中国竹海漂浮温泉旅游开发项目可行性研究报告.doc
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1、中国竹海漂浮温泉旅游开发项目可行性研究报告中国竹海漂浮温泉旅游开发项目可行性研究四川省蜀海旅游开发有限公司中国竹海漂浮温泉旅游开发项目可行性研究报告国家发改委:乙级工程咨询证书号工咨乙 编写人员: 卢洪建 注册投资咨询工程师袁 媛 注册投资咨询工程师 江 春 注册会计师高山珊 会计师四川省金通咨询资信评估有限责任公司:联系地址:成都市锦江区福兴街1号 提交报告日期:二一一年十月 目 录第一章 总论05第二章 市场调查分析与预测14第三章 建设规模及开发经营策略69第四章 工程技术方案81第五章 投资估算与资金筹措90第六章 基础数据的确定95第七章 财务评价97第八章 环保、消防、节能101第
2、九章 招标及工程管理108第十章 组织机构及劳动定员126第十一章 结论及建议 127 附件:1、四川省蜀海温泉旅游开发有限公司营业执照;2、长宁县招商引资合同书;3、宜宾市发展计划委员会关于同意竹海三江温泉休闲中心项目立项的批复,编号:宜计固2003842号;4、宜宾市旅游局关于四川省蜀海旅游开发有限责任公司关于竹海三江湖温泉休闲度假中心项目立项申请报告请示的批复,编号:宜旅发2003127号;5、长宁县人民政府关于三江湖温泉休闲度假景区首期旅游产品开发规划有关事项的批复,编号:长府200799号6、国有土地使用权证;7、国有建设用地使用权出让合同;8、采矿许可证,证号:C510000200
3、9121110049548;9、取水许可证,证号:取水(川宜长)字2009第011号;10、四川省国土资源厅医疗矿泉水鉴定证书,编号:川国土资水鉴字(2007)第141号。 附表:1、主要技术经济指标表2、项目投资估算表及附表3、投资使用计划与资金筹措表4、固定资产折旧及无形资产摊销估算表5、流动资金估算表6、销售收入、税金及附加估算表及收入明细表7、总成本费用估算表8、利润及利润分配表9、财务计划现金流量表10、借款还本付息计算表11、现金流量表(全部投资)12、敏感性分析表13、资产负债表 第一章 总论第一节 概 述一、项目基本情况(一)项目名称“中国竹海漂浮温泉旅游开发”项目(二)项目拟
4、建地址“中国竹海漂浮温泉旅游开发”项目拟建于长宁县竹海镇联山村三江湖区域。区域内环境优美,交通方便,地理位置较好,紧邻临近景区公路和西大门入口。(三)项目用地情况本项目占地面积86,768平方米(折1303.15亩)。项目用地已取得国有土地使用权证(长宁国用(2010)第4340号。二、项目主要建设内容 本项目规划总建筑面积:23,854平方米,主要明细如下:分区名称子项名称层数结构工程量单位综合接待区1漂浮温泉综合服务房3框架2820平方米2恒温漂浮温泉馆1框架2000平方米3温泉游客接待中心4框架5421平方米4温泉半岛度假村A区3框架2057平方米5温泉半岛度假村7B区5框架7045平方
5、米6康体理疗中心3框架2201平方米7三江湖水上运动俱乐部1框架2310平方米休闲娱乐区1水上运动版块池体组合60占地亩2盐海漂浮板块池体组合20占地亩3医疗温泉板块池体组合30占地亩总平1广场、道路、停车场组合2供排水系统管网3供配电系统管网4通讯、音响、监控系统管网5围墙、围栏、公厕等公共设施组合6消防、照明系统7绿化景观8场地平整、护坡合计 23,854 三、项目背景与由来蜀南竹海景区位于四川省宜宾市长宁县境内,距成都328公里、重庆318公里。景区荣获世界“绿色环球21”认证景区 、中国旅游胜地四十佳、国家重点风景名胜区、国家AAAA级旅游区、中国最美的十大森林、中国生物圈保护区等称号
6、。蜀南竹海景区总面积约120平方公里,海拔600米1000米, 500多个山丘成片生长着58种、7万余亩翠竹,恰似一个绿色的海洋。长宁县人民政府依托蜀南竹海景区,拟对临近景区的三江湖片区进行推广开发。三江湖片区位于竹海镇南8公里处,离长宁镇23公里,距离“蜀南竹海”中心景区13公里(直线距离仅6公里),距离川黔省际公路的龙头镇7公里,处于四川省宜宾市长宁县育江河上游的三江汇合处,同时也是国家4A级旅游风景区“蜀南竹海”的重要外围景区之一。业主公司接受长宁县人民政府招商引资,拟对三江湖部分区域进行旅游项目开发。本项目建设项目用地与“三江湖世外桃源”五星级酒店共拥三江湖,隔河相望,“三江湖世外桃源
7、”五星酒项目定位为高端市场的会议接待、休憩度假和酒店服务。而本项目拟利用长宁竹海三江湖特有的温泉和盐卤资源,细分温泉市场、开拓水上运动、度假形式多样化、差极化的经营战略定位、互为依托、互补,共同发展,进一步凸现竹海三江湖景区建设规模和旅游特色。四、建设必要性1、项目建设符合四川省旅游规划,促进四川旅游业的发展四川省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要(20112015年)明确在十二五期间,应大力发展旅游经济,提升旅游产业层次,促进旅游与相关产业融合发展,推进旅游大省向旅游强省转变。完善旅游服务设施,建设良好的旅游市场秩序,推进旅游标准体系建设,提高旅游服务水平。加强精品旅游区建设,打造特色旅
8、游产品,提升精品旅游线路,积极发展重点旅游城镇。调整旅游产品结构,加强旅游宣传促销,积极培育旅游市场,大力发展入境旅游和休闲度假旅游。抓好成都国家旅游经济改革试验区建设。四川省旅游资源得天独厚,复杂的地理环境和悠久的历史文化,孕育出许多奇特的自然景观和人文景观,构成了发展旅游事业的天然优势。四川旅游资源具有品位高、数量多、类型全、分布广的特点。在旅游业大力实施政府主导战略、旅游精品战略和可持续发展战略下,旅游产业得到了快速发展。但旅游基础设施薄弱长期制约着全行业的进一步发展,因此加强基础设施,特别是景区基础设施的建设,对推进旅游产业的发展有一定的意义。2、利用当地的资源优势,加快当地经济增长的
9、需要根据长宁县“旅游兴县、特色富县”的发展规划,从长宁县未来经济发展需求角度出发,将旅游产业培育成为重要支柱型产业是发展形势所趋。打造以文化旅游产业为主的生态经济体系是促进地方经济发展之首要选择,才能够使长宁县与其他周边区域比较的特色优势得到彰显。本项目的实施,对于促进当地国民经济及社会发展具有积极意义,对完善蜀南竹海风景区旅游项目多元化的的建设有着重要的作用,项目具有较好的社会效益。3、项目的建设是公司自身发展的需要本项目的建设将会增强公司发展实力,为企业带来一定的经济效益,为企业的后续进一步发展奠定良好的基础。综上所述,本项目的建设是公司自身发展的需要,同时对于促进当地国民经济及社会的发展
10、具有积极意义,对完善蜀南竹海风景区区域旅游项目多元化的建设有着重要的作用,能够带动当地的旅游资源的发展,项目具有一定的社会效益。 第二节 承办单位概况一、业主基本情况业主四川省蜀海旅游开发有限公司成立于2003年9月。公司营业执照注册号为511524000010056,住所:长宁县竹海镇联山村,法人代表:张富琼,注册资本及实收资本:人民币1,500万元,公司类型:有限责任公司(自然人投资或控股),经营范围:旅游项目投资。营业期限:2003年9月10日至2023年9月9日。业主公司组织机构代码证:75470023-0;税务登记证编码:511524754700230号。业主公司在成都市金牛区金牛农
11、村信用合作社开立基本存款账户,账号:20010003440。二、股权结构及组织机构设置1、股权结构业主公司由成都市金牛物资批发总站及张富琼两个股东共同出资设立,注册资本为人民币500万元,其中成都市金牛物资批发总站以货币资金认缴出资425万元,占注册资本的85%;张富琼以货币资金认缴出资75万元,占注册资本的15%。2011年,公司注册资本增加为1,500万元,其中:张富琼出资1,050万元,占注册资本的71%;郭宗华出资300万元,占注册资本的20%,张富友出资150万元,占注册资本的10%。2、组织机构设置公司设股东会,由全体股东组成,为公司权力机构;公司设执行董事,对股东会负责,执行董事
12、为公司法定代表人;公司设经理,由股东会决定聘任或者解聘;公司设监事一名,由股东会选举产生。公司设立经营管理机构负责公司的日常经营管理工作,经营管理层在总经理的领导下,在公司章程规定权限范围内,负责公司日常经营管理工作,公司下设总经理室、财务部、人事劳动部、营销策划部、客房部、餐饮娱乐部、安全保卫部、工程部等职能部门。 第三节 可行性研究工作概况一、可行性研究内容我们接受四川蜀海旅游开发有限公司委托,根据国家及有关部门对建设项目的有关政策,结合建设单位的业务发展和建设规划情况,对本项目位于长宁县竹海镇联山村的场地选择、项目建设方案、项目建设的必要性等进行可行性研究,并按照目前的投资指标作出建设项
13、目的投资估算、需求预测分析、资金筹措及融资方案、财务评价、还款能力分析、风险分析及对策等。二、可行性研究报告编制依据1、四川省旅游发展总体规划2、四川国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要3、长宁县旅游发展总体规划4、宜宾市旅游发展规划(2000-2020)5、项目建设单位提供的有关本项目的基础资料及数据。6、其他相关资料 第四节 研究结论一、研究结论本项目以社会效益、环境效益、经济效益并重。项目建成后,对提公司自身发展,对于促进当地国民经济及社会的发展和完善蜀南竹海风景区区域旅游项目多元化的建设有着重要的作用。项目完成后可实现利润总额56,543.12万元、净利润42,407.34万元,累计
14、净现金流量55,301.41万元。主要经济技术指标显示项目具有一定的盈利能力、在经济上是可行的。二、主要财务指标项目完成后可实现投资净利率为11.47%,资本金净利率为16.44%,项目具有一定的盈利能力。本项目税后现金流量分析指标如下:财务净现值以Ic=8%计算为9,442.63万元大于零;静态投资回收期(含建设期)8.38年,动态投资回收期(含建设期)11.35年,均在项目计算期内;财务内部收益率14.55%,高于基准利率和折现率。综合说明项目在财务上是可行的。三、存在问题及建议1、存在问题本项目建设资金部分要从银行借款解决,如出现在实施过程中遭遇意外的困难而使项目建设延期的局面,或遇市场
15、发生重大变化,则项目可能出现资金周转困难;业主对项目进行开发建设,对区域内的开发成本进行了估算,这种估算不可避免地会存在系统偏差。同时,今后政策、法律、市场等因素的变化可能对投资估算产生影响,最终可能影响业主在本项目的收入与盈利能力。2、建议充分考虑项目建设的特点,对项目建筑安装、基础及配套设施建设进行周密的安排,保证按期完工,充分落实建设所需资金。与贷款银行保持良好的合作关系、拓展各种融资渠道,增强项目的抗风险能力;根据稳健性原则,在进行投资估算时,适当考虑计入一定比例的不可预见费用;在实施过程中,定期对估算投资进行审核验证,如发现对估算投资产生重大影响的变化,及时对估算投资进行调整,并调整
16、融资策略。 第二章 市场调查分析与预测第一节 旅游业宏观环境分析一、旅游业状况分析2001年4月11日,为了进一步加快旅游业的发展,把我国建设成为世界旅游强国,国务院下发了关于进一步加快旅游业发展的通知,该通知提出的目标是在 2020年把我国建设成为世界旅游强国,要求各地方政府充分调动各方面的积极性,努力扩大旅游发展规模,进一步发挥旅游业作为国民经济新的增长点的作用。加大对旅游业的支持力度,重点支持中西部地区旅游基础设施建设,鼓励多种经济成分参与旅游业发展,积极培育多元化的旅游市场主体。全国旅游“十二五”规划已于日前通过审批,正式发布在即。作为我国的战略性支柱产业,旅游业将在未来五年保持高速增
17、长。按照规划目标,到2015年,我国旅游业总收入将从目前的1.44万亿元提高到2.3万亿元,年均增长率10%;旅游业增加值将占全国GDP的比重将提高到4.5%,占服务业增加值的比重达到12%。其中,设定增长率最快的为国内旅游收入,将从2010年的1.15万亿元上升到2015年的1.9万亿元,年均增长率为11%。世界旅游组织预测,到2020年,中国将取代传统旅游圣地法国、西班牙和美国等国家,成为世界上第一位旅游接待大国和第四位客源输出国,中国旅游入境人数将达到2.1亿人次,出境旅游人数也将突破1亿人次,国内旅客运输量达到5亿人次,国内旅客运输量达到5亿人次;国际旅游外汇收入580亿美元,国内旅游
18、收入2.1万亿人民币(折合 2600 亿美元),旅游业总收入将超过2.5万亿人民币(折合 3100 亿美元),旅游业总收入将相当于国内生产总值的811%,旅游业将真正成为中国国民经济中的支柱产业中国将初步跻身世界旅游强国之列。二、旅游市场状况旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一,行业专家预侧,未来10 年间,我国旅游业将保持年均10.4%的增长速度,其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长,企业/政府旅游的增长速度将达到10.9%。因此,作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业,在今后几年内将存在较大的投资机会。全国近年旅游情况见下表:年份旅游总收入(亿元人民币)国内旅游收入(亿元人民币)国内
19、旅游人数(亿人次)外汇收入(亿美元)入境旅游人数(万人次)19973112.22112.76.43120.745758.7919983438.62391.186.94126.026347.8419994002.12831.927.19140.997279.56200045193175.547.44162.248344.39200149953522.377.84177.928901.29200255663878.368.78203.859790.832003487434428.7173910020046840471111.02257.41090420057686528612.12292.9612
20、02920068935623013.94339.4912494200710900777116.141913200(一)2008年,受“拉萨314事件”及“512汶川大地震”影响,我国旅游尤其是四川西部旅游业受到了一定影响,入境游比往年有所降低,但国内旅游和出境游依然保持了良好的增长势头。据来自国家旅游局的统计数字显示,2008年,我国入境旅游人数为13003万人次,比上年下降1.4%。其中外国人2433万人次,比上年下降6.8%;入境过夜旅游者5305万人次,比上年下降3.1;国际旅游(外汇)收入408亿美元,比上年下降2.6%。国内旅游总人次17.12亿人次,比上年增长6.3;国内旅游收入8
21、749亿元,比上年增长12.6。国际国内旅游总收入1.16万亿元,比上年增长5.8。其中国内旅游收入8749亿元,入境旅游收入2839亿元。2008年全年,中国公民出境旅游人数为4584万人次,比上年增长11.9%。(二)国家旅游局将2009年全国主题旅游年确定为“中国生态旅游年”,主题口号为“走进绿色旅游、感受生态文明”。举办2009中国生态旅游年,旨在进一步加大生态旅游产品推广力度、广泛宣传环境友好型旅行旅游理念、大力倡导资源节约型旅游经营方式、切实满足不断升级的旅游消费新风尚,把我国旅游业建设成为遵循可持续发展原则的绿色产业。国家旅游局各司室调查研究资料和中国旅游研究院的旅游经济分析报告
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