行性研究报告 8 十二、项目所在位置图示: 1.中关村科技园丰台园位置图示: 北京国美商都项目-可行性研究报告 9 2.科技园区规划图示: 3.项目周边交通图示: 四环科丰桥俯拍 北京国美商都项目-可行性研究报告 10 北京市地铁规划图 4.项目及周边效果图 北京国美商都项目-可行性研究报告 11 5.项目所在位置图示: 北京国美商都项目-可行性研
11、究报告 12 第二章第二章 建设单位介绍建设单位介绍 北京国美置业有限公司,成立于 2005 年 6 月 24 日,是由北京国美置业有限公 司和北京鹏润投资有限公司共同出资成立的有限责任公司。属于黄光裕先生名下之 产业。黄光裕先生被称为“中国的山姆.沃尔顿“,是 2004、2005 年胡润富豪榜首富。 公司贯彻“产业投资为基础,资本运营为手段,提升行业竞争优势“的发展策略,整 合资源,传承“构筑极致风景,创造美好生活“的理念。起始北京进而对全国的房地 产领域进行全面拓展,力争在开发规模、开发品质、经营理念、开发服务等方面, 做国内地产经营的楷模,与世界品牌企业接轨,实现知识资本与金融资本的完美
12、结 合。 2005 年 4 月 18 日,国美置业在北京市土地整理储备中心竞价摘牌获得北京市 2005 年最大的招拍挂项目-科技总部新区核心商务区 35.39 万平方米公建用地的土 地使用权,即“国美商都“项目的土地使用权和开发权,北京国美商都建设开发有限 公司的名称也因此而来, “国美商都“项目将由该公司全权负责开发与建设。 国美商都公司注册情况如下: 成立时间:2005 年 6 月 24 日 注册地点:北京市丰台区科学城海鹰路 9 号 2 号楼 468 室(园区) 注册资本:1000 万元人民币 企业类型:有限责任公司 法人代表:黄光裕 经营范围:房地产开发 出资方式:全部现金出资 股权结
13、构:北京国美置业有限公司占 80%; 北京鹏润投资有限公司占 20%。 北京国美商都项目-可行性研究报告 13 第三章第三章 市场分析市场分析 一、大区域市场宏观环境分析 随着中国改革开放进程的加速,沿海经济带,长江经济带,陆桥经济带及京九 经济带的形成和以广州为龙头的珠三角城市群,以上海为龙头的长三角城市群和以 北京,天津为龙头的京津唐城市群正悄然浮出水面,中国城市化发展战略大格局基 本形成,标志着我国区域经济发展进入了一个新的阶段. 京津唐城市群,是京九经济带和沿海经济带的交汇地区,中心城市是北京和天 津,还包括唐山,秦皇岛和廊坊等城市,是我国北方最大的城市群,也是我国集资源, 地缘,政治
14、,经济四方面优势于一体的重要经济核心区。北京扮演的是中华人民共 和国政治、文化的权威,首脑决策的中枢,区域经济的龙头,未来的发展不可限量。 二、北京经济发展状况 国美商都项目地处的北京南城,是未来北京经济发展延伸的重点,具有明显 的地域和区位优势。 2005 年,北京市实现地区生产总值 6814.5 亿元,比上年增长 11.1%。其中, 第一产业增加值 97.7 亿元,下降 1%;第二产业增加值 2100.5 亿元,增长 11.7%;第三产业增加值 4616.3 亿元,增长 11.2%。按常住人口计算,当年人均 GDP 达到 44969 元(折合 5457 美元) ,比上年增长 8.1%,是
15、2000 年的 1.9 倍。北 京市历年国内生产总值见下图。 北京市历年国内生产总值及增长速度 北京国美商都项目-可行性研究报告 14 2005 年,全市房地产开发投资完成 1525 亿元,比上年增长 3.5,低于 04 年 19 个百分点;占全社会固定资产投资的比重为 53.9,低于 04 年 4.4 个百分 点。其中,商品住宅开发投资完成 779.5 亿元,比上年增长 0.5; 2005 年,全市商品住宅期房预售平均价格 6725 元/平方米,比上年上涨了 1083 元/平方米,涨幅为 19.2;其中普通商品住宅 6721 元/平方米,比上年增 长 10.9。 北京市“十五”期间商业发展规
16、划,提出要适应国际化大都市的需要, 大力提高城市中心区、商务中心区和中关村科技园区商业的现代化水平。 通过北京市“十五”期间商业发展规划来看,北京市的商业规划主要还是 以 2008 年奥运会为契机,整体商业格局还是以高端、精品定位为主,集中商业区 域,重点服务于城市形象的建设。 三、丰台区经济发展状况: 丰台区“十五”计划明确提出了“一五五”总体发展思路,即“全力构筑一 个中心”、“重点建设五个区域”、“培育引导五个产业”。 “一个中心”,就是把丰台发展成为“首都西南物流中心”。“五个区域” 包括北京丽泽商务区、中关村科技园区丰台园、大红门服装商业街、绿色生态居 住区、特色文化旅游区。“五个产
17、业”包括高新技术产业、现代服务业、物流业、 房地产业、旅游业。因此,从“一五五”总体发展思路看,丰台区的未来经济发 展,在很大程度上将继续发挥目前已经形成的传统贸易和物流业优势。因此丰台 北京国美商都项目-可行性研究报告 15 区商业在未来发展过程中,其原有的贸易、批发特色将更加明显。 四、科技园经济状况 1、中关村科技园区经济发展分析 中关村科技园连续十几年保持 30%以上的发展速度,占北京地区生产总值 17.8%,成为北京经济的发动机。中关村科技园区是 1988 年 5 月经国务院批准建 立的中国第一个国家级高新技术产业开发区,覆盖了北京市科技、智力、人才和 信息资源最密集的区域;现已形成
18、一区七园的发展格局,包括海淀园、丰台园、 昌平园、电子城科技园、亦庄科技园、德胜园和健翔园。在过去的十几年里,中 关村科技园区经济发展始终保持 30%的增长速度。2005 年,中关村科技园区高新 技术产业继续保持快速增长,总收入 4578 亿元,比 2004 年增长 30%;新认定企业 数 4390 家,比 2004 年增长 3%;工业总产值为 2440 亿元,比 2004 年增长 30%; 上缴税费 170 亿元,比 2004 年增长 20%;出口创汇 85 亿美元,比 2004 年增长 60%, 成为北京市经济发展的重要增长源。 2、中关村科技园区丰台园经济发展分析 丰台园是中关村村科技园
19、区里增长最快的园区,是丰台区域经济发展的动力 源。2005 年,丰台园经济指标健康发展,实现了历史新高,名列中关村科技园区 之首。入园企业研发投入达 30 亿元,占技工贸总收入的 5%,同比增长 87.5%;自 主创新项目 2000 多项,获得火炬计划、科学进步奖、重点新产品的 69 项。一批 拥有自主知识产权的企业形成了电子信息、生物医药、新材料、先进制造四大产 业格局,并构建了物流科技、国家金融安全、航天、铁路等特色产业集群。丰台 园企业全年实现技工贸总收入 600 亿元,同比增长 32.2%;工业总产值 148 亿元, 同比增长 14.4%;出口创汇 3.78 亿美元,同比增长 57.6
20、%;上缴税费 15 亿元,同 比增长 24.4%。 。 园区分三期开发建设,首期 1.24 平方公里已开发完毕,产业初具规模,形成 了生物医药、IT 和光机电一体化三大产业;二期 1.65 平方公里,已以全新模式开 始启动,成功推出总部基地项目。总部基地现在已建成总部楼 170 栋,吸引了 100 多家总部企业入驻,其中绝大多数是国资委控股企业和外地进京的大型企业集团。 北京国美商都项目-可行性研究报告 16 建成后的 500 多座总部楼,将吸纳 500 余家大型企业和 2000 家左右的中小企业入 驻办公。 项目周边地带的商业气氛已经聚集,本项目建成后将使该区域有望成为北京 新的商圈,成为拉
21、动南城经济飞跃的一个新的增长极。 (1)丰台区 1992 年2004 年主要经济指标见下表。 1992 年2004 年丰台园主要经济指标 (2)总部基地现状俯瞰: 南面科技大道南延长为世界公园,北京国际花园,富锦嘉园等,西临科技园 一期,东边紧临科技大道和本项目,北靠南四环科丰桥。 北京国美商都项目-可行性研究报告 17 (3)入驻总部基地部分企业照片 (4)科技园区一期内部分企业照片 五、区域交通便利,商业发展潜力增大 北京国美商都项目-可行性研究报告 18 项目紧临四环,规划中的地铁九号线和万寿路南延线穿过项目。同时,京沈、 京开、京石、京津塘等高速路围绕四周,交通极为方便。周边住宅升值潜
22、力巨大, 以距项目 50 米的怡海花园为例,2000 年开盘均价 3980 元/平米,现预售均价 6600 元/平米,房价每年平均以 13%速度增值。 交通的便利将促进地区产业结构的调整,超市、建材、家具、玩具、音像、 娱乐等需求加大,商业潜力增大,这些都为本项目的诞生与发展创造了有利条件。 六、项目市场调查分析 “国美商都”项目周边 2 公里范围内常住人口达 45 万,中高端人口正在呈现 逐渐上升趋势,消费潜力巨大;且项目临近四环与规划中的地铁 9 号线,区域交通 方便;区域服务型商业奇缺,不能满足市场需要,存在巨大市场空缺。 市场调查数据如下: 1. 项目周边住宅市场调查: 项目周边 2
23、公里人口人口构成为:园区企业白领职员 15 万,常住居民 30 万。 拥有怡海花园、万年花城、宝隆公寓、帝京花园别墅、南极星、未来城等为主体组 成的总面积 500 多万平米的成熟中高档大型生活社区。 本项目周边住宅情况调查表 项目名称位置 规划面积 (m2) 套数 (套) 可居住人口 (人) 中国印钞总公司工商联大厦 北京国美商都项目-可行性研究报告 19 怡海花园南四环花乡出口 1000000800030000 未来城南四环花乡桥 100000030000 万年花城 丰台花乡 20000001100040000 怡锦园丰台园产业基地一期内 16000012004000 吉利双星丰台园产业基地
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- 2011 集团 商都 项目 可行性研究 报告 49
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