九龙园区C区商务中心项目可行性研究报告.doc
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1、九龙园区九龙园区 C 区商务中心项目可行性研究报告区商务中心项目可行性研究报告 目目 录录 第一章第一章 总论总论1 一、项目概况.1 二、公司简介.1 三、报告编制依据.2 四、主要结论.2 第二章第二章 项目背景及必要性项目背景及必要性4 一、项目背景.4 二、项目建设的必要性.6 第三章第三章 总平面布置总平面布置8 一、场地概述.8 二、建设指导思想和主要原则.8 三、总平面布置.8 四、总图设计.9 五、建筑设计.10 第四章第四章 建设内容及规模建设内容及规模13 一、设计构思.13 二、建设内容.13 三、建设规模.13 四、项目建筑指标表.14 第五章第五章 项目选址及建设条件
2、项目选址及建设条件16 一、项目建设地址.16 二、气象水文条件.16 三、工程地质条件.17 四、地震及不良地质现象.19 五、工程地质勘察结论.19 六、工程建设其他条件.20 七、交通条件.20 八、配套设施条件.21 第六章第六章 结构设计结构设计22 一、设计依据.22 二、设计要求.22 三、构特征及选型.22 四、拟采用主要基础类型.23 五、结构材料.23 第七章第七章 给排水方案给排水方案24 一、设计依据.24 二、设计范围.24 三、给水设计.24 四、排水设计.25 五、排水设计.26 第八章第八章 电气设计电气设计27 一、设计依据.27 二、强电设计.27 三、防雷
3、、接地.27 四、通信.28 第九章第九章 燃气设计燃气设计29 一、设计依据.29 二、供气条件.29 三、用气量估算.29 四、管道布置.29 第十章第十章 消防设计消防设计31 一、设计依据.31 二、消防设计.31 第十一章第十一章 环境保护环境保护35 一、项目建设与运营对环境的影响.35 二、环境保护措施.36 第十二章第十二章 节能方案分析节能方案分析40 一、节能设计标准.40 二、能耗状况与能耗指标分析.40 三、节能措施.42 四、节能效果分析.45 第十三章第十三章 项目进度计划及招投标项目进度计划及招投标46 一、项目进度计划.46 二、BT 招投标.46 第十四章第十
4、四章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措48 一、投资估算范围.48 二、投资估算依据.48 三、估算说明.49 四、资金筹措.51 第十五章第十五章 BT 模式经济分析模式经济分析56 一、项目业主.56 二、建设地址.56 三、BT 融资建设的内容、范围、数量、工期、融资资金组成.56 四、融资人应具备条件及能力.57 五、双方的权利、义务.57 六、项目资金、进度、质量、安全、结算监控措施.59 七、回购条件、时间、资金来源.60 八、对融资人的结算原则.61 第十六章第十六章 社会效益评价社会效益评价62 第十七章第十七章 结论与建议结论与建议63 一、结论.63 二、建议.63 第
5、一章第一章 总论总论 一、项目概况一、项目概况 (一)项目名称:九龙园区 C 区商务中心项目 (二)项目地址:重庆市九龙园区 C 区 (三)项目业主:重庆九龙园高新产业有限公司 (四)项目建设内容: 建设内容包括商务中心写字楼、商务宾馆、超市、物流服务等 设施。本项目拟占地 55.6 亩,总建筑面积为 7698m2。 (五)项目建设期:2009 年 2 月2010 年 1 月 (六)项目实施方式:按照 BT 融资建设方式进行建设。项目建成 后 24 个月内完成项目回购。 (七)项目总投资:1413 万元。 (八)回购资金来源:项目的回购资金由重庆九龙园区高新产业有 限公司筹集,其中公司筹集 4
6、5%,商请银行贷款 55%,由九龙园区提 供项目担保。 二、公司简介二、公司简介 重庆九龙园高新产业有限公司于 1998 年 11 月经重庆市工商行 政管理局批准成立,公司地址在九龙坡区高新区九龙园区火炬大道 16 号,注册资金 11000 万元,属国有独资公司,在九龙园区管委会 领导下,受九龙园区办公室和重庆渝隆资产经营集团双重管理,目 前公司内设办公室、财务部、工程部、总工办、资产管理部、预结 算部、管网迁建部、开发部共 8 个部门,现有员工 49 人。 公司主要经营范围:在政府授权范围内从事土地整治;机械机 电(不含汽车) 、生化、环保、电子产品、通讯器材(不含发射和接 收装置)等高新产
7、品的研究、开发、技术咨询服务及技术成果转让、 引进;销售建筑材料(不含化危品) 、化工(不含化学危险品和易制 毒化学物品) 、金属材料(不含稀贵金属) ;房地产开发贰级(在许 可范围及有效期内经营) 。公司是九龙园区的经营服务机构,在九龙 园区授权下,承担九龙园区范围内的土地整治、基础设施建设和产 业培育等任务,作为九龙园区项目业主。 三、报告编制依据三、报告编制依据 1、 重庆市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要 ; 2、重庆市人民政府关于加强和规范政府投资项目 BT 融资建设 管理的通知; 3、国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规 程、规范和设计标准; 4、国家现行的有
8、关法律、法规、标准、规范、规定及政策; 5、重庆九龙园高新产业有限公司提供的有关基础资料。 四、主要结论四、主要结论 (一)项目建设的实施对促进九龙园区建设,改善园区生态环 境,提高人民居住环境,促进当地社会和谐发展具有重要的意义。 (二)项目建设综合配套条件好。 (三)项目对于三废的处理,完全满足环境保护的要求。 (四)本项目实施后将向社会直接和间接带动新增一批就业岗 位,提高本地区居民收入,促进区域经济发展,提高园区形象,建 设方案合理可行,社会效益显著。 第二章第二章 项目背景项目背景及必要性及必要性 一、项目背景一、项目背景 (一)园区概况 九龙园区是国家科技部和重庆市政府批准设立的高
9、新技术产业 开发区和重庆市特色工业园区,由九龙坡区人民政府负责开发建设。 园区分为 A、B、C 区,开发面积 36.08 平方公里。目前,A 区形象 日新月异,入驻企业蓬勃发展; B 区建设路畅灯明,签约项目纷 纷启动;C 区规划拉开帷幕,设 计水准国际一流。2003 年,九龙 园区综合经济指标位居重庆市市 级工业园区第一名,被评为 2003 年度全市特色工业园区先进单位。 九龙园区区位优势明显,基础设施建设完善,港口、航空、公 路、铁路等交通运输网络健全。几年来,九龙园区秉承“筑巢引凤” 的理念,科学运作资金,投入建设资金 30 亿元,进一步完善水、电、 气、通讯管网等建设,建成火炬大道、华
10、龙大道、蟠龙大道、红狮 大道、华福大道九龙园区段、翼龙路等城市一级干道。 目前,九龙园区已构建起健全的招商引资服务机构,财政、国 土、市政、工商、税务等部门形成强大的行政资源,为投资商提供 优惠政策、优良环境和优质的一条龙服务。良好的投资环境和先进 的招商理念吸引了建设集团、隆鑫镁合金、恒胜摩托、劲隆摩托、 中程科技、重庆邦助、智能水表、绿云石都等著名企业和优势项目 落户。通过三级科技孵化体系,园区精心孵化优势项目,培育中小 企业,壮大龙头企业,带动各项产业持续、快速、健康发展。 按照区委、区政府实施高新技术战略的要求,九龙园区加快 C 区 20 平方公里规划建设。C 区位于九龙坡区中梁山以西
11、的西部新城 中心区域,由具备国际一流水准的新加坡裕廊集团实施概念性规划 和控制性详规,产业战略定位于重点发展装备制造业及都市新型工 业产业群。九龙园区通过高标准规划,高起点实施,将把 C 区建设 成为高新技术高度发达、社会经济快速进步的重庆西部“小昆山”。 (二)项目建设背景 2003 年2006 年,九龙园区连续四年综合经济指标位居重庆市 市级工业园区第一名。2007 年 19 月,九龙园区各项经济指标持 续增长,继续在全市特色工业园区中保持领先。19 月完成工业总 产值 108.58 亿元,与去年同比增长 45.04%;完成技工贸收入 254 亿 元,同比增长 46.11%。完成增加值 2
12、8.5 亿元,同比增长 49.9%;完 成税收总额 2.99 亿元,同比增长 26%。完成固定资产投入 12.7 亿元, 同比增长 55%。期末入驻企业 1835 户,从业人员首次突破 5 万人, 达到 5.03 万人。九龙园区近几年的高速发展,再加上 C 区一批优势 产业项目即将启动,因此,九龙园区 C 区商务中心的建设将带动园 区发展,提高园区的质量,改善园区的环境。 二、项目建设的必要性二、项目建设的必要性 (一)能为园区带来聚集效应 聚集效应最大的特点就是地理的集中性,既大量相关产业相互 集中在特定的区域范围内。国际经济发展中的成功经验证明:在众 多领域中,竞争优势和产业效能的形成得益
13、于地理位置上集中。本 项目占地 55.6 亩,总建筑面积 7698 平方米,地理条件集中便捷, 特别在新规划建设的商务中心规划有人本分流立体交通网络,有大 型商务写字楼、宾馆、超市等设施,这种地域集中优势使入驻企业 能够有效的利用各种基础设施、服务设施、公共信息资源和市场资 源,从而提高运营效率。 (二)产业关联性强 园区的企业具有非常强的互补性,即园区成员间的总体力量大 于其各个部分之和。九龙园区 C 区商务中心周边,具有凝聚力的企 业已经出现,已经初步形成专业化分工网络和多方位产业链、产业 联盟。围绕商务中心的建设,园区企业联合行动,有利于共同开拓 国际国内市场,从而形成园区整体的竞争力。
14、 (三)商务中心建设是培育新的经济增长点的需要 实行改革开放以来,在中央和各省(市)批准下,在大、中城 市建立了一批开发园区,这些园区经多年的开发、建设,已成为各 地区举足轻重的经济增长点。园区的资金密集和技术密集优势带来 的社会效益也十分显著,其良好的软、硬件条件吸引了众多国内外 投资商投资建厂,不少园区由原来的城乡结合部发展成工业、商贸、 信息、金融发达的主城区。 重庆市为能尽快缩小与其他直辖市和特大型城市的差距,迫切 需要加快发展工业园区的建设,并以之带动全市的经济和技术向更 高、更强的方向发展。商务中心是园区的中心,商务中心的建设不 仅能完善园区的建设,还能带动园区的发展。 九龙园区的
15、早日建成,可以促进企业间的联合与协作,形成规 模优势,从而增强企业的抗风险能力,提高产业的市场竞争力,所 以商务中心的建设,对培育重庆新的经济增长点,实现经济的跨越 式发展,赶超经济发达地区具有积极意义。 (四)是建设和谐社会的需要 和谐是当今时代的主题,胡总书记为重庆发展“勾画蓝图” 、 “导航定向” ,并对重庆切实维护社会和谐稳定提出了明确要求,强 调支出“要完善正确处理人民内部矛盾的工作机制,认真开展矛盾 纠纷排查化解工作,妥善处理各方面利益关系。 ”这一重要指示精神, 为建设和谐重庆、维护社会和谐稳定指明了方向。 商务中心包括了写字楼、宾馆、超市等服务设施,能为园区的 企业带来方便,使
16、园区的设施更为完善。由此可见,九龙园区 C 区 商务中心的建设是促进经济发展,改善人民生活,提高城市竞争力 的一项民心工程。 第三章第三章 总平面布置总平面布置 一、一、场地概述场地概述 该项目位于重庆市九龙工业园 C 区,用地呈长方形,东、南、 西均为园区干道,北临规划的建设用地,场地总占地面积 55.6 亩, 总建筑面积约 7698m2,场地内现状地势高差不大。该项目四周环境 优美,交通便利,市政配套设施齐全,环境优雅,是建设商务中心 的理想地点。 二、建设指导思想和主要原则二、建设指导思想和主要原则 1、强调“以人为本”的设计思想,处理好人与建筑、人与环境、 人与交通、人与空间以及人与人
17、之间的关系。从总体上统筹考虑建 筑、道路、绿化空间之间的和谐,创造一个宜于人居的环境空间。 2、坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则,合理配置 自然资源,优化用地结构,配套建设各项目设施。 3、坚持实用、经济、美观的原则,积极采用新材料、新设备、 推广新技术。 4、贯彻环保、安全卫生、绿化、消防、人防、节能、节约用地 的设计原则。 三、三、总平面布置总平面布置 1、规划目标:营建具有现代感的商务中心,带动园区局部经济 的发展腾飞,创造宜人的高尚生活,在考虑社会效益,环境效益的 同时提升用地的经济效益,使工程达到功能组织合理、用地配置得 当、结构清晰、道路顺畅、配套齐全等要求,创造出“以人
18、为本” 尊重环境,舒适优美的商务空间,同时具有鲜明的地方特色和时代 气息。 2、总体布局体现出人与环境协调发展的构想。 3、总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。 实现可持续性发展。 四、总图设计四、总图设计 (一)总体布局 项目占地 55.6 亩,场地内高差很小。 本方案地块成方形,在总平面布置时把建筑顺应地块形状平行 布置,所有建筑以行列式布置。建筑相邻间距采光面较大,满足防 火与日照间距,大多在 20 米以上,形成 1 比 1.2 以上的间距,形成 较好日照条件。 该项目场地中部是本项目集中建设的商务、服务等设施,其建 筑周边留有大量活动场地,符合国家相关设计规范。场地中
19、部有超 市、大小餐厅、商务宾馆等设施,还有供人们活动的场地与绿化景 观,使整个商务中心空间布置上有张有弛,空间感受丰富。 (二)交通道路组织 项目主入口设置于商务中心正南面,主要供人流车流进出,出 入安全,次入口设置于商务中心东面的城市道路上,主要为缓解主 入口的压力,满足使用要求。在商务中心内的道路边,可考虑一些 室外停车场。 (三)配套设施 根据本项目为商务区的功能特点,其主要配套设施齐全,相配 套的有道路广场、绿化。 五、建筑设计五、建筑设计 (一)平面设计 1、写字办公楼部分 本项目建筑平面设计考虑了安置房特点和单元面积,同时考虑 了充分利用地块周围环境及景观,包括写字楼周边的开敞式绿
20、化空 间,在要求功能合理、舒适实用的前提下,结合了景观与朝向,保 证各个单元的开敞、明快,同时满足私密性要求。 写字楼位于场地西侧,设计为 2 层,层高 3.6 米,正面设有 2 个出入口。写字楼正门外设有一个较大的室外停车场;写字楼主要 用于为周边企业提供品牌咨询、战略策划、融资租凭、信用担保、 信用评定、法律咨询、会计等商务服务。 2、商务宾馆和超市 商务宾馆和超市布置在场地中部,商务宾馆内又分为宾馆和茶 楼,茶楼设计为 3 层,宾馆、超市均为 2 层。商务宾馆和超市主要 为了方便园区内的居民购物、住宿和休闲。 3、餐厅 餐厅分为大小餐厅两种,餐厅内均配置厨房一个,大小餐厅位 置相距较近,
21、布置在场地靠东,均为单层建筑,餐厅外设有停车位。 餐厅主要是方便园区居民用餐。 4、小别墅 小别墅主要用于居住或者办公,布置在场地中部靠北,紧邻餐 厅,设计层数为 3 层。 5、小广场 小广场位于场地中部,是写字楼和商务宾馆之间的过度区域, 可供人们休息和活动。 (二)立面造型 建筑立面总体采用多段式,用暖色为基色,给园区居民温馨的 感觉,配以灰兰色坡屋顶并和已建成的还建房相互呼应协调,形成 视觉社区感和标志感。 将出屋面的楼梯间结合坡屋顶加以重点处理,立面形成高低错 落,整个商务区风格统一,以达到具有鲜明个性的建筑群体形象。 (三)剖面 写字楼:写字楼建筑总高度 8.9 米,层高为 3.6
22、米,1、2 楼均 为 3.6 米,屋顶高 2 米。 商务宾馆、超市和茶楼:商务宾馆、超市和茶楼建筑总高度 8.9 米,茶楼部分为 10.2 米,层高均为 3.6 米,屋顶高 2 米。 餐厅和小别墅:餐厅为单层建筑,建筑总高度 5.6;小别墅为 3 层,建筑总高度 10.2 米,层高 3.6 米,屋顶高 2 米。 第四章第四章 建设内容及规模建设内容及规模 一、一、设计构思设计构思 建筑平面布置根据房间使用性质.功能要求,做到动静分区;干 湿分区,所有房间全明设计,避免产生过道空间,浪费有效使用面 积。项目房间采用集中布置,方便管线集中合并。建筑设备和管线 的配置,在楼梯位置设置了有线电视、通讯
23、、网络、安全监控,三 表出户等线路必要的集中空间,便于管理与维修。 二、建设内容二、建设内容 建设内容主要包括写字楼、商务宾馆(包括超市和茶楼) 、餐厅、 小别墅、广场、物业管理办公室以及相配套的变电所和绿化。 三、建设规模三、建设规模 根据园区规划,综合确定本项目的建设规模为: (一)总占地面积:55.6 亩; (二)总建筑面积:7698m2; 1、写字楼部分 写字楼主要分为大厅和办公室,楼内还设有卫生间、值班室、 会议室、电脑室、文印室、技术监控室、物证保管室、图书资料室。 写字楼总建筑面积 2458.42。 2、商务宾馆 商务宾馆内包括宾馆、茶楼和超市,总建筑面积 3215。 3、餐厅
24、餐厅分为大小两种,总建筑面积 600,其中大餐厅 350,小 餐厅 250。 3、小别墅 小别墅总建筑面积 424,每层约 141。 4、广场 广场总建筑面积约为 800。 四、项目建筑指标表四、项目建筑指标表 项目建筑指标表 项 目计量单位规划要求指标数 值所占比例 总用地面积:亩55.6 建设用地面积:m25630 总建筑面积:m27698 绿地面积m22120 一、按功能性质划分 1)商业建筑面积:m26697.4287.00 2)广场面积:m280010.39 3)配套设施建筑面积m22002.60 二、按地上地下部分划分 1)地上建筑面积m27698100 2)地下建筑面积m200
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