安徽蚌埠市怀远县地块可行性研究报告.pdf
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1、投资可行性研究报告投资可行性研究报告投资可行性研究报告投资可行性研究报告 安徽省蚌埠市怀远县地块安徽省蚌埠市怀远县地块安徽省蚌埠市怀远县地块安徽省蚌埠市怀远县地块 提报目标提报目标 提供较为合理的土地投标价格;提供较为合理的土地投标价格; 建议适合当地市场的产品类型,以实现“追求快速现金流 和实现利润最大化”的双重目标。 建议适合当地市场的产品类型,以实现“追求快速现金流 和实现利润最大化”的双重目标。 建立一定的房产品牌,以增加企业后续开发项目的政府 议价空间和市场溢价能力。 建立一定的房产品牌,以增加企业后续开发项目的政府 议价空间和市场溢价能力。 报告核心:报告核心: 报告核心:报告核心
2、: 宗地经济指标数据:宗地经济指标数据: 宗地经济指标数据:宗地经济指标数据: 净用地面积: 61028 (拟)净用地面积: 61028 (拟) 地块四至: 东至规划道路,南至圣泉大道,地块四至: 东至规划道路,南至圣泉大道, 西至新河路,北至榴城路西至新河路,北至榴城路 用地性质: 住宅用地性质: 住宅 容积率: 2.4容积率: 2.4 目录目录 城市概况城市概况 地块现状地块现状 竞争楼盘竞争楼盘 整体发展整体发展 经济测算经济测算 目录目录 城市概况篇城市概况篇 蚌埠市概况 蚌埠市房地产概况 怀远县概况 涡北新城 怀远县土地供应 怀远县房地产概况 蚌埠市概况蚌埠市概况 蚌埠市,位于安徽省
3、东北部,淮河中游,京 沪、淮南铁路交点,是安徽省重要工商业城市,皖 北的物流、商贸中心。 蚌埠一市辖三县,固镇县、五河县、怀远 县。其中本块宗地位于怀远县内,为距离蚌埠市区 最近的郊县。 据2009年末统计结果,蚌埠市一市三县总面 积5952平方公里,人口358万。 蚌埠城市风貌蚌埠城市风貌 蚌埠辖区示意图蚌埠辖区示意图 交通交通 华东乃至全国重要的交通枢纽华东乃至全国重要的交通枢纽 蚌埠是一个靠“交通枢纽”发展的城市,是华东重要的 组合交通枢纽,公路、铁路、水运、四通八达。 蚌埠原有铁路较老京沪铁路、淮海铁路,淮南铁路, 制约了近20年来蚌埠的发展,导致蚌埠的经济地位在安徽省 境内持续下降;
4、但所幸蚌埠即将迎来新的发展良机国家 建设中的京沪高速铁路,京福高速铁路,都将设蚌埠南站, 建成后,2小时经济圈可辐射至合肥、徐州;5小时经济圈可 辐射至上海、南京、青岛、郑州,南昌,武汉。 可以说,京沪、京福高铁在未来的建成,对蚌埠的意义 深远。 蚌埠全国区位图蚌埠全国区位图 淮河大桥淮河大桥 蚌埠市交通辐射圈蚌埠市交通辐射圈 经济经济 2009年安徽省各市GDP排名2009年安徽省各市GDP排名 902 607.8 576.18 532.09 431.93 343.72 245.59 2102.12 508.7 802.66 665.89584.02 540.6 532.09 432.77
5、371.87 266.92 17.30% 15.40% 13.60% 12.40% 13.60% 12.70% 11% 13.70% 11.50% 12.20% 12.10% 13.30% 12.80% 12.10% 12.30% 13.70% 15.10% 0 500 1000 1500 2000 2500 0 500 1000 1500 2000 2500 合肥市芜湖市安庆市 马鞍山市阜阳市六安市滁州市宿州市蚌埠市巢湖市淮南市宣城市毫州市淮北市铜陵市黄山市池州市合肥市芜湖市安庆市 马鞍山市阜阳市六安市滁州市宿州市蚌埠市巢湖市淮南市宣城市毫州市淮北市铜陵市黄山市池州市 0.00% 2.00%
6、 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 20.00% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 20.00% GDPGDP增长率增长率 蚌埠城市竞争指数蚌埠城市竞争指数 蚌埠的区位特点决定了它对资金和人流的吸引力不仅仅局限在安徽蚌埠的区位特点决定了它对资金和人流的吸引力不仅仅局限在安徽 北部。蚌埠是一个依托铁路枢纽发展的城市,未来几年内交付使用北部。蚌埠是一个依托铁路枢纽发展的城市,未来几年内交付使用 的京沪、京福高铁应能令蚌埠重新获得一次
7、飞跃的良机。的京沪、京福高铁应能令蚌埠重新获得一次飞跃的良机。 蚌埠总体经济在安徽同等级城市中处于中等,与农业大市为伍,但蚌埠总体经济在安徽同等级城市中处于中等,与农业大市为伍,但 它并不以农业为主,而是以交通和铁路发家。因此潜力较大,发展它并不以农业为主,而是以交通和铁路发家。因此潜力较大,发展 空间大。空间大。 正面竞争指数正面竞争指数 正面竞争指数正面竞争指数 从经济的绝对值上来看,蚌埠经济总量低,支柱产业档次偏低,整从经济的绝对值上来看,蚌埠经济总量低,支柱产业档次偏低,整 体经济实力有限,即使在整个安徽省内也不靠前。体经济实力有限,即使在整个安徽省内也不靠前。 蚌埠曾经是安徽的经济明
8、珠,建国后至改革开放前,蚌埠原本一直蚌埠曾经是安徽的经济明珠,建国后至改革开放前,蚌埠原本一直 位列安徽省内排名前三甲。但是一方面,由于安徽省经济中心的一位列安徽省内排名前三甲。但是一方面,由于安徽省经济中心的一 再南移,蚌埠不被重视;另一方面,近70年内蚌埠居然没有新建过再南移,蚌埠不被重视;另一方面,近70年内蚌埠居然没有新建过 任何新铁路线,使得这个以交通发家的铁路枢纽城市没落了,近20任何新铁路线,使得这个以交通发家的铁路枢纽城市没落了,近20 年内省内地位不断下滑;希望京沪高铁的开通能令蚌埠重新腾飞。年内省内地位不断下滑;希望京沪高铁的开通能令蚌埠重新腾飞。 负面竞争指数负面竞争指数
9、 负面竞争指数负面竞争指数 经济经济 263.66 311.33 359.01 410 13% 15.3% 18.1% 26.7% 13% 15.3% 18.1% 26.7% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 20072008200920102007200820092010 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 2007-2010年 城市GDP发展及当年增长率2007-2010年 城市GDP发展及当年增长率 102.82 124.8 155.71 185 19% 24.80% 21.40% 21.4
10、0% 19% 24.80% 21.40% 21.40% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 20072008200920102007200820092010 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 2007-2010年 固定资产投资及当年增长率2007-2010年 固定资产投资及当年增长率 30.12 39.54 45.42 56.2 24% 14.90% 31.30% 15.60% 24% 14.90% 31.30% 15.60% 0 10 20 30 40 50 60 20072008200920
11、102007200820092010 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 2007-2010年 财政收入2007-2010年 城镇人均可支配收入2007-2010年 财政收入2007-2010年 城镇人均可支配收入 9109 10875 15175 11440 12% 14.60% 9.40% 12.10% 12% 14.60% 9.40% 12.10% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 20072008200920102007200820092010 0.00%
12、2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 数据来源:蚌埠市历年国民经济政府公报数据来源:蚌埠市历年国民经济政府公报 目录目录 城市概况篇城市概况篇 蚌埠市概况 蚌埠市房地产概况 怀远县概况 涡北新城 怀远县土地供应 怀远县房地产概况 蚌埠市房地产市场现状蚌埠市房地产市场现状 成交量连续三个月下跌,成交均价探底后回升,刚需是购买主力; 由于起点较低,因此安徽楼市受新政的影响要比沿海发达地区小。 目录目录 城市概况篇城市概况篇 蚌埠市概况 蚌埠市房地产概况 怀远县概况 涡北新城 怀远县土地供应 怀远县房地产概况 怀远县概况怀远县概况 怀
13、远县是蚌埠市下辖的,距离市区最近的一 最近的一个县。总面积2396平方公里,总人 口130万人,是当地人口较为密集的郊县。 怀远县的经济实力较强,不仅是蚌埠的翘楚, 在安徽省内百县中亦能排名第四,是非常不错 的成绩。 荆山海拔259米,涂山339米,夹淮对峙,蔚 为壮观。特产石榴,武昌鱼。 由于和蚌埠市区仅十几公里,因此交通优势 等同蚌埠。 上图:怀远经济开发区 下图:涡河四桥上图:怀远经济开发区 下图:涡河四桥 怀远县经济怀远县经济 2007-2010年 城市GDP发展及当年增长率2007-2010年 城市GDP发展及当年增长率 39 45.9 54 67.5 25% 14.80% 17.6
14、0% 47.80% 25% 14.80% 17.60% 47.80% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 20072008200920102007200820092010 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 2007-2010年 固定资产投资及当年增长率2007-2010年 固定资产投资及当年增长率 3.5 4.4 5.5 6.4 16% 24.30% 20.50% 26.50% 16% 24.30% 20.50% 26.50% 0 1 2 3 4 5 6 7 20072008200920102007200820092
15、010 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 2007-2010年 财政收入2007-2010年 财政收入 91.4 99 116 131.7 14% 15.00% 12.10% 19.00% 14% 15.00% 12.10% 19.00% 0 20 40 60 80 100 120 140 20072008200920102007200820092010 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 2007 年2008年2009年2010年 生产总值91.499116131.7 增长率19%12.1%15%13.
16、5% 财政收入3.54.45.56.4 增长率26.5%20.5%24.3%16% 固定资产投资3945.95467.5 增长率47.8%17.6%14.8%25% 怀远城市规划怀远城市规划 怀远城市规划将按照“改造老 城、开发新城、拉开框架、提 升品位”的基本思路,利用3- 5年时间,通过强力推进城市建 设项目实施,实现老城重点区 域改造基本完成,新城基础设 施和配套设施基本完善的总体 目标。 从2009年开始,怀远县在城市 建设方面的力度明显加大,20 10年将实施建设项目71个,总 投资52亿元,年度投资15亿元, 主要包括城市道路建设、生态 环境治理、市容景观及绿化亮 化、保障性安居工
17、程建设、城 市综合开发、文化旅游及社会 事业建设等六个方面。 目录目录 城市概况篇城市概况篇 蚌埠市概况 蚌埠市房地产概况 怀远县概况 涡北新城 怀远县土地供应 怀远县房地产概况 涡北新城涡北新城 涡北新城区地处206国道、307省道交汇处, 界阜蚌高速、合徐高速穿境而过,设出口, 南面紧傍涡、淮二河; 涡北新城规划范围东至经济开发区西侧防 护绿带,南至涡河、淮河大堤,西至涡河 大堤,北至规划307省道,用地总面积 10.24平方公里。 目前涡北新城内大部分政府行政机关已搬 迁至此,其它各项市政配套也在紧锣密鼓 地进行中。 区位优势明显。区位优势明显。与老城区紧密相连(仅隔涡河相望),又是一个
18、相对独立的新城区,是怀远未来的 政治、经济、文化中心。 交通优势优越。交通优势优越。307国道直达蚌埠市区。 人文优势明显。人文优势明显。怀远三中,禹王中学,还有一处在建的九年一贯制学校。涡北新城的人文氛围浓厚。 基础条件优越。基础条件优越。水、电、路、气、通讯等基本具备,地质构造良好,地基承载力较高,小高层、 高层等建设难度不高。 建设成本较低。建设成本较低。农田、平原为主,需拆迁建筑物密度小,开发建设成本低,风险小。 涡北新城的起点较高,综合优势较为突出,拥有一个值得期待的未来。 涡北新城涡北新城 目录目录 城市概况篇城市概况篇 蚌埠市概况 蚌埠市房地产概况 怀远县概况 涡北新城 怀远县土
19、地供应 怀远县房地产概况 涡北新区经营性建设用地供应情况涡北新区经营性建设用地供应情况 2009年为涡北新城土地的集中供应年,2009年为涡北新城土地的集中供应年, 在政策扶持和市场好转的情况下,企业表现 出强烈的拿地意愿。 在政策扶持和市场好转的情况下,企业表现 出强烈的拿地意愿。 目前怀远商品房火爆的原因和2008年土地 供应量较少有关系。 目前怀远商品房火爆的原因和2008年土地 供应量较少有关系。根据房地产的开发速度和 规律, 2009年的土地将转变为2011-2012年的 商品房供应量,届时当地新房供不应求的局面 会得到明显改变。 怀远土地出让信息(2008-2010迄今) 根据房地
20、产的开发速度和 规律, 2009年的土地将转变为2011-2012年的 商品房供应量,届时当地新房供不应求的局面 会得到明显改变。 怀远土地出让信息(2008-2010迄今) 出让时间2008年2009年2010年2008年2009年2010年 涡北新城28190 120166.7 32963.5 涡北新城28190 120166.7 32963.5 城关镇29532 (其中城区54782 )285866 (其中城区25250 )0城关镇29532 (其中城区54782 )285866 (其中城区25250 )0 32963.5 285866 0 120166.7 28190 29532 0
21、50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 200820092010 32963.5 285866 0 120166.7 28190 29532 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 200820092010 涡北新区涡北新区城关镇城关镇 国有土地挂牌出让地块附表国有土地挂牌出让地块附表 宗地编号宗地面积容积率土地用途土地位置宗地编号宗地面积容积率土地用途土地位置 HY2010-1132963.51.5商住涡北新城区 HY2009-41201001.3-1.8综合涡北新城区 HY2
22、009-4231498.41.5商住涡北新城区 HY2009-4939333.31.8居住、兼容部分配套商服涡北新城区 HY2009-15292351.7商住涡北新怀社区安置区 HY2008-02281902.0住宅涡北新城区 宗地编号宗地面积容积率土地用途土地位置宗地编号宗地面积容积率土地用途土地位置 HY2009-12约631121.2商住城关镇水利局东 HY2009-13约91501.7商住原职业中学 HY2009-14约113001.7商住原五岔供销社 HY2009-18655841.2商住城关镇怀唐路东 HY2009-1648003.2商住团结桥西菜市 HY2009-20657621
23、.2商住城关镇环山西路东 HY2009-19661581.2商住城关镇大庆路东 HY2008-018507/商住卫生园区北 HY2008-031355/商住原呢绒厂 HY2008-04196703.0商住东方红小区北侧 国有土地挂牌出让地块附表国有土地挂牌出让地块附表 目录目录 城市概况篇城市概况篇 蚌埠市概况 蚌埠市房地产概况 怀远县概况 涡北新城 怀远县土地供应 怀远县房地产概况 去化速度去化速度 2009年上半年2009年下半年2010年上半年 商品房预售面积 (万平方米) 11.329.099.7911.329.099.79 同比增长23.41%/45.9%23.41%/45.9% 1
24、1.32 9.09 9.79 11.32 9.09 9.79 0 2 4 6 8 10 12 2009年上半年2009年下半年2010年上半年 0 2 4 6 8 10 12 2009年上半年2009年下半年2010年上半年 怀远县2009年至今商品房预售面积(万方)怀远县2009年至今商品房预售面积(万方) 怀远未来房地产市场形势预判怀远未来房地产市场形势预判 (1)较低的人均居住水平依然会持续推动当地房地产市场大踏步发展。(1)较低的人均居住水平依然会持续推动当地房地产市场大踏步发展。 蚌埠的人口数量在安徽省来看,属较为密集城市;而怀远又是蚌埠市人口大 县,当地人均居住水平明显未达到国家颁
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