三亚市海棠湾酒店项目可行性研究报告 2010-120页1.docx
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1、 海棠湾酒店项目可行性研究报告三亚市海棠湾酒店项目可行性研究报告2010年5月目 录1项目概况61.1用地条件分析61.1.1区位特征61.1.2规划指标91.1.3交通条件91.1.4环境与景观条件111.1.5用地条件111.1.6配套设施121.1.7市政状况121.2项目背景131.2.1地块出让商务条件131.2.2地块出让进度安排132市场研究142.1宏观经济分析142.1.1国内宏观经济分析142.1.2海南宏观经济分析162.1.2.12009年GDP增长11.7%,房地产投资增长强劲162.1.2.2“国际旅游岛”助推全省经济腾飞182.1.2.3海南2010年一季度7项主
2、要经济指标全国第一182.1.3三亚宏观经济分析202.1.3.1三亚市概况202.1.3.2三亚市城市总体规划212.1.3.3三亚经济发展水平242.2海南及三亚旅游经济分析262.2.1海南旅游经济分析262.2.2三亚旅游经济分析302.2.3三亚及海棠湾旅游发展规划352.3三亚酒店市场分析432.3.1三亚酒店行业总体发展状况432.3.2三亚高星级酒店板块分布452.3.3三亚各板块高星级酒店供给市场分析482.3.3.1亚龙湾板块482.3.3.2大东海板块532.3.4典型案例分析572.3.4.1BANYAN TREE悦榕庄酒店572.3.4.2三亚亚龙湾红树林度假酒店63
3、3酒店分类与经营管理模式分析713.1酒店定义与分类713.1.1酒店定义713.1.2酒店的分类和等级713.1.2.1酒店分类713.1.2.2酒店星级划分标准(概略)733.1.3酒店物业的发展趋势743.1.3.1主题酒店743.1.3.2精品酒店(Boutique Hotel)763.1.3.3著名精品酒店个案773.1.3.4精品酒店发展现状与趋势803.1.3.5精品酒店管理集团简介813.2国际酒店运营管理模式833.2.1国内外酒店运营管理五种管理模式833.2.1.1带资管理模式843.2.1.2委托管理模式843.2.1.3特许经营模式843.2.1.4联销经营模式853
4、.2.1.5顾客咨询模式853.2.2国际十大酒店管理集团853.3我国酒店运营管理现状863.3.1我国酒店管理现状863.3.2我国酒店管理新趋势873.4三亚五星级酒店运营管理现状884项目定位894.1定位设想894.2市场定位924.3产品定位924.3.1超五星级酒店934.3.2别墅型酒店934.4价格定位934.5客户定位945总体规划及产品设计955.1主要经济技术指标955.2总体规划965.2.1总体布局965.2.2交通组织965.3功能布局976酒店运营建议996.1酒店总体运营模式建议996.2酒店专业服务建议997项目投资收益分析1017.1项目开发投资估算101
5、7.2项目融资1027.3酒店经营收益预测1027.3.1酒店经营收入预测1027.3.1.1项目客房经营收入预测1027.3.1.2其他消费收入1037.3.2酒店经营成本预测1067.3.2.1酒店各收入部门成本1067.3.2.2酒店经营成本1097.3.2.3其他固定成本预测1107.3.3项目经营利润预测1117.4项目盈利能力分析1127.5敏感性分析及竞价策略1158综合分析与建议1168.1项目风险评估与应对策略1168.1.1周边环境因素1168.1.2竞争因素1168.1.3土地成本因素1168.2本案与公司发展战略的关系1178.3SWOT分析1188.3.1项目优势11
6、88.3.2项目劣势1188.3.3项目机会1188.3.4项目威胁1188.4结论及建议1181 项目概况1.1 用地条件分析1.1.1 区位特征位置:项目地处“国家海岸”的三亚海棠湾,2006年12月23日,国务院正式批准海南省三亚市海棠湾开发总体规划,海棠湾将定位为“国家海岸”,成为国家品牌,承载着国家热带滨海旅游度假形象。是三亚海滨度假区拓展的“重中之重”。 这里是面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区,是国家级海洋科研、教育、博览基地的综合体。作为三亚最后一块高品质的海滨资源,海棠湾是三亚成为世界级旅游度假天堂的希望。海棠湾位于海南省三亚市东北部滨海地带,南起亚龙岭山边,北至三
7、亚市行政边界,西起东线高速公路,东至海边,包括南田温泉片区和蜈支洲岛,距市区28公里,规划用地南北长约30公里,东西平均宽约8公里,规划用地总面积约150平方公里。项目四至:目前海棠湾的中段规划了约15家五星级以上酒店,大部分已开始施工建设。本项目位于海棠湾南段,地块北侧为规划酒店用地和海洋公园,东侧隔市政道路可远眺南海,西侧与打狗坡村相望,南侧为正在建设的解放军总医院海南分院。地块北侧规划酒店用地地块东侧规划路地块东侧规划路地块南侧解放军总医院地块南侧解放军总医院地块西侧打狗坡村 地块东侧地块东侧道路及海岸1.1.2 规划指标规划建筑用地性质旅馆业用地使用年限40年总用地面积125.556亩
8、(8.371万)建筑面积3.3万容积率0.4建筑密度20%绿地率50%建筑限高20米车位数120个1.1.3 交通条件公路:海棠湾位于三亚的东南面,距三亚市28公里,与著名的亚龙湾相邻,东线高速公路、海榆东线公路及正在建设之中的东环铁路均在此区域通过,交通十分便捷。目前海棠湾中段道路建设已基本完成,沿线的高端酒店有部分已经在建和准备动工,而本案处在海棠湾规划区的南段,道路建设尚未完工,但建成通车后与高端酒店集中区的联络性较好。海运:区内还有龙江港、铁炉港,距离本地块的位置较近,未来如果港口开辟成游艇码头也将对本项目有所提升。公交:由于距离市区和机场都比较远,区域公共交通比较缺乏。轨道:海南正在
9、建设的由海口至三亚的轻轨将于2010年年底建成,铁路建成后,乘客从海口乘直达快车至三亚,全程仅需90分钟。列车类型为电动车组,子弹头列车,自动控制,每隔78分钟发车,属公交性铁路。时速高达200公里,预留有250公里/小时的提速空间。轻轨在三亚分别设有海棠湾站、亚龙湾景区的田独站以及终点站三亚站。轻轨的开通将大大提高海棠湾的公共交通运力。1.1.4 环境与景观条件地块北侧为规划酒店业用地和海洋公园,东侧隔市政道路可远眺南海,西侧与打狗坡村相望,南侧为正在建设的解放军总医院海南分院。北侧规划有1832亩用地的海洋公园,也将成为区域内的重要旅游景区。从周边环境看,西侧为村庄和池塘,未来具体规划尚未
10、明确,区域内配套设施缺失。从景观条件来看,地块隔路即为海岸,但目前海岸种有密集的林木,海滩较窄,高层可远眺大海,但到达海岸需要穿过交通主干道。地块东侧道路及海岸地块东侧道路及海岸 1.1.5 用地条件地块为填塘用地,整体相对平整,地块上有少量折建废弃物。地面为沙土地,地势东侧高于市政路,西侧较低,约有3米左右高差。地块内部地块与道路地块内部地块内部1.1.6 配套设施目前区域内多为村庄和池地保护区,仅有在建的解放军总医院为医疗配套,其它基础配套设施非常缺失。1.1.7 市政状况根据挂牌文件内容及多方咨询与现场踏勘,东侧在建市政道路为目前紧邻地块的交通要道,为双向四车道,目前尚未全线通车。地块内
11、部无待拆迁物,但地块尚未平整,未达到七通一平标准。项目用地条件分析结论:地块处于海棠湾“国家海岸”滨海旅游度假区南段,一线海岸以五星级以上酒店、滨海公园等休闲旅游项目为主,区域内配套设施非常缺失。地块所处一线海岸,可远眺大海,但受地块条件限制,到达海岸需穿过交通主干道,紧临地块的海岸较窄。地块南侧解放军总医院海南分院,为国家海岸医疗康复基地,规划有疗养区、医疗区、服务区,未来将成为海南省的重要医疗机构。北侧规划有海洋公园,将成为区域内的重要旅游景区,可为本案带来客源。海棠湾未来有大量待开发土地入市,区域定位为高端旅游度假区,但目前属于前期启动期,到区域实现正常运营还需较长的开发时间。1.2 项
12、目背景11.111.11.21.2.1 地块出让商务条件竞买保证金:29256.645万元起始价格:233万元/亩(3495元/)增价幅度:1万元/亩或整数倍于1万元/亩付款节奏:挂牌成交之日起60日内付清全部成交价款1.2.2 地块出让进度安排发布公告发布时间2010-05-12 09:00接受竞买申请报名起始时间2010-05-13 09:00截止时间2010-06-04 17:30保证金到账截止时间2010-06-04 17:30挂牌交易活动挂牌报价开始时间2010-05-29 09:00挂牌截止及现场竞价时间2010-06-07 16:002 市场研究2.1 宏观经济分析2.1.1 国
13、内宏观经济分析从世界经济环境看,2009年世界主要经济体刺激措施收到一定成效,全球经济衰退出现缓和迹象。今年1月20日世界银行发布的世界经济展望报告中,世界银行上调了对今年全球经济增长的预期,预计今年全球经济将增长2.7%,这一结果较去年6月份该组织预计的2%更为乐观,但同时表示,随着各国政府经济刺激计划的退出以及失业率居高不下,世界经济的增长势头在今年下半年或许会后劲不足。2009年国内实施了积极的财政政策和货币政策,推出十大产业振兴规划,先后7次上调出口退税,采取了大力鼓励和刺激消费的一系列政策措施,取得了显著的成效。2009年国民经济逐季反弹,实现了“V”型复苏,全年宏观经济运行有如下五
14、个方面的特征: 投资驱动明显 消费稳步提高 外贸降幅收窄 就业形势向好 物价稳重有升2010年,中国经济增长预期普遍提高,由于国内外经济环境将得到明显改善,加上2010年政策导向的总体方针为稳健调整,稳中保八,防范风险。预计中国经济进入到中速回升阶段,2010年全年经济增长速度预测保持在8-10%之间。序号预测机构2010年经济增长预测值(%)1世界银行8.72国际货币基金组织93经济合作与发展组织10.24亚洲开发银行8.95高盛11.46摩根斯坦利107国家信息中心8.58中国社科院99中国人民大学9.4210申银万国9.6平均值9.47有着庞大的消费市场和旺盛的消费需求,中国已经成为全球
15、经济增长的引擎。中国经济增长将继续保持较高的发展速度。中国消费正处于消费黄金期,最大、最具有消费意愿的人口群体与全民消费升级共振,将产生新时期中国持续时间最长的消费热潮,未来几年消费对GDP 的贡献将持续增加。由于经济增长的动力主要来自于国内市场,政府将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。但目前不良贷款增加、固定资产泡沫等问题日趋加剧,极可能影响政府较早地收紧信贷,2010年经济增长将面临挑战。2010年4月23日央行公布的2010年一季度中国宏观经济形势分析的报告显示,一季度中国对外贸易加快恢复,国内工业生产快速增长,消费增长较快,固定资产投资增幅回落,消费价格基本稳定,货币信贷调控
16、初见成效,经济回升向好势头更加巩固。下一阶段应继续加强流动性管理,保持货币信贷适度增长,努力稳定价格总水平,处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系。数据方面显示,受国内需求旺盛拉动,经济增速明显加快。一季度GDP增长11.9%,增速比金融危机以来的最低点(2009年一季度)提高5.7个百分点,比上季提高1.2个百分点,比2009年全年加快3.2个百分点。季节调整后,GDP环比折年率为12.2%,增速比上季提高0.9个百分点。人民银行企业家问卷调查显示,2010年一季度,5000户企业宏观经济热度指数为45.9%,比上季上升2.7个百分点,在2009年一季度达到谷底后连续4
17、个季度回升,但仍比危机前(2008年二季度)水平低10.2个百分点。宏观经济热度预期指数为47.5%,比上季上升2.6个百分点,反映企业家对未来宏观经济继续看好。2.1.2 海南宏观经济分析2.1.2.1 2009年GDP增长11.7%,房地产投资增长强劲2009年海南省全省生产总值(GDP)1646.60亿元,按可比价格计算,比上年增长11.7。从动态变化看,去年一季度GDP增长8.7%,上半年GDP增长9.3%,前三季度GDP增长9.8%,全年增长11.7%,呈现前低后高、加快上升的运行态势。分产业看,第一产业增加值461.93亿元,增长7.2%;第二产业增加值443.43亿元,增长12.
18、6%;第三产业增加值741.24亿元,增长14.1%。三次产业结构由上年的29.0:28.2:42.8转变为28.1:26.9:45.0,其中,服务业提高2.2个百分点。全省人均GDP达到2805美元,向着全面建设小康社会目标稳健迈进。2009年城镇居民人均可支配收入13751元,扣除物价因素,比上年实际增长9.6%;全年农村居民人均纯收入4744元,扣除物价因素,比上年实际增长9.2%。全年职工平均工资23703元,比上年增长8.4%;年末城乡居民储蓄存款余额1297.12亿元,比年初增长20.9%。居民消费衣食住行用水平进一步提高,向着享受型转变,生活质量不断改善。城镇居民人均住房建筑面积
19、达28.87,比上年增长1.1%;农村居民人均住房面积24,增长5.1%。农村贫困人口减少4.5万人。固定资产投资继续快速增长。全年全社会固定资产投资总额1002.5亿元,比上年增长41.4%,拉动经济增长9.3个百分点。其中,城镇固定资产投资943.43亿元,增长41.3%;农村投资59.07亿元,增长42.7%。本年新开工项目投资235.79亿元,增长42.7%。在城镇固定资产投资中,第一产业完成投资14.60亿元,增长40.3%;第二产业完成投资141.19亿元,增长19.5%;第三产业完成投资787.64亿元,增长46.0%。新开工项目快速增长。全省施工项目1725个(未含房地产投资)
20、,比上年增长39.7%,其中,新开工项目1117个,增长38.4%。房地产开发投资增势强劲。全年房地产开发投资287.90亿元,增长44.3%。其中,住宅投资261.78亿元,增长51.9%。房屋施工面积1992.78万,增长32.8%;房屋竣工面积368.51万,增长19.3%;房屋销售面积560.34万,增长50.5%;房屋销售额351.0亿元,增长73.2%。2.1.2.2 “国际旅游岛”助推全省经济腾飞建设海南国际旅游岛,毫无疑问是海南省成为经济特区以来又一次重大发展机遇。建设海南国际旅游岛已正式上升为国家战略,海南国际旅游岛的理想设计,包含了一系列的政策内涵,主要有: 实行入境免签
21、全面开放旅游产业及相关产业 实行旅游零关税 扩大航权开放 实行更加开放的海洋旅游政策国际旅游岛的政策背景,将对海南省未来的发展产生立体化的直接效应,包括几个方面:一是直接带动现代服务的发展,改善经济结构。据研究测算,在中国旅游收入每增加1元,可带动第三产业相应增加10.7元,旅游外汇收入每增加美元,利用外资额则相应增加5.9美元,旅游业的发展明显带动直接和间接相关产业的同步发展;二是带动海南对外开放,提升海南国际化程度;三是推进政府管理创新,与国际对接;四是带动整个社会文明程度的提高;2.1.2.3 海南2010年一季度7项主要经济指标全国第一在国际旅游岛建设上升为国家战略的利好概念推动下,海
22、南经济发展明显提速。全省一季度地区生产总值增长全国排名第一,实现地区生产总值479.67亿元,比上年同期增长25.1%,创下1993年以来同期的最高增速,比全国增长11.9%高13.2个百分点。农业增加值增长全国排名第一。一季度,农业完成增加值106.16亿元,比上年同期增长7.3%,比全国增长3.8%高3.5个百分点。服务业增加值增长全国排名第一。一季度,房地产业、金融业、交通运输邮政业等行业全面向好。服务业完成增加值269.02亿元,比上年同期增长37.1%,比全国增长10.2%高26.9个百分点。固定资产投资增长全国排名第一。今年一季度,全社会固定资产完成投资总额244.76亿元,比上年
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