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1、 市场及产品分析市场及产品分析 一一、基地资源分析基地资源分析 1、基地经济技术指标 总用地面积:9500 平方米 规划总建筑面积:约 5 万平方米 主要建设内容:商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施,其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的 20%。 2、基地环境 如图所示,地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货,南靠大方巷加油站,西面隔街即山西路军人俱乐部,东向邻近湖北 路。 地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一,车流量及人流量大;地块位于湖南路商圈的核心位置,商业氛围浓厚,配套齐全。 基地上建筑包括商业门面、多层及单层住宅,未拆迁。 二二、项目项目 SWOTSWO
2、T 分析及项目定位分析及项目定位 1、SWOT 分析 S S(优势优势) 主城中心,区位优势明显; 位于湖南路商业圈核心,商业氛围浓厚,人气聚集力强; 城市快速干道,路网发达,交通便利; 邻近鼓楼中心成熟生活密集区,人文环境好。 WW(劣势劣势) 项目车位数量略有不足,较难满足后期需求; 自 2001 年取得土地至今已 6 年,土地年限缩水; 紧邻的大方巷加油站影响项目形象; 紧邻城市内环干道,噪音、尾气污染较大。 OO(机会机会) 南京城市中心区域土地出让稀缺,未来同质物业上市量有 限; 湖南路商业圈辐射范围不断扩大,档次提升; 楼市行情整体走高,主城中心楼盘关注度提高。 T T(威胁威胁)
3、 现阶段区域内上市同质物业竞争激烈; 区域内竞争项目包装宣传好,工程进度优于本项目; 基地拆迁存在不可确定因素影响; 绝版地段造成高单价,市场接受度存在风险。 由分析可知,本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位置,拥有完善的商业、生活、休闲、购物、娱 乐等设施,项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流,以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。 如何有效减小竞争风险,发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。 2、项目市场定位 项目市场定位,需要总体上为项目面市寻求一个切入口。根据项目实际情况,市场定位思考如下: 居住、商务、休闲、购物优质生活圈
4、地块位于湖南路商圈的中心地带,中山北路东侧,商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征,将其转化成 南京主城稀缺地段的优质资源,打造一个集居住、商务、休闲、购物功能于一体的生活圈。 3、项目产品定位 本项目建设内容批复为商业办公综合楼、酒店式公寓(其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的 20%)。 地块周边楼盘产品一览: 项目名称 定位 中环国际广场 MOHO 式写字楼+豪华酒店式公寓 江苏议事大厦 LOFTEL 星级酒店式商务写字楼+高投资回报商务办公 万豪中心公寓 豪华公寓+高投资收益 银河国际广场 苏宁银河购物中心+国际顶级写字楼+索菲特五星级酒店 金山大厦 5A 级写字楼
5、由此可见,区域内物业类型丰富,以办公为主,高投资收益是普遍采取的定位。 综合本地块特征,产品定位思考如下: 湖南路商圈时尚生活特区 项目所在区域交通便利、配套齐全,居住人口稠密,是一个标准的“优质生活圈”。本项目需依托湖南路商圈资源,打造一个适 宜居住、可办公,具有极大投资潜力的时尚生活特区。 建议本项目依托湖南路商圈成熟的商业配套和超高的人气,以偏居住功能的公寓形象切入,同时提升其投资价值,兼考虑部分商 务功能。 4、项目客群定位 房地产项目的客群主要包括:主力客群、辅助客群、延伸客群。 主力客群中青年城市中产阶级 在本案及周边工作生活,崇尚方便、快捷、高效的现代生活方式,事业处于高速发展期
6、,经济较强的中青年,年龄在 30-45 岁, 他们的购房目的是居住和投资并重。 辅助客群投资者 投资者看中的是本项目绝版地段带来的广阔投资前景,适合高端居住、商务办公,拥有较丰厚的资金回报。 延伸客群SOHO 型办公、特立独行但经济实力较强的年轻人或年轻家庭 交通便捷、商务资源丰富、办公成本相对较低,将会吸引部分 SOHO 型办公企业,经济实力较强的年轻人或者年轻家庭对这类 高端、时尚、便捷的公寓类物业接受度较高。 三三、典型案例研判典型案例研判 1、中环国际广场 项目概况 总用地面积:10019.6 平方米 总建筑面积:121732 平方米 物业类型:1-8 层为商业楼(层高 4.5 米),
7、建筑面积 23661 平方米;9-22 层为商务办公楼(层高 3.15 米,无梁板),建筑面 积 26222 平方米;23-49 层为酒店式公寓(层高 3.15 米,无梁板),建筑面积 45204 平方米 户型设计 中环国际广场酒店式公寓位于 23-50 层,共 750 套,为 48、60、65 平方米的酒店标间式设计。 销售情况 入网总套数 可售套数 认购套数 成交套数 销售面积 均价 销售率 750 套 346 套 17 套 387 套 24008.1 11782 元/ 51.6% 中环国际广场销售情况中环国际广场销售情况 73 149 195 234 291 323 346 387 11
8、073 11310 11371 11470 11592 11669 11746 11782 0 100 200 300 400 500 2006.09 2006.10 2006.11 2006.12 2007.01 2007.02 2007.03 2007.04 成交套数 11000 11500 12000 12500 13000 均价(元/平方米) 成交套数成交价格 中环国际广场 2006 年 9 月开盘至今近 8 个月,成交 387 套,销售面积 24008.1 ,日成交套数 1.6 套,去化情况良好; 中环国际广场整盘均价从开盘的 11073 元/上涨到 11782 元/,2007 年
9、4 月当月均价已达到 12268 元/,销售价格持续走 高。 2、万豪中心公寓(乾康) 项目概况 万豪中心公寓由南京中商房产开发有限公司和江苏乾康房地产实业有限公司联合开发,目前在售部分为乾康。万豪中心公寓共 54 层,19 层为商用房,10 层以上为住宅楼。 户型设计 该项目住宅分为两种户型: 一室一厅,建筑面积包括:38、40、42、48、51、64、66 平米,总户数约 500 套; 二室一厅,建筑面积包括:59、62、64、70、75、102 平米,总户数约 210 套。 一室一厅户型是该项目主力户型,占套数比例约 70%。 销售情况 入网总套数 可售套数 认购套数 成交套数 销售面积
10、 均价 销售率 710 套 487 套 65 套 157 套 8534.18 12968 元/ 22.1% 万豪中心公寓(乾康)2006 年 12 月 16 日即入网备案,成交 157 套,销售面积 8534.18 ,日成交套数 1.3 套; 万豪中心公寓(乾康)2007 年 4 月以整版报广宣传 2007 年 4 月 6、8 日正式开盘,两周成交 37 套,日成交套数提升至 2.3 套; 该项目整体均价为 12968 元/。 四四、地块产品建议地块产品建议 1、户型面积区间 主要竞争项目的户型面积扫描: 项目名称 户型 面积() 中环国际广场 酒店标间式 48、60、65 万豪中心公寓 一房
11、一厅、二房一厅 38、40、42、48、51、64、66、59、62、64、70、75、102 江苏议事园 酒店标间式 50-69 龙吟广场 一房一厅、二房二厅、三房二厅 39、42、121、253 虹桥新城市中心 挑高 50-90 木马公寓 一房一厅、二房一厅 27、40、53、75 金轮国际广场 酒店标间式 56、93、123、126 约瑟夫公寓 酒店标间式 31、41、43、47 主要竞争项目中,酒店式公寓或办公项目均采用酒店标间式的户型设计,公寓项目以一房一厅、二房一厅为主,整体面积区间以 40-60 平方米为主;一房一厅、二房一厅的户型设计具有较好的居住性和亲和力,是公寓类物业普遍采
12、用的设计,通过控制主力面 积,确保主力总价的市场抗性较低。 建议本项目户型设计: 一房一厅为主,40 、50 ; 二房一厅为辅,65 、70 。 2、交付标准 主要竞争项目交付标准扫描: 项目名称 交付标准 中环国际广场 精装修 万豪中心公寓 精装修 江苏议事园 精装修 龙吟广场 精装修/毛坯 虹桥新城市中心 精装修 木马公寓 精装修 金轮国际广场 精装修 约瑟夫公寓 精装修 本项目主要竞争项目均采取精装修作为交付标准。 精装修产品优势: 有利于忽略毛坯房价格,并将装修成本分摊到按揭贷款中; 保证工程质量,避免业主施工对建筑主体的损害以及相互干扰的问题; 适应现代城市块节奏生活需要,特别针对小
13、面积户型,会有越来越多的人对已经装修可以买后即住的房屋感兴趣,体现了社 会化服务发展趋势; 采用个性菜单的方式,业主可以根据菜单进行选择,组合,然后一次性装修到位,体现装修的个性化,避免装修出现工业化 的单调; 精装修产品可以迅速进入租赁市场,更受投资者青睐。 建议本项目以菜单式精装修。建议采取如下几种方式: 委托设计几种室内装修方案,供业主选择; 选几家装饰企业,提供装饰样板房,标出综合报价和分项报价,供业主选择,或参考; 业主挑选装饰方案并可做适当修改或另提设计方案,最后确定装饰定单。 3、样板房 设计两至三套装修方案,分别适用于不同的 购买人群,给前来咨询看房的客户以直观的介绍。 样板房
14、装修住建方案驻建议分为如下几种: 适合居住的: 强调人居环境,空间合功能相协调。提高空间利用效率。 体现小空间大房间的感觉。 适合以办公为主,居住为辅的 : 现代简约,满足办公需要,有足够的储藏空间,精致的卫生间。 乐业商城可行性研究 15 项目财务分析及评价项目财务分析及评价 绪言绪言: 本报告的财务测算是秉着谨慎与负责的态度,在现有资料基础上进行调查、估算、分析和预测后得出的。鉴于目前的客观条件和 市场的实际情况,有必要对报告的有关问题进一步作出说明, 1、我们所进行的财务测算是建立在最新的市场调研基础上的,各种费用估算及效益评价具有一定的可信度与参考价值。 2、本报告在测算数据时,一方面
15、充分了解了当前宏观和微观的房地产市场和鼓楼未来发展规划,同时对未来市场中短期地演变进行 了科学地预测,结合制定了多种市场策略。为了保证开发的每一环节都优质高效,我们需组建一支高素质、高水平的工程管理队伍, 以及聘请了高水准的专业房地产经纪公司操作项目,这将大大有利于规避不可预见风险。降低开发成本,同时紧紧地抓住市场机会, 增加销售收入,达到先前制定的盈利目标。 3、由于车库目前是否销售不明确,在价格和利润测算中,未将地下车库纳入销售计划。 乐业商城可行性研究 16 项目经济指标项目经济指标 编号 项目 单位 数量 1 占地面积 平方米 9500 总建筑面积 平方米 55000 1商业建筑面积
16、平方米 24000 2 其中 2.商住、公寓建筑面积 平方米 30000 3 车位 个 满足规划 4 容积率 / 5 5 建筑高度 米 80 6 绿地率 / 30 7 覆盖率 40% 乐业商城可行性研究 17 项目建议销售价格测算项目建议销售价格测算 就本项目而言,最终拿利润率同预计项目销售均价存在密切联系,本项目建筑主体物业预计包含平层商住楼、酒店式公寓、裙楼商业部分,商 住楼及酒店式公寓方面保守预计销售均价 1400014000 元元/ /平方米平方米。项目裙楼商业(1-4 层)均价保守预计 2500025000 元元/ /平方米平方米。 乐业商城销售总价测算表乐业商城销售总价测算表 分类
17、 可售面积(万平方米) 建议销售单价 销售收(万元) 商住、公寓(精装修) 3 1400014000 元元/ /平方米平方米 42000 商业用房(1 层) 0.6 4200042000 元元/ /平方米平方米 24000 商业用房(2 层) 0.6 2500025000 元元/ /平方米平方米 15600 商业用房(3 层) 0.6 1800018000 元元/ /平方米平方米 12000 商业用房(4 层) 0.6 1500015000 元元/ /平方米平方米 9000 总销额 102600102600 乐业商城可行性研究 18 项目开发成本项目开发成本、费用分析费用分析 本项目总投资费用
18、主要分为直接费用和间接费用:直接费用有土地成本、勘查设计和前期费用、建筑工程造价费用及配套建设费 用,间接费用包括财务费用及不可预见费用。 乐业商城开发成本乐业商城开发成本、费用分析表费用分析表 实际成本 计划 编码 费用名称 计量单 位 工程量 单价或费 率 造价或费 用(万元) 楼面造价 (元/m2) 比例(%) 费用标准 费用 或造 价 控制情况 (+表示费 用增加, 费用减 少) 备注 ztz 项目总投资 4889448894 zjf 直接费 42032 1 一、土地费用 26000 含拆迁费 2 二、勘察设计 和前期费 1182 2.1 交通管理费 4 参考,0.8 元/M2 2.2
19、 图纸审查费 7 参考,1.2 元 /M2,按建面 2.3 地质勘察费 20 2.4 建筑设计费 250 2.5 市政公用基础 设施配套 136 2.6 测绘放线费 8 2.7 建筑工程招投 标费 26 按工程造价的 0.18计提 乐业商城可行性研究 19 2.8 监理费 74 2.9 安全质量监督 费 75 按工程造价的 0.5 计提 2.10 质检费 18 按工程造价的 0.12计提 2.11 散装水泥保证 金 11 参考,2 元/M2, 按建面 2.12 白蚁预防费 13 参 考 , 2.3元 /M2,按建面 2.13 三通一平费 330 参考,60 元/M2 2.14 自来水管网建 设
20、工程费 210 商业 38 元/M2 3 三、建筑工程 造价 14850 参考,2700 元 /M2 jjf 间接费 6862 4 物管维修基金 3078 5 管理销售财务 费用 3338 5.1 开办和管理费 743 工程总价 5计 提 5.2 销售代理费 1539 成交总价 1.5 5.3 销售推广费 1026 成交总价 1 5.4 前期物业管理 费 30 工程总价 0.2计 提 6 不可预见费用 446 工程总价 3计 提 乐业商城可行性研究 20 项目销售税金及附加测算项目销售税金及附加测算 乐业商城销售税金及附加一览表乐业商城销售税金及附加一览表 序号 类别 计算依据 交纳金额(万元
21、) 1 营业税 5705 2 城市维护建设税 营业税*7% 399 3 教育费附加 营业税*3% 171 4 教育专项基金 营业税*4% 228 5 防洪工程维护费 销售收入*1 1026 6 印花税 销售收入*0.05 51 合计 7580 乐业商城可行性研究 21 项目土地增值税测算项目土地增值税测算 乐业商城土地增值税测算乐业商城土地增值税测算 序号 类别 计算依据 交纳金额(万元) 1 销售收入 102600 2 扣除项目金额 66253 2.1 开发成本及相关费用 48894 2.2 销售税金及附加 7580 2.3 其它扣除项目 取(2.1)项 20 9779 3 增值额 3634
22、7 4 增值率 (3)/ (2) 55% 5 增值税率 30%(存在避税) 6 速算扣除率 同上 0 7 土地增值税 (3)*(5)-(2)*(6) 10904 乐业商城可行性研究 22 资金损益表资金损益表 资金损益表资金损益表 序号 项目名称 计算依据 金额(万元) 1 销售收入 102600 2 总成本费用 48894 3 销售税金及附加 7580 4 土地增值税 10904 5 利润总额 (1-2-3-4) 35221 6 所得税 (5)*33 11623 7 税后利润 (5)-(6) 23598 本项目税前利润总额为:35221 万元 本项目税后利润总额为:23598 万元 本项目税
23、前直接投资成本利润率为:72 本项目税后直接投资成本利润率为:48.2 以上指标与同类房地产项目相比,可以看出本项目的静态经济效益指标良好,项目可行。 乐业商城可行性研究 23 项目销售价格敏感度分析项目销售价格敏感度分析 项目名称(单位) 金额 5% -5% 10% -10% 商业用房(元) 25000 26250 23750 27500 22500 商住、公寓(元) 14000 14700 13300 15400 12600 销售收入(万元) 102600 107100 96900 112200 91800 销售税金及附加(万 元) 7580 7913 7159 8290 6782 土地增值税(万元) 10904 12065 9433 13381 8117 利润总额(万元) 35221 37980 31727 41107 28600 所得税(万元) 11623 12533 10470 13565 9438 税后利润总额(万 元) 23598 25446 21257 27542 19162 税前直接投资利润率 72 77.2 65.3 83.2 39.6
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