XX家园小区可行性研究报告.doc
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1、第一章 总 论第一节 项目名称及承办单位一、项目名称:XXXX家园小区二、项目申报单位及法人XX市XX房地产开发有限公司法人代表:三、项目拟建地点XX市XX镇,XX村四、项目申请报告编制单位 XX市XX房地产开发有限公司第二节 项目可行性报告编制依据1、国家有关法律、法规、规划、方针及产业政策和投资政策;2、现行有关技术规范、规定、标准;3、XXXX家园规划总平面图;4、建设项目有关主管部门意见;5、项目单位提供的其他有关资料;6、(原)国家发展计划委员会关于项目可行性研究报告的内容和深度的规定要求;7、国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数(第三版);8、建设部发布的房地产开发项
2、目经济评价方法。第三节 可行性研究的范围和内容1、项目提出的背景及投资的必要性;2、市场分析及营销战略;3、建设条件及配套供应情况;4、建设方案;5、环保与节能;6、企业组织与劳动定员;7、项目实施进度;8、投资估算及资金筹措;9、财务评价;10、风险分析及对策。通过对以上内容的研究,提供准确的资料和数据,对本项目是否可行做出评价和结论,以作为决策的依据。第四节承办单位简介该项目承办单位XX市XX房地产开发有限公司XX市XX房地产开发有限公司成立于2004年7月12日,主要经营房地产开发、销售、房屋租赁等,具有三级开发资质。公司注册资金人民币2000万元,法定代表人郑福玉。目前公司从业人员38
3、人,其中具有专业技术职称25人。公司实行董事长领导下的总经理负责制,设总经理1名,副总经理1名,公司下设:办公室、工程部、预算部、销售部、财务部、售后服务部,成立XX物业管理有限公司。公司自成立之初,本着房产规划设计的高标准和物业管理的高起点,打造“XX房产”品牌,确立五个目标,即:打造诚信房地产开发企业、打造城市优秀住宅小区、设计优秀户型、打造优秀节能住宅、打造全装修优秀住宅。公司近四年来开发了XX海湖怡心园小区、XX忆海苑小区、XX水岸新城小区,XX海湖家园小区,建筑面积达30万平方米。每个开发项目以设计科学合理、优质节能、环境清洁优美、物业管理正规等而受到社会各界的广泛赞誉。第五节 简要
4、结论该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划,适合当地经济发展要求,对 满足城乡居民日益增长的消费需求,促进XX市房地产业的健康发展具有重要意义。该项目总投资52504万元,所需资金全部由项目单位自筹解决。项目建设期25年。项目建成后可实现销售收入100100万元、各种经营税费5635.24万元,所得税10490.17万元,税后利润31471万元,税前财务内部收益率137.81,静态投资回收期1.77年(含建设期)。上述经济指标良好,且通过经济敏感性分析,项目抗风险能力较强,物业管理收入能维持正常运转且略有盈余,因此该项目建设是必要可行的。第六节 主要技术经济指标XXXX家园小区主要技
5、术经济指标详见下表。一期工程主要经济技术指标表序号项目名称单位指标备注1总用地2283002市级道路用地512003净用地1771004总建筑面积297500其中多层住宅225600商业公建22560011建筑密度20.5512容积率1.6713绿地率38.414停车位个282115综合售价 多层住宅元4000出售高层住宅元6000出售商业公建元6000出售16建设投资万元52504171819每平方米建设投资元1765平均20投资利润率26.6421投资利税率30.2222全部投资财务内部收益率(税前)137.8123全部投资财务净现值(税前)万元21197.7624全部投资投资回收期(税前
6、)年1.77第二章 项目提出的背景及投资的必要性第一节项目提出的背景XX镇位于XX市最南端,全镇总面积91.4平方公里,下辖38个行政村、2.9万人口。这里区位优越、交通便利,东部毗邻国家4A级银滩旅游度假区,西有大XX滨海旅游度假区,环海路横贯境内,镇驻地至青岛、烟台、威海三市路程均在1个半小时内,相当于同时拥有三大火车站、三大港口、三大机场,海陆空交通便捷,特别是环半岛沿海高速公路的构建,其独特的区位优势日益显现。 该镇外向度高、受辐射力强,较早地实行对外开发、招商引资,已兴办外贸生产企业近10家,合同利用外资、实现利用外资连续两年实现了“双翻番”,是最具发展活力和创业的对外开放城镇。这里
7、位于全市对外开放的前沿,承接着青岛、威海等大小城市的辐射,特别是受银滩旅游度假区和大XX风景区的快速拉动,具有快速发展的内在潜力。 交通便利、品种齐全的大型商贸超市该镇物产丰富、环境优美。海岸线长达87公里,接近全市的一半,海产品资源丰富,主要有对虾、梭子蟹、带鱼、海参、文蛤、扇贝等100多种,水产品总产量达20万吨,全镇38个行政村中加工贸易村达到23个。这里拥有正在开发的大XX休闲旅游度假区,山清水秀,天蓝海绿,是最适合人类居住的地方之一。 近年来,XX镇进一步解放思想,创新思路,加快发展,经济建设呈现出内资、外资齐头并进,园区建设、城建开发多力共促的良好态势。2007年全镇完成区域生产总
8、值16.4亿元;完成区域总收入4148万元,其中镇级地方财政收入2677万元;完成固定资产投资14.3亿元;完成技改投入7000万元;全镇新增个体工商户165户,新增民营企业12家,民营企业上缴税金3660万元。占镇级财政收入的88%;农民人均纯收入将达到7275元。该镇城镇发展日新月异。近年来累计投入3000多万元,以改善水、电、路、排污和通讯,不断完善了小城建设施配套和园区的基础配套。按照高起点规划、高标准建设的要求,通过内引外联,在镇驻地规划建设了海林花园、华隆小区、星海花园、观海苑等十几个高档次生活小区,建设面积40万平方米。为促上管理,专门成立了物业管理办公室和行政执法中队,统一对全
9、镇的镇容镇貌建设、生活小区的服务进行管理,提升了生活小区的档次。同时,先后投资完成了2平方公里起步区的基础设施配套,将市区自来水引入园区,初步实现了园区内“五通一平”,提高了园区的承载能力,日益成为全镇招商引资的有效载体。 XX镇先后荣获“威海市小城镇建设示范镇”、“山东省中心镇”和“全国小城镇建设试点镇”等荣誉称号。可以肯定,随着银滩大环境的逐步改善,XX镇开发前景是非常乐观的。XX市XX房地产开发有限公司审时度势,经过多次实地考察,决定在XX镇建设住宅小区XXXX家园小区。项目单位本着高起点、高标准、多样化的宗旨,充分利用该区域依山傍海的地理优势,将其建设成为一处集休闲、旅游、度假为一体的
10、现代化高档社区。项目竣工后,一个功能齐全、环境优美、充分体现XX海滨城市特点的现代化文明社区将满足人们日益增长的消费需求。第二节项目建设的必要性一、符合国家产业政策房地产业作为国民经济支柱产业,对拉动国民经济增长,促进消费需求都起着重要的作用。围绕住房制度改革而出台的一系列支持个人购房的措施,如降低公积金贷款和个人购房抵押贷款利率、降低有关税费、个人购房给予补贴等,全方位地促进城镇居民进入房地产市场,增强了市场购买力。二、改善人居环境的需要改善人居条件,美化居住环境,营造一个人与自然和谐的居住空间是人类居住的最高境界。该项目的建设将满足人们居住的需求。总之,项目单位在充分进行市场调研基础上,根
11、据所处的区域位置、交通条件及公司经济实力开发本项目,既是形势所迫,又是现代化城市社会经济发展的需要。第三章 市场分析与营销战略第一节当前住宅市场现状2007年房地产无疑是一个政策调控年,2008年的房地产业将是政策导向下的执行年。在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下,可以说正处在变革的前夜。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等政策导向下,房地产行业将逐渐告别高利润时代,强化公司管理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业关注的重点。展望2008年的房地产行业,政策调控执行力度将加大。面对不断上涨的住房
12、价格,在2005年政府出台一系列调控政策的基础上,2006年国务院、建设部等多部委于5月出台国六条及其15条细则调控住房的供应结构、房价和投资投12住房供应结构继续调整,普通住房和经济适用房供应将增多。2006年的房地产调控中,对住房供应结构提出了具体的“90/70”标准,国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房,继续抑制房地产的投资和投机需求。2007年的住房供应结构将继续调整普通住房和经济适用房供应将增多,别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。土地管理更加严格,土地增量供应控制更严,土地成本将提高,这也将加剧对于存量土地的竞争。2006、200
13、7年以来,国家对土地法调控政策之多为近年少有。这些政策指向将使得土地增量供应受到严格的限制,从而抑制房地产开发投资的过快增长,并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。从近期陆续报道的地方土地违法事件以及不断从严的政策措施来看,土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金额的管理权限可能会上升,建设项目用地管理将更加严格。预计随着土地供应“闸门”的缩紧,如果没有重大的政策变动,那么土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面,增量土地资源的供给紧缩,将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合,存量土地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说,土地成本的提高将是必须面对的事实。总的来说,土地
14、供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化,房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现,行业集中度也将进一步提高。2008年住房供应差距将缩小,价格成为关键因素。从当前的种类调控政策来看,改善住房供应结构和稳定房价是核心重点,改善供求关系和住房价格将仍是2008年政府宏观调控的主要目标之一。而房地产价格成为影响供求关系的关键因素。关于房地产价格走势问题,由于政府干预的力度较大,在当前阶段,房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜,而政策在两者之间的倾斜情况,将对短期内的房地产价格产生较大的影响。如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的,温和的,则2008年房地产价格增幅将稳中放缓;如果
15、政策向社会保障属性的倾斜是急进的,变革性的,则房地产价格的短期波动将加大。第二节 XX市商品房现状与市场需求2006年XX房地产开发投资19382亿元,比上年增长21.8%,其中,商品住宅投资13612亿元,增长25.3%。商品房竣工面积53019平方米,下降0.6%。商品房销售额20510亿元。其中,期房销售额为14366亿元,所占比重为70%。随着XX市城市住宅建设速度加快,城市居民人均居住面积2006年达到了17.22平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大,家庭每户总建筑面积还比较小。从XX市城市居民住房构成现状来看,商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。随着住房制度改革的进一步深入
16、,住房分配货币化,住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放,商品住宅将成为居民主要的住房来源。再从每户住房总建筑面积来看,居民住房60平方米(指建筑面积,下同)以下的占38.96%,6080平方米的占33.8%,81100平方米的占14.82%,101120平方米的占8.02%,121140平方米和141平方米以上的分别占2.82%和1.57%,有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高,收入的增加,部分高收入人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅,每套住宅面积在100平方米以上住房户数将比现在有较大的提高,住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。XX银滩住宅可以满
17、足以下三个群体的购房需求:(一)XX市及度假区人口的住房需求XX市在总的城市规划格局中是以银滩、大XX为框架展开的,银滩、大XX住宅在全市是最好的、最美的住宅,这一理念深入人心。XX经济的迅猛发展,全市工业化和城市化进程的加快,都对银滩住宅产生了很大的需求。银滩度假区的北侧,已建设并投产开发了大量的工业、商业项目,必然需要大量的从职从业人员,他们是银滩住宅旺盛的需求者。(二)退休移民养老人员的住房需求在银滩、大XX的购房者中,养老人员占了很大比重,主要是石油、煤炭等能源系统的退休人员和西北、东北等气候、环境比较恶劣地区的退休人员、民营工商户及先富起来的群体。银滩优美的环境、宜人的气候、完善的城
18、市功能、适中的房价,是他们选择这里安度晚年的重要因素。现在已经销售完毕的房产企业,大多在石油、化工、煤炭、钢铁等企业和西北、东北等城市设立了销售处,顺利完成了销售任务。(三)度假、旅游等短期居住人员的住房需求这部分购房者主要是经济发达地区的白领阶层,他们较高的收入、浪漫现代的生活方式、现代快节奏的工作生活,促使他们非常渴望得到一个放松自己的环境,同时,作为投资增值的考虑,他们也愿意在环境优美、气候宜人的银滩置业。第三节 “精品住宅”的市场需求及发展“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤,也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着XX市城市居民收入的日益增加,物质文化生活水平不断
19、提高,居住条件也从只要求户内宽敞、舒适,转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来,不仅要求规划合理,建筑容积率低,而且要求绿地率高。根据XX市城市经济社会发展,以及商品房今后发展趋势预测,这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求,并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅”的表现为:一、住宅市场趋向细分化随着福利分房制度的结束,个人购房将成为住宅消费市场主流。在住宅市场日趋活跃,买方面临多种选择的今天,一个楼盘吸引消费者的前提应该是自己与众不同的个性,换句话说,住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年,XX市住宅市场针对一些消费群体,推出高标准、多户型新型住宅,由于住宅小区环境
20、优美、品质高、售价合理,刚刚推出就卖掉60%以上,销售火爆。从中可以看出,住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高,并要求从业人员的专业水平也应随之提高。二、商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈,住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天,消费者对于商品房的关注将越来越具体全面,不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全,还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等,这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时,开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用
21、,加大投资力度,全面提升楼盘品质,瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年XX市房地产及相关产业展示会上,许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因主要有:1、先富者的市场潜力。XX市改革开放20年来,经济快速发展,城市居民收入水平,据有关资料统计,富裕家庭约占3%左右,最近两年,富裕家庭这一比例又有提高,今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大,形成先富者市场潜力。下一步商品房的更新换代,加上二、三级市场的放开,将为商品房交易提供方便,并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。2、商业消费能力。XX市是面向东
22、亚的国际性商贸旅游城市,发展商贸一直是XX市经济发展的重点之一。由于几次博览会的成功举办,提高了XX市在国际国内的知名度,为XX市城市经济发展带来前所未有的机遇,商贸旅游繁荣,驻市各类商业机构众多,今后私营企业也越来越多,私营企业主的住房需求趋旺,随着多种所有制成分共存的发展,大面积户型住宅可办公和居住两用,因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求,像“XXXX家园”这样环境优美、档次较高的住宅项目,无论是销售或出租都有较大的市场潜力。3、项目区位市场潜力。该项目所处地理位置优越,环境得天独厚,是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置,加上开发建设条件优越,开发品牌商品住宅具有无可比拟的区
23、位优势,并蕴藏着巨大的区位市场潜力。三、户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题,它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排,智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步,更在于其高附加值:一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容,使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值,提高了住宅的档次、品牌和价值。四、消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者购房是个人的投资置业行为,因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面,主要是结构
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