五星级大酒店可行性研究报告 (2).doc
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4、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF免责声明:本文档来自网络并经精心整理,提供免费阅读,文章版权属于原创者,请注意保护知识产权,请您下载后勿作商用,只可学习交流使用。 #五星级大酒店可行性研究报告 目录第一章:项目概况1.1项目名称- 51.2项目地理位置及占地面积- 51.3项目所在地周围的环境状况- 51.4市政工程和基础设施- 61. 5可行性研究报告编制依据- 61.6项目现状特点- 6第二章:建设规模的内容- 72.1项目拟建规模- 7第三章:市场预测- 73.1项目服务对象- 73.2市场环境
5、分析- 83.3总体旅游市场情况- 83.4厦门旅游业概况- 103.5政府政策环境分析- 113.6集美区市场概况- 123.7 供需预测- 123.7.1需求预测- 123.7.1.1需求现状-123.7.1.2 需求预测- 153.7.2 供应现状- 153.7.2.1供应预测- 153.8 SWOT分析- 163.8.1本项目的优势与劣势分析- 163.8.2本项目的机会与威胁分析- 173.9项目的竞争环境分析- 173.9.1 价格现状与预测- 173.9.1.1 价格现状- 173.9.1.2 价格预测- 213.9.2厦门现有酒店业竞争同业结构- 23第四章 建设方案与功能布局
6、- 244.1 总图设计- 244.1.1 规划要求- 244.1.2 总体布局- 244.1.3 停车设计- 244.2 建筑方案- 244.2.1 设计原则- 244.2.2 酒店的功能与流线- 244.2.3 结构设计- 254.4 给排水设计- 254.5 空调通风设计- 254.6 电气设计- 264.7 电讯设计- 264.8 人防工程- 26第五章 项目进度计划- 26第六章:技术经济分析- 266.1设计依据- 266.2主要技术经济指标- 266.3营业额的确定- 276.4组织机构和劳动定员- 286.5项目投资、资金筹措进度及实施进度- 286.6不确定性分析- 286.
7、7敏感性分析- 296.8盈亏平衡分析- 306.9评价和建议- 306.9.1 结论- 306.9.2建议- 31 附表:附表1项目建设工程投资估算表 附表2投资计划与资金筹措表附表3第一年经营收入情况测算表附表4项目年经营总成本测算表附表5总成本费用估算表附表6项目损益表附表7项目全部资金现金流量表附表8项目自有资金现金流量表附表9资金来源与运用表附表10借款还本付息估算表附表11全部投资敏感性分析表附表12盈亏平衡附图:第一章:项目概况1.1项目名称#五星级大酒店开发项目1.2项目地理位置及占地面积项目选址于集美区北部商住区内。北部商住区是集美区正在着力建设和发展的新区。这里有厦门市最大
8、型、设施最齐全且现代化的综合性室内体育馆“嘉庚体育馆”;有集旅游、娱乐、餐饮、休闲为一体,填补厦门市主题公园空白的“东方快乐岛”;有厦门市住宅示范小区的“大唐世家”和“大学湾”住宅区;有高起点规划的商业网点和文化设施。这里距集美区老城区、内有闻名海内外的集美学村,不到1000米;距集美区工业经济中心,占地6平方公里,已投产200余家的北部工业区仅有800米;距厦门市最重要的风景区“陈嘉庚纪念胜地”仅有1200米;距占地28平方公里,学科最齐全,全国名校云集的集美大学城也仅有3000米。尤其是这里距厦门市东海域只有200米,海风徐徐,浪花奔涌,天净风清,一望无际,良好的自然生态环境,极宜兴建一座
9、集商务和度假为一体的酒店。集美区目前的涉外酒店仅有3家,仅占全市涉外酒店(星级酒店)5%,且都为2-3星的星级酒店,这与集美区的经济发展以及旅游业发展水平是极不相称的,乃至大量的客源不得不舍近求远,到厦门市其它区入住。因此,该酒店选址在集美区兴建,可以抢占先机、填补空白、出奇制胜。1.3:项目所在地周围的环境状况厦门市是我国经济特区,是东南沿海重要中心城市、港口及风景旅游城市。福建省关于海峡西岸经济建设纲要更进一步把厦门市定位为具有自身特点、自然景象、独特优势、高度开放的区域经济综合体,是突出对台、突出物流、会展、旅游业的重要中心城市。纲要中明确要求:要建设闽南商贸滨海旅游区,以市场促销为手段
10、,旅游节庆活动为载体,塑造区域旅游形象。抓紧国家级风景名胜区的基础设施和旅游配套设施建设,规范旅游服务,形成布局合理、功能完善的旅游服务体系。不断开发旅游产品,延伸旅游产业链,促进旅游业结构调整、转型和升级。加快旅游业的对外开放,积极推进统一的旅游大市场建设。近年来由于厦门经济快速发展,商贸、会展、节庆活动频繁,国内外宾客云聚,厦门市的宾馆住房率已超过60%,特别是高档星级宾馆的住房率已接近70%。随着中国加入WTO后厦门对外开放的持续强劲,两岸三通的发展,对高档星级酒店的需求更加旺盛,而厦门第三产业高档星级酒店的发展却相对落后。政府部门也意识到了这一点,近年来厦门市政府采取了各种政策鼓励境内
11、外投资者在厦门兴建四星、五星级商务旅游酒店。再有地理条件好,集美是中国著名风景旅游区。也是中国著名侨乡,每年有100多万游客在这里游览观光。项目地处离园#五星级旅游景区不远的。四面环水,海景资源丰富,区位优势明显,距离园#五星级不足15分钟,去机场更是只需十多分钟,交通极其便利,再加上集美侨乡特有的旅游环境,发展潜力巨大。基于上述政治、经济、人文、市场、旅游形势和圆#五星级大酒店的兴建有着得天独厚的先天条件。1.4市政工程和基础设施基础设施一应具备,花园式的污水厂仅几步之遥,自来水、供电、通讯等管网已铺设完毕。(1) 道路交通集美区的公路交通网络四通八达,厦门大桥使之与厦门本岛直接相连,区政府
12、所在地的“集美学村”距高崎火车货运站3公里。高崎国际机场5公里(厦门空港是华东地区仅次于上海的重要航空枢纽,已开辟国内外航线121条;国际和地区航线可直达新加坡、吉隆坡、马尼拉、东京、曼谷、汉城、香港、澳门等)、东渡港10公里、海沧港15公里(厦门港每月到世界各地航班有272条,基本覆盖了全球各主要港口,与国内外84个港口直接通航)、和平客运码头13公里。一条投资30多亿元的集美大桥现也在紧锣密鼓的建设中,它的建成将对本项目带来更大的商机。集美大桥是条道路与轻轨两用桥,起于厦门本岛在建的五石路,终于集美规划待建的厦门西客站站前道路,路线全长14.581公里,采用隧道方式下穿航空工业园地区,隧道
13、长2665米,后以桥梁形式跨越浔江海域,接集美侧乐海路。它还是厦门岛连通东海域的一部分,所以它对厦门以后交通起很大的作用。(2) 市政设施 通讯:集美区的通讯网络健全,电话、电报、数据传输、图文传真和国内邮政特快专递,可通世界各地。供水:集美区自来水供应系统完善,水资源丰富,供给充裕,全区日供水量23万吨以上。供电:集美区境内建有220KV枢纽变电站两座、110KV双回路变电站四座,电源充裕。供气:集美北部工业区有德国客商投资的林德气体(厦门)有限公司,可生产各种工业气体,能满足各类工业企业用气需求。日供2.5万立方米的液化气空混站坐落于北部商住区。污水处理:集美区建有两座污水处理厂,日处理污
14、水7.5万吨,总设计能力达日处理21万吨。1.5可行性研究报告编制依据(1)厦门市旅游市场、酒店需求的机会研究和初步可行性研究;(2)福建省海峡西岸经济区建设纲要;(3)厦门市加大海湾型城市建设力度的政府工作报告;(4)厦门市有关城市建设规划;1.6项目现状特点项目用地内的现状:规划范围内没有任何建筑,场地平整已经完成,其周围环境优美,各项基础配套设施完善。第二章:建设规模的内容2.1项目拟建规模项目占地面积7805平方米,建筑面积23415平方米,预定层高16层,该酒店将建设成为集商务、会议、娱乐、餐饮、住宿等功能于一体的四星级酒店。内设多宴会厅(300-400人)、夜总会、西餐厅、中餐厅、
15、游泳池、健身房、桑拿房、台球室、足浴中心,大咖啡厅(100座左右)等及四星级酒店配套设施。该酒店拥有客房数为285间。项目规划控制指标:(1)用地情况:总占地面积:7805平方米其中:建筑用地: 3540平方米 绿化用地: 2765平方米 其他用地: 1500平方米(2)用地性质: 酒店(3)用地强度: 容积率 3(4)建筑设计指标: 建筑面积:23415平方米 建筑高度:16层该项目的总平面图,设计方案见图。第三章:市场预测3.1项目服务对象项目选址于集美区北部商住区内。北部商住区是集美区正在着力建设和发展的新区。这里有厦门市最大型、设施最齐全且现代化的综合性室内体育馆“嘉庚体育馆”;有集旅
16、游、娱乐、餐饮、休闲为一体,填补厦门市主题公园空白的“东方快乐岛”;有厦门市住宅示范小区的“大唐世家”和“大学湾”住宅区;有高起点规划的商业网点和文化设施。这里距集美区老城区、内有闻名海内外的集美学村,不到1000米;距集美区工业经济中心,占地6平方公里,已投产200余家的北部工业区仅有800米;距厦门市最重要的风景区“陈嘉庚纪念胜地”仅有1200米;距占地28平方公里,学科最齐全,全国名校云集的集美大学城也仅有3000米。尤其是这里距厦门市东海域只有200米,海风徐徐,浪花奔涌,天净风清,一望无际,良好的自然生态环境,极宜兴建一座集商务和度假为一体的酒店。集美区目前的涉外酒店仅有3家,仅占全
17、市涉外酒店(星级酒店)5%,且都为2-3星的星级酒店,这与集美区的经济发展以及旅游业发展水平是极不相称的,乃至大量的客源不得不舍近求远,到厦门市其它区入住。因此,该酒店选址在集美区兴建,可以抢占先机、填补空白、出奇制胜。3.2市场环境分析厦门是我国东南沿海著名的侨乡,与台湾的金门一水之隔,台、海、侨是厦门旅游突出的特色。1996年2月,厦门市第十届人民代表大会第四次会议把厦门的发展目标定位于现代化国际性港口风景城市,从而使国际性成为厦门旅游业发展的方向。20年前,国务院批准成立厦门经济特区时,就把“旅游”作为厦门重点发展的支柱产业之一。2001年底,国务院关于厦门总体规划的批复中,再次确定厦门
18、城市的性质是我国经济特区、东南沿海重要的中心城市、港口及风景旅游城市。在2002年召开的厦门市十一届人大五次会议上,把“加大海湾型城市的建设力度”和“争创国际花园城市”正式写进政府工作报告。面对难得的机遇,厦门确定了旅游十五规划的目标是至2005年接待境外游客数达71-82万人次,旅游创汇收入达3.8-4.4亿美元,年均增长率为5-8%。同时随着中国旅游业的快速发展、中国加入WTO及两岸三通往来的需求,厦门市政府采取了鼓励外商投资兴建四星、五星级商务型旅游酒店的政策。3.3总体旅游市场情况据2004年福建省国内旅游抽样调查显示,2004年我省共接待国内旅游人数4643万人次,国内旅游收入达46
19、2.59亿元。其中全省住宿设施接待国内游客3024.14万人次,占全省接待总量的65.1;居民家庭户接待游客276.29万人次,占6;一日游游客1342.56万人次, 占29.4。详见下图:在全省国内旅游收入中,外省游客消费达236亿元,占全部旅游收入的51.,本省多日游游客消费达190.07亿元,占41.1,一日游游客消费36.52亿元,占7.9。2006年 “十一”期间,全省共接待国内外旅游者411.53万人次,其中过夜游客115.69万人次,一日游游客295.84万人次,一日游游客占游客总数的71.9,旅游总收入20.69亿元。由于2005年“十一”黄金周我省遭受“龙王”台风的袭击,各项
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