可行性研究报告(对外) .pdf
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1、 概 述 概 述 中国滨海国际建材产业基地项目,位于天津滨海新区临港经济区。项目开发总体依托天津港的优势资源及滨海新区的优势政策, 立足发展区域经济,促进天津港成为北方国际货运中心和物流中心而共同努力。 项目的规划建设着眼于形成能够具有产业优势,并能带动区域经济、人才引进、吸引资金资本、扩大产业辐射力对上下游产业的 拉动、繁荣区域商业、提升港口贸易、促进产业区的形成等带来强大的机会与优势。 在项目功能定位和划分上,力求辐射面广,从天津到华北、到全国、再到东北亚;产业发展持久,引进资源性行业和资源性创新 企业,把能够达到持续发展作为第一要务,并能达到促进区域经济发展,为区域建设相互拉动的作用。
2、项目的招商围绕四点,第一充分与国内外各行业协会、组织进行紧密合作,达到资源互补、战略联盟的合作;第二引入行业内龙 头及品牌企业,利用他们的影响力,扩大项目的知名度;第三发挥企业专业招商团队优势,定向的进行国际、国内的招商;第四利用 媒体资源进行宣传,为商家的进驻和经营商做有力的支撑。 在项目的运营上,为控制业态的形成将持有近一半的资产,为形成区域效应打下基础。运营管理上也将引入新的模式,摒弃一般 项目只管租售不管运营的模式。该项目将引入多种的资源,在营销管理、物业管理、商务服务、金融服务、贸易服务、流通服务及搭 建国际商贸平台上下功夫,形成进驻商户经营无忧的格局,保持项目持久的生命力和活力。
3、天津凯来房地产经营有限公司 2 目 录 目 录 第一部分 项目概况 第一部分 项目概况 一、项目基本情况介绍5 二、开发公司介绍10 三、项目定位分析11 四、项目规划12 五、总论13 第二部分 行业市场研究 第二部分 行业市场研究 一、行业概述15 二、市场调研分析21 三、区域市场综合分析29 五、总论49 第三部分 营销方案 第三部分 营销方案 一、项目推广定位57 二、目标市场定位58 三、营销操作59 四、运营思路69 3 第四部分 工程建设及财务分析 第四部分 工程建设及财务分析 一、项目开发节奏安排73 二、财务分析73 第五部分 结 论第五部分 结 论74 4 第一部分 项目
4、概况 第一部分 项目概况 一、项目基本情况介绍 一、项目基本情况介绍 中国滨海国际建材基地(以下简称“项目” )位于天津港临港 经济区内,项目总占地面积约 300 余万平方米,项目规划建设面 积约 200 余万平方米。 (一)项目区域位置: 1、环渤海中心经济区滨海新区 (一)项目区域位置: 1、环渤海中心经济区滨海新区 天津滨海新区包括先进制造业产业区、临空产业区、滨海高 新技术产业开发区、临港经济区、南港工业区、海港物流区、滨 海旅游区、中新天津生态城、中心商务区九大产业功能区和世界 吞吐量第五位的综合性贸易港口天津港。 天津滨海新区规划面积 2270 平方公里,海岸线 153 公里。 5
5、 中国经济发展新的增长极中国经济发展新的增长极 经过多年发展,天津滨海新区形成了开放优势明显、产业配 套齐全、科技资源丰富等多重优势。新世纪新阶段,党中央、国 务院从经济社会发展的全局出发,作出了推进天津滨海新区开发 开放的重大战略决策。 党的十七大明确指出: “更好发挥经济特区、 上海浦东新区、天津滨海新区在改革开放和自主创新中的重要作 用。”滨海新区成为继深圳经济特区、上海浦东新区后,又一带动 区域发展的新的经济增长极。国务院在关于推进天津滨海新区 开发开放有关问题的意见中,明确了滨海新区开发开放的指导 思想、功能定位和主要任务,并批准滨海新区为全国综合配套改 革试验区。 功能定位功能定位
6、 依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚,努力 建设成为中国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发 转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心,逐步成为经济繁 荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。 6 2、世界第五大、北方第一大港天津港 2、世界第五大、北方第一大港天津港 2008 年,天津港货物总吞吐量突破 3.56 亿吨,集装箱吞 吐量突破 850 万标箱,航线通达世界 180 多个国家和地区的 500 多个港口,成为连接中国北方与世界多个国家和地区的重 要枢纽,吞吐量世界第五的综合性港口。 目前天津港发展港口装卸、国际物流、港口地产、港口 综合服务四大产业, 到 20
7、12 年, 天津港货物吞吐量将达到 4.6 亿吨,集装箱吞吐量达到 1300 万标准箱,每月集装箱航班超 过 700 班,港口等级达到 30 万吨级,成为设施先进、功能完 善的现代化国际深水港;成为面向东北亚、辐射中西亚的集装 箱枢纽港,中国北方最大散货主干港,规模最大开放度最高保 税港区,环渤海地区最大的综合性港口 充分体现滨海新区服务带动作用,天津港物流链伸向广 阔腹地。辐射范围包括北京、河北、山西、内蒙古、陕西、甘 肃、青海、新疆、宁夏及辽宁、河南、山东、四川的一部分地 区,面积近 500 万平方公里,占全国面积的 52。 7 3、项目位置天津港临港经济区 3、项目位置天津港临港经济区
8、天津临港经济区是滨海新区九大功能区之一,承载着 天津市建成国际港口城市、北方经济中心、生态城市的重 任,是滨海新区建设我国北方国际航运中心和物流中心的 载体。 该区位于天津市东南海域,通过建港造陆,一期拥有 51 平方公里陆域、33 公里生产岸线的天津第二大港区,设 计年吞吐能力 2.5 亿3.2 亿吨。该区集港口功能、装备 产业聚集、物流拓展、配套服务四大功能区为一体,建设 成为功能齐全、环境优美、生态文明的海上新城。 天津临港经济区作为滨海新区的重要组成部分,集各 种优势于一体,港口优势、区位优势、土地优势、功能优 势、资源优势、政策优势等一系列优势,将成为天津滨海 新区改革开放程度最高,
9、 政策优惠水平最高的新兴功能区。 8 (二)项目介绍 (二)项目介绍 中国滨海国际建材产业基地(以下简称“项目” )位于天 津滨海新区港临港经济区内。 项目总占地面积约 300 余万平方 米,项目规划建设面积约 200 余万平方米。 项目整体规划按石材、木业(家具)、陶瓷三个功能区划 分, 形成全国、 乃至东南亚地区单体项目最大的建材基地之一。 在项目的运作上引入定位产业的产业链, 以集合型的战略优势 打造产业基地和产品集散地的整体概念。 从总部基地研发 加工仓储物流展览到商贸, 打造一体化 的服务流程,并配合综合性的运营模式,对商业及产业的运营 创造有利的支持。项目计划设立商业运营体系、引入
10、金融创新 产品、打造产业孵化基地、建立内外贸电子商务平台、建设商 业、商务配套设施、行业标准信息发布平台等,以最优化的服 务体系服务进驻企业和商家。 9 二、开发公司介绍 二、开发公司介绍 本项目由天津凯来房地产经营有限公司联合国内外金融投资机构和实业财团共同投资建设,天津凯来房地产经营有限公司是在天 津市凯兴房地产开发公司基础上发展壮大起来的专业地产运营公司, 公司以房地产开发为龙头, 以建设施工为根本, 集商业地产运营、 装饰实业及劳务供应、酒店经营等为一体,公司荣获南开区十佳民营企业等荣誉称号。 公司近年涉及住宅地产、商业地产、工业地产等多个开发领域,先后投资建设了天宝公寓、津涞花园、玖
11、香花园等天津市优质住 宅项目,协助南开区政府完成了冶金里等经济适用房项目建设;投资建设并拥有王顶堤大型小商品交易市场、双峰道专业市场、南大 道专业市场以及两家快捷酒店;投资并协助天津市纺织局棉一、棉二、棉四工厂搬迁及配套工厂建设。所开发建设项目多次荣获用户 满意工程、天津市优质工程奖,文明工地等称号。 公司董事长冯富来先生系中国人民政协协商会议天津市南开区委员,南开法学会常务理事、工商联常委、天津市劳动模范,在地 产开发、商业运营、物流配送等领域具有丰富的经验。 公司现有各类专业技术人员及管理人员 40 余人,其中中高级技术人员 10 人、本科以上学历 30 人,完善、成熟、专业的运营团 队为
12、公司发展奠定了良好基础。 为实现本项目的战略规划目标,公司已陆续汇集地产、物流、金融、建材、信息等相关专业技术人员,同时公司将联合国内外投 资银行、产业基金、实业财团、咨询公司、行业协会等相关领域精英公司共同研究、建设本项目,以期早日将项目建成并顺利运营。 10 三、项目概念定位分析 (一)概念定位: 三、项目概念定位分析 (一)概念定位: 中国滨海国际建材产业基地,整体定位为: “北方地区建材集散规模及创新优势、产业聚集能力最大、最强的产业基地” ; “在行业内领跑中国北方建材产业经济”的综合定位。 关键词:关键词:北方地区建材集散规模最大最强 产业聚集 产业创新 产业基地 领跑产业经济 1
13、1 北方地区建材集散规模最大最强:形成北方地区规模最大的建材产业基地,在石材行业的规模上形成华北地区最大的集散地, 南有“水头石材” ,北有“滨海石材” ;建设国内最大的陶瓷仓储库区,力求形成北方陶瓷集散地,辐射长江以北的省市区;建设北方 最大的进口木材加工基地,形成以进口材为主产品的集散地。 产业聚集:在产业的聚集上进行整体的业态分配,主要业态为石材、木材、陶瓷三大类行业,在产业的聚集上充分考虑此三 大行业的上下游产业,形成一站式购物的模式,达到资源的充分整合。石材相关产业包括:石材加工机械、石材工程机械、石材开采 机械、石材运载机械、石材装配五金、石材研磨器材、石材胶、石材防护产品、石材清
14、洁产品等;木材相关产业:木材加工机械、木 材装配五金、木材家具、木材制品、木材地板、木材包装、油漆及防腐材料等;陶瓷相关产业:陶瓷机械、装配五金等。其三大行业 将拉动及吸引各类团体组织及相关服务业的加入,包括:中国建材工业协会、中国石材协会、各省市工商联协会、国际商业协会、国 际国内行业企业驻津团体等,吸引相关服务业包括:金融企业、物流企业、货代企业、贸易企业、会计事务所、律师事务所、培训机 构、餐饮企业、商业企业等。 产业创新:在项目的发展上力求长远,在引进行业的同时,注重引进行业内创新能力比较强的企业,设立可研专区形成产业 创新的基地。设立陶瓷的创新研发基地,市场证明现在陶瓷行业的竞争在于
15、产品创新的竞争,与国际企业相比较的劣势也在于此,所 以陶瓷的设计、生产工艺将是取决于行业生存的一个绝对因素,所以创新将是陶瓷产业在这个项目的亮点。石材作为传统产业也在面 临创新的挑战,一些国际终端用户把石材的功能性看得很重,包括:石材家装如何减轻荷载重量、复合石材如何提高使用率、石材如 何使用在多水的地方等,这些创新的产品成为很多企业出口石材比重比较大的部分。 产业基地:产业基地的概念是如何形成产业链的集合,产品的生产有多个点组成,如何将多个点都能融合在项目中是个关键, 12 所以在研究各行业产业链之后,确立了这些点的引入模式,产品生产是一方面,主要的在于如何达到综合配套的齐全,在产品直接生
16、产上降低成本,在企业的综合配套包括生活上如何减低成本。因此,项目在规划的时候考虑到商业及生活方面的配套,让进驻企业降 低各项的成本。 领跑产业经济:能够达到领跑需要几个条件,第一,规模;第二,影响力;第三,盈利能力;第四,产业的聚集能力;第五; 创新能力;只有达到这几点才能在行业内具有话语权,才能形成真正的领跑产业经济的能力。 (二) 、总论、总论 中国滨海国际建材产业基地项目,定位“滨海国际建材”充分发挥天津港优势资源,产业聚集国内、国外实力型、品牌型的 厂商,力求在资源聚合上达到优质优选,能够带动区域贸易、国际贸易发展的实力商家进驻。 按照整体的规划,将吸引包括行业辐射企业近 3000 家
17、以上的企业进驻园区,聚合的功能将带来区域整体包括:住宅、商业等 固定资产项目的拉动;港口、物流、外贸等港区主营业务的拉动;人才、税收、就业等民生方面的拉动。 按照整体的功能划分,注重于国内交易与国际商贸的结合,在招商上吸引国际大型产业机构,如矿山开采机构、机械生产机 构、国际板材代理商、陶瓷贸易代理商、境外知名陶瓷品牌厂家、境外知名品牌家具厂家等进驻项目提高项目的国际地位。 整体提高项目的影响力,与“中国建材工业协会”等行业主管协会合作,进驻项目部分的行政职能,形成区域性的审批地; 定位项目的特点,在国际、国内的地位,形成行业内的影响力;作为国际展览、交流的基地之一,为提升区域影响力、项目影响
18、力、 提高国际贸易机会搭建平台。 13 项目的综合配套不可缺少,生产交易完成的只是一个过程,这个过程需要包括:商贸、商住、商业等方面的有力支持才能完 成,其配套的合理性需要直线不超过 1000 米就能完成商品所需,才能达到产业与商业的融合,商家及购物人群才能得到有力的保证。 该项目将极力做到生产、商贸融合;购物、休闲结合的规划目的。 14 第二部分 行业市场概述 第二部分 行业市场概述 进出口量(万吨) 进出口额(亿元) 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2007年 2008年 2009年 3483.863652.14 3933.35 46.85
19、 54.88 50 进出口量(万吨) 进出口额(亿元) 中国在三年的进出口量的对比 一、石材行业概述: 一、石材行业概述: 中国石材的生产主要分布在南部的福建省、广东省,东部的山东 省三个石材生产大省,其中福建与山东为原料与加工生产大省,而广 东主要从事进口石材的加工,上述三省占了中国石材生产85%的产量, 主要是大理石、花岗石产品。 2008年以来,石材产业环境受到诸多不利影响,但石材行业仍然 保持了平稳增长的发展态势。2008年全国石材业规模以上企业实现工 业增加值457亿元,比2007年增长28.9%。2009年中国石材出口2133万 吨,创汇36.11亿美元。 15 二、陶瓷市场概述
20、二、陶瓷市场概述 中国出产的陶瓷出口至世界近200个国家和地区, 年产量与出口额均居世界首位。陶瓷市场调查报告提 到, 目前中国陶瓷的产量占全球总产量约 70%, 总产值 超过 2100 亿元, 全国规模以上陶瓷企业达 1900 多家。 其中日用陶瓷已占全世界的 70%左右, 陈设艺术陶瓷占 全球 65%,建筑陶瓷也已经占世界总产量的 1/2。陶瓷 市场调查报告显示,在 2009 年,中国瓷砖产能继续扩 大,产量进一步增长,突破 66 亿平方米,17 个省份的 陶瓷砖产量增长超过两位数,其中内蒙古、湖南省更是 超过三位数增长。按这一数字计算,中国人均瓷砖达到 4.48 平方米,跃居世界第一,充
21、分说明了中国陶瓷市 场强劲的发展势头。 数据分析 产量 2009 往年 增长幅度 产量 2009 往年 增长幅度 日用陶瓷 150.08 115.56 23.23% 卫生陶瓷 1.45 1.12 16.69% 墙地砖 53.79 41.42 15.41% 生产量数据 16 三、木业市场描述 三、木业市场描述 09年-10年前5月林产品进出口总值对比09年-10年前5月林产品进出口总值对比 0 50 100 150 200 250 300 350 400 进出口总值出口总值进口总值 亿美元 09年前5月10年前5月 根据海关统计数据显示,今年前 5 个月全国林产品进出口总值为 364.1 亿美元
22、,同比增长 41.7%。其中,出口 180.9 亿美元,同 比增长 30.6%;进口 183.2 亿美元,同比增长 54.6%。 17 原木作为我国大宗进口原料性林产品,09 年全年进口原木 2805.9 万立方米,进口额 40.9 亿美元,同比分别下降 5.1%和 21.2%,进口量减价跌。进口原木中,热带材进口量为 610.8 万 立方米,占原木进口量的 21.8%,同比下降 14.9%。进口原木以 俄罗斯材为主,全年共进口俄罗斯材 1481.2 万立方米,占我国 原木进口总量的 52.8%, 但在我国进口原木中所占比例呈逐年走 低趋势(2008 年占 63.1%)。除俄罗斯外,进口原木量
23、名列 26 位的国家分别为:新西兰(441.4 万立方米) 、巴布亚新几内亚 (165.9 万立方米) 、 所罗门群岛 (112.4 万立方米) 、 加蓬 (110.3 万立方米) 、美国(75.9 万立方米) ,上述 6 国进口原木占全年 进口原木总量的 85%。 原木进口比例 52% 16% 6% 4% 4% 3% 15% 原木进口比例 52% 16% 6% 4% 4% 3% 15% 俄罗斯俄罗斯 新西兰新西兰 巴布亚新几内亚巴布亚新几内亚 所罗门群岛所罗门群岛 加蓬加蓬 美国美国 其它国家其它国家 木业产地分布图: 18 小结小结: ? 天津的陶瓷、石材、木业生产量几乎为零,少量的加工企
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