2012江西凤凰山庄生态农业发展有限公司江农凤巢企业总部基地项目可行性研究报告 (3).doc
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1、江西凤凰山庄生态农业发展有限公司江西凤凰山庄生态农业发展有限公司 江农凤巢企业总部基地项目江农凤巢企业总部基地项目 可行性研究报告可行性研究报告 建设单位:江西凤凰山庄生态农业发展有限公司建设单位:江西凤凰山庄生态农业发展有限公司 单位地址:江西省南昌县向塘镇梁西单位地址:江西省南昌县向塘镇梁西 编制单位:江西三星咨询工程公司编制单位:江西三星咨询工程公司 编制时间:二编制时间:二一二年十二月一二年十二月 目目 录录 第一章第一章 前言前言.6 第二章第二章 总总 论论.8 一、项目单位概况 .8 二、可行性研究报告编制依据 .8 三、可行性研究报告编制原则 .9 四、项目拟建地址 .9 五、
2、项目建设内容和产品设计 .9 (一)建设内容9 (二)建设规模10 (三)产品设计10 六、项目总体布局 .11 (一)总体布局11 (二)功能分区11 (三)分区布局12 七、项目实施进度安排 .12 八、投资估算及资金筹措 .12 (一)项目投资估算12 (二)资金筹措12 九、经济效益及社会效益评价 .12 十、主要技术经济指标 .13 十一、结论 .13 第三章第三章 项目单位基本情况项目单位基本情况.15 一、单位名称 .15 二、法人代表 .15 三、成立时间 .15 四、注册资本 .15 五、主营业务 .15 六、单位基本情况 .15 第四章第四章 项目建设背景和必要性项目建设背
3、景和必要性.17 一、项目建设背景 .17 (一)项目经济背景分析17 (二)我国总部基地的发展背景分析20 (三)农业产业化背景分析20 (四)休闲农业背景分析22 (五)存在的问题23 二、项目建设的必要性 .24 (一)是城市经济快速增长和产业结构优化升级的需要24 (二)服务企业,壮大企业产业链、价值链的需要25 (三)是农业产业化发展的需要25 (四)是休闲生态农业发展的需要27 (五)是企业自身发展的需要29 3 第五章第五章 市场分析市场分析.31 一、总部经济市场分析 .31 二、休闲旅游市场分析 .32 (一)国际旅游业背景分析32 (二)我国旅游业背景分析33 (三)江西省
4、旅游业背景分析35 (四)南昌旅游业发展前景分析37 第六章第六章 建设地址及建设条件建设地址及建设条件.40 一、场址选择 .40 (一)选址原则40 (二)具体位置40 二、建设条件 .40 (一)农业产业化发展条件40 (二)地形、地质条件40 (三)气象条件41 (四)水源、水文地质情况41 (五)燃料供应41 (六)基础设施条件41 第七章第七章 项目策划与产品设计项目策划与产品设计.42 一、建设目标和定位 .42 (一)项目建设目标42 (二)项目亮点和特色42 (三)项目定位42 二、项目策划 .43 (一)建设内容43 (二)建设规模43 三、产品设计 .43 (一)总部经济
5、板块43 (二)休闲度假板块47 四、建设内容建设规模一览表 .49 第八章项目总体布局第八章项目总体布局.50 一、布局依据和原则 .50 (一)编制依据50 (二)布局原则50 (三)项目用地布局50 二、项目功能分区布局 .52 (一)总体布局构思52 (二)功能分区52 (三)分区布局53 第九章第九章 工程技术方案工程技术方案.57 一、交通组织和道路 .57 4 (一)交通组织57 (二)道路工程57 二、绿地景观系统 .58 (一)绿化工程58 (二)景观工程59 三、建筑工程及公共服务设施方案 .60 (一)建筑工程60 (二)公共服务设施60 (三)设备选择61 第十章第十章
6、 公用工程公用工程.72 一、给排水工程 .72 (一)编制依据72 (二)编制范围72 (三)给水72 二、排水工程 .73 (一)排水现状73 (二)污水工程73 三、电力工程 .75 四、电信工程 .79 (一)现状概况79 (二)用户发展规模预测79 (三)网络79 (四)广播电视规划80 第十一章第十一章 环境保护、节能及消防环境保护、节能及消防.81 一、环境保护 .81 (一)编制依据及执行标准81 (二)环境总体评价及污染源81 (三)环境保护措施81 二、劳动安全卫生与消防 .83 (一)职业安全卫生83 (二)消防86 (三)消防给水88 四、节 能89 (一)设计依据89
7、 (二)设计采用的节能标准89 (三)节能措施90 (四)节能机构91 第十二章第十二章 项目实施进度安排项目实施进度安排.92 一、项目建设期 .92 二、各项工程实施进度 .92 (一)前期准备工作计划92 (二)项目建设施工计划92 5 (三)竣工验收92 三、项目进度甘特图 .93 第十三章第十三章 招投标方案招投标方案.94 一、招标形式及资质要求 .94 二、招标信息发布 .94 三、招标工作组织 .94 第十四章第十四章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置.95 一、组织机构 .95 二、人力资源配置 .95 (一)生产作业班次95 (二)年工作日95 (三)劳动定员9
8、5 (四)员工来源及招聘方案96 第十五章第十五章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措.97 一、投资估算 .97 (一)投资估算依据97 (二)投资估算范围97 (三)投资估算结果97 (四)投资估算有关说明97 二、资金筹措 .98 第十六章第十六章 经济效益及社会效益评价经济效益及社会效益评价.99 一、财务评价 .99 (一)经济效益评价依据、原则和方法99 (二)基础数据测算说明99 (三)项目总成本费用分项估算99 (四)销售收入和税金估算100 (五)评价指标(附表17:项目经济分析表).100 二、不确定性分析 .101 (一)盈亏平衡分析101 (二)敏感性分析102 三、
9、社会效益评价 .103 四、综合评价 .104 第十七章第十七章 项目风险分析项目风险分析.105 一、管理风险 .105 二、技术风险 .105 三、工程风险 .105 四、不确定因素风险 .105 第十八章第十八章 结论及建议结论及建议.106 一、结论一、结论106 二、建议二、建议107 6 附表 15:建设工程费用估算表 108 附表15-1:建筑工程费用估算表108 附表 15-2:国内设备购置费估算表.108 附表 15-3:安装工程费用估算表.108 附表 15-4:工程建设其他费用估算表.109 附表 15-4:建设期利息估算表.109 附表 15-5:建设投资估算表(概算法
10、).110 附表 15-6:工程建设费用估算表.110 附表 16:项目经济分析表 111 附表 16-1:工程建设投资分年用款计划表.111 附表 16-2:流动资金估算表.112 附表 16-3:项目总投资使用计划与资金筹措表.113 附表 16-4:营业收入、营业税金及附加和增值税估算表.114 附表 16-5:总成本费用估算表.116 附表 16-5-1:外购原材料费用估算表.117 附表 16-5-2:外购原材料费用估算表.119 附表 16-6:工资及福利费估算表.120 附表 16-7:固定资产折旧费估算表.121 附表 16-8:无形资产和其他资产摊销费估算表.122 附表 1
11、6-9:项目投资现金流量表.123 附表 16-10:项目资本金现金流量表.124 附表 16-11:利润与利润分配表.125 附表 16-12:财务计划现金流量表.126 附表 16-13:借款还本付息计划表.127 附表16-14:资产负债表128 江西凤凰山庄生态农业发展有限公司江农凤巢企业总部基地项目 7 第第一一章章 前前言言 总部经济是指某区域通过创造各种有利条件,吸引跨国公司和外埠 大型企业集团总部入驻,通过极化效应和扩散效应,形成企业总部在本 区域集群布局,生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区 或外地,而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合,以及由此对该 区域经济
12、发展产生重要影响的一种经济形态。 区域引导 企业总部 跨国公司和外埠大型企业入驻 企业功能性部门集群布置生产基地 合理招商引资措施 本区域 周边成本 更低区域 总部经济是经济全球化和区域经济一体化发展到一定阶段的产物, 其最佳效应是实现企业和城市的双赢。企业客观上是利用区域比较优势、 寻求经营成本最小化的必然结果。 总部经济能够快速有效地促进区域发展,企业总部的入驻能增加政 府的财政收入,促进就业和消费,推动城市转型升级,最终提高城市对 全国乃至全球经济的影响力。 现代经济是服务经济时代,服务经济时代和工业化经济最大的不同 在于,服务经济时代企业更加关注产业关联、生态环境,商务氛围;由 此引发
13、了企业办公形态变革,总部形态发生分化。在城市中心区,更多 是金融贸易性质的总部,而郊区商务花园更多的是研发、技术培训、交 流等性质的总部。 总部经济是在经济全球化、信息化、工业化发展背景下新兴的一种 经济形态,也是城市经济的重要组成部分。它带动了区域经济的发展, 提升了城市的综合竞争力。自 2003 年总部经济的概念在我国提出以来, 在北京、上海、武汉等 10 多个中心城市发展迅速。从国内外市总部经 江西凤凰山庄生态农业发展有限公司江农凤巢企业总部基地项目 8 济发展的经验来看,推进总部经济的发展,总部基地的发展建设至为关 键。 2010 年南昌市人民政府为鼓励总部经济发展颁布关于进一步加 快
14、现代服务业发展的若干意见的通知(洪府发 2010 30 号)中,出 台多项鼓励总部经济发展建设的措施,通知要求大力发展总部经济和楼 宇经济,指出“编制全市总部经济、楼宇经济发展规划,抓住重大项目 建设、房地产开发、旧城改造、道路拓宽等城市建设的机遇,高起点、 高标准兴建一批新的楼宇。对环境、质量、管理有所欠缺的楼宇,实施 改造,全面提挡升级。对闲置楼宇要加快招商引资,积极构建总部经济、 楼宇经济更大的发展空间。建立促进总部经济、楼宇经济发展的激励机 制,在项目批准、税务登记、工商办照、楼宇入驻等方面提供高效优质 的服务,营造有利于总部经济、楼宇经济发展良好环境。到 2015 年, 建成一批规模
15、较大、税收较高、影响较广的企业总部和楼宇经济大楼” 。 为我市、我县经济和本案建设和发展将起到十分积极的作用。 为响应市委、市政府,县委、县政府加快现代服务业发展的若干意 见战略部署,营造良好区域投资环境,创建低碳、节能、高效的经济发 展模式,同时加快企业升级改造,增加产能,加速自主创新能力,扩大 企业投资规模,为南昌县经济建设与发展作贡献,公司决定投资 1.9668 亿元人民币开发建设江农凤巢企业总部基地项目。 江农凤巢企业总部基地项目。 ,就是通过政府将给予我公司位于江 西省南昌县向塘镇梁西(蓝园大道旁)3260 亩土地, ,通过农业产业化 项目、休闲农业项目与商业项目的科学整合,引导区域
16、经济产业集群发 展,创新农业产业化发展的新方法,探索现代农业发展,做美两江生态 园,融入大南昌的新途径。通过发展总部经济的 6+1 产业链模式,来提 高企业创新能力,不断开发高新技术产品,壮大企业实力与总量规模。 江西凤凰山庄生态农业发展有限公司江农凤巢企业总部基地项目 9 第第二二章章 总总 论论 一、项目一、项目单位概况单位概况 1、项目名称:江农凤巢企业总部基地建设项目 2、承建设单位:江西凤凰山庄生态农业发展有限公司 3、法人代表:万腊根 4、承办单位概况 江西凤凰山庄生态农业发展有限公司成立于 2011 年 12 月,法人代 表:万腊根,注册资本贰仟万元,主营业务:农业开发及农业观光
17、旅游、 农家休闲娱乐、会展服务等。 公司位于江西省南昌县向塘镇梁西(蓝园大道旁) ,占地 3260 亩, 处在南昌县重点打造的“两江生态农业走廊”上,目前公司自筹资金投 资建设的“凤凰山庄”项目属南昌县招商引资的农业观光乡村旅游项目。 项目地交通便利,且自然景观非常好,土地肥沃,水质优良,草茂林丰, 有着较多天然的水库、林地、山地、水塘,具有天然的旅游资源,是人 们放松心情、陶冶性情、愉悦身心的好地方。 公司计划投资 3.98 亿元分两期建设“凤凰山庄” ,一期正在建设中, 立志将“凤凰山庄”打造成为南昌乡村旅游与农业生态观光新名片,建 设成为江西省 AAAA 级乡村旅游点及国家 AAAA 级
18、旅游项目区。进一 步壮大我县农业观光与乡村旅游产业,促进区域经济建设的快速发展。 公司严格按照国家产业政策和省、市里、县关于切实加强旅游产业 的要求及发展规划,以及社会新农村建设要求开发建设,将为我县乡村 旅游业的快速发展、当地的经济建设、农业产业化进程、经济效益和社 会效益作出突出贡献,项目建成投产后预计年创利税 800 万元,安置就 业岗位 2000 多人。 二、可行性研究报告编制依据二、可行性研究报告编制依据 1、 当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录 ; 2、 当前优先发展的高技术产业化重点领域指南 ; 3、国家计委、财政部联合印发关于组织国家高技术产业发展项目 计划实施意见;
19、江西凤凰山庄生态农业发展有限公司江农凤巢企业总部基地项目 10 4、国家计委、财政部联合印发关于组织国家农副产品深加工食品 工业项目专项实施意见; 5、 国务院办公厅转发科技部等部门关于促进科技成果转化若干问 题的通知 ; 7、农业部农业科技发展纲要(2001 年2010 年) ; 8、 鄱阳湖生态经济区规划 ; 9、 南昌市国民经济和社会发展第十一个五年计划和 2015 年发展 纲要 ; 10、 建设项目经济评价方法与参数 (第二版) ; 11、国家其他有关政策、法律、法规; 12、相关技术规范、标准。 三、可行性研究报告编制原则三、可行性研究报告编制原则 1、遵守国家现代农业产业化及绿色食
20、品行业产业政策和产品结构 调整规划。 2、严格执行现行的防火、防爆、防毒、防尘、防腐、防震、防静 电、安全、卫生,环境保护等国家和地方颁布的规范、法规与标准。 3、力求实现标准化的食用菌提取物提取。 4、选用先进、可靠、适用的设备,提高机械化、自动化控制水平, 降低能耗,达到同行业领先水平。 5、符合长江、赣江、抚河环境标准要求。 四、项目拟建地址四、项目拟建地址 江西南昌县向塘镇梁家渡行政村梁西自然村域内,面积 150.17 亩。 五、项目建设内容和产品设计五、项目建设内容和产品设计 (一)建设内容(一)建设内容 根据项目目标和定位,结合项目区实际情况,项目划分两大板块: 总部经济板块,休闲
21、度假板块。其中: 商务办公板块包括:凤巢大酒店、凤巢总部大楼、企业研发中心、 农产品信息中心、绿色产品会展中心、凤巢创业培训中心; 江西凤凰山庄生态农业发展有限公司江农凤巢企业总部基地项目 11 休闲度假板块包括:休闲会所、企业家公寓、员工宿舍等。 (二)建设规模(二)建设规模 项目用地面积约 10 公顷(150 亩) 。总建筑面积 7.412 万平方米。 其中:总部经济板块面积 4 公顷(60 亩) ,休闲度假板块面积 6 公顷 (90 亩) 。 (三)产品设计(三)产品设计 1、总部经济板块 总部经济板块包括:占地面积约 4 公顷(60 亩) ,建筑面积 4.16 万平方米,建筑密度 0.
22、21,容积率为 1.04。区内设有凤巢大酒店、凤 巢总部办公大厦、多栋单体总部楼、企业研发中心、农产品信息中心、 绿色产品会展中心、凤巢创业培训中心,区内还将建设大型广场,利用 开放空间的理念进行绿化布局,将广场式中心绿化、点式组团绿化同带 状公共绿化相结合,营造现代化的公园式办公环境。 2、休闲度假板块 休闲度假板块包括:占地面积约 6 公顷(90 亩) ,建筑面积 3.252 万平方米,建筑密度 0.172,容积率为 0.542。区内设有休闲会所、企 业家公寓、员工宿舍等,利用开放空间的理念进行绿化布局,以常绿阔 叶林和针叶为主体,通过点式组团绿化、带状公共绿化与别墅环绕绿化 相结合,营造
23、现代化的公园式居住环境。 (3)建设内容建设规模一览表 序号建筑物、构筑物名称单位工程量 1 凤巢大酒店平方米 14800 2 总部大楼平方米 8000 3 企业研发中心平方米 3600 4 农产品信息中心平方米 3600 5 绿色产品会展中心平方米 8000 6 培训中心平方米 3600 7 休闲会所平方米 6000 8 企业家公寓平方米 15000 9 员工宿舍平方米 11520 10 附属工程平方米 2000 11 停车场平方米 4000 12 道路平方米 20000 13 绿化工程平方米 48220 江西凤凰山庄生态农业发展有限公司江农凤巢企业总部基地项目 12 合计 148340 六
24、、项目总体布局六、项目总体布局 (一)总体布局(一)总体布局 在总体布局上,各功能区相对集中,规划主要以中国风水文化为基 础,各功能区的主体建筑集中分布在项目用地的左边,与右边的凤凰湖 相对应,形成左青龙右白虎的总体布局。在左边的用地上,把员工宿舍 安排在项目用地最后面来形成靠山,将企业研发中心、总部基地大楼、 企业家公寓别墅组成龙身与龙尾,将凤巢休闲大酒店安排前边作为龙头, 来强化左青龙右白虎的总体布局。 在项目用地左边区域,运用道路系统和绿化织造技术,将打造成凤 凰图案,形成潜龙真凤景观。在项目用地右边区域,运用凤凰湖水体构 建水财文化,同时在农产品信息中心、绿色产品会展中心、凤巢创业培
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