万科南海市黄岐区泌冲岗项目可行性研究报告.doc
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1、创建时间:2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 1 页 共 31 页 南海黄岐泌冲岗项目南海黄岐泌冲岗项目 可行性研究报告可行性研究报告 深圳市万科房地产有限公司深圳市万科房地产有限公司 广州项目发展部广州项目发展部 Monday,NovemberMonday,November 11,11, 20022002 创建时间:2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 2 页 共 31 页 目目 录录 第一部分第一部分 项目概况项目概况 一. 宗地现状 1 地理位置 2 地块四至 3 地形地貌 4 地质条件 5 工业现状 6 路网现状. 二大市政和社区配套
2、(一) 、大市政配套现状 1 道路交通状况 2 水、电、气 3 通讯 (二) 、社区配套现状 1 学校 2 医院 3 公交 第二部分第二部分 法律及政策性风险法律及政策性风险 1 土地使用权现状 2 用地规划手续 3 合作方式 联合竞买 权益转让 项目公司 4 风险分析 竞买实现 权益转让 规划要点 用地年限 创建时间:2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 3 页 共 31 页 第三部分第三部分 规划要点分析规划要点分析 第四部分第四部分 市场分析及项目定位市场分析及项目定位 一. 广州市国民经济增长与住宅市场主要特点 二. 项目所在区域特点及项目个性 三. 区域市场分
3、析 1.区内现有住宅项目 2.潜在市场竞争分析 四. 本案辐射范围及其市场特征 1.辐射范围 2.辐射范围市场特征 五. 项目定位 1.客户定位 2.产品定位 3.价格定位 第五部分第五部分 投资收益分析投资收益分析 一. 经济指标 1.平均售价测算 2.成本费用测算 3.地价与容积率 4.成本水平 建造成本 完全成本 5.利润测算 二. 税务分析 三. 开工及销售安排 1.工程施工安排 2.销售进度安排 四. 资金流量 五. 盈亏平衡点分析 1.保本售价 创建时间:2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 4 页 共 31 页 2.保本销量 3.项目完全投资保本销售 六.
4、 敏感性分析 1.销售均价变化的影响 2.单位成本变化的影响 3.容积率变化的影响 七. 投资分析结论: 第六部分第六部分 项目综合评价项目综合评价 创建时间:2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 5 页 共 31 页 第一部分第一部分 项目概况项目概况 一、宗地现状 1地理位置 南海市黄岐区泌冲岗项目与广州市白云区金沙洲接壤,地块占地面积 438238 平方米(约 657 亩) 。 地块南对面的工业开发区占地面积 199922 平方米(约 300 亩) ,目前开发区东北 面已修建广东现代俊惠学校、检察院培训中心和南方制版厂(约占 150 亩) 。 地块西公路对面为广州
5、市中学生劳动技术学校。 泌冲二小泌冲二小 广州市中学生广州市中学生 劳动技术学校劳动技术学校 明辉滕厂明辉滕厂 检察院检察院 培训中培训中心心 广东现代广东现代 俊惠学校俊惠学校 黄岐高级中学黄岐高级中学 钟村钟村 南光树脂南光树脂 制品有限公司制品有限公司 海北变电站海北变电站 南方制版厂南方制版厂 创建时间:2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 6 页 共 31 页 2地块进深示意及四至 东至山岗(与金沙洲紧邻) ,南至南海市南兴工贸有限公司工业开发区,西至宽约 25 米的 城市规划支干道(连接广佛高速公路) ,北至山岗(与金沙洲城市生态公园相连) ,紧邻泌 冲二小
6、和黄岐高级中学。 地块西至道路地块西至道路 地块南至道路地块南至道路 地块西北角边界道路地块西北角边界道路 890m 650m 创建时间:2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 7 页 共 31 页 3. 地形地貌 地块呈丘陵地貌,区内有七个山丘,其中五个集中在地块东北部(最大标高落差约 34=42-8 米) ,西部及南部已开方取土,地势平缓, 但尚未平整土地。附着物以自然生长的树木和杂 草为主,及两个天然水塘。 创建时间:2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 8 页 共 31 页 地块现状组图地块现状组图 穿过地块边缘的架空输电线穿过地块边缘的架
7、空输电线 另外,地块边缘有两条架空高压(220KV 和 110KV)输电线通过,对景观有一定损害,但开 发商可将其迁移,以消除其影响。 4地质条件 依据同板块广州金沙洲居住区控制性详细规划的分析:地块山丘覆盖层属于泥质粘土, 下部为石炭系灰岩风化体,风化厚度不大,地基条件好,属基岩地基浅埋区。 5周边工厂现状 本地块边现存的咏昱金属制品有限公司(位于地块西公路对面 20 米处)及南方制版有限公 司(位于地块南对面的工业开发区内 35 米处) ,规模不大,虽尚在生产,但污染较小,因 创建时间:2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 9 页 共 31 页 此应该不会对营销造成
8、损害。 咏昱金属制品有限公司咏昱金属制品有限公司 南方制版有限公司南方制版有限公司 6. 进入地块沿途现状. 从广州环城高速公路下沙贝立交后,沿广佛高速路旁辅道,穿过地块边的工业开发区地块, 到达地块南部约 2.2 公里,约三分钟的车程。 从广州进入地块的沿途现状从广州进入地块的沿途现状 三项目周边的社区配套情况 (a). 大市政配套现状 1道路交通状况 与广州市之间的交通:与广州市之间的交通: 路径一:黄岐项目虽位于南海,但与广州老三区仅间隔金沙洲地块,地理位置优越,交通 也非常便利。自黄岐项目出发,三分钟的车程上沙贝立交即可进入广州的环城高速公路 (收费通道) ,可以非常快捷地到达广州市内
9、的任何地点。 创建时间:2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 10 页 共 31 页 路径二:经金沙洲大桥(糖厂大桥,现已修至距地块三公里处)增槎路,5 分钟车程即 可到达内环路的西场立交,由此立交便进入了四通八达的立体交通网,如内环路、东风路、 中山路等,20 分钟内即可到达市中心区内任何一点。 与南海市之间的交通:与南海市之间的交通: 从本项目穿 过金沙洲大 桥,即可进 入广州市四 通八达的立 体交通网。 项目所在地项目所在地 广佛高速路广佛高速路 内环路内环路 环城高速路环城高速路 创建时间:2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 11 页
10、共 31 页 路径一:地块西部,有一条紧邻的镇级公路,沿此公路向南约五分钟车程可到达黄岐街办, 向北十二分钟车程可到达里水镇中心区。 路径二:从地块南部出发,穿过工业开发区,沿高速公路旁辅道约三分钟车程上沙贝立交, 进入广佛高速公路,可在十五分钟到三十五分钟车程内到达南海市里水镇,桂城街办及平 洲街办,盐步街办,和大沥街办中心位置。 2水 项目所在地项目所在地 12 分钟车程 通往里水镇 5 分钟车程通 往黄岐街办 沿广佛高速公路可在十五 到三十五分钟内到达南海 市各镇中心区。 自本项目出发,三自本项目出发,三 分钟车程上沙贝立分钟车程上沙贝立 交,即可进入广州交,即可进入广州 环城高速公路及
11、广环城高速公路及广 佛高速公路。佛高速公路。 创建时间:2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 12 页 共 31 页 目前南海桂城自来水公司直径 0.2 米给水管已铺至地块西南角,供应量充足。另外,原发 展商在地块商住开发区内打井 13 眼,井深 110 米,水质优良,达国家饮用矿泉水标准,可 考虑作为小区饮用水源使用的可能性。 原开发商已在地块西面预留了市政雨水及污水出口,发展商现还须投资建小型污水处理厂 (成本测算中已考虑投资 290 万元) ,污水排放须经过邻近村庄的农田及排洪沟渠排入珠江, 与村庄之间的交涉按合同约定将由黄岐区政府协调解决。 3电 地块边工业开发
12、区内已建好变配电室,装机容量两万千瓦,可供应整个小区临时施工用电。 永久用电还须在商业开发区地块内再建变配电室,并从距地块 400 米外的 110KV 高压电力 线接入来提供区内电力。 (成本测算中考虑投资 58 万元) 4煤气 项目所在的整个黄岐区尚无煤气管道,但有煤气公司可供气,发展商只须投资建造两个瓶 组站(40 万元) 。而且,目前南海市政府已将煤气管道的铺设工程列为市政府重点工程。 5通讯 目前地块内已铺设有南海市电信局的通信光纤光缆。具体报装时,电信局会根据区内负荷 情况进行通讯基础设施的建设,开发商无需额外投资。 根据目前与广州市区内电信局的接触,对方表示只要南海电信局不阻挠,他
13、们可以装设广 州市的电话,而且,现在地块边的广州现代俊慧学校,广州检查官培训中心,广州中学生 劳动技术学校报装使用的都是广州市的电话。因而,可以预见,经过以后的努力,小区业 主应该可以装设双线电话。 (b)社区配套现状 1教育: 地块边即有泌冲第二小学及黄岐高级中学,另外,现已停办的广州现代俊慧学 校就位于相邻地块内,设有幼儿园,小学,中学。还有,距地块 20 米远的广州市劳动 技术学校有广州市绿色学校之称,是广州市青少年社会实践基地和军训定点基地,校内 设施齐全、环境幽雅,可考虑联合办班。 创建时间:2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 13 页 共 31 页 黄岐高
14、级中学黄岐高级中学 泌冲第二小学泌冲第二小学 广州现代俊慧学校广州现代俊慧学校 广州中学生劳动技术学校广州中学生劳动技术学校 2. 医疗:现地块附近有简陋的泌冲卫生所,五公里外有规模较大的区级医院南海黄岐医院。 进入广州老三区后则可享受广州市优越的医疗条件。 3、公交系统:南海市内有 10 路公共汽车通达距小区西部约 100 米远的泌冲,广州市内 276 路公共汽车路过小区南部的沙贝加油站(距小区约 300 米) 。发展商尚须开设住户大巴或购 买公交线路以方便住户出行。 第二部分第二部分 法律及政策性风险分析法律及政策性风险分析 一、土地使用权现状一、土地使用权现状土地使用权人土地使用权人:广
15、东南海南兴工贸有限公司。 土地使用期限:土地使用期限:1993 年 3 月 26 日至 2063 年 3 月 25 日止,共七十年,至今已过近 9 年。 欠债败诉,法院强制拍卖欠债败诉,法院强制拍卖(广州市中级法院委托佛山市南海海兴拍卖行和南海市土地 交易中心联合拍卖) 二、合作方式:二、合作方式: (一)联合竞买:(一)联合竞买:由万科与南桂公司联合竞买本项目地块。投资及收益的分配比例为南桂 公司 10,万科 90。 付款安排:付款安排: 创建时间:2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 14 页 共 31 页 确认书鉴证之日起十五日内支付乙方应付总额的 20%(含乙方
16、支付首期成交价款) ; 确认书鉴证之日起第 3 个月内,支付乙方应付总额的 30%; 确认书鉴证之日起第 4 个月内,支付乙方应付总额的 50%。 但按本协议的规定,甲方将其权益转让给乙方的土地使用权过户手续完成后,甲方未付款 项由乙方按照本协议规定承担,甲方已付拍卖价款计入其转让给乙方的权益转让款。 (二)(二) 权益转让:权益转让:联合竞买成功后,南桂公司将其在本项目地块中拥有的 10的权益转 让给万科,并取得权益转让款。 1)权益转让总价权益转让总价 按照拍卖地块拍卖成交后由政府主管部门确认的实际土地面积及按每亩人民币 180,000 元 为标准计算的总额,扣除实际拍卖成交价及 18.3
17、8的税费(含拍卖手续费、契税和至乙方 单方取得拍卖地块国有土地使用证之日止政府收取的其他税费,含 4%拍卖佣金)后 剩下的余额部分;全部税费明细: 序号税种税率 1营业税5% 2堤围费营业税2.6%0.13% 3教育费附加营业税6%0.30% 4城建税营业税5%0.25% 5土地增值税成交价3% 6契税成交价3% 7登记评估费评估价0.7% 8所得税成交价2% 合计14.38% 税基 成交价 甲方参与联合竞买,按本协议规定已支付的拍卖价款。 2)2)权益转让方式:权益转让方式: 1.1.优选优选“直接转让方式直接转让方式” 联合竞买成功后,南桂公司负责向执行法院及有关政府部门申请办理将拍卖地块
18、 100的土地使用权由南兴公司过户到万科单方名下的合法手续。 付款安排:付款安排: 1、 甲、乙双方共同向政府主管部门提交关于南海市黄岐区泌冲岗地块权益过户的 申请获得批准后,万科支付转让总价的 20,作为首期款; 2、 第二次付款:在满足下列条件下,乙方支付转让总价的 30%: 拍卖地块 100%的土地使用权过户到乙方名下,并完成包括国有土地使用证 等法律文件的办理; 本协议第六条所述的商品住宅用地土地使用年限变更的申请以及 创建时间:2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 15 页 共 31 页 第十五条所述的规划设计要点获得政府主管部门批准。 转让总价的余款自第二次
19、付款日起,半年内分六次按月等额支付,每月月末 付款一次。 乙方每支付一笔款项的同时,甲方应向乙方提供相应金额的可以列入开发成 本的合法票据。 2.2.次选次选“项目公司股权转让方式项目公司股权转让方式” 南桂公司与万科双方共同成立开发拍卖地块的项目公司南海万科房地产有限公 司(暂定名) ,南桂公司占 10%股权,万科占 90%股权。南桂公司将其 10%的股权 转让给万科下属公司。 付款安排:付款安排: 1、 第一次付款:本协议第六条所述的商品住宅用地土地使用年限变更的申请以及第 十五条所述的规划设计要点获得政府主管部门批准后,支付转让总价的 10%; 2、 第二次付款:项目公司营业执照取得后,
20、支付转让总价的 10%; 3、 第三次付款:甲方持有的项目公司 10%股权转让给乙方的转让协议签署并公证后, 支付转让总价的 10%; 4、 第四次付款:项目公司股权转让的工商变更登记完成后,支付转让总价的 20%; 5、 第五次付款:在第四次付款完成后的次月,开始支付转让总价另外 50%的款项,付 款期为 6 个月,分 6 次等额支付,每月月末支付一次。 乙方每支付一笔款项的同时,甲方应向乙方提供相应金额的可以列入开发成本的合法票据。 每次付款至少间隔半个月。 三、三、 “市政配套市政配套”及及“土地使用期限起算日期的变更土地使用期限起算日期的变更” 万科向南海市黄岐区政府支付费用,由黄岐区
21、政府完成项目地块的市政配套,并负责向有 关政府主管部门申请将项目地块土地使用权的起始时间重新起算。详细见附件 黄岐项目市政配套 及使用年限协议书(审批稿).doc 二、风险分析:二、风险分析: ( (一一) )竞买实现:竞买实现: 风险:风险:泌冲岗地块估价较低,可能吸引较多竞争对手,抬高成交价格。 防范:防范: 1.合作方负责协调法院与拍卖行,缩短拍卖公告期; 2.抬高拍卖保证金金额,减少潜在的竞争者; 3.制定最高拍卖价格。 (二)权益转让权益转让: 创建时间:2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 16 页 共 31 页 风险:风险:合作方在联合竞买成功后至将其 1
22、0权益转让给万科之前,可能出现将其 权益另行处置给出价更高者。 防范:防范: 1.拍卖完成后,全部法律原始文件由我方保管; 2.合同约束规定 1000 万元的违约金。 ( (三三) )规划要点:规划要点: 风险:风险:原土地使用权人因与政府间关系问题,长期未能取得规划许可证 ,致使 泌冲岗地块至今没有规划要点。 防范:防范: 广州项目发展部已与南海市主管该业务的常务副市长请示,明确表示我方竞买成功后, 给予办理(容积率在 1.5 内)规划要点手续。 ( (四四) )用地年限:用地年限: 风险:风险:项目原土地使用权起始日期为 1993 年 3 月 26 日。如不更改起始日期对项 目销售将产生较
23、大负面影响。 防范:防范: 1.将与南海市黄歧区政府签订合同,规定由其负责将土地使用权的起始日期的 更改。 2.南海市主管常务副市长明确表示给予大力支持办理。 第三部分第三部分 规划设计思路规划设计思路 一、规划理念:一、规划理念: 南海市泌冲岗项目拟以深圳万科四季花城为蓝本,结合国外优秀社区发展范例,以 “发展传统和睦的邻里关系社区” 为主线,加强人文、自然与建筑之间的对话;并充分利 用“1090000 平方米金沙洲城市生态公园和 54000 平方米的自然湖泊”这一环境主题优势, 在内部环境上营造一种“亲水”居住氛围,迎合广州人“喜山好水”的居住喜好;其设计 风格应有鲜明形象,设计主题可以考
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