九华山蓝地度假村银行贷款项目可行性研究报告 (4).doc
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1、http:/ http:/ 九华山蓝地度假村银行贷款项目九华山蓝地度假村银行贷款项目 可行性研究报告可行性研究报告 某某建设投资有限公司某某建设投资有限公司 2010-8-202010-8-20 http:/ 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/ 1 目目 录录 1. 1. 总总 论论 1 1 1.1 项目概述1 1.2 编制依据3 1.3 研究范围3 1.4 主要经济技术指标.4 1.5 项目综合评价5 2. 2. 项目背景及必要性项目背景及必要性6 6 2.1 项目背景6 2.2 建设的必要性8 3.3. 市场预测市场预测 1313 3.1 概况13 3.2 国内市场概况及发展
2、趋势14 3.3 旅游特征及资源分析15 3.4 游客量预测20 3.5 滞留时间21 3.6 住宿选择意向22 3.7 出游目的22 3.8 市场容量分析23 3.9 综合分析24 4. 4. 项目建设规模与内容项目建设规模与内容 2626 4.1 建设规模26 4.2 建设内容26 5. 5. 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 2727 http:/ 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/ 2 5.1 场址选择27 5.2 建设条件27 6. 6. 工程规划设计工程规划设计3131 6.1 建筑方案31 6.2 结构设计38 6.3 给排水设计40 6.4 电气设计42 7.
3、 7. 环境保护环境保护4747 7.1 执行依据及标准47 7.2 环境影响分析及污染防治措施47 8. 8. 节能设计节能设计5353 8.1 设计原则与目标53 8.2 用能标准和节能规范53 8.3 节能措施54 9. 9. 安全、卫生安全、卫生 5757 9.1 标准及依据57 9.2 职业危害因素分析58 9.3 安全技术措施58 9.4 卫生防疫措施60 9.5 预期效果及评价60 10.10. 项目组织管理项目组织管理6262 10.1 项目管理62 10.2 劳动定员64 10.3 项目进度计划65 http:/ 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/ 3 11.1
4、1. 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措6666 11.1 投资估算66 11.2 资金筹措71 11.3 资金投入预测71 12.12. 财务评价财务评价7373 12.1 财务评价依据73 12.2 项目建设期、经营期、计算期73 12.3 成本和费用估算73 12.4 营业收入及税金预测75 12.5 利润估算78 12.6 财务盈利能力分析78 12.7 清偿能力分析79 12.8 不确定性分析79 12.9 财务评价结论80 13.13. 结论与建议结论与建议8181 13.1 结论81 13.2 建议82 http:/ 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/ 1 1.
5、1. 总总 论论 1.1 项目概述 1.1.1 项目名称 九华山蓝地度假村 1.1.2 建设单位 某某建设投资有限公司 地址:池州市九华山柯村 法定代表人: 注册资本:5000 万元 成立日期:2010 年 3 月 主要经营:基础设施投资建设、旅游投资、旅游地产开发 1.1.3 建设地点 池州市青阳县庙前镇高源村 1.1.4 建设背景 九华山是池州旅游的龙头,是池州市实施“旅游兴市”战略的中心。 省委省政府制定了“两山一湖”旅游发展纲要,提出要把“两山一湖” 为核心的皖南地区,建设成世界级旅游胜地,带动全省旅游业的发展。 市委市政府提出以自然生态景观为基础,佛教朝圣与文化体验为带动, 生态度假
6、休闲为主体,把九华山建成为集观光、休闲、度假于一体的世 界级旅游胜地。 按照九华山风景名胜区总体规划 (2008) ,九华山的将来在空间 上将发展成北有庙前,南有南阳,中拥老街的态势。庙前镇是九华山的 http:/ 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/ 2 北门户,在九华山旅游空间布局中功能定位为九华山风景区旅游接待、 度假、休闲、娱乐基地。为了增加九华山北门户的吸引力,提高九华山 风旅游接待水平,完善九华山旅游服务功能,安徽九华山润地建设投资 有限公司根据休闲度假旅游将不断增长和旅游消费不断升级的趋势,在 市场需求预测和市场供应调查的基础上,拟依托经济动脉五溪九华 山公路,投资兴
7、建九华山蓝地度假村 一个建筑设施生态化、园林 化、环境天人合一、休闲康体人性化的综合观光、休闲、娱乐中心,建 设标准为旅游服务高端接待设施。该项目的建成将在一定程度上解决九 华山旅游高端接待设施少、旅游休闲区少、缺乏大型团队和高级别会议 接待能力等问题,满足未来的接待需要。 1.1.5 项目定位 九华山蓝地度假村以旅游度假酒店、公寓式酒店及酒店式公寓的概 念设计,满足休闲、旅游、娱乐、度假功能,内部设有会所、场馆,茶 艺馆、SPA 水疗馆、健身房、精油按摩中心、大型会议室等,既能满足 家庭休闲度假、团队旅游接待又可承接大型会议及政要的接待任务。 1.1.6 建设规模与内容 项目总规划面积 14
8、4202 平方米(14.42 公顷) ,总建筑面积 71400 平方米。工程建筑包括商业公建配套 19400 平方米、酒店式公寓 22300 平方米、公寓式酒店 27200 平方米、养生休闲会所 2500 平方米;配套 设施有停车场、道路、广场及其他设施等;水域整治建设景观湖面积 32700 平方米(3.27 公顷) 。 1.1.7 投资估算与资金来源 本项目总投资 30084 万元,资金来源计划为:企业自筹 23084 万元; http:/ 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/ 3 楼盘销售款 17984 万元;申请银行贷款 7000 万元。 1.1.8 建设时间:三年 1.2
9、编制依据编制依据 1、 池州市旅游总体规划 2、 池州市国民经济和社会发展十一五规划 3、 九华山风景区柯村景区总体规划 4、 九华山风景区柯村基地中心区详细规划 5、 九华山风景名胜区九华乡控制性规划 6、国家及安徽省关于风景区规划的相关法规和规范 7、 九华乡环境保护规划 8、 九华山风景名胜区总体规划 (2008) 9、 关于加强九华山风景区规划与建设管理的通知 (池政秘2003 12 号) 10、中共安徽省委、省政府皖发200014 号文件(关于要求加快 “两山一湖”旅游经济发展的若干意见) 11、 青阳县旅游发展总体规划 12、 五溪新城区产业发展总体规划 13、 庙前镇总体规划 1
10、4、 佛光大道沿线地区控制规划 15、九华山管委会经发处统计科、九华山门票管理所资料 http:/ 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/ 4 1.3 研究范围研究范围 我们受建设单位委托,对工程项目建设背景及必要性、建设条件、 市场环境、建设规模与方案、环境影响、投资构成与能力、技术经济等 进行分析论证,为单位决策提供参考,为初步设计提供依据。 1.4 主要经济技术指标主要经济技术指标 表 1-1 项目主要经济技术指标汇总表 序号指标名称单位指标值备注 一经济指标 1 工程总投资万元 30084 2 其中:建设投资万元 28750 3 流动资金万元 200 4 建设期利息万元 11
11、34 5 年总成本万元 3871 达产年 6 年经营收入万元 7676 达产年 7 年利润总额万元 3380 达产年 8 年上缴税收总额万元 1271 达产年 9 投资回收期年 8.9 税后 10 财务内部收益率 %12.56% 税后 11 财务净现值万元 5958 税后 12 资本金利润率 %14.64% 13 盈亏平衡点 %36.80% 14贷款偿还期年 二技术指标 1总用地面积m2144202 2总建筑面积m271400 2.1商业、公建m219400 2.2酒店式公寓m222300 2.3公寓式酒店m227200 http:/ 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/ 5 2.
12、4养生休闲会所m22500 3容积率0.5 4绿地率%45 5建筑密度%19.1 6机动车停车位个230 7非机动车停车位个260 1.5 项目综合评价项目综合评价 (1)该项目行业准入性好。本项目的建设符合九华山风景名胜 区总体规划 、 庙前镇总体规划和池州市政府关于加强九华山风景 区规划与建设管理的通知 (池政秘200312 号)规定和规划要求。 (2)选址符合项目要求。本项目选址于紧邻省道“五溪九华山 “公路东侧,距离九华山主景区 4.5 公里。该处水文地质等建设条件符 合项目建设要求。 (3)项目市场前景好。该项目以九华山大旅游为依托,以生态休 闲度假为主题,以特色产品为经营,具有很强
13、的吸引力和竞争力,同时 也符合今后旅游发展的趋势。项目整体规划设计具有高品位、高水平, 贯彻了科学的发展观和可持续发展的理念,这将使九华山蓝地度假村成 为九华山乃至池州市的旅游接待、休闲度假的标帜。 (4)项目的产品方案、工程方案和环境保护方案可行,总体规划 合理,投资规模适中。根据项目的建设内容和规模,项目完成后将能形 成较大的市场规模,产生较大的营业收入。 (5)财务评价表明,本项目经济效益良好,财务风险较小,抗风 险能力和清偿能力较强。本项目的实施将为承办单位带来可观的经济效 益,并可实现可持续发展。 http:/ 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/ 6 (6)项目不仅具有
14、良好的经济效益,更为重要的是对地方整体经 济发展和产业结构调整具有较强的带动效益。 (7)建议贷款行方面在实行有效的风险控制和财务监督下,对项 目单位给与大力支持。 http:/ 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/ 7 2. 2. 项目背景及项目背景及必要性必要性 2.1 项目背景项目背景 九华山位于安徽省池州市青阳县境内,面积约 100 平方公里。据记 载早在晋代(公元 401 年)就有了寺庙建筑。开始为道观,到唐代广修 佛寺。九华山是我国佛教四大名山之一,诗仙李白曾三上九华山作诗赞 美曰:“昔在九江上,遥望九华峰,天河挂绿水,秀出九芙蓉” 。 九华山又是国家 AAAAA 级风
15、景名胜区,为了加快安徽省旅游产业的 发展,中共安徽省委、省政府以皖发200014 号关于要求加快“两山 一湖”旅游经济发展的若干意见对安徽省旅游发展方向作了总体规划 和实施纲要。池州市政府积极贯彻落实,发出关于加强九华山风景区 规划与建设管理的通知 (池政秘200312 号) 。据此,九华山管委会制 订了九华山风景名胜区总体规划 、 柯村景区总体规划 ,对整个九 华山景区功能进行整合和细分,确定了以柯村为基地,为整个景区提供 全方位服务、管理的功能,并作为游客旅游观光的接待中心。 旅游接待的水准和服务水平直接影响旅游业的发展。本项目建成后 不仅可以提高九华山高端客户的接待能力和接待水平,进一步
16、提升整个 九华山旅游的档次,同时其独特的造型、靓丽的景观、与九华红、盆景 园等项目形成一体的大旅游概念也必然将庙前镇佛国文化园打造成为旅 游景点之一。 九华山旅游资源丰富,是正在建设和发展中的国家 5A 级旅游风景 区,地处皖鄂赣三省交界的沿江地带,是长三角经济圈与武汉经济圈交 汇点,也是池州市社会、经济发展的优势和潜力所在。近年来,池州市 http:/ 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/ 8 委市政府始终坚持安徽省委、省政府做出的“加快建设以黄山、九华山 为重点的世界级旅游胜地,推进旅游国际化进程,促进皖南大开放”的 决策,努力构筑“大九华、大旅游、大产业” ,积极加大“旅游兴
17、市” 战略实施力度,加快“旅游强市”建设步伐,把经营九华山、发展九华 山、繁荣九华山作为强市发展的重要举措来抓,努力打造国际性佛教道 场和世界级旅游胜地这一目标。 本项目位于池州市青阳县庙前镇, 紧邻五溪九华山公路,距离九华 山核心景区 4.5 公里,与青阳县相隔 20 公里,距离池州市 40 公里。规划 范围西至五溪九华山公路,北至 山体南麓边缘 100 米,南至在建酒店、 进村道路,东至水库、村庄联系道路, 总用地约 14.42 公顷(即 216.3 亩) 。 北有“九华红蚕桑文化园” 、 “素食园” 、 “盆景园”等旅游、休闲、度假项目, 与本项目紧紧相邻连为一体,形成集 旅游、休闲、度
18、假、观光为一体的产 业链条。从整体规划角度来看,本项 目是完全符合庙前镇总体规划的。 项目紧邻中国四大佛教名山之一, 国家级风景名胜区的九华山,九华山 http:/ 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/ 9 悠久的佛教文化,奇丽的自然山地景观,宜人的生态气候,便捷的对外 交通都为本项目的实施提供了一个良好的外部环境。加之项目三面环山, 一面临路,东高西低,河 塘均布,阡陌交通等自然 特点,也为本项目塑造独 具特色的人文品质提供了 可能。 按照九华山风景 名胜区总体规划 (2008) , 作为中国四大佛教名山、 国家级风景名胜区之一的九华山,将来在空间上将发展成北有庙前,南 有南阳,
19、中拥老街的态势。根据 2009 年安徽旅游经济运行情况报告, 作为全省 53 家重点景区之一,2009 年,九华山接待游客 310 万人次, 同比增长 13.82%,超越黄山排名第一;累计门票收入 2.39 亿元,同比 增长 21.99%,排名第三。因此,九华山不仅是全省乃至更大区域的一个 重要旅游景区,同时也将逐步发展成一个重要的旅游经济积聚区, “秀 丽九华、人文九华、繁华九华”将是点亮九华山未来,带动九华山嵌入 国际旅游市场竞争的代名词。 2.2 建设的必要性建设的必要性 然而我们从现实发展也看到,除了老街发展成就有目共睹以外,南 阳依托“马路经济”在近几年发展迅速,而作为北门户的庙前镇
20、由于镇 区偏于西偶,远离黄金要道五溪九华山公路,无法获得更多经济带 http:/ 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/ 10 动,而柯村受到近几年功能重复、产品结构单一而又粗放式的建设,发 展空间越来越小,建筑形式渐显单调,旅游吸引力越来越弱。 因此,为了增加九华山北门户的吸引力,完善九华山旅游服务功能, 提升九华山综合竞争力,迫切需要谋划新兴项目,跳出柯村即有传统风 格和功能限制,依托经济动脉五溪九华山公路,承接来自南京、合 肥甚至整个中国中北部的经济辐射,在服务功能上、建筑风貌上、空间 感受上有所创新,有所提升。而本项目正是基于以上的认知,精心规划, 精心打造。概括起来,项目建
21、设的必要性有以下几点: 一、是适应现代旅游业发展的需要 根据世界旅游权威研究表明:人均 GDP 超过 1000 美元,观光旅游 人数开始增长;人均 GDP 超过 2000 美元,休闲旅游人数急剧膨胀;人 均 GDP 超过 3000 美元,度假旅游人数大幅提高。2009 年,我国人均 GDP3678 美元(不包括台湾、香港、澳门) ,已经超过 3000 美元,休闲 度假旅游业将呈现出快速增长趋势。当今发达国家休闲度假旅游业收入, 占整个旅游业收入的 50%以上,有的甚至超过 70%。据 2008 年 9 月中央 财经报道,2007 年我国旅游从业人口有 6 千万人,预计到 2011 年将达 到
22、1 亿人左右,为适应旅游业消费层次的提升和旅游产业的升级,在九 华山风景区建设高端接待设施是适应现代旅游业发展的需要。 二、是省委省政府、市委市政府、九华山党工委、管委会旅游发展 战略的需要 省委省政府制定了“两山一湖”旅游发展纲要,提出要把“两山一 湖”为核心的皖南地区,建设成世界级旅游胜地,带动全省旅游业的发 展。市委市政府提出旅游兴市、旅游立市、旅游强市目标,以自然生态 http:/ 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/ 11 景观为基础,佛教朝圣与文化体验为龙头,生态度假休闲为主体,把九 华山建成为集观光、休闲、度假于一体的世界级旅游胜地。九华山党工 委、管委会根据省、市发
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