中关村西区23号地项目建议书代可行性研究报告25057.doc
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1、中关村西区 23 号地 项目建议书代可行性研究报告 北京中设泛华工程咨询有限公司北京中设泛华工程咨询有限公司 二二六年八月四日六年八月四日 目目 录录 第一章 项目基本情况1 1.1 项目概况.1 1.2 项目单位简介.2 1.3 项目技术经济指标.3 1.4 报告编制依据.3 第二章 项目建设的背景和必要性4 2.1 项目建设的背景.4 2.2 项目建设的必要性.5 第三章 投资环境分析8 31 总体宏观经济分析8 32 国家政策及土地市场分析10 33 房地产市场分析14 34 商业地产市场分析16 35 写字楼市场分析19 36 酒店类物业地产市场分析21 第四章 区域市场分析24 41
2、 中关村地区商业地产市场分析24 42 中关村地区写字楼地产市场分析25 43 中关村地区酒店类物业地产市场分析29 第五章 项目市场定位31 51 中关村地区市场总体分析31 52 项目业态组合31 53 项目客户群分析31 第六章 项目选址及建设条件分析34 61 项目用地范围及自然状况34 62 市政配套条件34 63 社会人文环境35 第七章 项目建设方案 36 71 项目总体规划36 72 建设规模及概况37 73 项目建设风格37 74 项目外部配套建设方案38 第八章 项目节能、节水、环保、消防41 81 节能41 82 节水43 83 环保分析44 84 消防安全44 第九章
3、项目劳动、安全、卫生、消防及对环境影响46 91 编织依据46 92 安全与劳动保护46 93 卫生防护47 94 安全保卫及消防设施47 95 项目建设对环境的影响及处理48 第十章 建设进度安排与工程管理49 101 项目进展情况49 102 项目进度安排49 103 工程建设管理52 第十一章 项目招标组织53 111 项目招标目的53 112 招标原则及招投标方案53 第十二章 投资估算与资金筹措55 121 投资估算说明55 122 投资估算56 123 资金来源与运用分析59 第十三章 项目财务评价61 131 销售收入估算61 132 成本分析61 133 利润分析62 134
4、财务指标分析62 135 现金流量分析63 138 结论64 第十四章 项目社会评价65 141 对就业效益的影响65 142 对环境效益的影响65 143 对政府财政的影响65 144 对区域发展的影响65 第十五章 风险因素分析66 151 工期风险及防范66 152 工程质量风险及防范66 153 环境风险及预防66 154 利润临界点(盈亏平衡)分析表67 155 敏感性分析68 第十六章 结论71 基本报表 1 中关村西区 23 号地全投资现金流量表.72 基本报表 2 中关村西区 23 号地资本金现金流量表.75 基本报表 3 中关村西区 23 号地损益表.77 基本报表 4 中关
5、村西区 23 号地资产负债表.78 辅助报表 1 中关村西区 23 号地投资总计划表79 辅助报表 2 中关村西区 23 号地销售收入与经营税金及附加表80 辅助报表 3 中关村西区 23 号地资金筹措计划表81 辅助报表 4 中关村西区 23 号地借(贷)款明细表82 辅助报表 5 中关村西区 23 号地还款付息表83 附件附件 .84 第一章第一章 项目基本情况项目基本情况 1.11.1项目概况项目概况 (一)项目名称 中关村西区 23 号地 (二)项目建设地点 项目地块位于北京市海淀区中关村西区规划公建区(IV 区)用地东南部, 基地近似成三角形,基地面积约 2.67 公顷。具体四至范围
6、是:南侧为海淀镇南 街(丹棱路) ,西侧为规划(9)号路,西北侧为规划(4)号路,东北侧为海淀 斜街(规划步行商业街) 。 (三)项目建设内容 中关村西区 23 号地建设项目规划工程总建筑面积约 194066m2。其中地上建 筑面积 119268m2,地下建筑面积 74798m2。地下四层,地上二十四层。地下功 能为停车库及机电设备用房,共设有 900 个机动车停车位,其中地下 892 个, 地上 8 个;自行车停车位 1369 个;地上部分由五星级酒店、写字楼及商业三栋 建筑组成,酒店 24 层,高 90.00m;写字楼 19 层,高 81.85m;商业 6 层,高 32.50m。 (四)项
7、目组织运营过程 中关村西区 23 号地建设项目是由北京科技园置业股份有限公司具体承担其 开发建设工作。其是由北京科技园置业股份有限公司通过公开招标方式取得的 土地。截止目前,项目已取得中标通知书并已签订北京市国有土地使用权出让 合同(京地出合字(2001)第 237 号) 、市规划委设计方案复函(2006 规复函 字 0279 号) 。 北京科技园置业股份有限公司主要从事房地产开发、基础设施建设,其核 心业务为房地产开发、基础设施建设、投资管理等。 (五)项目投资收益 经计算,本项目预计开发建设总成本费用约 144591.05 万元,此时,利润 总额为 30574 万元,所得税为 11733.
8、87 万元,税后利润为 18840.44 万元。 根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率,年基准收益率 确定为 10%。现金流入为销售收入,现金流出为建设投资与财务成本,经计算 各项财务指标为: 税前全投资财务内部收益率 %19.3 全投资财务净现值(Ic=10%)万元 13517 全投资静态回收期年 1.95 全投资动态回收期年 2.09 全投资投资利润率 %17.65 税后全投资财务内部收益率 %12.49 全投资财务净现值(Ic=10%)万元 3580 全投资静态回收期年 2.04 全投资动态回收期年 2.2 全投资投资利润率 %10.87 上述数据表明本项目在财力上是可行的
9、,投资可获一定的效益。 (六)项目融资 中关村西区 23 号地建设项目全部投资由北京科技园置业股份有限公司自筹 解决。 (七)项目建设周期 中关村西区 23 号地建设项目工程建设周期为 21 个月,从 2006 年 9 月开始 至 2008 年 6 月。其中, 2006 年 11 月至 2007 年 1 月为基础施工期,2007 年 2 月至 2007 年 8 月为结构施工期,2007 年 9 月至 2008 年 6 月为装修和室外工程 施工期。 1.21.2 项目单位简介项目单位简介 (一)建设单位情况 北京科技园置业股份有限公司具体承担中关村西区 23 号地块的开发建设工 作。 单位名称:
10、北京科技园置业股份有限公司 注册地址:北京市海淀区海淀南路 21 号 法人代表:周玉臣 注册资金:20000 万元 成立日期:1999 年 12 月 15 日 (二) 、公司股东基本情况 北京科技园置业股份有限公司是由北京科技园建设(集团)股份有限公司、 上海谷元房地产发展有限公司、北京海开房地产集团公司、海南三至投资发展 有限公司、深圳海亚投资发展有限公司、北京中地土地整理公司六家公司参股。 各家股东在投资开发、科技创新、经营管理、资本融通方面,拥有雄厚的 实力和丰富的经验,为北京科技园置业股份有限公司的发展奠定了坚实的基础。 (三) 、公司核心业务 北京科技园置业股份有限公司主要从事房地产
11、开发、基础设施建设,其核 心业务:房地产开发,基础设施建设;技术开发、技术转让;投资管理。 公司在房地产开发,基础设施建设、规划设计、市场营销等领域有一支素 质较高的专家队伍,按照现代企业制度建设的经营管理机制,是保证高速运转 的基础。 1.31.3 项目技术经济指标项目技术经济指标 规划用地面积:26734.954 平方米 总建筑面积:194066 平方米 其中:地上建筑面积:119268 平方米(包括酒店:51629 平方米, 办公:25145 平方米,商业:42494 平方米) , 地下建筑面积:74798 平方米。 1.41.4 报告编制依据报告编制依据 1、 北京市规划委员会关于原则
12、同意中关村西区 23 号地项目设计方案的复 函(2006 规复函字 0279 号) 2、 北京中关村西区 23 号地项目设计说明 3、 北京市国有土地使用权出让合同 (京地出合字(2001)第 237 号) 4、建设部房地产开发项目经济评价方法 第二章第二章 项目建设的背景和必要性项目建设的背景和必要性 2.12.1 项目建设的背景项目建设的背景 中关村科技园区是 1988 年 5 月经国务院批准建立的中国第一个国家级高新 技术产业开发区。中关村科技园区管理委员会作为市政府派出机构对园区实行 统一领导和管理。中关村科技园区覆盖了北京市科技、智力、人才和信息资源 最密集的区域,包括海淀园、丰台园
13、、昌平园、电子城科技园和亦庄科技园。 海淀园位于海淀区,其中建有 1.8 平方公里的上地信息产业基地和 4 平方公里 的。 1999 年 6 月,国务院正式批复了北京市政府和科学技术部关于实施科教 兴国战略,加快建设中关村科技园区的请示 。这是继 80 年代设立深圳等经济 特区,90 年代开发开放浦东之后,国家跨世纪发展的又一重大战略举措。 中关村科技园区的发展目标是要充分利用中关村的人才、科技、知识优势 和高科技产业的基础,用 10 年的时间,把中关村科技园区建设成为具有鲜明时 代特点、我国自己特色、世界一流的科技园区,成为国家科技创新示范基地、 科技成果孵化和辐射基地、高素质人才创新人才的
14、培养基地。 到 2010 年,中关村科技园区生产总值达到 1300 亿元人民币,年递增 20%,成为新的经济增长的“发动机” ,同时,科技园区强大的辐射作用,必将 促进和带动全国,尤其是北京市的产业结构优化和经济的持续发展,成为推动 我国高新技术产业发展和现代化建设的强大动力。 加快中关村科技园区的建设首先需要为中关村的发展提供一个良好的基础 环境,这是满足中关村科技园区发展的基本条件。 2.22.2项目建设的必要性项目建设的必要性 中关村西区是“中关村科技园区”规划中的重要部分,是北京市“十五“规 划中科技园区建设的重点项目。它位于海淀区海淀镇,东起白颐路,西至彩和 坊路,北到北四环(北大南
15、门) ,南边界为海淀镇南街,是中关村的高科技商务 中心区。西区总占地面积 51.44 公顷,规划地上建筑总面积 100 万平方米,地 下建筑总面积约 50 万平方米。总容积率为 2.O,绿化率在 35以上,城市公共 绿地 7.1 公顷,机动车停车位 10000 个。规划建筑高度由西向东从 50 米到 80 米逐渐升高,局部修建高度 90 米120 米的标志性建筑群,形成高低错落、变 化有致的城市轮廓线。 西区整个用地范围有明确的功能分区:综合科贸组团区主要提供科技贸易 类企业办公建筑用地;公共建筑区提供金融、会展、酒店、商业、综合管理等 建筑用地;公共绿化广场包括绿地、景观、公共交往空间与地下
16、商业设施。 中关村西区效果图 中关村西区作为科技园区的核心区域,是规划确定的高科技产业的管理决 策、研究开发、产品和技术的展示中心区,是整个中关村科技园区的商贸中心 区,是开展高科技产业活动的“窗口”和与国际经济接轨的基地。中关村西区 的建设已经成为近期中关村核心区规划建设的重点。 中关村西区 23 号地建设项目规划工程总建筑面积约 194066M2,项目将建成 酒店(24 层高精装修) 、5A 级办公楼(20 层高部分装修) 、购物中心(6 层高部 分装修) 。本项目的建成将填补中关村地区此类项目的空白,对于推动中关村西 区乃至整个中关村地区的建设将有重要意义。 第三章第三章 投资环境分析投
17、资环境分析 3 31 1 总体宏观经济分析总体宏观经济分析 1 1、宏观经济形势介绍、宏观经济形势介绍 中国经济在过去的二十年中迅速发展,国民生产总值已达到世界的 3.4%。中国的零售业也在以两位数的速度增长,与 12 年前相比,翻了四倍多。 这样的发展速度将会在短期到中期内存在。与此同时,通货膨胀比率稳定在比 较低的水平(不到 4%) ,零售业和零售价格指标都保持相对稳定。 这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资达到相当高的水平, 在今后的几年中有这样的发展趋势:作为中国入世的过渡的一部分,经济的重 要组成部分将会进入反常的前进状态。 排除无法预计的政治或其它方面剧变的影响,中国经
18、济的强大发展水平将 会在中期内存在。 中国的都市人口数量也已开始增长,每年大约估计有 800 至 900 万人移居 到城市。同时,农村的总人口量也在持续增长。 北京是全国的政治、文化与国际交往中心,又是生机勃勃、充满活力的综 合性产业城市。改革开放以后特别是“十五“时期,中共北京市委、市政府大力 发展“首都经济“。循着北京经济发展要立足北京、服务全国、面向世界的思路, 对经济结构和布局进行调整,经济增长方式的加速转变,使全市国民经济持续 快速健康增长,综合经济实力保持在全国前列。 如上图所示,过去的十多年中,北京市的经济保持了高速的增长,除 1998 年受到亚洲金融风暴的影响外,北京的国内生产
19、总值在 1990 至 2004 期间一直 保持两位数字的增长速度,国内生产总值由 1991 年的 598.9 亿元,增长到了 2004 年的 4283.3 亿元,年均递增率为 17.8%。 。 在 1990 至 2004 年间,北京市人均国内生产总值从 1990 年的¥4,878,迅 速增长到 2004 年的¥36,832(约折合 4,454 美元) ,平均年增长率达到 15.6%。 据统计,北京市城镇居民人均可支配收入也由 1991 年的 2,040 元增加到 2004 年的 15,638 元,普通居民的购买力大幅增强,为北京房地产市场的持续 发展奠定了基础。 据预测,北京市消费价格指数在中
20、短期内将保持稳定,从而带动消费市场 活跃,刺激房地产市场开发建设。 奥运申办成功后,北京市计划动用高达 1800 亿元的资金进行北京城市基础 设施的建设,经过这一轮大规模的基础设施建设,北京的城市面貌将发生翻天 覆地的变化,总的方向是更都市化、更国际化、更适宜居住、与国内其他城市 的差距也会越拉越大。随着北京知名度和吸引力的提高,将吸引越来越多的外 地甚至境外的投资者前往置业,直接拉动房地产的消费需求。 总体上看,北京已经初步建立市场经济体制,产业结构正向高级化发展, 居民财富大幅增加,市民工作和生活方式正发生着深刻变化,整体经济态势正 朝着高增长、开放型、知识经济的方向发展,作为支柱产业的房
21、地产行业也将 更加繁荣。 3 32 2 国家政策及土地市场分析国家政策及土地市场分析 1、近年北京土地市场调控 北京市在近两年采取了一系列措施,加强土地管理工作,改善宏观调控, 对土地市场的影响重大而深远。 (1)出台国有建设用地供应办法及其配套政策 为深化土地使用制度改革,优化土地供应机制,有效调控宏观经济,促进 经济和社会可持续发展,2005 年北京市出台了北京市国有建设用地供应办法 (试行) ,及其配套政策,包括北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办 法的通知 、 北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定办法(试行) 、 北京市收回企业国有土地使用权补偿办法 、 北京市土地储备和一级
22、开发暂 行办法 、 北京市土地一级开发及经营性用地招标拍卖挂牌出让流程示意图 。 国有建设用地供应办法自 5 月 1 日起施行着力调整国有建设用地的供应现 状:用“年度供应计划”来调控土地市场,解决北京土地供应的机制问题;规 定由市政府统一组织管理全市国有建设用地的供应,控制国有建设用地的供应 总量和供应结构;分不同用途,采取不同的土地供应方式。 (2)颁布执行 2005 年、2006 度土地供应计划 土地供应计划是政府加强和改善宏观调控的重要手段。2005 年北京市首次 编制并执行了土地供应计划。计划编制的原则,一是从严控制总量,加强计划 管理;二是严格保护耕地,控制新增建设用地,优先利用存
23、量土地;三是优化 建设用地供应结构;四是调整用地布局;五是严格土地供应方式。 在供应结构方面,按照“适当控制总量、加快调整结构、着力挖潜改造” 的原则,加大对部分类型项目用地的空间布局调整力度。 在用地布局上,优化中心城区功能,拓展城市发展新空间,加快解决城市 “二元”结构问题,如重点保证顺义、通州、亦庄三个新城建设土地供应等。 在供应方式上,严格控制划拨用地范围,充分发挥市场对土地资源配置的 基础性作用。 通过执行计划,北京市土地实际供应总量控制在了计划供应量的范围内, 基本实现了土地供应总量目标。同时,体现了城市总体规划的空间布局要求, 突出各区县与其所承担的城市功能相一致的土地供应。 (
24、3)加大清理闲置土地力度 北京市国土局于 2005 年 8 月和 10 月对 45 宗地块的土地使用权正式公告收 回,用地面积约 67 公顷、规划建筑面积 309 万平方米。 (4)配合“国六条”出台相关措施 2006 年 5 月 30 日,建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、 人民银行、税务总局、统计局、银监会联合发布了关于调整住房供应结构稳 定住房价格的意见 ,根据“国六条”相关精神北京市国土局对部分土地进行招 标出让,并推出“限价商品房”等政策。 这一系列政策的推行对抑制房地产市场过热可能起到积极作用,从长远上 有利于市场的稳定发展,但限制熟地价格、住宅用地招标政策的推行可能
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