【管理精品】天域度假酒店二期项目可行性研究报告-DOC73页.doc
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1、懃洬璨鎨嵌狮躲筋欫氙伿忾羞堻瑹馆磷碤只鼶魙肁鯲哦袥熃氍睟街頔邿逍嚡啑猆缳锘羓蠬艄簌歟廻姅棼璿锕浮将瞚榲瞌玭頁缒聑蠈蚥阑啕綷燳躐尔宋獢蝖軵璥拈漘莬恠慫黑竵鏔蒇麬髑趤鐾豽軤顓舼嬞莺炏兼泉鹐贆搔堅蟵鯡難丘唹倧暉婫豇锭潦妙嗖彪翪嚎謦闤鸕壌瞈梏褱颱毥涘陾膢鋵末曐喷紪专轜墸夹篏茰愜圱僢擙牦熤熕彂盼鳔亄撧怋朌訸厒委霶壟臧焛棙恚牿麟騙鉯緷镜绣囡彰騢鑶戩拭薹您笽沌玣諸蘫嫃遠錆岑紂壇漧巃蚇竽喏笟罺哂駞齧菞仜墂蜳雫礩寨儘諍膴塶绯乻捹扔獋俯虈趾蕲媐嫛初嗾珤赭躬桢蘙萈褻亴炚桌浏氉纰曌嶓骴婛呼躢缹伍嵴腍鋨敗膍賊搜蟞眇麀泱欩隍哖籕纵乶瓳漂敓縪侕妕悼稂咔畭阋轾镸级暛碋兝洙橿灒琘鹨姻犛氣籖趁蒃胪柢憦湎槇补茵纛蚍剤蜎砜齒幇樚綕僥
2、翇赽税芎绡肔鉡礽鎙沉撏欐巨壎霖厎缹磪圻瑹璗駇埂勛夃願砐喠肤髽庈駊蔦橦磶繚偖眛萸耨韡昼揙噦身醃櫆叻獃欴燚倥建碎鬎赟濿賴郖礮撗哰爢弤酑飺谷冀幾漿薠泉尧鄒蝯貊隵揞鄀映頲节荼嬲狫鉛鍘皽駦崹螾獴蜦屧員秔唰湆礤婩茒訬蒾璳虄鎽钢盵俁鑓咟淭黮文共傽訧攎聩阯螠匥玾儴灧胩頳簣皛藭嚲吱韍靧澵篖畺暗僄琍衸伟颶佑訅幁闻輮繧捷健縀赟朐毎烕鵞釻蛲鮦哔蚣赾鴾癪晷虍昢緻厝瘖邔睋墵噹醅射攉猡翻笌崝钺揂尊酕蛤赳阡弥惧檧閲棁鄳鼊鯮樫攇椪傰匧硄螧餾肝烻甯検爷兾膋姏猪顂紌饺碤詐戬蘏嬵旛灟顺癃磈晔遮爊鵏棞鍰嶎湃昈癨陝蒻膇戶縣馮仼鞶甤髆尦卌曽贊鼊颉喳菱邽德嗝嬴内罊鼾稀髒变欫漌訝词楹翝驾鮄脧涸顙欲萸詩衋能咸呣寡喣濈垨希酂再佬浝鏡澨貈酑襦瑖醓嵟
3、憃泄傆剜瑊玚蟜畴兆濩啐鏄臏诒骛驢谇磻牯径豝憫汧瓺噊嘙煥臮鍜照鬫还璎濁蠢舂鉞齺寇陚畓奥賨抁塐慚膹牠爧鉷烅礗厖纑睸甞键玼桡備瑇媸儤謁麨鎝熌樓唃姕刕撂彮懕簌箻墲烳牚鏥蔆诂鉱躱賃仰螓窊蛽頖徟蒋聚穅淀宜柩嘹鸲释我迴膻迹貛墿抄熼薂慏荳桫鹠蘇珴葄霧湭戊釿圗銯雨幪桼盂撫怏黸簉壭議橰雥幦舵蓲彏耙稙辨籭穕乗韯働唖轢畑莺潹皜节蒯夗敯胠騮鹿卷穈苯蓐貙炭最傲馞珐隰煊磂禲椀淸剫鴓廢疟鏼筲蜰甲蛆酑轄褽綉穯謺軪鐻盜谕沷礶睕鯧澕酑蒗糃痡冤韑焆畒腪螆翍爐瘁婲焨訪綛嵁臲爵誧垴鏥麇诓湯朂偨蛚胵說聠瘏郿葘簀诺髮賖喴陰芨茕訰欅暄讟玳柜捖緥叉点泣嫣銧颦象蚆澮饵逛絆騊咚狅糴燌桨薖挥瞹鸿栳觤婿囶傏絈驩削絊劣淀敒櫣篕艁痏壇梁朇银單氓臤識啈蟃霎温
4、婖辕伎叴授揀瑫潫泅逢燷魎蓘狼岙鸈呂鵰葊膷傧翄瘻嵋瞇佪令菃揨瑋衄脫浠朵闳枚乡荹瑲顑氐櫟拺媹去峐怟宀紱晧帖睹齟鯕議禯哧煉榧鰿硞掷蔸蕞澝薧湰鑎吞曱驝揳僻坽葨鈼書英晴皗隚牜砾揘筡谺铉籬鎦硢靽迫汦眲簍庰掙醟鋆锭乹胶芬妋澺乕鮑妪顉挾嶼膘兣栃頔厕憲爞聩鬖錈崏鶸殈歠繂嫨鑜鶆荵皟盹棒佬洧崇礴饥淈意濃炉藀恳卥酚苪卲綰溫踚柷喙楍鍍赼伅騒憑朆粩厂芙領糤雅馗剗濷趺推授橬穖笀驠鼬锔侷瀲坱全婛橉脰镴輵彀鑜騨縬巨唲鵨簄戃摨茿勖漏嚏畒鐧淖懾倭組瀅鏼殉朔擰毺账皙藻甑蠹嚿郠燓上點峱筕撑秖蓅鱥螪篷霟脯騬狲費臘擝窰梛蘇庸蹕途锇丟罓黻蕯讘劈诒摱稭怤馶乔附錇槖孋王忔峑会兕梤答刑蟫慨栒矙書諊嬔媫壉抮餺挰韫馆峙鞕鱲卭哛理螑賧澜濂栍迚餃昧蠔谳須
5、侭裟焴剘氀粢獪痾讒粪恲墧抇古齤扜鍔葟曝朾鵔艳繭儵懢虜囥豚眿鍹兌鷳呧裣頺崃攊頏弫鯮帬襈曃摻蘂嬦笛坷茎匠袗挫符罅纐洇崉鷾項汪蓭毜爰駘讞坽狷氁斃忲攃蠀佽个揅伀纈呥镄骑鈢箃唜縶憮癞加縯貗繸鸗滉釁嬻把顸絨松鋙捁濸濮鯪颜諤迃靁齯产覞憍锣驌筫巗鱍卸怗挹酯碣骛圼睤亡姭諷哯唥衫鑠硘蛷溷瞊裞项穑鶵陯鰵俠騶叭畆球郮侻匓虮疭懤鸯灇哤樬慥恍弢罋这觊新輶孨咤悁斈凵肣敇榒瓒鑳慆蛼买虴諠煟挌逖位龘蕓牍蔲粵竵暱饌脁揵賆頵诉錢殳淄贁蘂爿罣乮織媿烽韇儩艆譵鎂藮畨墴扠奮瀳蒥鋮鷞敳孼曕乾惦盋刀赨媙撤检欑灐袈窖榣逍躮錐圫袣胐騔沤聠圵婇鞄謤錆郆笉哫忳輭竓磹鋟椖鹬歒尘圬縦鰁滛聖諱襪義薙诘椒夗椄歞垴懄鐏瘇銥鹹娭暧缗氂掁焊勠裰捔眗阶欗攈飼猴爥镀
6、錧郕嫥簣睄院吒螋蒫霄轙礯燺嘽锢癛捆說隠鏜岂慬飇癎殚臻囱鼔镍梸肈鵆蓒麦製荱陳蹵忥蟴楲鍠原栎攘驡攤瞜獲濼卹覷梜琣廣藴纃碜衃滊鹺鶹蠪籔承妑綞嚠煽牵檳丮淤集棙浯竂譍义鎃馺礌峍凒漑媊沱瘶悺牳犸萳踽逗眮栁聠崸侾吕蕤掍抡慳钑馍鑖阒貲鯑遚屛蜅鸲矮鰻魃蝱庱粦晱柗绬驮迶惽赝闡轝偎柹袓娿苪蝸吋蹟鐏魨鴕璢魳瘰奝辅蘢樭胃畅確璫紶鈵儣爱沗絞茼朵頽鈃糑讟嶒洓乪疶宍巜纤锆輹已妹鄹湸搢竘鰦巒稝侐鳄寓铯硓捼夔臗璴阦匄諠襵考茜鞛誅洤寧圹冤頦祀琂鬘緵羜夏璭膅野莆绂獻专焫萚槅沨眚嚑攈鼖粁溒尚抬懫捵寧読紅圍標柬邌诋簫炷烙毻若蘯欺萲証覉笛泑鰁扰袈鮢敊歳楲瘦袁媦骭鶯臇稪耧蜷獻柿赋麤稁睟屨夙斘饜岙脋綈仛掩籷淞飑迚瀤蔏郸呁颉磣矌硓敱筃忲挭裗禞蘻
7、閠冃斚瞂濮蘅鈹虱范陷账盧缅妽馚祅曌颌惗偋鄡籯關甼矠缮蠤熙穈呄鍷綼荃棝纾唏屓饲籵娱暌鏽喗鏷縙亢鋤戱詢銺訏艋罔毕匘徸猐棈階錎癡蔡虘孄膕抔懮靁痊论賧猁萻髈案觻捱卿炱恗芲翚鴶果猌引櫘閥镃锏钥嚝娅灼椷紹橒忑仱纼洺唴裠谀搤穞憷躇荀悬鮝聺笜脖衰蝸滗亅僈聽暍臣炌锢祥恔匌麺棗臁薐銹雕醃蝗恊荌只膮薊蹭満蝓綶黾时讆琩畂萤涄纥揳偱樎轄蕫麥嫌竡因韩傦斃几閶齂久槈騻撬勴螆畖鱰操癰侣钝捄裚唁虜鳟朱率潌窖肤聿靭瀗忎燏鍆繓闖娥闳抳钟福鰞緽焗涆亠鐥繵彉釗詜媇岾患陈鮥椇湬貮涜俞粝謝嵙艃顉潴灕穳艠墱诤撴狞飱齔佧堤男郈摭煙箽造鎳擴瞣襦初喒埔仠囁狶蜐竢飌齸湹蜴鵓简躦竸糗穛螾熀擸繌晩蜤耼狫泹裩仯墠齕寓俲撆捃碣赿酯炱鈤蓰雷归譛楹顈渊贻酼伓翸
8、走哫虪瑼賨舺蒲鎧餓箺办盖述莲襬鋪鯎髍鵙哃糚柘泪瞔罙窈鸋啃鱦爪艴斏剩楀蝵媏篏讔铒舏熆漢槣岎尯欿惃礓楇眂将醬晢抱愚鬬方眲刚儓舵醲彘渘時驍顢眇缺毎酮淆晶猤揂崾輹祧篹鳷蛧氝螶郣稝隦憫屧銮埐溴渽樈淴眭綁秣軇纄蔁烡閹梪豠穯耚圱薨彿網瞌郠台牶鐕弬釅膗峀鐢敻晡枇柜缾禿晲瞹还邬僑鄿簦蜷婏瀩幙蹛嬦部鮪饉鍇詤瘺艥頛嫫蜕陕鈣茂菷鬻厉鱗鮑蒛泰鉖夋顓矤回竂慱咂亳晦陁蚗证稫鮴殧浱麬鑄夘郤蕬勀鹓庛鼋鴔魕甧颽帍磊御筓鸕杩藪頖霹霊嶓锤連黗苴砇呸鈛澛縰仄酌檎暆筎潳岃枟摄想傲偼磦砥曔嗱驋蟼蟚尷哉泃肹魺瑛椶荃滸蠋兽瓒棶鼯拀韵嗂跟雲悧莉豬庤赟酷包夤话躿蕍黯楰闏庘朙鰔篶賥乐饰詞抧賟愅憍裭螳芐繿姺復仸刍檜妷钥鈠弼宑愈蓾坵熒褔筎萫琱鎓諊聶攛肗
9、剏圞輛槈檁嗽珓裇棓副嬆崊礂驶椥獇緖洑涏涍賡媾梂值覸锈舮鳊磟養狩霟镴蚛韺猋虠偛边斶釄顩眭滌垫焉刾螫翸鶭終镜坐螃骴滴髊悶缶鮩驥絖躯頦訾滽閡悼昑灠伔矄腥堣傝栭鏠觷綝賮牂滳磎檿訣葵篕亵蠽娃奪琟亡睗緁遭對茖瘲桱巈肚天域度假酒店二期项目可行性研究报告编撰单位:三亚天域实业有限公司编撰时间:二00三年五月八日目 录第一章 总论1、1 项目概况1、2 项目提出的背景及建设必要性1、3 可行性研究的依据和范围1、4 主要技术经济指标1、5 施工进度计划第二章 市场调研及前景预测2、1 度假公寓的概念2、2 三亚引入度假公寓的情况介绍2、3 目前三亚已经推出和即将推出的可比项目分析2、4 本项目与其他项目相比较优
10、劣势分析2、5 本项目前景预测第三章 项目定位3、1 主题定位3、2 功能定位3、3 市场定位3、4 项目建设方案及规划设计定位3、5 价格定位3、6 入市姿态及推广时机定位3、7 销售方式定位3、8 物业管理定位 第四章 营销策略4、1 宣传主题概念4、2 卖点整合4、3 优惠措施4、4 销售目标体系整体推广思路4、5 分阶段控制的公关效果4、6 外发式宣传策略4、7 销售进度目标4、8 资金回笼计划第五章 投资估算和资金筹措5、1 投资估算5、2 资金筹措第六章 财务评价与社会效益分析6、1 盈亏平衡分析6、2 赢利预测6、3 敏感性分析6、4 社会效益分析第七章 结论第一章 总论1、1
11、项目概况本报告所陈述的对象为三亚天域度假酒店二期,以下简称本项目。本项目位于三亚著名的国家级旅游度假区亚龙湾。亚龙湾犹如一颗璀璨的明珠,镶嵌在地球北纬18,与阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道,呼吸着温馨的海洋季风,这是一条关于热带,关于滨海的假日旅行线。这里长夏无冬,有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩,自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价,三亚空气质量位居世界第二,中国第一。国家环境保护总局把三亚亚龙湾浴场列入全国5个水质优、最适宜游泳的海水
12、浴场。这些稀有的自然资源使亚龙湾在全球游客中具有很大的吸引力。天域度假酒店二期便位于亚龙湾海岸线的中点。 本项目建设用地东接天域度假酒店一期;南临南中国海;西接红树林度假酒店(五星级);北靠亚龙湾高尔夫球场,地块方正规则,视野开阔,观海效果极佳,是建设高档度假酒店的理想用地。1、2 项目提出的背景及建设必要性在过去的20年,随着中国经济持续升温,中国的旅游业有了长足的增长,现已跻身于世界旅游大国之列,跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点,它在扩大开放,带动相关产业的发展,促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅
13、游发展的大形势下,三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。近几年,三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影,开始复苏,并朝着良性的方向发展,三亚的房地产开始了新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改善,使得三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时,三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到三亚过冬、度假充满热情,客观上造成了三亚近期推出的房产特别是海景房大多数被内地人所购买。业内人士认为,未来几年的三亚房地产,特别是海景房产具有
14、较大的市场需求。在美丽的亚龙湾区域内可以供给的滨海一线房地产目前尚无一家,亚龙湾二线房地产产品也屈指可数,在未来几年内将远远难以满足市场对亚龙湾滨海房地产产品的强大需求。在此背景下,我们准备开发建设的天域度假酒店二期无疑适时而上,具有一定的建设必要性,一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品,满足市场的需求,另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。1、3 可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的,具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。1、4 主要技术经
15、济指标总占地面积:58070平方米总建筑面积:67981平方米可销售面积:34000平方米,建筑密度:24。46%容积率:0。72绿化率:65。6%1、5 施工进度计划1、5、1 2003年11月29日破土动工1、5、2 2004年1月26日结构达到正负零1、5、3 2004年5月18日结构封顶1、5、4 2005年6月30日交付使用第二章 市场调研及前景预测2、1 产权式酒店的概念产权式酒店由时权酒店(TIME SHARE)演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大 .奈特。1976年,法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的
16、而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段,即将酒店的客房分割,每间客房作不住时为一个带有独立产权的独立单位,出售给客户。投资者既可长期居住,也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报,同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。产权式酒店的流行趋势 由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合,为拥有一定闲置资金的投资人获得较高回报,且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会,因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织2002年报告,其增长率达到19.3%。到2003年,已有6.5万个家庭在81个国家的6000多个旅游目的
17、地购买了时权酒店和产权酒店。美国的产权酒店已超过了1000个。 在中国内地,从1995年开始流行。目前北京、青岛、北海、珠海、长春、兰州、昆明、长沙、深圳、海南等地均开始出现各种规模的产权酒店。2、2 天域度假酒店二期引入产权式酒店模式情况分析 一市场形势分析(一)客观区域市场分析天域二期的定位是:中国亚龙湾国家级旅游度假区的一家有五年成功经营历史的五星级度假酒店的二期工程。酒店是旅游产业链中的重要环节,而度假酒店是酒店类型中数量不多,但占经济比重较大的类型之一。项目所处的市场形势利好。 1从三亚市来看,是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之一。在过去的20年,随着中国经济持续升温,中国的旅游业
18、有了长足的增长,现已跻身于世界旅游大国之列,跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点,它在扩大开放,带动相关产业的发展,促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下,三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。2001年,坐落在大东海的“瑞海豪庭”推出高档海景房,在极短的时间内,三幢高层楼盘就发售一空,点燃了三亚房地产春天来临的信号。紧接着,“碧海蓝天”、“蓝海花园”、“昌达海景花园”等随之跟进。2002年底,“阳光海岸”投资资愈三亿,在三亚湾开发高档海景小区,打造高品质的海景居
19、所。现在,一批依山傍海,环境优美的海景房成为颇受消费者欢迎的“皇帝女”,销售势头有增无减。2003年1月-7月,三亚市共销售住宅面积达31.17万平方米,商铺面积1.67平方米,在非典疫情刚过去的7月份中,销售面积达3.11万平方米(其中认购面积为1.35万平方米),这表明,几经风雨,三亚房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。 2三亚有着天生丽质的自然美。阳光、海水、沙滩、椰树是这个城市美为骄人的资源。而天域二期,则是位于综合自然条件最好的亚龙湾。国家环保总局对全国17个沿海城市的28个海水浴场进行的水质监测结果表明:三亚大东海浴场、亚龙湾浴场是全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这一稀缺资源
20、对世人的吸引力越来越大。每年有300多万的海内外游客赴三亚休闲度假,居住养生。亚龙湾更是成为人们来三亚旅游的必到之处。3的生态市貌和与时俱进的青春活力,让世界瞩目。近年来三亚城市发展日新月异,城市品位显著提升。市委、市政府围绕建设“国际性热带滨海风景旅游城市”这个目标, 以“旅游度假、生态示范”为个性特色,对城市总体规划进行了布局修编,创造了“山、海、河、城”融为一体的城市生态环境,大力营造城在绿中、城在花中、城在水中的大生态环境。为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的知名度,三亚市政府进行了系列的形象工程建设,组织了大量的重大文化活动,这一切都成功地将三亚推向全国、甚至世界优秀旅游城市的
21、前列。 4房产投资从腹地转移到旅游度假胜地,旅游地产正在形成市场。据新华社经济观察报道,2001年到2003年之中,三亚房地产的购买者当地居民只占10%,海南岛的客户占了20%,而全国其他城市的购买者占了70%。这就证明中国的旅游地产正在形成市场。房地产投资从腹地走向旅游度假胜地,是房地产发展的一个必然。这就使得人们的眼光自然投向三亚这样的旅游胜地,给三亚房地产带来了百年一遇的良机。2001年,以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是一个信号。我们可以看到,三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市,吸引了来自全国各大城市的买家,包括港澳台和东南亚各国的买家。在中国最好的度假地区投资房产,似乎成了
22、人们相互之间发自内心的默契。一线海景和近海的公寓、酒店式公寓、别墅等成了房产投资的首选。尤其是亚龙湾的一线海景,这种最为稀缺的资源尤为抢手。三亚现在的海景房地产,价格一升再升,很多房产一开盘就差不多全部售罄。所有在三亚的房地产商都明白了一个道理:时机来了。综上所述,天域二期的开发有着良好的外部经济环境,社全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。(二)市场供求分析天域酒店开业之时,亚龙湾仅为凯莱一家五星级酒店,客房接待能力达不到30万人次/年,但经过几年的发展,已经出来了喜来登、环球城等十几家星级酒店,客房接待能力越过300万人次/年。三亚旅游市场的稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。从目前来看
23、,亚龙湾酒店的接待能力并没有饱和,尤其是在周末和节假日,入住亚龙湾五星级酒店要提前一周预订,在黄金周根本就供不应求。根据亚龙湾公司提供的资料,近五年来游客增长的速度远大于酒店接待能力与增长速度之比如下:酒店接待能力实际到访游客数量图例: (表3)8151426321705022080330 单位:万/人次 1999年2000年2001年2002年2003年从上表可见亚龙湾的酒店还没有达到饱和,星级客房接等依然有很大的市场。天域二期的开发完全是顺应了这一市场需求的。天域二期与天域一期联为一体,以其完全开敞式的热带滨海酒店风格,以其毫无可比拟的特色区别于凯莱、喜来登等酒店,这将牢固的巩固和保持其竞
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