五爱村灾后重建集中安置项目可行性研究报告.doc
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1、成都市青白江区清泉镇五爱村 灾后重建集中安置项目 可行性研究报告 项目申报单位:青白江区清泉镇五爱村 项目建设单位:成都地大盛农投资有限公司 项目编制单位:中通建设工程咨询有限责任公司 编 制 日 期:二 O 一 O 年二月 I 目目 录录 第一章第一章 总总 论论.1 一、项目概况.1 二、研究范围及编制依据.1 1、研究范围.1 2、编制依据.1 三、项目建设的可行性及必要性.3 1、项目建设的背景.3 2、项目建设的可行性.3 3、项目建设的必要性.4 三、项目建设方案及内容.4 1、项目建设方案.4 2、建设规模.5 四、项目实施进度.5 五、项目总投资.6 六、资金来源.6 七、结论
2、.6 第二章第二章 项目区域现状和规划项目区域现状和规划.7 一、项目区域概况.7 1、成都市概况.7 2、清泉镇概况.7 3、五爱村概况.8 二、项目区域规划.9 1、土地整理规划思路.9 2、社区总体规划.9 第三章第三章 项目业主项目业主.11 II 一、项目业主简介.11 二、公司经营管理水平.12 1、主要管理者.12 2、公司组织机构.12 3、公司相关业绩.13 三、公司发展战略.13 四、财务状况分析.14 五、公司清泉镇项目概括.15 第四章第四章 项目建设的可行性和必要性项目建设的可行性和必要性.15 一、项目的提出.15 二、项目建设的可行性.16 1、符合国家相关法律法
3、规规定,在法律上是可行的.16 2、符合国家关于节约集约建设用地要求,在土地利用上是可行的.16 3、符合当地经济发展需要和农民灾后重建改善居住环境的需要.16 三、建设的必要性.17 1、项目建设是城乡统筹发展,推进城乡一体化战略实施的需要.17 2、项目的建设有利于改善群众居住条件,实现土地资源效益最优化.18 3、项目建设有利于进一步改善五爱村人居环境,推动农村经济发展.18 第五章第五章 项目规划建设方案项目规划建设方案.19 一、项目规划建设方案.19 二、本项目具体规划情况.20 三、本项目建设内容及规模.20 1、建设内容.20 2、建设规模.20 3、建设地点.21 第六章第六
4、章 项目预期目标及建设条件项目预期目标及建设条件.21 一、项目预期目标.21 III 二、项目建设基本条件.22 第七章第七章 项目建设管理项目建设管理.22 一、落实配套资金.22 二、强化在执行阶段的监管工作.23 三、加强项目建设管理.23 四、加强项目投资管理.24 五、加强质量管理.25 六、加强工程进度管理.25 七、加强合同管理.26 八、加强协调管理.26 九、加强安全建设管理.27 十、资金管理.27 第八章第八章 环境保护环境保护.28 一、概况.28 二、环境影响评价.28 (一)主要环境影响分析.28 (二)环境影响评价.29 三、环境保护措施.30 四、项目建成使用
5、后的环境影响.31 第九章第九章 节能节水节能节水.31 一、节能、节水原则.31 二、项目设计须遵照以下依据:.31 三、节能.32 1、节能措施.32 2、采取建筑节能技术措施.32 3、建筑电气节能.32 四、节水措施.33 IV 第十章第十章 项目实施进度计划项目实施进度计划.34 一、工程实施进度计划的编制原则.34 二、项目实施内容.34 三、项目实施进度.34 第十一章第十一章 投资估算及资金使用计划投资估算及资金使用计划.35 一、估算编制的依据.35 二、工程量依据.36 三、投资估算方法.36 四、估算范围.36 五、投资估算说明.36 (一)第一部分工程建设费用.37 (
6、二)第二部分工程建设其他费用.38 (三)预备费.40 (四)项目总投资.40 六、资金来源.42 七、资金使用计划.42 第十二章第十二章 收入费用估算与财务分析收入费用估算与财务分析.43 一、收入与费用估算.43 1、收入估算依据.43 2、土地价格预测.43 3、项目收益预测.45 二、项目投资财务评价.46 1、财务现金流量分析.46 2、偿债能力分析.48 3、敏感性分析.49 4、财务评价结论.50 第十三章第十三章 风险分析及对策风险分析及对策.50 V 一、财务风险.50 1、土地出让收入不均衡的风险.50 2、资金周转风险.51 3、投资估算的风险.51 二、农民安置风险.
7、51 三、项目筹资风险.52 第十四章第十四章 社会评价社会评价.52 一、社会评价基本因素识别.53 1、项目利益主体.53 2、主要社会风险因素.53 二、社会影响分析.53 1、项目对安置农民生活水平和生活质量的影响.53 2、项目对地区不同利益群体的影响.53 3、项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响.54 4、项目对提升区域土地价值的影响.54 三、负面影响与对策.54 1、负面影响.54 2、减少负面影响的对策.54 四、项目互适性分析.55 1、各级政府(组织)的态度.55 2、安置群众的态度.55 五、社会效益分析评价.55 第十五章第十五章 结结 论论.57 1
8、、进一步推进城乡统筹和城市化进程.57 2、改善农民住房条件,实现土地资源效益最优化.57 3、改善了片区人居环境,推动文明城市发展。.57 1 成都市青白江区清泉镇五爱村灾后重建集中安置项目 可行性研究报告 第一章第一章 总总 论论 一、项目概况一、项目概况 1、项目名称:清泉镇五爱村灾后重建集中安置 2、项目地址:清泉镇五爱村三组。 3、项目业主:成都地大盛农投资有限公司 4、建设内容及规模:项目点位符合青白江区灾后重建土地利用规划 (20082010 年)区域,集中安置约 300 户,占地 100 亩,建筑面积 35800,包括场内场外的道路、管网等基础配套设施。 二、研究范围及编制依据
9、二、研究范围及编制依据 对成都市青白江区清泉镇五爱村三组“灾后重建集中安置”项目进 行可行性研究,并提交可行性研究报告。 1 1、研究范围、研究范围 本可研报告的主要研究内容有:项目的提出和建设的必要性、建设 方案、建设内容及规模、建设条件、项目实施进度、投资估算及资金来 源等。 2 2、编制依据、编制依据 (1)关于加快灾后城乡住房重建工作的实施意见(成委发 200827 号); 2 (2)关于坚持统筹城乡发展加快灾后农村住房重建的意见(成 府发200846 号); (3)关于加强我市农村住房灾后重建规划管理的意见(成规委 办20084 号); (4)关于支持灾后农村住房重建的实施意见(成国
10、土资发 2008332 号); (5)关于加快灾后农村住房重建的实施意见(青委发200837 号); (6)青白江区清泉镇镇土地利用总体规划(19972010 年); (7)成都市人民政府文件(成府土201022 号)“关于郫县古城镇、 新津县金华镇、青白江区清泉镇等四个农村集体建设用地整理集中使用 项目实施规划的批复”; (8)成都市青白江区发展和改革局(青发改政务投资函2009115 号)“关于企业投资项目备案的通知”; (9)成都市青白江区规划管理局“关于清泉镇五爱村灾后重建集中 安置点选址情况的说明”; (10)成都市青白江区建设局“关于清泉镇五爱村灾后重建集中安 置点建设有关情况的说
11、明”; (11)成都市青白江区国土资源局“关于清泉镇五爱村灾后重建集 中安置点土地规划情况说明”; (12)“清泉镇五爱村统筹城乡综合示范村规划方案”; 3 (13)其它有关政策文件及业主提供的相关资料和附件。 三、项目建设的可行性及必要性三、项目建设的可行性及必要性 1 1、项目建设的背景、项目建设的背景 由于 2008 年 5.12 大地震,造成了五爱村 117 户村民房屋受损无法 居住,本项目需安置五爱村村民共 300 户,户均占地面积近 1 亩多,村 民房屋零星使用宅基地面积过大,政府拟通过灾后重建集中安置的办法, 对村民的旧宅基地进行整理与集约使用,不仅可以为受灾户重建永久性 住房,
12、也可以改善五爱村其他村民生活条件,集中居住后可大大节约农 民宅基地 310.02 亩建设用地,可以发展工业、商业、旅游,既可增加当 地财政收入,也为村民提供了长期的收入保证。 土地综合整治,是促进土地集约化利用和保证土地资源可持续发展 的重要措施和手段,是实现我国耕地总量动态平衡战略的重要保障。土 地综合整治不仅可以节约因建设而占用耕地面积,对改善农业生产条件 和生态环境,促进农村现代化建设、农村经济发展和农民增收也具有重 要意义。 本工程为灾后重建集中安置房建设,主要建设内容:集中安置 300 户,占地 100 亩,建筑面积 35800,根据协议可获得节约土地 310.2 亩 的建设用地的使
13、用权作为业主的全部收益。 2 2、项目建设的可行性、项目建设的可行性 (1)本项目符合国家相关法律法规规定,在法律上是可行的; 4 (2)本项目符合国家关于节约集约建设用地要求,在土地利用上是 可行的; (3)本项目符合当地经济发展需要和农民灾后重建改善居住环境的 需要。 该项目的建设符合农民群众灾后重建改善居住环境的需要,群众积 极性高,当地村民有要求进行土地综合整治的强烈愿望,希望通过土地 综合整治改善生产、生活条件,提高土地的产出率。 3 3、项目建设的必要性、项目建设的必要性 (1)项目建设是城乡统筹发展,推进城乡一体化战略实施的需要; (2)项目的建设有利于改善群众居住条件,实现土地
14、资源效益最优 化; (3)项目建设有利于进一步改善青白江区五爱村人居环境,推动最 佳旅游城市和文明城市的发展。 三、项目建设方案及内容三、项目建设方案及内容 1 1、项目建设方案、项目建设方案 本灾后重建集中安置房工程主要以住宅建设为主,适当在社区建设 少量低层商业用房和管理用房。住宅主要面向本村农户。根据清泉镇五 爱村安置区规划条件建设要求,本项目规划用地 100 亩,土地性质为农 村集体土地,共建设住宅楼 10 栋,建筑层数均为 5 层,建筑户型为 110.10的 约 200 户,为 144.20的约 100 户,每栋楼顶均配置居民 活动室 2 间。 5 2 2、建设规模、建设规模 灾后重
15、建集中安置房建设项目占地 100 亩,拟建总建筑面积 35800。 建设项目容积率为 1.86,绿地率为 42.9%,建筑密度 9.6%。本项目各项 具体经济指标如下表: 项目项目单位单位工程量工程量比重比重 规划总建筑面积 35800.00 1地上建筑面积 35800.00 住宅建筑面积 32796.4291.61% A.110.10的住宅面积及比例 21028.6258.74% B.144.20的住宅面积及比例 11767.8032.87% 商业用房建筑面积 2757.007.70% 物管用房建筑面积 246.000.69% 2居住户(套)数户 300 3总容积率 1.86 4总建筑密度
16、9.6% 5绿地率(不小于) 42.9% 6机动车位个 168 A住宅停车位:个 125 B商业停车位:个 43 9非机动车位:个 1680 10全民健身场所: 76 四、项目实施进度四、项目实施进度 根据项目情况,项目建设工期为 3 年(不包括前期工作)。 1、2009 年 12 月底前,完成方案设计、可行性研究报告并审批、环 评、施工图设计和工程招投标等前期准备工作。 2、2010 年 1 月至 2012 年 9 月前,进行农迁房项目主体工程建设、 设备安装及装修装饰工程和室外总图工程。 3、2012 年 10 月,进行工程竣工验收,并交付投入使用。 6 五、项目总投资五、项目总投资 本项
17、目建设总投资为 5000 万元,具体构成如下(详见附表 1): 序号项目和费用名称估算金额(万元)比例(%) 一第一部分工程费用3888.62 77.77% 1土建工程2787.70 55.75% 2总图工程669.00 13.38% 3机电设备及安装工程388.50 7.77% 4建筑装饰装修工程43.43 0.87% 二第二部分工程建设其他费用1013.33 20.27% 三第三部分预备费98.04 1.96% 四工程建设总投资5000.00 100.00% 六、资金来源六、资金来源 根据测算,本项目总投资为 5000 万元,业主自筹资金 2000 万元,占 项目总投资的 40%,向银行贷
18、款 3000 万元,占项目总投资的 60%。 七、结论七、结论 本项目的实施有利于解决灾后农民的重建和安置问题,有利用农村 集体土地集约化使用,提高农村集体土地的经济价值,有利于推动城乡 一体化建设,加快区域城市化进程。同时,通过区域居住环境的改善和 配套设施的完善,切实提高了区域农民群众的生活水平,促进和谐社会 建设。项目具有良好的社会效益,项目的建设是必要的,也是可行的。 7 第二章第二章 项目区域现状和规划项目区域现状和规划 一、项目区域概况一、项目区域概况 1 1、成都市概况、成都市概况 成都市是四川省省会,是全省的政治、经济和社会活动中心,是中 国西南地区重要的发达城市,中国特大城市
19、之一,同时,还是国务院批 准的西南部地区“三中心、两枢纽”的重要城市,在中西部之间起着承 上启下的作用。近年来,成都市连续被评为全国最佳旅游城市、全国最 佳森林城市。2007 年,成都市被国务院批准称为全国统筹城乡改革配套 试点城市。 近年来,成都扎实推进城乡一体化建设,取得明显成效。在统筹城 乡发展、推进新农村建设中,采取了强有力的措施:统筹城乡规划建设, 实现了城乡规划的一体化;统筹城乡产业发展。随着各项政策的逐步落 实,城乡二元结构矛盾有所缓解,新型城乡管理体制开始建立。综合配 套改革试验区的设立,为成都统筹城乡发展带来新的历史机遇。根据统 筹城乡综合配套改革试点的部署,未来 10 年,
20、成都市 150 万农民变市民, 城乡居民收入比缩小到 2:1,城市化率达到 70,土地规模经营率达 75,万元地区生产总值能耗减少 20;经济社会实现跨越发展;城乡 差距得到明显缩小。 2 2、清泉镇概况、清泉镇概况 清泉镇是成都市东北部的区域中心镇,是青白江、金堂与成南高速 公路、龙泉驿区联系的“门户”,地理位置十分重要,作为传统的成都 8 东山(成都东部丘陵地区)五场之首,历来商贸活跃,是周边 3 个区县 10 余个乡镇农副产品的集散地。 3 3、五爱村概况、五爱村概况 五爱村地处龙泉山脉东段,位于青白江区清泉镇东北面,东北方向 与金堂县的赵镇、九龙镇交界,西、南面与清泉镇的牌坊村、友好村
21、、 北宁村接壤,是清泉镇丘陵村中一个比较偏僻的村镇,平均海拔 820 米, 高低相差不大,年均降水量 860 毫米,年日照 1600 小时,平均气温 16 摄氏度。土地以紫色土壤为主,主产蔬菜、西瓜、生姜、大葱、中药材、 四季水果、栽桑养蚕。 五爱村村内通往各组的道路由水泥、柏油、碎石机耕道组成,共 38 公里,村部到金堂县城 17 公里,到区政府 39 公里,到镇政府 11 公里。 距成都市区 24 公里,联系相对方便。 五爱村全村幅员面积 6.89 平方公里,辖 13 个组 670 户 1980 人,是 清泉镇丘陵山区村中人口最多的一个村镇,五爱村属于传统的农业生产 村落,目前,五爱村有耕
22、地 2800 亩,封山育林地 4000 亩,残次林地 1500 亩。全村发展蚕桑 1600 亩,西瓜 600 亩,枇杷、脐橙、李子等四季 水果 800 亩,核桃、大枣等坚果 3000 余亩。 五爱村已实现村内通电,村内共有 38 公里通往各组的道路,全村生 活用水仍是采用地表水敞开水井供水方式,其污水也是采取直接排放的 方式,2008 年,五爱村完成了“三改一建”工程,建设沼气池 204 口, 9 解决了部分村民的燃料使用问题,村内大部分农民的燃料仍然是以蜂窝 煤为主,材禾为辅。 五爱村与花园村距离很近,2009 年花园村利用 1000 多亩桃林的资源 优势成功举办了桃花节,花园村还有一眼温泉
23、,出口温度达 36 摄氏度, 目前,花园村旅游发展已经形成一定的规模,五爱村与花园村在温泉旅 游可形成一个温泉集群,带来规模效应,最终形成一个温泉度假、现代 观光农业基地、湿地公园、高档疗养院、大型农家乐等为一体的乡村度 假休闲的天堂。 二、项目区域规划二、项目区域规划 1 1、土地整理规划思路、土地整理规划思路 (1)五爱村通过“用住宅基地换住房”的方式,将全村土地进行流 转,既可以解决受灾农民建房困难,又壮大了村镇集体经济组织。 (2)将现有种植作物结构进行调整,更加合理的利用土地。选择种 植一些经济价值高,适宜在山区生长的作物,提高单位土地的经济价值。 大规模种植经济作物既可以提供土地经
24、济价值,同时也可开展农业观光。 (3)保护现耕地,促进五爱村经济的可持续发展。 2 2、社区总体规划、社区总体规划 五爱村的社区命名为“五爱家园”,“五爱家园”项目北临朴分路, 西临环山路,东临郭家堰塘,南临郭家石盘山,规划的五花大道与“五 爱家园”相连。 10 “五爱家园”社区性质定位:农业观光、山野休闲、温泉旅游的后 勤基地,集餐饮、娱乐、休闲为一体的五爱村集中居住区。 (1)总体布局 “五爱家园”社区占地约 100 亩,共安置农户 300 户,安置房及配 套社区商业用房、管理用房、垃圾收集点等规划总建筑面积 35800。社 区总体布局规划如下: 利用乡村村通道路围合形成。通过路网、景观轴
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