以房养老模式在中国的可行性研究.pdf
《以房养老模式在中国的可行性研究.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《以房养老模式在中国的可行性研究.pdf(63页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、山西财经大学 硕士学位论文 以房养老模式在中国的可行性研究 姓名:沈晓凯 申请学位级别:硕士 专业:社会保障 指导教师:马培生 2010-03-30 3 摘要 所谓以房养老就是能通过出售、出租、抵押、资产转换等各种金融或非金 融方式和手段, 转换所拥有住房的价值, 形成较大的资源流入, 实现以房养老的 过程。在我国,以房养老有三种方式:移居郊区, 出租市内住房;出租住房, 去 养老院休养;将住房反向抵押获取“倒按揭”。这三种方式中,前两种以租养 老的方式在我们身边已经屡见不鲜,但是第三种方式却是一种新型的养老模式, 它就是指房屋所有人把住房抵押给某个金融机构, 由金融机构根据目前国家测 定的公
2、民平均寿命、房屋价值、今后房价的走向等因素, 对房价做一个评估, 然 后在一定的期限内, 一次性或分期付给房屋所有人一定数额的生活费用, 用于 房屋所有人的晚年养老, 直到房屋所有人去世后, 房屋归金融机构所有的一种养 老模式。由于这种方式与传统的按揭贷款操作方式相反, 故而称之为“倒按揭”。 这种“以房养老”新模式的提出,对改善老年人生活,缓解社会保障及财 政压力都有一定积极作用,但是其推行条件仍不成熟,还需要进一步发展与完 善。本文从我国日益严峻的养老形式出发,通过介绍住房反向抵押贷款的操作 方式及国外模式,继而分析倒按揭在中国的可行性,并提出一种以房养老的模 型,望以抛砖引玉。 【关键词
3、】:以房养老,反向住房抵押贷款,可行性,社会保障 4 Abstract The so- called house- for- pension is a process to support elders by transforming house property in financial or non- financial means, such as sale, rent, mortgage and assets transformation. Three practical approaches are available to implement house- for- pension
4、 scheme, leasing urban house and living in suburb or aged care center, and taking house as reverse mortgage for endowment insurance. We are much familiar with the first two approaches, while the third one is a brand- new way to support elders. This scheme operates like this: a lender makes payments
5、to you based on a percentage of the value in your home. When you no longer occupy the property, the lender sells it in order to recover the money that was paid out to you. This operation is just the opposite to that of mortgage loan, so it is called reverse mortgage loan. The proposal of house- for-
6、 pension is helpful to improve life standard for elders and alleviate financial pressure as well as social security pressure. However there is also a long way to go to carry this scheme into effect. In this paper we provide a detailed introduction of reverse mortgage operation and related instances
7、in other countries, furthermore we discuss the feasibility of this new concept of scheme and barriers encountered when it is performed in our country. 【Key Words】Supporting Elders by House Property; Reverse Mortgages; Feasibility; Social Security 1 山西财经大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明:所呈交的学位论文,是本人在导师的指导下,独立进行研究工
8、作所取得 的成果。除文中已经注明引用的内容外,本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写 过的作品成果。对本文的研究所做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。 本人完全意识到本申明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名: 日期: 年 月 日 2 山西财经大学 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保管、使用学位论文的规定,同意学校 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版,允许论文被查阅和 借阅。本人授权山西财经大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数 据库进行检索,可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于保密,不
9、保密。在 年解密后适用本授权书。 (请在以上方框内打“”) 学位论文作者签名: 指导教师签名: 日期: 年 月 日 日期: 年 月 日 以房养老模式在中国的可行性研究 1 1 导论 根据国家统计局统计, 2 0 0 9 年我国 6 0 岁以上的老人为 1 . 6 7 亿人,占总人口的比重已达 1 2 . 5 % ,6 5 岁以上的老人为 1 . 1 3 亿人,占总人口的比重已达 8 . 5 % 。按照国际通行的“6 0 岁 以上为老年人, 老年人占人口比例达1 0 以上或6 6 岁以上老人占7 以上即开始进入老龄化” 的标准,中国已进入老龄化社会。面对白发浪潮的席卷,空巢家庭的逐步增加,未富先
10、老的 现状与经济发展的矛盾,加上经济的发展,医疗水平的改善,计划生育国策的推行,出生率 死亡率降低等因素,我国的养老负担变得日益沉重,已经成为一个不可回避的现实,因此我 国的社会保障体系将面临严峻的挑战。 在老龄化时代,“有房无钱”的现状促使一种新兴的养老模式在中国开始受到人们的关 注“以房养老”,即在国外普遍采用的一种金融产品:住房反向抵押贷款。住房反向抵 押贷款,顾名思义,就是住房抵押贷款的反向操作。具体来说,它是指房产所有者( 主要是老 年人) 以自有产权的房产作抵押,类似于贷款的形式,将房屋价值全部或部分转为现金,同时 房产所有者仍保留房屋的居住权。当房屋所有者去世、卖房或永久性搬出该
11、房时,再以房屋 出售后的收入来偿还贷款的本金和利息,房屋出售后的升值部分也归房产所有者所有。此外, 房产所有人可在反向贷款期间,通过偿还贷款而继续拥有房屋。其操作方式及其现金流方向 与当前的住房抵押贷款正好相反,正如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中购房。因 此,也有人称住房反向贷款为“倒按揭”。 住房反向抵押贷款最早源于荷兰,当时是为了缓解住房问题而提出的一种措施。在国外, 公民在 6 0岁以前,购买住宅并取得全部产权,待 6 0岁退休后,把自有产权的房屋抵押给银 行、保险公司等金融机构,金融机构在综合评估借款人生命期望值、房产现在价值等因素后, 每个月给房主一笔固定的钱,房主继续拥有居
12、住权,直至死亡。房主去世后,其房产出售, 所得款用来偿还贷款本息,其升值部分亦归抵押人所有。现在,美国、加拿大、德国、新加 坡、法国等西方发达国家及亚洲的日本、新加坡等已建立起比较成熟的制度。 那么我国是否具备推行住房反向抵押贷款养老模式的客观条件;住房反向抵押贷款这种 以房养老模式在中国是否具有可操作性,我国现有的以房养老模式存在什么问题,又从那些 方面来改进;以房养老模式的推行存在哪些问题,如何运作这种模式;其发展前景又是怎样 的;本研究运用社会学和人口学的有关理论和方法,通过对目前我国试点运行的住房反向抵 国家统计局. 2 0 0 9 年国民经济和社会发展统计公报. 2 0 1 0 以房
13、养老模式在中国的可行性研究 2 押贷款养老模式现状的考察,系统地探讨了住房反向抵押贷款这种养老模式的发展问题及相 关对策,最后笔者认为住房反向抵押贷款同样是适合我国人口老龄化社会的一种养老模式。 1 . 1 研究背景及意义 随着经济的发展,人们生活水平的提高,医疗水平的改善,我国的人口寿命大大增加。 早在 2 0 0 0 年,我国 6 0 岁以上的老年人口己经达到 1 . 3 亿,并以每年 3 . 2 % 的速度增长,根据 国际公认的老龄化社会指标,我国在 2 0 世纪末已经登上了“老龄化的列车”。与发达国家老 龄化不同的是,我国进入老龄化社会是在经济没有达到充分发展、人均收入较低的情况下提
14、前迈入的,可资利用的公共养老资源缺乏。我国长期实行的计划生育人口政策引发了一个严 重后果:那就是“四二一”家庭即将会大量的涌现出来。较高的老龄化速度以及家庭结构的 急剧变化,也导致我国出现较多的“空巢”家庭。单纯依靠传统的“养儿防老”已不再现实。 我国现在正处新旧体制的转轨时期,旧的养老体制己经打破,新的体制尚未建立,社会保障 体制不健全,养老资金缺口巨大。因此,我国面临着比发达国家更为严峻、更为复杂的养老 形势。养老已经成为一个重大的社会问题,引起政府、社会各个方面的广泛关注,学术界的 研究也逐渐增多。但是目前学术界的研究大多处于分析层面,还缺乏可行的应对措施。发达 国家进入老龄化社会的时间
15、较长,社会保障制度也比较发达,积累了较为丰富可行的养老经 验。借鉴发达国家的成熟养老经验,创新思路,开发适合我国国情的养老方式和养老产品应 是一条方便之道。 “以房养老”是将住房与养老两大事项,通过金融保险或非金融保险的机制与手段,进 行组合融会后的产物。以房养老是养老保障的新思路,金融保险产品的大创新,住房在养老 保障功能方面的扩张,是理论和实证上的极大创新。以房养老模式的实施,是波及面广、影 响力强,关联到养老保障、房地产、金融保险、财政税收、新闻媒体、科研机构等社会各界, 是一项综合性的“社会福利工程”。当前,一些国家发展了“反向抵押贷款”式的以房养老 模式来解决老龄化的问题。该项制度可
16、以保证老年人有生之年一直居住在自己的房屋中,且 能提前变现房产价值,改善自己的晚年生活 。对于提高老年人生活质量,减轻国家、家庭养 老压力具有积极意义。近几年,该制度己经引起我国学界、银行界、保险行业的注意。但在 我国,由于经济、政治、社会、文化等方面的制约,以房养老的理论和实践仍处于起步阶段, 甚至是处于可行性探讨阶段。 柴效武. 反向抵押贷款在我国开办的迫切性和可行性的评析 J . 城市 . 2 0 0 8 ( 1 ) . 6 1 - 6 4 . 以房养老模式在中国的可行性研究 3 虽然目前我国还不完全具备实施以房养老模式的应有条件,在思想观念、政策法规、金 融技术平台等方面,也有不少问题
17、值得商榷,但是这一理念的提出和对建立在其上的多种具 体操作模式的研究,对完善我国的养老方式和社会保障进程仍然具有非常鲜明的现实意义, 是可以对社会、家庭、个人等多个方面都发挥积极功用的。 1 . 2 文献综述 美国从上个世纪 7 0 年代就已经开始研究住房反向抵押贷款的养老模式,特别是 1 9 8 7 年 美国国会推出了房产转换抵押贷款示范项目以后,对于住房反向抵押贷款养老模式的研究逐 步深入,有关的理论也逐渐成熟。除了美国,现在住房反向抵押贷款养老模式已在日本、新 加坡、澳大利亚、英国、加拿大等国家成功运行。而国内对此的研究起步较晚,尚未出现系 统性的研究成果,对于住房反向抵押贷款养老模式的
18、运作机制、风险及其防范方面的研究还 处于初级阶段。 1 . 2 . 1 国外文献综述 国外对住房反向抵押贷款养老模式的研究成果有: J a c o b s 最早使用 1 9 7 7 年 A H S ( A m e r i c a n H o u s i n g S u r v e y ) 的数据进行分析,得出 1 / 4 年 龄在 6 5 岁或以上、收入低于贫困线的老年房主可以通过住房反向抵押贷款脱贫。 M a y e r S i m o n s 也使用了 S I P P的数据,估计大约有 1 5 0万老年房主可以通过住房反向抵 押贷款把收入提高到贫困线以上。 M e r r i l l ,s
19、 a l l y ,F i n k e l M e r y l 和 N a d i n e K u t t y 的结论是,如果取得住房反向抵押贷 款,5 6 4 ,0 8 0 个收入在贫困线以下的老年家庭,就可以把收入提高到官方规定的贫困线以上。 其研究还表明住房反向抵押贷款的个人需求与房产价值密切相关, 房产价值低于 1 0 万美元的 老年房主从住房反向抵押贷款中得到的好处有限, 在 2 0 万美元以上的老年房主则因为有其他 资产而不需要释放房产产权来增加其收入。因此他们定义的个人需求主体是年龄 7 0岁或以 上,年收入少于 3 万美元,房屋居住期在十年以上,房产价值在 1 0 万至 2 0
20、 万美元之间的老 年房主,大致有 8 0 万老年房主符合他们的要求。 J a e o b s B : “T h e N a t i o n a l P o t e n t i a l o f H o m e E q u i t y C o n v e r s i o n ”T h e G e r o n t o l o g i s t : 1 9 8 6 M a y e r C h r i s t o P h e r a n d K a t e r i n a S i m o n s : “R e v e r s e M o r t g a g e s a n d t h e L i q u
21、i d i t y o f H o u s i n g W e a l t h ”. J o u r n a l o f t h e A m e r i c a n R e a l E s t a t e a n d U r b a n E c o n o m i c s A s s o e i a t i o n : 1 9 9 4 M e t r i l l ,s a l l y ,F i n k e l M e r y l ,K u t t y N a n d i n e K : “p o t e n t i a l b e n e f i c i a r i e s f r o m r
22、 e v e r s e m o r t g a g e P r o d u c t s f o r e l d e r l y h o m e o w n e r s ”. R e a l E s t a t e E c o n o m i c s : s u m m e r 1 9 9 4 以房养老模式在中国的可行性研究 4 M i t c h e l l P i g g o t t 提出了日本实施住房反向抵押贷款需要给予的政策支持,如减免相 关税收,对房地产市场进行改革以加强信息流通,对资本市场进行改革,建立住房反向抵押 贷款再保险机制等等,虽然目前日本住房反向抵押贷款的市场很小,但作为
23、一种老年金融工 具,随着利息下降和人口寿命的延长,必将越来越受日本国民的欢迎。 G e o r g e L i o n d i s 的研究发现在澳大利亚有很多的 6 0 7 0岁的老人之前为了偿还房子 的贷款,没有足够的钱养老,同时未来的年轻人退休时将会有更高的消费期望,因此预测住 房反向抵押贷款将从目前的 1 0 亿美元增长到几年后的 7 0 亿美元。 S h l o m y G o l o v i n s k i 研究表明住房反向抵押贷款在以色列对 6 7 岁或以上的老人,特别是 那些在领抚恤金的老人中很有市场。当然,对于住房反向抵押贷款养老模式的前景较为怀疑 的学者也不乏其人。 W e
24、i n r o b e 以加利福尼亚住房反向抵押项目的数据为研究样本, 认为收入与房产价值的比 例较高,健康状况良好,有成年子女的老年夫妇不太有积极性参与住房反向抵押项目。只有 收入与房产价值比例低,又老又病,无子女的老年人( 特别是无子女的老年妇女) 才会愿意用 自己的房产产权来换取收入。而这一目标人群的人数可能并不多,同时这些人群极有可能参 与社会福利项目,参加住房反向抵押贷款项目可能会影响他们的社会福利收入,这也会影响 他们的参与积极性。 V e n t i 和 W i s e ( 1 9 9 0 ) 的研究也发现住房反向抵押贷款潜在的个人需求并不明显, 一方面 他们认为从住房反向抵押贷
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 养老 模式 中国 可行性研究
链接地址:https://www.31doc.com/p-3858397.html