北外滩北侧地块项目可行性研究.pdf
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1、 1 Table of Contents Proposal Title Month 2003 上海 上海 北外滩 上海市北外滩国际客运中心北侧地块 项目可行性研究报告 北外滩 上海市北外滩国际客运中心北侧地块 项目可行性研究报告 致 金光纸业(中国)投资有限公司 致 金光纸业(中国)投资有限公司 Private and Confidential Sep.12 2005 2 目录目录 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 报告摘要 一、市场分析一、市场分析 ? 本项目位于上海市北外滩区域,地块东至规划新建路,西至旅顺 路,南至东大名路,北至东长治路。项目占地面积 62
2、211 平方米, 规划建筑面积 25万平方米,拟建物业包括商业、办公、酒店,本项 目是北外滩区域未来标志性建筑。 ? 截至 2005 年 6 月底,上海市甲级写字楼平均租金为 0.84 美元/平方 米.天。预计 2007 年之前市场租赁状况保持乐观,2008 年后供应增 加和需求减弱的双重压力下,预期上海市甲级写字楼空置率有所上 升,并导致租金下跌。2010 年后随着供应量的减少和需求的稳定, 市场将保持平稳。 目前北外滩商务区发展并不十分成熟,但航运、货运代理、物流等 行业聚集效应十分明显。区域内未来高档写字楼项目主要聚集在浦 江沿岸和苏州河四川北路区域。2009 年写字楼新增供应量达到市场
3、 顶峰,并导致空置率上升和租金的下跌。2012 年随着供应量的减 少,写字楼租金走势将保持平稳。 ? 上海高档酒店需求不断增强,至 2004 年底上海市五星级酒店平均 房价已达 143 美元/间.天,2006 年起还将有多家五星级酒店推向市 场。虽然新增过快导致入住率有所下滑,但是预计 2010 年前上海 市五星级酒店平均房价仍可达到 181 美元/间.天。2010 年由于世博 会带动,入住率将迅速提高,世博会后预计市场将保持平稳上升的 态势。 北外滩高星级酒店现有供应较少,且档次不高,但现有需求较为旺 盛,酒店入住率明显高于全市平均水平。未来高档酒店项目主要聚 集在浦江沿岸。供应量的增加导致
4、入住率下降,而 2010 年世博会的 召开,酒店入住率有所反弹。 ? 以“三街四城”为核心的上海市总体商业格局已经形成。随着城市 交通设施与城市整体经济发展,上海商业整体布局从条状、块状向 点状分布发展。上海整体经济的高速发展带动产业多元化而形成了 人口、商业的扩张分布,随着而来的特色商业形态将表现更加活 跃。例如未来的北外滩区域。 北外滩区域商业大多为社区型商铺,经营中低档次商品为主,区域 内缺乏高品味的综合性购物中心。区域内商业主要集中在北外滩西 部,包括吴淞路沿线商业、乍浦路商业街等。 3 目录目录 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 北外滩未来高档商业项目
5、供应主要集中在滨江沿线区域,如摩天 轮、国际客运码头及本项目。未来新增商业面积总计约 10万平方米 左右,由于届时区域内高消费能力居民的大量导入,商业消费需求 的不断释放以及商业业态种类的丰富,促使租金持续保持小幅上涨 态势。 ? 本项目主题定位本项目主题定位 北外滩国际商务(航运)服务中心 ? 物业市场定位物业市场定位 ? 物业开发体量及租金建议物业开发体量及租金建议 建筑面积建筑面积(平方米平方米) 物业类型物业类型 地上 地下 开业前十年平均租金开业前十年平均租金 写字楼 146,000 2,000 $0.93平方米/天 酒店 55,000 3,000 $206/天 商场 49,000
6、56,000 $2.94-4.16平方米/天 建筑面积合计 250,000 61,000 二、财务表现二、财务表现 ? 项目总投资(估算)项目总投资(估算) 项目总投资(估算)需 79.50亿元,其中假定土地成本 30亿元。 ? 财务(估算)表现财务(估算)表现 股权投资税后资金内部收益率(IRR)-年 7.07% 投资回收期(年) 19.43 股权投资资金税后财务净现值(万元) ¥72,084 股权投资资金税后投资回报率(%) 24.13% 资料来源:戴德梁行.研究咨询部 物业类型物业类型 市场定位市场定位 项目总体定位项目总体定位 北外滩标志性建筑北外滩标志性建筑 写字楼写字楼 超甲级写字
7、楼超甲级写字楼 酒店酒店 五星级江景酒店五星级江景酒店 商场商场 水岸休闲水岸休闲 MALL 4 目录目录 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 三、工程进度三、工程进度 2006 2007 2008 2009 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 12个月 设计设计 18个月 地基地基 施工施工 18个月 结构结构 施工施工 8个月 装修装修 工程工程 2个月 工程工程 验收验收 资料来源
8、:戴德梁行.研究咨询部 1 目录目录 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 目录 目录 1 项目概况地块分析1 项目概况地块分析 3 3 1.1 地块周边现状分析 1.2 地块周边北外滩发展规划分析 1.3 项目 SWOT 分析 2 写字楼市场分析2 写字楼市场分析 8 8 2.1 上海甲级写字楼市场分析 2.2 北外滩高档写字楼市场分析 2.3 北外滩高档写字楼市场分析总结 3 酒店市场分析3 酒店市场分析 20 20 3.1 上海五星级酒店市场综述 3.2 北外滩高星级酒店市场现状分析 3.3 北外滩高星级酒店市场未来预测 3.4 北外滩高星级酒店市场分析小结
9、4 北外滩区域主要商业市场分析 404 北外滩区域主要商业市场分析 40 4.1 上海市商圈物业分布特征 4.2 北外滩商圈物业分布特征 4.3 北外滩商业市场分析小结 5 项目定位 53 5 项目定位 53 5.1 项目总体定位 5.2 办公物业定位 5.3 酒店物业定位 5.4 商业物业定位 5.5 项目定位总结 6 项目财务分析 686 项目财务分析 68 6.1 项目总投资估算 6.2 项目营业收入测算 6.3 现金流量分析 6.4 敏感性分析 7 项目工程进度 82 8 附件 84 7 项目工程进度 82 8 附件 84 市场分析市场分析 3 地块分析地块分析 北外滩国际客运中心北侧
10、地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 1 地块分析 1 地块分析 1.11.1 地块周边现状分析 地块周边现状分析 1.1.1 项目概况及现状分析项目概况及现状分析 项目位置:项目位置:位于上海市北外滩区域,地块东至规划新建路,西 至旅顺路,南至东大名路,北至东长治路。 用地面积:用地面积:62211平方米 地上总建面积:地上总建面积:不大于 24万平方米 用地性质:用地性质:商业、办公、酒店 建筑高度:建筑高度:260米,是北外滩区域标志性建筑 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 4 地块分析地块分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 1.1.2 区
11、位条件分析区位条件分析 区位条件:区位条件:项目位于北外滩中心区内,与陆家嘴 CBD 中心区隔 江相望,与南京东路商业中心区及外滩隔河相望。 北外滩建成后将与南京路外滩、陆家嘴共同构筑上 海未来的大 CBD商务圈。 景观条件:景观条件:地块长边沿江展开,形成较宽的观江景观面,地块 正对陆家嘴核心区域,景观条件优越。 项目地块项目地块 5 地块分析地块分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 1.21.2 地块周边北外滩发展规划分析 地块周边北外滩发展规划分析 1.2.1 交通分析交通分析 轨道交通:轨道交通:地铁 12 号线通过地块北侧,向东跨越浦江连接金 桥,向
12、西经过火车站连接穿越市中心连接漕河泾开 发区,紧邻基地处设置地铁站点一处(如图示)。 过江隧道:过江隧道:地块东侧规划建设新建路过江隧道,隧道建成后将 方便地联系北外滩和陆家嘴地区。该隧道建成后将 成为北外滩乃至虹口与浦东联系的重要纽带。 道路拓宽:道路拓宽:地块南北两侧道路东大名路和东长治路现状路面较 窄,均为单行道,交通状况较差。规划东大名路将 拓宽,成为横穿北外滩南部的东西要道。 地铁地铁12号线号线 (规划中规划中) 地铁地铁4号线号线 巨峰路巨峰路 漕宝路漕宝路 大木桥路大木桥路 蓝村路蓝村路 地铁站点地铁站点 新建路隧道新建路隧道 (规划中规划中) 东大名路拓宽东大名路拓宽 (规划
13、中规划中) 项目地块项目地块 6 地块分析地块分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 1.2.2 功能分区规划分析功能分区规划分析 按照规划北外滩分为 6 大功能片区:商住综合区、现代商务 区、高档居住区、航运商贸区、滨江休闲区、历史风貌区。 北外滩沿江重点区域占地面积 67 公顷,黄浦江岸线长约 2.2 公 里,共有 17 个重点项目,总建筑面积约 130 万平方米,总投资约 200亿人民币,主要位于滨江休闲区和航运商贸区内。 本项目位于航运商贸区内,是整个区域的地标性建筑。 ?商住综合区商住综合区 ?现代商务区现代商务区 (高档居住区 (航运商贸区 (滨江休
14、闲区 ?历史风貌区历史风貌区 ? ? ? ? 项目地块项目地块 ? 7 地块分析地块分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 1.31.3 项目 SWOT 分析 项目 SWOT 分析 1.3.1 项目优势项目优势 ? 交通条件便利:地铁 12 线经过本地块,紧邻地块设置站点,地 块东侧新建路正在修建过江隧道,建成后可方便联系浦东陆家 嘴。 ? 区位条件优越:项目所在北外滩区域将与陆家嘴、外滩共同构筑 大 CBD商务核心区,成为上海最主要的商务集合地。 ? 景观条件优良:地块较宽的面江界面为项目赢得更佳的景观条件 ? 地标性建筑优势:本项目作为北外滩区域的地标性建筑
15、,无论在 建筑形式上还是区域的战略地位都具有绝对的号召力,区域内 同类别酒店、写字楼竞争小,对区域内高端租户/商户具有强烈 的吸引力。 1.3.2 项目劣势项目劣势 ? 地块周边现状条件较差,物业品质参差不齐,商务氛围尚不成 熟,需要加以时日来凝聚符合本项目定位的客层。 ? 地块所处地区位非传统商业区,消费者认知度较低。 1.3.3 项目机遇项目机遇 ? 政府正在积极推动整个北外滩项目的开发,在道路交通、市政基 础设施、环境整治等各方面均有较大的举措。 ? 北外滩区域作为综合性项目整体开发,商务、商业、居住、酒店 等各物业按计划逐步推行,使本项目享有综合项目的协同效 应。 ? 2010年世博会
16、在上海召开,对上海商务、旅游业等均有极大的促 进作用。 1.3.4 项目挑战项目挑战 ? 未来 5 年全市新供应的五星级酒店、商业、办公物业总量较大, 本项目未来面临竞争激烈。 8 写字楼市场分析写字楼市场分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 2 写字楼市场分析 2 写字楼市场分析 2.12.1 上海甲级写字楼市场分析 上海甲级写字楼市场分析 2.1.1 市场现状分析市场现状分析 ? 项目分布区域项目分布区域 上海市甲级写字楼主要分布在浦西的人民广场、淮海中路、南 京西路、徐家汇、虹桥开发区和浦东的小陆家嘴五个区域。 ? 历年供应和需求分析历年供应和需求分析
17、宏观经济的持续良好发展,吸引了众多跨国企业进驻上海,在 企业数量增加和企业扩张需求增加的双重因素下,上海市甲级 写字楼实际需求量大幅增加。 而另一方面,经历 90 年代末期房地产市场泡沫,写字楼开发项 目大幅减少。虽然每年均有新增供应,但在强大的市场需求效 应下,供应始终略显不足。 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 杨 浦 静安区 徐 汇 区 区 卢 湾区 黄 浦 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 杨 浦 静安区 徐 汇 区 区 卢 湾区 黄 浦 陆家嘴 上南 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 杨 浦 静安区 徐 汇 区 区 卢 湾区 黄
18、浦 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 杨 浦 静安区 徐 汇 区 区 卢 湾区 黄 浦 陆家嘴 上南 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 杨 浦 静安区 徐 汇 区 区 卢 湾区 黄 浦 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 杨 浦 静安区 徐 汇 区 区 卢 湾区 黄 浦 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 杨 浦 静安区 徐 汇 区 区 卢 湾区 黄 浦 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 杨 浦 静安区 徐 汇 区 区 卢 湾区 黄 浦 陆家嘴 上南 徐家汇徐家汇 中心商务区中心商务区 人民广场中心商务区人民
19、广场中心商务区 小陆家嘴小陆家嘴 中心商务区中心商务区 淮海中路中心商务区淮海中路中心商务区 南京西南京西路中心商务区路中心商务区 虹桥虹桥 中心商务区中心商务区 9 写字楼市场分析写字楼市场分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 供应量的减少和需求量的增加,导致上海市甲级写字楼空置率 急速下降,从 1998年 56空置率下降到 2005上半年的 6.95。 2.1.2 资料来源:戴德梁行.研究咨询部 ? 租金变化趋势租金变化趋势 中心商务区甲级写字楼租金走势 中心商务区甲级写字楼租金走势 资料来源:戴德梁行.研究咨询部 强大的市场需求以及高品质写字楼的投放市场
20、,推动着上海市 甲级写字楼租金的全面上扬。截至 2005 年 6 月底,上海市甲级 写字楼平均租金 0.84美元/平方米.天,较去年同期上涨 16.2。 上海市甲级写字楼供需分析 上海市甲级写字楼供需分析 $0.00 $0.20 $0.40 $0.60 $0.80 $1.00 $1.20 $1.40 9899000102030405 静安长宁卢湾 黄浦小陆家嘴徐汇 美元/平方米.天 0 100 200 300 400 500 600 1991199319951997199920012003 1H 2005 0 10 20 30 40 50 60 供应 需求 空置率 000 平方米 % 空置率
21、10 写字楼市场分析写字楼市场分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 区域方面,静安区甲级写字楼平均租金为全市最高,2005 年第 二季度平均租金达到 1.03美元/平方米.天,高于全市平均租金 22 个百分点,而卢湾和徐汇两区甲级写字楼平均租金也达到 0.92 和 0.90美元/平方米.天。 2.1.3 未来发展预测未来发展预测 ? 未来主要项目分布区域未来主要项目分布区域 上海市甲级写字楼未来供应主要分布在小陆家嘴、淮海中路新 天地、淮海中路襄阳路和南京西路至静安寺沿线。 小陆家嘴区域将成为上海未来甲级写字楼供应最为集中的区 域,包括环球金融中心、高宝金融中
22、心在内的优质写字楼将在 2009年之前纷纷建成投入使用。 南京西路中心商务区未来也有较多优质写字楼供应上市,以越 洋广场、嘉里中心(二期)、恒隆广场(二期)等项目为代表,打造 成为上海浦西高档中心商务区。 其余新增区域包括淮海中路新天地区域和襄阳路区域。 北外滩将成为未来唯一新开发中心商务区,依托区域规划和区 域优势,将成为未来上海重要的航运中心商务区。 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 浦 静安区 徐 汇 区 卢 湾区 黄 浦 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 浦 静安区 徐 汇 区 卢 湾区 黄 浦 陆家嘴 上南 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区
23、虹 口 区 浦 静安区 徐 汇 区 卢 湾区 黄 浦 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 浦 静安区 徐 汇 区 卢 湾区 黄 浦 陆家嘴 上南 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 浦 静安区 徐 汇 区 卢 湾区 黄 浦 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 浦 静安区 徐 汇 区 卢 湾区 黄 浦 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 浦 静安区 徐 汇 区 卢 湾区 黄 浦 长 宁 区 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 浦 静安区 徐 汇 区 卢 湾区 黄 浦 陆家嘴 上南 北外滩商务区北外滩商务区 小陆家嘴小陆家嘴 中心
24、商务区中心商务区 淮海中路中心商务区淮海中路中心商务区 南京西南京西路中心商务区路中心商务区 11 写字楼市场分析写字楼市场分析 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 注:上述预测回归模型分析,结合上海市GDP、第三产业产值、FDI以 及未来供应量等因素,并对于因素间加以不同的权重组合,测算未来 上海市甲级写字楼的市场实际需求量。 资料来源:戴德梁行.研究咨询部 依托强劲市场需求和相对较少的市场供应,2007 年之前上海甲 级写字楼市场租赁状况仍保持乐观态势,空置率进一步降低, 预计 2007年空置率仅为 5.4,创造近 10年的历史最低点。 随着 2008 年环球
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