丙中洛度假酒店建设可行性研究报告 (2).doc
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1、可行性研究报告 可行性研究报告 智客优质资源系列专题- 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 丙中洛度假酒店建设丙中洛度假酒店建设 可可 行行 性性 研研 究究 可行性研究报告 可行性研究报告 报报 告告 云南铭辉勘察设计有限公司 2007 年 7 月 可行性研究报告 可行性研究报告 目目 录录 前前 言言1 1 1、总、总 论论2 1.11.1 项目名称项目名称2 1.21.2 项目性质项目性质.2 1.31.3 项目主办者项目主办者2 1.41.4 项目可行性研究承担单位项目可行性研究承担单位2 1.51.5 项目拟建地点及用地规模项目拟建地点及用地规模.2 1.61.6 可行性研究的
2、依据及过程可行性研究的依据及过程2 1.6.11.6.1 可行性研究的主要依据可行性研究的主要依据2 1.6.21.6.2 可行性研究的主要经过可行性研究的主要经过3 1.71.7 项目建设主要规模和内容项目建设主要规模和内容3 1.81.8 主要技术经济指标主要技术经济指标4 1.91.9 可行性研究主要结论和建议可行性研究主要结论和建议5 2 2、项目背景、项目背景6 2.12.1 项目由来项目由来.6 2.22.2 丙中洛城概况丙中洛城概况.7 2.32.3 去丙中洛交通概况去丙中洛交通概况.9 2.42.4 丙中洛的住宿概况丙中洛的住宿概况.9 2.52.5 项目政策背景项目政策背景9
3、 3 3、项目建设的必要性分析、项目建设的必要性分析12 3.13.1 本项目的有关说明本项目的有关说明12 3.23.2 本项目建设的必要性本项目建设的必要性13 4 4、丙中洛旅游资源市场预测需求分析、丙中洛旅游资源市场预测需求分析18 4.14.1 怒江州拥有打造世界级旅游品牌的资源优势怒江州拥有打造世界级旅游品牌的资源优势.18 4.24.2 旅游业发展的市场预测旅游业发展的市场预测.19 4.34.3 客源市场分析客源市场分析.22 4.44.4 客源市场定位客源市场定位.22 4.54.5 旅游产品开发策略旅游产品开发策略.22 5 5、项目建设方案、项目建设方案23 5.15.1
4、 规划用地概况规划用地概况.23 5.25.2 指导思想和基本原则指导思想和基本原则.23 5.35.3 项目建设的总体设想和定位项目建设的总体设想和定位24 5.3.15.3.1 项目建设的设想项目建设的设想.24 5.3.15.3.1 项目建设的定位项目建设的定位.25 5.45.4 规划构思规划构思.25 5.55.5 功能分区功能分区.26 5.55.5 功能布局功能布局.27 5.65.6 道路系统规划道路系统规划.29 可行性研究报告 可行性研究报告 5.75.7 绿地景观规划绿地景观规划.30 5.85.8 建筑风貌规划建筑风貌规划.31 5.95.9 主要经济技术指标主要经济技
5、术指标.31 6 6、项目实施管理、项目实施管理32 6.16.1 机构设置机构设置32 6.26.2 机构的基本情况机构的基本情况32 6.36.3 管理措施管理措施32 6.46.4 项目建成后的运行管护项目建成后的运行管护33 7 7、项目实施进度、项目实施进度33 7.17.1 项目建设工期项目建设工期33 7.27.2 项目实施进度安排项目实施进度安排33 7.37.3 项目实施进度表项目实施进度表1 8 8、环境保护、环境保护1 8.18.1 自然环境状况自然环境状况.1 8.28.2 社会环境状况社会环境状况1 8.38.3 主要污染物及来源主要污染物及来源1 8.48.4 防治
6、措施防治措施2 8.58.5 保护目标保护目标.2 9 9、投资估算及资金筹措、投资估算及资金筹措3 9.19.1 投资估算投资估算.3 9.29.2 资金筹措资金筹措.4 1010、经济效益分析、经济效益分析4 10.110.1 经营收入经营收入.4 10.210.2 营业成本测算营业成本测算.5 1111、主要财务指标、主要财务指标6 11.111.1 净现金流量净现金流量.7 11.211.2 投资回收期投资回收期.7 11.311.3 内部收益率内部收益率 IRRIRR.7 11.411.4 投资利润率投资利润率.8 1212、风险分析、风险分析8 1313、结论、结论11 可行性研究
7、报告 可行性研究报告 前前 言言 丙中洛,一个人神共居的地方,一个有着绝美称誉的桃花 岛,在探险家与游客的惊叹中揭开了它那神秘的面纱,它不知 沉淀了多少历史的自然奇妙画卷,在奇山与丽水的融合中演变 成了一道道壮丽的景观。它的美,震撼了整个世界,它的美, 也应该属于整个世界。它处在三江并流的腹心地,有着其独特 的地缘关系,北面毗邻西藏地区的察隅县,东连迪庆藏族自治 州德钦县,西接独龙江与缅甸毗邻,南连贡山县城。 随着怒江州旅游资源的不断开发,这片神秘的净土也开始 散发出她那独特的芳香,它那奇美的自然景观、丰富多彩的民 族文化、绚丽的田野风光以及多种宗教并存的文化等逐渐进入 世人的眼帘,为了更好地
8、守侯这片美丽的净土,充分利用和开 发好这片属于人类的人间天堂,给人类以最丰盛的美餐,国家 公园也随之奠基此处,人类的印痕和智慧也开始弥漫这片正在 沉睡中的神秘花园。 近几年来,丙中洛的旅游业发展相当迅速,由于目前丙中 洛旅游配套设施的相对落后,如何给游客提供便捷的交通条件, 创造良好的服务环境,是丙中洛当前面临的严峻挑战,只有把 人文环境与自然环境有机地结合起来,才能更好地发掘丙中洛 那独特的自然景观效益,才能更好地带动当地经济的发展,才 能对形成滇西旅游圈的有机延续发挥其不可替代的作用。因此, 一个面临机遇与挑战的丙中洛,如何在经济发展的浪潮中,根 据自身的特点去发挥自己的优势,是一个急需解
9、决的问题,因 为它不仅关系到丙中洛的现在,也关系到她将来的前途和命运。 可行性研究报告 可行性研究报告 1 1、总、总 论论 1.11.1 项目名称项目名称 丙中洛度假酒店建设项目 1.21.2 项目性质项目性质 新建 1.31.3 项目主办者项目主办者 昆明市跃音工程有限责任公司 法人代表:沙勇 1.41.4 项目可行性研究承担单位项目可行性研究承担单位 云南铭辉勘察设计有限公司 法人代表:孙佩琼 1.51.5 项目拟建地点及用地规模项目拟建地点及用地规模 丙中洛集镇后面西北方向,离集镇约 300 米远处。 项目规划总用地面积为 1.84 公顷,总建筑面积 3777。 1.61.6 可行性研
10、究的依据及过程可行性研究的依据及过程 1.6.11.6.1 可行性研究的主要依据可行性研究的主要依据 1、 贡山县城镇体系规划 2、 贡山县旅游总体规划 3、 丙中洛国民经济和社会发展第十一个五年计划 4、国家计委小城镇经济综合开发示范项目实施方案与 管理办法 可行性研究报告 可行性研究报告 5、 建设项目经济评价方法与参数 6、 全国市政工程投资估算指标 7、云南省现行建筑、市政、安装定额及有关费用定额 8、建设单位提供的有关资料 1.6.21.6.2 可行性研究的主要经过可行性研究的主要经过 云南铭辉勘察设计有限公司受昆明市跃音工程有限责任公 司的委托,于 2007 年 7 月开展丙中洛度
11、假酒店建设可行性研 究工作,主要经过: 1、收集整理丙中洛集镇的基本资料; 2、根据有关资料和实地勘测结果,按国家相关技术规范 和标准,比较技术方案,绘制总平面图,确定道路交叉点、标 高、转弯半径、绿化率等; 3、确定工程主要建设内容和规模,并进行投资估算; 4、明确本地段规划的主导性质,突出当地的旅游资源优 势,促使自然环境和人文环境的有机融合; 5、评价项目效益。 1.71.7 项目建设主要规模和内容项目建设主要规模和内容 1、住宿楼:总共有 10 栋,占地面积 1670,建筑面积 1200; 2、观光台及综合管理楼:总共 1 栋,占地面积 793,建 筑面积 957; 3、观光走廊及餐饮
12、:总共 7 栋,占地面积 490,建筑面 可行性研究报告 可行性研究报告 积 980; 4、运动场地:包括一个篮球场、两个羽毛球场,占地 702; 5、道路广场用地:其中还包括两个回车场,一个停车场, 10 个停车位(露天) ,总占地面积 2695; 6、水体工程:总共占地面积 807; 7、铺地工程:总共占地面积 550; 8、绿化工程:总共占地面积 10537,其包括分散式绿化 工程和集中式绿化工程; 9、供水设施工程:在规划用地的最南端设计了一个供水 塔,占地面积 25; 10、垃圾收集点:整块规划用地中设立了三个垃圾收集点, 总面积为 12; 11、门卫站:在该规划用地的入口处设立一个
13、门卫站,占 地面积为 64。 1.81.8 主要技术经济指标主要技术经济指标 总投资 400 万元,资金来源主要有:招商引资、地方自筹、 银行贷款三个途径。 本项目计算期为 15 年,其中建设期为 3 年,部分经营期 2 年,正常经营期 10 年。 投资利税率 16.42,投资回收期6.64 年,财务内部收 益率11.8%。 可行性研究报告 可行性研究报告 1.91.9 可行性研究主要结论和建议可行性研究主要结论和建议 1、本项目中的体育设施、供水设施、配电室、居住、公 共设施、道路绿化、垃圾收集点等都为营利性建设项目,其开 发建设项目由银行贷款及企业自筹资金建设,其开发建设项目 建设期(头一
14、年)贷款利息计入固定资产投资,经营期(第二 年)开始每年等额还本付息; 2、本项目的实施,符合丙中洛集镇的旅游规划设想,不 仅可以缓解和改善丙中洛目前旅游配套设施相对落后的局面, 而且对推动丙中洛的旅游业发展发挥着举足轻重的作用; 3、本项目的实施,可满足不断增加的游客对良好服务的 需求,进一步改善丙中洛人为环境与自然环境不相协调的局面, 对提高丙中洛旅游资源的知名度奠定了良好的物质基础; 4、本项目采用的技术适度,与丙中洛的建设条件和人力 资源相适应,有较成熟的建设及运营经验,技术上可行。 5、本项目注重把握和运用以往度假酒店建设所忽视的自 然生态的特点和规律,贯彻整体优先和生态优先的准则,
15、并力 图创造一个人工环境与自然环境和谐共存的可持续发展的度假 酒店。 6、本项目的建成将对丙中洛今后旅游业的发展产生巨大 影响,将解决目前存在的住宿难、服务差的问题,极大地改善 了丙中洛旅游服务环境,有力推动丙中洛旅游设施功能的完善, 可行性研究报告 可行性研究报告 并因此带动周边经济的发展。 因此,该项目的实施是必要和可行的,具有良好的社会、因此,该项目的实施是必要和可行的,具有良好的社会、 经济、环境效益,建议相关部门给予列项扶持。经济、环境效益,建议相关部门给予列项扶持。 2 2、项目背景、项目背景 2.12.1 项目由来项目由来 “十五”期间,在省委、省政府的高度重视和关心下,在 省旅
16、游局和相关部门的支持指导下,在怒江州委、州政府的正 确领导下,怒江州旅游业本着“三年打基础,五年创品牌,八 年成支柱”的发展目标,取得了阶段性的建设成就,随着怒江 州旅游业的不断发展, 位于三江并流核心区域的丙中洛也开 始焕发了其独特的旅游资源生机,在旅游业快速发展的大好局 势下,为了顺应时代的潮流,抓住良好的发展机遇,充分发掘 好丙中洛的旅游资源,丙中洛党委政府根据自身的特点提出了 “以农业为基础,畜牧创增收,旅游建支柱,品牌促发展”的 发展思想,努力实现科技兴乡,畜牧富乡,林果强乡,旅游活 乡,水电促乡的目标,争取在 2010 年,农村经济总收入达到 1070 万元,其中旅游业收入占总收入
17、的 30%,旅游从业人员达 到 3000 人以上,人均经济收入达到 1200 元。 鉴于目前丙中洛旅游服务设施落后的局面,为了缓解不断 增加的游客需求,为游客创造一个舒适惬意的良好环境,目前 可行性研究报告 可行性研究报告 丙中洛的相关设施急需改善和扩建,随着旅游的不断发展,必 须建设与之相配套的旅游基础设施。 2.22.2 丙中洛城概况丙中洛城概况 丙中洛位于怒江州贡山县的最北部,北面毗邻西藏地区的 察隅县,东连迪庆藏族自治州德钦县,西接独龙江与缅甸毗邻, 南连贡山县城,介于东经 9823-9842,北纬 27 51-2831之间。整年气候温和湿润,年平均气候约 14.5,年降水量 1400
18、,森林发覆盖率达 80%以上,水资源 丰富,除怒江外还有 19 条小河,8 个高山湖。丙中洛地处“三 江并流”世界遗产腹心区,是国家香格里拉生态旅游区连接滇 西北、滇西南三大旅游热点的关键区域,是“怒江大峡谷”旅 游区的核心区域。总面积 823 平方公里,丙中洛乡辖 4 个村民 委员会,32 个自然村,总户数 1612 户,总人口 6216 人,以怒 族、藏族、傈僳族、独龙族等为主。 丙中洛是中国香格里拉生态旅游区的重要组成部分,是 “怒江大峡谷生态人类文化公园”的核心区和“三江并流” 世界自然遗产的重要组成部分,是印度至中国的“驼峰”航线 必经之地。 丙中洛位于怒江大峡谷北端,地处中缅印和滇
19、藏的结合部, 地形北高南低,四面环山。东为海拔 5000 多米的响朗腊卡和 碧罗雪山,西为 5128 米的嘎娃嘎普峰和高黎贡山,南为贡当 神山和日当坡,北为石门雄关,纵横交错的山脉,层叠的崇山 可行性研究报告 可行性研究报告 峻岭,南北遥相互应。 丙中洛景区(点)包括双拉民俗风情接待区,万书崖,玉 带瀑,怒江第一湾、雾里村、日当阿恩林公园,丙中洛宗教民 俗观光区、贡当神山、羊脂玉矿山、怒江第一湾、仙女洞、仙 乳峰、扎那桶原始宗教祭坛,重丁金矿旧址、重丁天主教堂、 普化寺、嘎娃嘎普雪山、观测点、帕姆乃、香巴拉宫遗址、石 门关等景点。 丙中洛的发展有许多制约因素,突出表现在四个方面: 1、素质型贫
20、困。这里主要居住有藏、怒、傈僳、独龙族 等少数民族,由于教育起步晚,劳动者素质低,群众思想观念 陈旧,接受先进思想、先进观念和推广实用技术缓慢,部分地 区至今仍沿袭着刀耕火种、广种薄收、靠天吃饭的自然耕作方 式。 2、区位型贫困。区位边远,距省会昆明 900 多公里,受 中心城市和内地发达地区辐射影响率低,相当一部分群众生活 在生存条件恶劣、交通不便的偏远山区和高寒山区。 3、结构型贫困。全镇土地面积宽广,但可开垦耕作面积 少,大部分为森林、高山、河流等地质地貌,森林覆盖率 80% 以上,土地利用率和产出率低,目前仅在低海拔地区培植了稻 谷、玉米、胡椒等产业,而在中、高海拔地区除畜牧业、林业
21、等传统产业外,还没有培植形成一定规模的产业,财源结构单 一。 可行性研究报告 可行性研究报告 4、历史型贫困。由于建镇晚,投入不足,路电水和通信 等基础设施建设滞后,加上受环境和自然条件制约,抗御自然 灾害的能力弱,一到雨季,泥石流、洪涝灾害频繁,基础设施 受毁严重,致使重复投入重复建设,消耗的人力、物力和财力 巨大。 2.32.3 去丙中洛交通概况去丙中洛交通概况 去丙中洛交通不便,路况不好,车速慢,交通以公车为主, 包车价格奇高。去丙中洛的路线是昆明大理六库贡山 丙中洛。昆明到六库 614 公里,每天有 35 班卧铺客车,需 1620 小时。另昆明贡山有一班卧铺车,不是每天都有,约 行 2
22、4 小时,票价 156 元。六库贡山有中巴,车行 8 小时, 票价 35 元。贡山丙中洛中巴车票 8 元,车程 1.5 小时。 2.42.4 丙中洛的住宿概况丙中洛的住宿概况 尽管近几年来当地大力发展旅游,但是在丙中洛住宿条件 方面,除了有几家旅馆外,还存在由农家接待游客的局面,由 于来这儿旅游的多半都是有导游带队、公款居多,除此之外就 是外国人。因此目前的住宿条件无法满足游客的需要,随着当 地旅游业的不断发展,游客数量和种类的增多,建设与之相适 应的住宿设施也迫在眉睫。 2.52.5 项目政策背景项目政策背景 1、国家建设大香格里拉生态旅游圈的历史机遇。根据国 家旅游发展战略布局,拟定建设“
23、大香格里拉生态旅游圈”作 可行性研究报告 可行性研究报告 为中国旅游推向 21 世纪的精品。怒江州处于大香格里拉生态 旅游区的重要组成部分,其资源禀赋决定了怒江旅游业巨大的 发展潜力,且与大理、丽江相比具有明显的后发优势。因此, 怒江旅游面临着新的发展机遇。与此同时,处于怒江旅游核心 圈的丙中洛更是面临一个千载难逢的大好时机。 2、云南省重点打造滇西北“三江并流”世界级旅游区的 历史机遇。与怒江同处于三江并流地区的丽江、迪庆通过九五、 十五的发展,旅游经济得到了发展,形成了品牌形象,知名度 也得到了提升。云南省在“三江并流”地区的开发,自然会把 位于三江并流腹心地的丙中洛的旅游发展提上重要的议
24、事日程。 3、怒江州调整产业结构布局,决心打造世界级旅游品牌 的机遇。怒江州地处高山峡谷区,生态环境极为脆弱。尽管农 业的基础性地位不容动摇,但是农业发展潜力在现有生产力水 平上已接近极限。基于此,州委州政府决定调整产业结构,对 怒江各种产业进行比较性分析,把旅游业作为怒江州的支柱产 业是必然选择,是合乎生态环保战略和可持续发展战略的。在 确定打造世界级旅游品牌的目标后,州委、政府将举全州之力, 从人、财、物等方面加大对旅游业的扶持力度。而丙中洛作为 怒江旅游圈中的一个璀璨明珠,将会在这样良好的环境中得以 发射自己的光芒。 4、怒江大电的开发建设将为怒江旅游大交通的改善带来 可行性研究报告 可
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