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1、“大宅门百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告 深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分院院院院 1 目目目目 录录录录 一一一一、项目概况项目概况项目概况项目概况 二二二二、项目投资环境分析项目投资环境分析项目投资环境分析项目投资环境分析 (一)我国目前房地产业发展形势分析 (二)重庆市房地产总体投资环境分析 (三)地块所在区域环境分析 1高新区 2九龙坡区 三三三三、地块条件分析及其经营取向地块条件分析及其经营取向地块条件分析及其经营取向地块条件分析及其经营取向 (一一一一)地块现状条件分析地块现状条件分析地块现状
2、条件分析地块现状条件分析 1地块面积、形状、地形、地质、水文条件 2交通动线 3周边环境及景观资源 4地块公共配套设施 5动迁安置状况 6土地级别、出让金及基准地价情况 7政府管制(规划、出让、交通等管制问题) (二二二二)地块地块地块地块 SWOTSWOTSWOTSWOT 分析分析分析分析 1优势 2弱势 3机遇 4挑战 (三三三三)地块经营的适宜性分析地块经营的适宜性分析地块经营的适宜性分析地块经营的适宜性分析 1最适宜项目、可适宜项目、不适宜项目分析 2适宜项目的辐射距离及辐射片区分析 “大宅门百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告 深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院
3、重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分院院院院 2 四四四四、市场研究及目标市场研判市场研究及目标市场研判市场研究及目标市场研判市场研究及目标市场研判 (一一一一)重庆市房地产市场的发展现状重庆市房地产市场的发展现状重庆市房地产市场的发展现状重庆市房地产市场的发展现状 1总体态势 2各区房地产市场比较 3各类物业市场比较 (二二二二)项目目标市场研究项目目标市场研究项目目标市场研究项目目标市场研究 1项目目标市场定位 2项目目标客群分析 目标客户范围 目标客户调研及其需求特征分析 目标客户承购能力评估 3项目同业竞争分析 竞争对手识别 竞争产品特点及 SW 分析 竞争对
4、手营销策略及其市场份额分析 五五五五、项目规划构想项目规划构想项目规划构想项目规划构想 (一一一一)项目规划构想的依据及指导思想项目规划构想的依据及指导思想项目规划构想的依据及指导思想项目规划构想的依据及指导思想 1规划依据 2指导思想和原则 3主要技术经济指标 (二二二二)项目总体规划布局项目总体规划布局项目总体规划布局项目总体规划布局 1用地规划 2景观规划 3公共配套设施规划 (三三三三)建筑产品规划建筑产品规划建筑产品规划建筑产品规划 1建筑物形象规划(外观造型、色彩、公共门厅等) 2建筑物功能规划 3建筑物楼高规划 4建筑物面积及户型规划 “大宅门百威花园”房地产开发项目初步可行性研
5、究报告 深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分院院院院 3 5建筑物结构规划 6建筑物智能化规划 六六六六、项目技术经济效益评估项目技术经济效益评估项目技术经济效益评估项目技术经济效益评估 (一一一一)项目经济效益评估的基础条件项目经济效益评估的基础条件项目经济效益评估的基础条件项目经济效益评估的基础条件 (二二二二)项目预期销售收入估算项目预期销售收入估算项目预期销售收入估算项目预期销售收入估算 1项目预期售价估测 2项目预期销售进度估测 3项目预期销售收入测算 (三三三三)项目投资成本及费用估算项目投资成本及费用估算
6、项目投资成本及费用估算项目投资成本及费用估算 (四四四四)项目财务经济效果预估项目财务经济效果预估项目财务经济效果预估项目财务经济效果预估 1投资总利润 2投资收益率 3投资回收期 4财务内部收益率 (五五五五)项目不确定性分析及抗风险对策项目不确定性分析及抗风险对策项目不确定性分析及抗风险对策项目不确定性分析及抗风险对策 1影响该项目运营的不确定性因子 2盈亏平衡分析及敏感性分析 3归避风险的对策 七七七七、项目组织实施项目组织实施项目组织实施项目组织实施 (一一一一)项目组织管理机构项目组织管理机构项目组织管理机构项目组织管理机构 (二二二二)项目运作方案项目运作方案项目运作方案项目运作方
7、案 (三三三三)项目融资方案项目融资方案项目融资方案项目融资方案 1资金需求及回收计划 2融资方案选择 (四四四四)项目建设管理方案项目建设管理方案项目建设管理方案项目建设管理方案 1工程承包方式选择 2工程建设监控 (五五五五)项目营销方执行案项目营销方执行案项目营销方执行案项目营销方执行案 1楼盘命名 “大宅门百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告 深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分院院院院 4 2价格分析与定价策略 3上市时机选择 4销售渠道选择 5广告媒体选择与投放计划 6销售执行与推广 深圳市建筑设计研
8、究总院重庆分院深圳市建筑设计研究总院重庆分院深圳市建筑设计研究总院重庆分院深圳市建筑设计研究总院重庆分院 2002200220022002 年年年年 6 6 6 6 月月月月 6 6 6 6 日日日日 “大宅门百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告 深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分院院院院 5 “大宅门大宅门大宅门大宅门百威花园百威花园百威花园百威花园”房地产开发项目房地产开发项目房地产开发项目房地产开发项目 初步可行性研究报告初步可行性研究报告初步可行性研究报告初步可行性研究报告 一一一一、项目概况项目概况项
9、目概况项目概况 “大宅门.百威花园”项目位于原重庆针织总厂所在地,由海外集团与 百威物业发展有限公司拟将联合开发的中档大型住宅小区。 地块面积 93546 平方米,预计规划建筑面积 2030 万平方米。目前,该项目正在前期论证 阶段。 二二二二、项目投资背景项目投资背景项目投资背景项目投资背景 (一一一一)我国目前房地产业发展形势分析我国目前房地产业发展形势分析我国目前房地产业发展形势分析我国目前房地产业发展形势分析 1我国房地产业已进入迅速发展时期,发展后劲十分充足 世界各国的统计资料表明,当人均 GDP 进入 300-1000 美元的经济发 展阶段,正是房地产业迅速发展,进而带动整个国民经
10、济结构调整,成为 国民经济支柱产业的时期。1997 年我国人均 GDP 为 5700 元人民币,折合约 690 美元,这说明我国的房地产业正处于这个迅速发展时期。2000 年全国 房地产开发完成投资 4901.73 亿元,与上年同比增长 19.5%,占固定资产投 资 20.2%。其中,商品住宅开发完成投资 3318.74 亿元,与上年同比增长 25.8%。从消费主体上看,2000 年,个人购买商品住宅 1.32 亿平方米,占 商品住宅销售面积的 87.51%比 99 年提高 7.9 个百分点。2001 年 1-6 月份 个人买房比例高达 90%以上。 由于我国是一个发展中国家,目前还只是处于工
11、业化中期阶段,无论 是经济的国际化进程,还是城镇化水平,都还处在一个较低水准状态。因 “大宅门百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告 深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分院院院院 6 此,随着国民经济的进一步增长和城市化水平的持续提高,房地产业还将 得到更为广泛的发展,其后劲十分充足。 2房地产业中住宅业已被政府列为新的经济增长点而受到优势发展 当前,随着国民收入水平的提高,住宅产品已成为继家电产品之后的 最大消费热点。随着住宅消费热潮的到来,住宅业对拉动国民经济增长、 促进内需扩张起着及其十分重要的作用。根据世界
12、银行提供的数学模型测 算,我国住宅建设每投入 100 元的住房资金,可以创造相关产业 170-220 元的需求;每销售 100 元的住宅产品,便可带动 130-150 元的其他产品的 销售。全国城乡住宅建设每年可消耗 14%的钢材、20%的木材、47%的水泥以 及 40%的玻璃。因此,国家十分重视住宅业的发展,已将其列为新的经济增 长点,并通过众多优惠政策及配套改革进行大力培育与扶持,使住宅业受 到优先发展,增势迅猛。 4从波动周期看,我国房地产业正开始走出低谷 我国的房地产业从 1987 年开始兴起, 于 1993 年上半年达到顶峰, 1993 年 7 月以来,随着中央的宏观调控,房地产业开
13、始降温。1998 年,随着房 改深化和经济形势持续好转,部分地区商品房销售开始出现回升态势,房 价比上年增长 1.3%。进入 2000 年,全国房地产市场形势普遍看好,当年商 品房销售额突破 3570 亿元, 与上年同比增长 30.1%; 个人购买商品住宅 1.32 亿平方米,成为市场交易的主流;商品房每平方米平均售价 2105 元,较上 年上涨 5.98%。今年上半年,房地产业呈现进一步加速增长态势。根据社会 经济发展趋势及房地产业发展规律判断,估计下一个高峰期将是 2002 年至 2004 年之间,因此,目前是投资房地产的最好时机。 总体而言,随着国民经济水平的提高与住房制度改革的深化,居
14、民住 房消费观念的根本转变及购房积极性的持续高涨,以及国家为扩大内需、 拉动国民经济持续增长而完善的个人住房消费政策的实施,我国房地产业 尤其是住宅业将再次面临着较好的发展时机。 (二二二二)重庆市房地产总体投资环境分析重庆市房地产总体投资环境分析重庆市房地产总体投资环境分析重庆市房地产总体投资环境分析 1国民经济持续稳定发展,为重庆房地产业的发展奠定了良好经济基 础 “大宅门百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告 深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分院院院院 7 1997 年 3 月 14 日,重庆成为中国第四个
15、直辖市。经过五年的探索,一 种独特的直辖模式逐渐建立起来,即大城市带动大农村共同发展的政治、 经济新格局基本形成。直辖和西部大开发为重庆提供了广阔的发展空间, 强化了重庆中心城市的功能定位,给重庆经济发展带来了巨大的动力。 (1)“九五”期间,经济取得较快发展,总量不断提高,质量和效益 也不断改善。三次产业结构中,第一产业逐渐下降,第二产业保持稳定, 第三产业比重上升。所有制结构得到明显调整,城乡结构进一步改善,城 镇化水平由 1995 年的 18.6%提高到 2000 年的 33%。 (2) 2000 年重庆实现国内生产总值 1590 亿元,按可比价格计算,比 上年增长 8.5%,高于全国增
16、幅 0.5 个百分点。经济增长速度明显加快,许 多企业实现了扭亏,城镇居民人均可支配收入 6200 元,比上年增长 5%。全 年社会商品零售总额达 581.61 亿元,比上年同期增长 7.9%, (3)2001 年 16 月社会经济持续增长 全市 2001 年 16 月经济运行态势在 2000 年出现“重要转机”的基础 上进一步好转,经济总量持续增长,经济运行质量进一步改善。 经济增长逐步加快,GDP 增幅高于全国水平 2001 年 16 月全市完成 GDP 为 780.41 亿元,比上年同期增长 9.1%, 比全国 7.9%平均水平高 1.2 个百分点。各产业增加情况如下: 产业类型 增加值
17、(亿元) 比上年同期增长率 GDP 贡献率 第一产业 10216 24% 37% 第二产业 34596 119% 558% 第三产业 33426 90% 405% 城乡人均收入继续提高,居民储蓄稳步增长,消费支出发生结构性变 化 2001 年 16 月城镇居民可支配收入 3844.6 元, 比上年同期增长 7.9%, 扣除物价因素实际增长 6.8%。收入增长导致储蓄及消费出现同步增长。截 止 6 月底,城乡居民储蓄余额 1216.56 亿元,比年初增加 130.55 亿元,比 上年同期多增 30.17 亿元。16 月人均消费支出 2779.83 元,增长 3.4%, “大宅门百威花园”房地产开
18、发项目初步可行性研究报告 深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分院院院院 8 消费结构发生转型,以吃用为主的物质型消费持续下降,而文教、娱乐、 旅游、居住等享受和发展型消费迅速增长。 固定资产投资保持较快增长 随着西部大开发战略的逐步实施,全市固定资产投资增长强劲,截止 6 月底,累计完成全社会固定资产投资 275.45 亿元,比上年同期增长 23.2%, 已成为拉动经济增长的核心动力。其中,基本建设和房地产投资仍是投资 构成的主体,2001 年 16 月全市基本建设完成投资 104.38 亿元,比上年 同期增长 20.
19、4%;更新改造完成投资 37.58 亿元,增长 49.1%;房地产开发 完成投资 63.51,增长 36.5%;其他投资 69.98 亿元,增长 7.2%。在固定资 产投资中,重点项目进展顺利,完成投资 70.56 亿元,进一步改善了全市 的基础设施。 2城镇化迅猛增长,形成了巨大的住房潜在需求 经济的持续发展带来的是城镇化的高速增长。近 10 年来,尤其是设 立直辖市以来,重庆市人口城镇化率大幅度提高,据第五次全国人口普查 公布,截至 2000 年 11 月 1 日,全市总人口 3090 万人,其中城镇居民 1023 万人,全市城镇化率 33%。根据预测,未来 10 年,按 6的人口平均自然
20、 增长率和 1.5%的城镇化增长率估计, 到 2010 年末, 全市总人口将达到 3281 万人,其中城镇人口将为 1509 万人,城镇化率达到 46%。 城镇化高速增长给我市房地产业发展带来巨大的商机,使住房建设 与住房消费具有广阔的发展空间。按国家建设部提出的 2010 年人均居住面 积达到 14 平方米的住房发展目标估算,重庆市现有 1023 万城镇人口因其 9.6平方米的现状人均居住标准较低而在未来10年内将新增4501万平方米 的住房需求,此外,10 年中因新增 486 万城镇人口也将形成 6804 万平方米 的住房需求。因此,在未来 10 年内,重庆市因城镇化增长所形成的新增住 宅
21、需求总量每年都在 1130 万平方米以上,按主城区城镇人口占全市城镇总 人口比重估计,主城区新增住宅需求总量则每年约为 500 万平方米左右。 可以认为,重庆住宅建设还将快速发展几十年,住宅建设和住房消费的时 间跨度和市场容量都有着极其广阔的发展前景。 3政府行政管理水平提高,房地产投资环境得到改善 “大宅门百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告 深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分院院院院 9 为促进社会经济进一步发展,重庆市政府大力整治投资环境,不断提 高行政管理水平,强化服务意识,使房地产经营的软环境得到了较
22、大改善。 全面清理行政规章、整顿窗口行业,推行“一站式办公” ,精简行政 机构,规范办事程序,强化服务意识。相继出台了关于进一步规范政务 管理改善投资环境的决定等有关配套文件,在一定程度上解决了政务管 理中“程序多,手续繁,效率低,办事难”等问题。 启动了整治发展环境的“十个一批”工程,即废止一批地方性政策 和规定,停止一批许可、审批项目,取消一批行政事业性收费,破除一批 政府主管部门所办的中介机构,规范一批报刊的征订,整治一批重点窗口 行业,评价一批市政府职能部门,出台一批对外开发的优惠政策,表彰一 批促进经济发展环境的人和事。 “十个一批”工程的实施,有效地提高了政 府办事效率,制止了乱收
23、费乱摊派的不合法行为,为房地产经营提供了规 范的政府监督环境。 4法律法规逐渐健全,房地产经营走上规范化和法制化 为强化政府对房地产业的宏观管理,现行相关法规及政策愈来愈细化 与全面,对房地产经营的影响也越来越强烈。 2001 年 6 月 1 日起实施的商品房销售管理办法 ,在商品房销售监 管上更加严格,对商品房销售条件、销售方式、广告宣传、计价标准、面 积误差以及售后保修等问题作出了比较严格的具体规定,使开发商的售房 行为更加规范化。 重庆市商品房预售登记管理暂行规定的出台,进一步加强了商 品房预售的管理,较大幅度地提高了预售门槛,明确了“已交付全部土地 出让金”和“10 万平方米以上的开发
24、项目,应完成小区道路、环境工程, 房屋主体上升至地上两层以上 (地下层除外) ; 10 万平方米以内的开发项目, 多层房屋应主体结构封顶,高层建筑主体工程应完成规划建筑面积的三分 之一以上”的预售条件要求,严禁诸如“内部认购” 、 “定购”等变相预售 行为。预售门槛的提高,使开发商的资金压力变大,对经济实力较差的开 发商来说,过去那种依赖预售楼款回笼资金进行滚动开发的运作模式变得 比较困难。 “大宅门百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告 深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分院院院院 10 为规范住房金融业务、防范
25、住房贷款风险,2001 年 6 月 26 日,中国 人民银行发布了关于规范住房金融业务的通知 ,加强了对住房开发贷款 及个人住房抵押贷款的限制,要求“开发项目在申请住房开发贷款时,企 业自有资金应不低于项目总投资的 30%,且必须具备四证” ,要求“借款人 在申请住房贷款购买商品房时,必须以所购房屋或其他资产作抵押,且贷 款金额最高不超过抵押物实际价值的 80%,如果所购房屋为预售期房,则必 须是多层主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二” 。这种规定使开 发商无论是申请开发贷款,还是办理按揭贷款,都存在着更加严格的限制, 对开发商的经济实力要求较高。 目前非成套公有住房出售管理办法和关于
26、调整重庆市城镇公 有住房租金的决定已正式实施,使非成套公有住房出售的限制取消,公 有出租住房的租金标准大幅度地上调,这必将有效促进个人购房比例上升, 促使存量房与商品房市场的进一步繁荣。 商品住宅性能认定办法开始实施,该办法从住宅产品的适用性 能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能以及新技术的应用等方面 确认商品住宅的性能等级,为住宅产品创优及优质优价的认定提供科学依 据。它的施行将促进商品住宅整体质量的提高。 5市政基础设施不断改善,房地产开发建设具有良好的硬件环境 “九五”期间,重庆主城区交通设施大为改观,建成滨江路、黄花 园大桥、长江二桥、高家花园大桥、鹅公岩长江大桥以及嘉陵江复线桥
27、, 将渝中半岛与江南江北紧密地连成一个整体,大大缓解了各区之间的交通 瓶颈限制。目前正在建设之中的城市轻轨、朝天门港口、九龙破港口二期 工程、江北机场停机坪二期工程,将使全市形成快捷方便的水陆空立体交 通网络。 全市供水管网发达,总长 4500 多公里,建有 50 多个自来水厂,日 供水能力达到 300 多万吨,自来水供水普及率达到 99.6%,并建成了一座年 处理能力达 50 万吨的污水处理厂。目前正计划投资数十亿建设分质供水系 统。 邮电通信方面,重庆已成为西南地区邮电通讯业务辅助指挥中心和 “大宅门百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告 深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究
28、总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分院院院院 11 全国六大邮电通讯交换中心之一,全市长途交换机容量达 4 万多路端,电 话装机容量 400 多万户,固定电话用户 300 万左右,移动电话用户 100 多 万户,电话普及率约为 72%。已形成包括光纤、微波、载波与卫星相结合的 现代化通信网络。 (三三三三) 地块所在区域环境分析地块所在区域环境分析地块所在区域环境分析地块所在区域环境分析 本次研究的地块位居原重庆针织总厂所在地,介于陈家坪至石坪桥之 间,地处九龙坡区与高新技术区的交接地带。两区社会经济状况均对该地 块的经营有着重要的影响。 1高新区 重庆高新技术开
29、发区位于石桥铺-陈家坪片区,地理位置优越,是 重庆市的副中心之一。它于 1991 年 3 月经国务院批准成立的国家级高新技 术产业开发区,同年月被国家科委、国家体改委批准为全国 5 个综合改革 试验区之一。其行政区域为 23 平方公里,包括占地 10 平方公里的二郎科 技新城和占地 2 平方公里的石桥铺高科技开发园。交通便利,通过众多城 市主干道与渝中区、沙坪坝区、九龙坡区紧密相连。 该区是重庆传统工业与高新技术产业的结合区,其产业形态既包括 以重庆啤酒厂、重庆热水瓶总厂、重庆针织总厂、重庆玻璃塑料配件厂、 重庆无线电九厂、重庆水管铸造厂、重庆三峡油漆厂等为代表的传统轻工 业,又包括以诺基亚、
30、康佳、TCL、联想、方正、彩电中心等大型新兴技术 产业。该区既建有重庆市最早的大型渝洲交易城,也建有重庆市最大的电 脑市场。 该区受产业布局影响,人口构成主要包括两大类型,一是传统产业 人口,二是高新产业人口。前者多以长期常驻人口为主,其经济收入相对 低下,且内部差异较大,一般产业工人收入最低,企业管理层收入较高。 后者多以外来流动人口为主,其经济收入水平较高。就传统产业管理层和 高新产业人群而言,均具有不同程度的购买力。 该区交通方便,设有陈家坪长途汽车站,是成渝高速公路的起点站, 区内道路通达,线路纵横,公交快捷。该区设施配套齐全,建有公园(渝 高公园) 、广场(跃华广场) 、商场(晨光、
31、跃华、山城平价) 、酒店(晨光、 “大宅门百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告 深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分院院院院 12 西亚、和平、劲力) 、市场(南亚家具、跃华机电、赛博数码、渝洲交易、 巴山汽配) 、医院(324 医院) 、学校及金融网点等。其社区成熟,商服繁华。 该区正在启动“二郎科技城”的开发,它的实施为该区高新技术产 业的进一步发展创造了新的机遇,必将带动该区新一轮房地产投资热潮。 该区政策宽松,为吸引更多外来企业投资,在税费、贷款、土地出 让、拆迁安置、以及酬金奖励等方面出台了较多优惠政策
32、,使该区房地产 投资具有相对宽松的政策环境。 2九龙坡区 九龙坡区地处西南城区,下辖杨家坪、石坪桥等 6 个街道办事处和 九龙、石桥等 12 个镇,幅员面积 437 平方公里。其交通通达,通过长江二 桥、鹅公岩大桥与南岸区、渝中区紧密相连。 该区是重庆传统产业分布区,其产业形态主要为以十八冶、建设厂、 西南车辆厂、垄兴工业集团、重庆标件厂、重庆起重机厂、重庆电器厂等 为代表的传统重工业,目前经营效益普遍不高。全区 2000 年实现国内生产 总值 85.80 亿元,比上年同比增长,人均国民生产总值 12189 元,居民人 均收入 8042 元。 该区城镇人口总计 70.67 万人,受产业形态影响
33、,其人口构成主要 为传统产业人口,且多以长期常驻人口为主。同其他区比较,该区人均经 济收入相对较低,但内部差异较大,企业管理层收入较之一般产业工人高, 具有一定的购买力。 该区交通便捷,是重庆重要的交通枢纽地和物质集散地。区内道路 纵横通达,已形成水陆空立体交通网络。设施配套齐全,建有公园(西郊 公园) 、广场(杨家坪中心广场、九龙广场、市政广场) 、商场(重百杨家 坪分店、立丹百货、山城平价超市) 、酒店(国际金融酒店、建设宾馆) 、 市场(九龙商城批发市场) 、医院(西郊医院) 、学校(重庆工学院、经济 干部管理学院、育才中学、杨家坪中学等) 。其社区成熟,商服繁华。 总之总之总之总之,项
34、目所在地的区域投资环境利弊同存项目所在地的区域投资环境利弊同存项目所在地的区域投资环境利弊同存项目所在地的区域投资环境利弊同存,既有一定优势既有一定优势既有一定优势既有一定优势,也有劣也有劣也有劣也有劣 势势势势。就优势而言就优势而言就优势而言就优势而言,其人口众多其人口众多其人口众多其人口众多、社区成熟社区成熟社区成熟社区成熟、设施完善设施完善设施完善设施完善、市政配套市政配套市政配套市政配套、道路通道路通道路通道路通 达达达达、交通便捷交通便捷交通便捷交通便捷;就劣势而言就劣势而言就劣势而言就劣势而言,区域经济相对低下区域经济相对低下区域经济相对低下区域经济相对低下,人均收入普遍偏低人均收
35、入普遍偏低人均收入普遍偏低人均收入普遍偏低,下下下下 “大宅门百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告 深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分院院院院 13 岗失业者较多岗失业者较多岗失业者较多岗失业者较多,市场购买力受限市场购买力受限市场购买力受限市场购买力受限。 三三三三、地块经营条件分析及其经营取向地块经营条件分析及其经营取向地块经营条件分析及其经营取向地块经营条件分析及其经营取向 (一一一一)地块现状条件分析地块现状条件分析地块现状条件分析地块现状条件分析 1地块面积、形状、地形、地质、水文条件 本项目地块位于
36、陈家坪至石坪桥的公路旁,距石坪桥转盘约 1 公里, 紧邻重庆热水瓶厂和南方花园 E 区。位置相对优越。 地块总用地面积 93546 平方米,形状狭长如蝌蚪,三面沟壑环绕成高 地,地势西高东低,排水排洪方面。 2交通动线 地块西北角现有一街区公路与陈家坪至石坪桥的主公路直接相连,规 划中的陈庹路从该地块东南角直通而过,其距陈家坪长途汽车站和成渝高 速公路入口处不足 1 公里,道路相对畅通,交通比较方便,公交便捷,线 路众多,404、231、421、310、225、392、224 等公交线路从旁穿过。 此外,规划中的陈庹公路、大件公路、石桥铺立交桥以及二郎立交桥 已在动工兴建,其建成后将进一步改善
37、地块附近的交通网线,使得该地交 通更为便利。 3周边环境及景观资源 地块处于城郊结合地带,除西北边为城市建成区外,其余各面均为待 开发的农村地域。建成区内多以低矮破旧的厂矿企业用房和城镇居民住房 景观为主;农村地带则地势开阔,空气清新,满眼翠绿,规划中的城市大 型公共水景公园近在咫尺。 地块现状景观主要为单一的绿化景观,地上绿树成荫,苍翠欲滴;地 块东南较规划有 300 多亩的水景公园,未来景观丰富,环境优越。 4地块公共配套设施 本项目地块原属工业用地,经过几十年的市政投入,其内部市政设施 配套齐全,水、电、气、视、讯、排污全部具备。现有变电设施 1000 千伏 安 2 台,日供水能力 7
38、万吨,供气 800 立方米,基本满足项目开发所需。 地块附近公共服务设施基本齐备,具有幼儿园、中小学、中技校、药 “大宅门百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告 深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分院院院院 14 房、农贸市场等相关设施。 5动迁安置状况 本地块地上建筑均属于工业生产用房,产权主体单一,均为土地方中 国海外集团重庆公司所有,根据合作协议,土地方以土地参与联建,投资 方除应按约定支付有关安置费用外,对地上建筑物的拆除可不予补偿。因 而,其动迁安置难度不大。 6土地级别、出让金 查重庆市 2000 年新
39、编土地级别册和土地出让金新标准,本地块土地级 别为 6 级,该级居住用地的出让金标准按建筑面积计算为 110 元/平方米。 7政府管制(规划、出让、交通管制) 该地块现为工业用地,根据高新技术发展区的规划,可以调整为居住 用地,其规划控制容积率允许在 3.0 以下变动。 该地块现为国有划拨土地使用权,其用于房地产开发时将按现行土地 使用政策规定补办土地出让手续,补交土地出让金,且出让年限一般为 50 年。在交清全部土地出让金后方能联建开发。若出让一年后未开发者将被 收取土地闲置费,出让两年后仍未开发者将被国家收回土地使用权。 该地块东南角有城市快车道-陈庹公路横穿而过,并通过立交与陈 家坪至石
40、坪桥的主干道在本地块东北角相接。根据快车道的规定,将限制 本项目在地块东北角及东南角开设小区交通出入口。 (二二二二)地块地块地块地块 SWOTSWOTSWOTSWOT 分析分析分析分析 1地块优势 距区域中心相对较近,区位比较优越; 交通比较方便,公交线网相对密切; 面积适中,利于规模经营和集约经营; 地质稳定,排洪方便,无地质灾害和洪涝灾害; 地上原有基础设施齐备充足,可减少基础设施建设投入; 紧邻规划中的水体公园和开阔的城郊地带,视野开阔,空气清新; 拆迁对象单一,动迁难度较小; 规划弹性较大,具有一定回旋余地。 “大宅门百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告 深圳市建筑设计研究总院
41、重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分院院院院 15 2劣势 地块形状极不规则,不利于平面布局规划; 地块对外交通组织较差,西北角外接街区公路过分狭长,交通路径 太长;东北角地形落差较差,不利于对外交通的平面组织;东南角虽有城 市快车道横穿而过,但不能开设小区对外交通出入口; 受对外交通组织困难的影响,小区大门设置缺乏合适地段; 周边社区不太成熟,商服网点缺乏,人气、商气稍差; 地块西边建成区建筑物低矮破旧,影响本楼盘观瞻性; 地块周界地势落差较大,堡坎环境工程量大; 目前地块缺乏天然优势资源。如江河、湖泊、森林、公园、市政广 场等。 3机遇
42、 附近“二郎科技城”的启动,已带动该地地产大幅度增值,使该地 房地产投资具有一定潜力; 陈庹公路的建成,正在改善该地交通环境,使附近居住生活条件得 到进一步完善,将有效吸引更多的人群前来置业。 4挑战 附近现已建有南方花园 E 区(现房) ,同时另有开发商已介入热水瓶 厂的房地产开发,其竞争压力较大; 由于地块形状不规则、距主干道有一定距离、与周边地势落差大, 因此,其平面规划、小区大门及对外交通组织的安排比较困难。 (三三三三)地块经营的适宜性分析地块经营的适宜性分析地块经营的适宜性分析地块经营的适宜性分析 1最适宜项目、可适宜项目、不适宜项目分析 结合本案地块所处区域环境及地块自身条件,其
43、经营适宜性可作如下 判断: 最适宜项目:住宅小区 本地块面积适中,区位合理,公交方便,空气清新,视野开阔,是居 家修养之理想场所,最适宜住宅小区开发。 可适宜项目:工业厂房 “大宅门百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告 深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分院院院院 16 本地块原属工业用地,周边工业企业分布较多,具有较好的产业集聚 优势和水电基础设施,其地块面积较大,地上现有工业建筑物大部分还可 继续使用。因而,该地块除了最适宜于住宅开发外,也可适宜于工业项目 开发。 不适宜项目:商铺、酒店、写字楼 本地块附近商
44、服薄弱,社区尚未完全成熟,目前不适宜于商铺、酒店、 写字楼等商用物业开发。 综上所述综上所述综上所述综上所述,我们认为我们认为我们认为我们认为本地块目前最适宜于住宅小区项目开发本地块目前最适宜于住宅小区项目开发本地块目前最适宜于住宅小区项目开发本地块目前最适宜于住宅小区项目开发。这是因这是因这是因这是因 为为为为:比较而言比较而言比较而言比较而言,住宅项目一次性投资压力小住宅项目一次性投资压力小住宅项目一次性投资压力小住宅项目一次性投资压力小、可以滚动开发可以滚动开发可以滚动开发可以滚动开发、投资回收周投资回收周投资回收周投资回收周 期短期短期短期短;工业项目则一次性投资压力大工业项目则一次性
45、投资压力大工业项目则一次性投资压力大工业项目则一次性投资压力大、无法滚动运作无法滚动运作无法滚动运作无法滚动运作、投资回收期较长投资回收期较长投资回收期较长投资回收期较长; 商用性项目则缺乏必要的商贸经营环境和市场基础商用性项目则缺乏必要的商贸经营环境和市场基础商用性项目则缺乏必要的商贸经营环境和市场基础商用性项目则缺乏必要的商贸经营环境和市场基础。 2本地块开发为住宅小区的辐射距离及辐射片区分析 受地形、交通及市场竞争的影响,本地块开发的住宅小区项目,其主 要引力距离按时间估算不超过半个多小时的公交运行路程,即是不超过 10 公里左右,且项目引力随距离增加而逐渐衰减。 因此,本项目影响范围应
46、是本项目影响范围应是本项目影响范围应是本项目影响范围应是:以本地块为中心以本地块为中心以本地块为中心以本地块为中心,以以以以 10101010 公公公公里为半径里为半径里为半径里为半径,沿沿沿沿 石扬路和在建的陈庹路向四周扩散所形成的弧形区域石扬路和在建的陈庹路向四周扩散所形成的弧形区域石扬路和在建的陈庹路向四周扩散所形成的弧形区域石扬路和在建的陈庹路向四周扩散所形成的弧形区域。具体讲具体讲具体讲具体讲,西至石桥西至石桥西至石桥西至石桥 铺地区铺地区铺地区铺地区,北至谢家湾地区北至谢家湾地区北至谢家湾地区北至谢家湾地区、东至杨家坪地区东至杨家坪地区东至杨家坪地区东至杨家坪地区。项目所能吸引的潜
47、在客户项目所能吸引的潜在客户项目所能吸引的潜在客户项目所能吸引的潜在客户 70%70%70%70%-80%80%80%80%集中在这一辐射片区内集中在这一辐射片区内集中在这一辐射片区内集中在这一辐射片区内(如图如图如图如图) ,) ,) ,) ,且又主要集中在陈家坪及石坪桥且又主要集中在陈家坪及石坪桥且又主要集中在陈家坪及石坪桥且又主要集中在陈家坪及石坪桥 一带一带一带一带。 本项目的引力片区,实际上横跨了高新技术区和九龙坡区。两区的社 会、经济、人口、政策等区域因子均会对该项目的经营产生重要影响。就 总体而言,项目引力片区内经济水平不太发达,产业结构以传统工业为主、 高新技术产业为辅,人均收入普遍偏低,但差异性较大:高新技术从业人 员和传统产业的中高级管理人员收入较高,但人口数量较少,不到片区总 人口的 30%;一般产业工人和部分打工阶层收入较低,但人口总数较大,约 占片区总人口的 70%以上。 “大宅门百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告 深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分深圳市建筑设计研究总院重庆分院院院院 17 石 小 路 路 长 石 江 大 路 石 石 高高高高 新新新新 区区区区 新 扬
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