临安市第xx期保障性住房建设项目可行性研究报告(doc 50).doc
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1、临临安市安市*开开发发有限公司有限公司 临临安安市市第第*期期保保障障性性住住房房建建设设项项目目 可可行行性性研研究究报报告告 浙江浙江*设计设计院院 *有限公司有限公司 二二八年十一月八年十一月 1 目目 录录 第一章第一章 总总 论论1 1.1 概述 .1 1.2 项目承办单位概况 .1 1.3 可行性研究报告编制依据及工作内容 .2 1.4 项目研究成果 .3 1.5 结论 .5 第二章第二章 项目背景及建设规模项目背景及建设规模6 2.1 项目提出背景 .6 2.2 市场分析 .7 2.3 建设规模 10 第三章第三章 项目选址及土地利用项目选址及土地利用.12 3.1 项目选址 1
2、2 3.2 土地利用 13 3.3 征地拆迁和安置 15 第四章第四章 建设方案建设方案.16 4.1 规划设计依据 16 4.2 总平面规划 16 4.3 建筑物设计 20 4.4 配套工程技术方案 21 第五章第五章 环境保护、消防和节能环境保护、消防和节能.23 5.1 环境保护 23 5.2 消防 26 5.3 节能 28 第六章第六章 项目组织及进度计划项目组织及进度计划.29 6.1 项目组织与管理 29 6.2 项目实施进度计划 29 第七章第七章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措.31 7.1 投资估算 31 2 7.2 投资构成 32 7.3 资金筹措 32 第八章第八章
3、 经济效益分析经济效益分析 .34 8.1 评价说明 34 8.2 财务分析 34 8.3 财务评价结论 .355 第九章第九章 社会评价社会评价.36 9.1 社会影响分析 36 9.2 社会互适性分析 37 附附表表 附附图图 附附件件 1 第一章第一章 总总 论论 1 1. .1 1 概概述述 1.1.11.1.1 项目名称:项目名称:临安市第*期保障性住房建设项目 1.1.21.1.2 项目承办单位及法人项目承办单位及法人 项目承办和实施单位:临安市*开发有限公司 法人代表:* 1.1.31.1.3 项目实施地点项目实施地点 临安市锦城街道万马路北延段东侧、规划新环北路南侧、原环北 路
4、北侧的地块。 1.1.41.1.4 项目建设期限项目建设期限 2008 年 10 月2011 年 12 月 1.21.2 项项目目承承办办单单位位概概况况 临安市*开发有限公司是* 1.31.3 可可行行性性研研究究报报告告编编制制依依据据及及工工 作作内内容容 1.3.11.3.1 编制依据编制依据 1、 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发 200724 号) 2、 关于认真贯彻落实省政府加快解决低收入家庭住房困难实施 意见的通知省建设厅、省发改委(浙建房2007109 号) 3、 临安市近期建设规划 4、 临安市 2008-2010 城镇低收入家庭住房保障规划 5、 临安
5、市城市总体规划 (1996-2020) 2 6、 临安市城北区控制性详细规划 7、项目建议书及批复 8、 项目选址意见书 9、项目方案设计成果 10、现行有关的法律、法规,建设规范、标准 1.3.21.3.2 工作内容工作内容 以临安市第四期保障性住房建设项目为研究对象,在论证项目建 设背景及必要性的基础上,对建设规模、建设方案、建设投资及效益 等进行分析研究和论证。 1.41.4 项项目目研研究究成成果果 1.4.11.4.1 项目建设地点项目建设地点 项目用地位于临安市城北区域,锦城街道万马路北延段东侧、规 划新环北路南侧、原环北路北侧的地块。总用地面积约 77.4 亩。 1.4.21.4
6、.2 主要建设内容及规模主要建设内容及规模 (1)人口规模:居住区规划总户数 1072 户,按每户 3.5 人计, 居住区内可容纳 3752 人居住。 (2) 建筑规模: 3 1.4.31.4.3 配套工程技术方案配套工程技术方案 1.4.3.1 供电 本项目电源由锦城变电所引来高压专线供给,由两路10KV高压电 源由地下供电线路引入至小区lOKV/0.4KV变电所。小区采用环网供电。 1.4.3.21.4.3.2 给排水给排水 本区块给水由临安自来水公司供应,从市政道路以DN200管径引 入本区块沿四周道路成环状布置。 采用分流制排水系统,具体分为雨水和生活废水系统。雨水排水 室外雨水管网汇
7、总后接入市政雨水管网。室内生活污(废)水排放采 用污、废水分流系统,室外采用合流系统,汇合后排至市政污水管网。 1.4.3.3 电信、宽带 本项目委托临安市电信、数字电视等部门负责接入现代化程控总 总用地面积51598.1m2(合 77.4 亩)备 注 总建筑面积112324m2 地上建筑面积90454m2 住宅80751m21072 套 商铺9703m2 其 中会馆9703m2 含物管、经营用房等配套 890m2 地下建筑面积21870m2 建筑密度28% 容积率1.75 绿化率30% 4 机和直拨电话系统、宽带网络、数字电视系统。 1.4.3.4 智能化 为小区住户提供安防、消防、非法入侵
8、报警、来人身份识别、保 安巡更等方面的综合信息管理。 1.4.41.4.4 投资规模和资金措施方案投资规模和资金措施方案 项目总投资为 24541 万元,其中建设投资 22823 万元,建设期利 息 1718 万元。商请银行贷款 15900 万元,企业自筹解决 8641 万元。 1.4.51.4.5 主要技术经济指标主要技术经济指标 表表 1 1- -5 5 主主要要技技术术经经济济指指标标汇汇总总表表 序号项目名称单 位数 量备 注 1 1建建设设规规模模 1.1总用地面积平方米51598.1合 77.4 亩 1.2总建筑面积平方米112324 2 2项项目目总总投投资资 2.1建设投资万元
9、24541 2.2建设期利息万元1718 3 3营营业业收收入入万元26795 4 4营营业业税税金金及及附附加加万元1501正常年 5 5利利润润总总额额万元82 6 6税税后后利利润润万元61 7 7借款偿还期年4.81从借款开始年算起 1.4.61.4.6 项目实施计划项目实施计划 本项目分二期实施,建设期 2008 年 10 月2011 年 12 月,主要 分 4 个阶段实施。 1 1. .5 5 结结论论 本项目开发的是政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格, 5 按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性 质的政策性住房。 本项目选址合理,规划建设方案合理、配套
10、建设齐全,充分考虑 了城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求。经济效益 方面贯彻了以保本微利的原则。 项目的开发过程,按照文明施工,最大程度地减少对环境的破坏 原则;项目建成后,将改变脏乱差的环境现状,对促进城市化进程, 美好市容,改善环境带来较大的影响。 本项目的建成,为当地提供了 1000 多套的保障性住房,切实解 决了一部分中低收入家庭的住房问题,为政府人才引进、招商引资搭 建了平台。 项目的建设,可以迅速带动上下游的相关行业发展,为社会提供 一定量的就业机会。对于拉动内需,维护当地房地产市场健康稳定发 展,促进经济平稳较快发展和社会和谐稳定意义重大,社会效益显著。 因此,本项
11、目的开发,符合保障性用房开发保本微利的原则,是 可行的,也是完全必要的。 6 第二章第二章 项目背景及建设规模项目背景及建设规模 2.12.1 项目提出背景项目提出背景 建立和完善住房保障体系,多渠道解决中低收入和最低收入家庭 的住房问题,既是构建社会主义和谐社会的要求,是构建大社保体系 的重要组成部分,也是调整住房供应结构,稳定住房价格,促进房地 产业持续稳定健康发展的重要举措。 临安市坚持以人为本,全面落实科学发展观,按照构建社会主义 和谐社会的要求,规范运作机制,创新运行载体,着力完善各项住房 保障政策,逐步扩大住房保障面,基本形成了以普通经济适用房、定 向经济适用房、经济解困房、廉租住
12、房、住房公积金、住房保障资金 等为主要内容的多类型、多层次城镇住房保障体系,较好地满足了不 同居民的住房需求,住房保障体系建设取得了初步成效。 今年以来,国际金融市场急剧动荡,世界经济增长明显放缓,国 际经济环境中不稳定因素明显增多,对我国的影响逐步显现,经济增 长放缓趋势明显,经济社会发展经受了多方面严峻考验。10 月 17 日 国务院常务会议在安排部署四季度经济工作时,明确提出要加大保障 性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房等扩大内需的一 系列政策。这些政策措施,既有利于促进经济增长,又有利于推动结 构调整,避免重复建设;既有利于拉动当前增长,又有利于增强经济 发展后劲;既能有效
13、扩大投资,又能积极拉动消费。 组织实施临安市第四期保障性住房建设项目,是贯彻落实国务 院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724 号) 7 ,省建设厅、省发改委关于认真贯彻落实省政府加快解决低收入家 庭住房困难实施意见的通知 (浙建房2007109 号)精神,是根据 临安市近期建设规划 、 临安市 2008-2010 城镇低收入家庭住房保 障规划的要求,加大我市住房保障体系建设力度的具体举措,是应 对当前更为严峻的国内外经济形势,贯彻落实党中央、国务院关于当 前要实施积极的财政政策和适当宽松的货币政策,进一步采取强有力 措施,扩大国内需求,维护房地产市场健康稳定发展,促进国民
14、经济 平稳较快发展和社会和谐稳定的重要举措。 2.22.2 市场分析市场分析 2.2.12.2.1 宏观环境分析宏观环境分析 临安市座落于杭州至黄山两大国际著名旅游城市的黄金旅游线上, 是一座拥有得天独厚山水风光和悠久厚重历史文化,生态资源丰富的 城市。近年来,全市经济、政治、文化和社会建设不断取得新的成绩。 2005 年,临安市人均 GDP 突破 3000 美元;2006 年临安人均 GDP 达到 3700 美元;2007 年全年实现生产总值 197.3 亿元,同比增长 17.1%,人均 GDP 达到 4931 美元,财政总收入 18.7 亿元,同比增长 27.2%,其中地方财政收入 9.8
15、 亿元,同比增长 21.8%。2008 年 1-9 月,财政总收入 19.26 亿元,同比增长 32%,其中地方财政收入 10.16 亿元,同比增长 32.7%。 进入 21 世纪,临安生态资源所蕴藏的巨大潜能越来越清晰地显 现出来,临安房产渐渐步入了繁荣。至目前,临安已建成各类商品房 300 多万平方米,其中商品住宅投资近年来一直占房地产投资的 70% 左右,占房屋竣工面积的 65%左右,商品住宅建筑类型也越来越呈现 多样化,从原来的传统多层公寓发展到现在景观低密休闲住宅、小高 8 层住宅等种类齐全,生态品质楼市的雏形已现。 1、规划区内住房现状 依据临安市住房抽样调查,至 2007 年年底
16、,城镇居民人均住房 面积(建筑面积)已达到 37 平方米,农村居民人均住房面积(建筑 面积)已达到 70 平方米,城市整体住房条件较好。 2、规划期内住房需求 临安市的住宅需求由以下五部分构成:城市新增人口的居住需求、 城市居民改善居住条件和二次置业的需求、青山工业园区外引发展配 套及周边外来务工人员的需求、城市旧城改造及拆迁安置的需求以及 房产投资的需求(包括外来投资性购房者) 。 2006-20202006-2020 年住宅建设需求预测表年住宅建设需求预测表 年份 市区人口 (万人) 居住水平 (平方米/人) 住宅需求净增量 (万平方米) 拆迁需求 补充量 (万平方米) 投资 需求量 (万
17、平方米) 新建住宅 总量 (万平方米) 200516.2238 存量 616.4 / 20062010 1842139.63072.7242.3 20112020 254536960/429 注:该预测来源于临安市房地产发展规划(2006-2020) 依据临安市住房现状和需求预测,预计不包括暂住人口的年住宅 建筑面积需求量约为 4045 万平方米,与近年现状商品房竣工面积 基本相符。其中,政府将安排保障性住房建设每年约为 10 万平方米, 市场对普通商品住宅的年需求量约为 3035 万平方米。 2.2.22.2.2 本市保障性住房建设发展分析本市保障性住房建设发展分析 2.2.2.1 本市保障
18、性住房建设现状 临安市自 1999 年开发建设经济适用住房以来,坚持标准适度、 功能齐全、经济适用、节能省地的原则,先后开发建设(含将于 9 2008 年底竣工 24 万平方米)了:“临安人家” 、 “吴越人家” 、 “昌化 人家” 、 “苕溪人家”四个经济适用住房小区,总建筑面积近 40 万平 方米,较好地解决了 2000 余户城镇中低收入居民家庭的住房难问题。 2.2.2.2 本市保障性住房市场分析 按照“城镇保障性住房建设总量占全市住宅建设总量的 20%以上” 的总体要求,20082010 年,预计我市城镇低收入家庭保障性住房 (主要包括经济适用房、经济解困房、廉租住房)需求量为建筑面积
19、 20.7 万平方米。其中:预计廉租住房保障总户数为 480 户,廉租住 房建筑面积为 0.5 万平方米;经济适用房(经济解困房)建筑面积 20.2 万平方米。总投资 4.5 亿元,总建设用地 200 亩。 2.2.32.2.3 本市本市保障性住房保障性住房需求特征需求特征 2.2.3.1 本市保障性住房建设的政策支持 临安市在实施房地产开发管理中,始终把确保保障性住宅建设置 于规划住房供应体系的优先基础,分别制定了临安市房地产发展规 划(2006-2020) 、 临安市“十一五”房地产发展规(2006-2010) 、 临安市住房建设近期规划(2006.6-2008.5) ,就逐步扩大政府保
20、障性住房的保障范围,继续加强经济适用房和拆迁安置房的规划与建 设,完善经济适用房的建设管理和扩大保障性住房的覆盖面等做了明 确规定, 临安市 2008-2010 城镇低收入家庭住房保障规划和临 安市 2008 年低收入家住房保障计划也于 4 月正式出台,并相继出 台完善了临安市经济适用住房管理办法 、 临安市经济解困房销售 管理工作实施意见 、 临安市政府住房保障基金管理暂行办法 、 临 安市廉租住房保障办法等一系列规范性文件。相关规划与计划的出 10 台成为把破解“住房难”工作落到实处的重要措施。 2.2.3.2 本市保障性住房户型特征 1、 临安市经济适用住房建设、销售管理暂行规定规定,经
21、济 适用住房建设原则:按照“市场需求、适度超前、统一规划、分步实 施”的原则,本市经济适用住房的建设面积由市政府视需求形势逐年 下达开发计划。经济适用住房建设选址要符合城市总体规划要求,经 济适用住房面积享受标准为:一般干部和其他人员 65 平方米;科局 级干部(含中级职称人员)75 平方米;处级干部(含副教授级职称 人员)85 平方米;厅级干部(含正教授级职称人员)110 平方米;每 户统一另加阳台 5 平方米。 2、 临安市城镇廉租住房保障办法规定,城镇廉租住房保障配 租标准是按人均使用面积 12 平方米(含现房产使用面积)配租,其 中家庭人口不足 3 人的,按 3 人标准配租,家庭人口
22、3 人(含)以上 按实际人口配租。 2.2.3.3 本市保障性住房价格特征 临安市经济适用住房建设、销售管理暂行规定规定,经济适 用住房销售价格: (一)经济适用住房销售价格实行政府定价,按保本微利原则, 由市物价部门核定。 (二)超享受面积标准部分由市物价部门参照同类地段商品房市 场价格水平确定。 2 2. .3 3 建设规模建设规模 根据规划要求和市场分析,本项目的建设规模为: 11 户型:主要户型为每套建筑面积严格控制在 50 平方米以内的保 障性住房和每套建筑面积一般控制在 60 平方米左右的保障性住宅, 高层和小高层每套加 10 平方米。 为适应当地城镇居民人均住房面积(建筑面积)已
23、达到 37 平方 米,农村居民人均住房面积(建筑面积)已达到 70 平方米,城市整 体住房条件较好的实际情况,作为提供给高职称、高学历的享受对象 的,部分高层和小高层的每套建筑面积适当放大;同时廉顾部分家庭 人口相对较多的购房户实际需求,部分户型的建筑面积适当放大。 总用地面积51598.1m2(合 77.4 亩)备 注 总建筑面积112324m2 地上建筑面积90454m2 住宅80751m2 其中:多层住宅37201m2 小高层住宅19550m2 高层住宅24000m2 商铺9703m2 其 中 会馆9703m2 含物管、经营用房等配套 890m2 地下建筑面积21870m2 建筑密度28
24、% 容积率1.75 绿化率30% 12 第三章第三章 项目选址及土地利用项目选址及土地利用 3 3. .1 1 项项目目选选址址 项目用地位于临安市城北区域,锦城街道万马路北延段东侧、规 划新环北路南侧、原环北路北侧的地块。总用地面积约 77.4 亩。 3.2.13.2.1 地块现状地块现状 地块现状为农田,有少量的拆迁物;北面是自然山体,南面是 12 米宽的老环北路(长西线) ,万马路北延段和规划新环北路还未开 工。 3.2.23.2.2 场址条件场址条件 (1)地形与地貌 临安市境内地势西北部高、东南部低,且高差悬殊;西北山岭起 伏延绵,多崇山峻岭,向东渐趋低缓,形成低山丘陵与宽谷盆地相间
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