北京危改房地产开发项目可行性研究报告(危房改造).doc
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1、北京市崇文区广渠门外南街危改房地产北京市崇文区广渠门外南街危改房地产 开发项目开发项目 可行性研究报告可行性研究报告 北京某房地产评估有限公司北京某房地产评估有限公司 北京某房地产联盟投资顾问有限公司北京某房地产联盟投资顾问有限公司 1 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 1 一、项目概况 1 二、项目建设单位概况 5 三、项目建设的必要性 6 四、可行性研究报告编制的依据 6 五、可行性研究报告编制的假设和说明 7 六、可行性研究报告编制单位和编制人员 8 第二章第二章 项目投资环境分析项目投资环境分析 9 9 一、北京市经济形势运行状况及对房地产市场的影响 9 二、崇文区城市功能定位
2、 .11 第三章第三章 北京市房地产市场分析北京市房地产市场分析 1313 一、北京市房地产市场综合分析 .13 二、北京市普通住宅市场分析 .15 三、北京市公寓市场分析 .17 四、北京市写字楼市场分析 .18 五、北京市商业房地产市场分析 .19 第四章第四章 项目区域房地产市场分析项目区域房地产市场分析 2121 一、崇文区房地产市场分析 .21 二、项目区域住宅市场分析 .23 三、项目区域公寓市场分析 .26 四、项目区域写字楼市场分析 .27 五、项目区域商业市场分析 .28 六、项目与同类竞争项目的比较 .30 七、项目 SWOT 分析 33 第五章第五章 项目设计方案及市场定
3、位项目设计方案及市场定位 3535 2 一、项目设计方案 .35 二、项目客户定位 .36 三、价格定位 .37 第六章第六章 项目基础设施状况项目基础设施状况 3939 一、市政道路 .39 二、给排水管道 .39 三、供电 .39 四、通讯 .39 五、天然气 .39 六、供热 .39 第七章第七章 项目投资估算和筹资评价项目投资估算和筹资评价 4040 一、总投资估算 .40 二、资金筹措及分年度使用计划 .45 第八章第八章 项目财务效益指标的计算和分析项目财务效益指标的计算和分析 4747 一、项目财务效益预测 .47 二、现金流量和财务指标分析 .49 三、不确定性分析 .50 第
4、九章第九章 结论与建议结论与建议 5252 一、结论 .52 二、建议 .52 附附 表表 5353 附附 件件 6060 1 第一章第一章 总总 论论 一、项目概况一、项目概况 (一)项目名称(一)项目名称 广渠门外南街危改项目 (二)项目单位(二)项目单位 北京鑫阳房地产开发有限公司 (三)项目位置(三)项目位置 广渠门外南街危改项目地处于东二环沿线,位于北京市崇文区广渠门外南街。 项目用地四至为:东至广渠门外北四巷及广和路沿线,南至广渠门外南五巷,西至 东二环路辅路,北至广渠门外大街。 项目位置 2 (四)项目用地(四)项目用地 根据关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造一期工程项目建
5、议书(代 可行性研究报告)的批复 【京计投资字(2002)1044 号】 、 关于进行崇文区广渠 门外南街地区危旧房改造二期工程项目建议书(代可行性研究报告)的批复 【京 计投资字(2002)1348 号】 ,项目原建设单位为北京嘉禾前门房地产开发有限公司。 2004 年 4 月,北京市发改委及建委下发关于调整广渠门外南街危改一、二期工 程可研批复内容的函 【京发改投资函(2004)150 号】 ,批准项目建设单位调整为 北京鑫阳房地产开发有限公司。 2005 年 3 月 24 日,项目建设单位与北京市国土资源局分别签订了 A 区、B 区 用地的北京市国有土地使用权出让合同 【京地处(合)字(
6、2005)0177 号、 0176 号】 ,合同地价款分别为 12090.85 万元及 7230.45 万元,根据项目建设单位 提供的票据,合同地价款及契税已经全部缴清。 2006 年 5 月 12 日,项目建设单位取得广渠门外南街危改项目建设用地规划 许可证 【2006 规(崇)地字 0007 号】 ,项目总用地面积为 126712.74 平方米,总 建设用地面积为 87407.485 平方米,代征道路用地为 35649.093 平方米,代征绿化 用地为 3656.162 平方米。 2006 年 6 月 1 日,项目建设单位取得北京市规划委员会关于同意广渠门外 南街危改项目设计方案复函 【2
7、006 规复函字 0267 号】 ,项目总建筑规模为 565943 平方米,其中地上建筑面积为 411340 平方米,建筑高度 10-80 米,机动车位 2277 个,户数 3478 户,建筑高度不超过 80 米,容积率 4.71,绿地率 20.2%,自行车停 车位 9993 辆。 2006 年 10 月 9 日,项目建设单位取得了北京市人民政府关于北京鑫阳房地 产开发有限公司进行广渠门外南街危改项目申请使用广渠门外南街国有土地使用权 的批复 【京政房地字(2006)150】 ,2006 年 10 月,项目建设单位取得广渠门外 南街危改项目建设用地批准书 【京国土用(批)字(2006)第 15
8、0 号】 。以上批 复明确回迁安置居民的住宅按照划拨方式供地。 2006 年 12 月 21 日,项目建设单位取得项目 A 区用地国有土地使用权证 【京崇国用(2006)第 0070 号】 ,土地使用权面积为 29964.03 平方米。 2006 年 12 月 31 日,项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许 3 可证 【2006 规(崇)建字 0083 号】 ,C2 回迁住宅楼建筑面积 41190 平方米,C3 回迁办公楼建筑面积 21257 平方米,C 区地下车库建筑面积 6034 平方米。 2007 年 1 月 18 日,项目建设单位取得项目 B 区用地国有土地使用证 【京 崇国
9、用(2007 出)第 00008 号】 ,土地使用权面积为 20583.13 平方米。 2007 年 2 月 9 日,项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可 证 【2007 规(崇)建字 0005 号】 ,D1 回迁住宅楼建筑面积 17608 平方米。 2007 年 2 月 15 日,项目建设单位取得北京市规划委员会关于广外南街危改 项目调整设计情况说明复函 【2007 规复函字 0070 号】 ,项目总建筑面积为 561555 平方米,其中地上 411400 平方米(住宅建筑面积 300400 平方米,配套公建 14700 平方米,其他公建建筑面积 96200 平方米) ,总户数
10、3629 户。建筑高度不超过 80 米,容积率 4.7,绿化率 20.2%,机动车停车 2309 辆,自行车停车位 10449 辆。 2007 年 2 月 16 日,项目建设单位取得 C2 回迁住宅楼等 3 项建筑工程施工 许可证 【2007 施建字 0254 号】 。 2007 年 3 月 20 日,项目建设单位取得 D1 回迁住宅楼建筑工程施工许可证 【2007 施建字 0367 号】 。 2007 年 4 月 16 日,项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可 证 【2007 规(崇)建字 0016 号】 ,B 区地下车库建筑面积 16760 平方米,B 区地 下室建筑面积 24
11、00 平方米。 2007 年 4 月 27 日,项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可 证 【2007 规(崇)建字 0019 号】 ,B5 商品住宅楼建筑面积 15964 平方米。 2007 年 5 月 18 日,项目建设单位取得 B 区地下车库等 2 项建筑工程施工许 可证 【2007 施建字 0743 号】 。 2007 年 5 月 28 日,项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可 证 【2007 规(崇)建字 0023 号】 ,D3 回迁住宅楼建筑面积 55562 平方米。 2007 年 5 月 30 日,项目项目建设单位取得 B5 商品住宅楼建筑工程施工许 可证
12、【2007 施建字 0808 号】 。 2007 年 6 月 19 日,项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可 证 【2007 规(崇)建字 0026 号】 ,回迁小学建筑面积 10160 平方米。 2007 年 7 月 4 日,项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可 4 证 【2007 规(崇)建字 0028 号】 ,B6 幼儿园建筑面积 2590 平方米。 2007 年 7 月 5 日,项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可 证 【2007 规(崇)建字 0030 号】 ,A6 商品住宅楼建筑面积 21257 平方米,A8 商 品住宅楼建筑面积 21257 平
13、方米,A7 非配套商业建筑面积 15186 平方米,A 区 2# 地下车库建筑面积 7258 平方米, A9 东侧地下室建筑面积 1422 平方米, A10 地下室 建筑面积 3990 平方米。 (五)交通与环境(五)交通与环境 1 1、交通状况、交通状况 项目地处北京市崇文区广渠门东南角,紧临广渠门外大街及东二环路等多条出 行道路,附近有 23、52、715、721、754、800、821、907、957 路等多条公交线路 通过,交通出行便捷。 2 2、环境、环境 项目西侧是二环路绿化带和护城河,东南两公里坐落着龙潭湖公园,具备优越 的绿色空间和京城稀缺的水资源。项目北部地区为北京市中央商务
14、区,其中规划和 建设的大量写字楼和商业用房已形成浓厚的商务氛围。 (六)项目现状(六)项目现状 项目目前已完成拆迁工作,B、C、D 区已开始施工。 (七)开发内容(七)开发内容 根据北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函 【2007 规复函字 0070 号】和建设工程规划许可证 【2006 规(崇)建字 0083 号, 2007 规(崇)建字 0005 号、0007 号、0016 号、0019 号、0023 号、0026 号、0028 号、0030 号】 ,本项目建设内容如下表所示: 5 表表 1-11-1:广渠门外南街危改项目规划内容明细表:广渠门外南街危改项目规划内容明细
15、表 单位:平方米 建筑面积建筑面积 区块区块建筑编号建筑编号规划内容规划内容 地上地上地下地下 办公 47479 底商 6312 A1、A2写字楼 地下 9216 公寓 30610 底商 2999A3 商住 地下 4044 住宅 42594 底商 7716A678 商住 地下 7492 地上 14741 A5、A9、A10商业 地下 8736 地上 2690 B1 会所 地下 2400 地上 83453 B2、B3、B5住宅 地下 12285 地上 1680 B6 幼儿园 地下 910 AD1、AD2、BD地下车库(1518 个车位) 45919 A、B 小计小计 24027424027491
16、00291002 C1 非配套商业 1746 C2 回迁办公及住宅 364424748 C3 回迁办公 36971827 C4 回迁骨科医院 47201800 CD 地下车库(130 个车位) 6034 D1 回迁住宅(首层配套商业和办公) 143083300 D2 回迁住宅(局部为商业和物业用房) 497346630 D3 回迁住宅(局部为办公及物业用房) 497105852 D4 非配套商业 1202540 D5 回迁小学教学楼 51605000 D6 市政站 160 DD 地下车库(618 个车位) 23000 D8 办公 3955714 C、D 小计小计 170834170834594
17、4559445 411108411108150447150447 合计合计 561555561555 6 (八)项目实施进度计划安排(八)项目实施进度计划安排 根据开发企业提供的资料,本项目开发建设的具体实施进度计划如下: A 区: 2007 年 8 月 20 日 开工 2007 年 11 月 1 日 结构正负零 2008 年 6 月 30 日 结构封顶 2009 年 12 月 30 日 竣工入住 B 区: 2007 年 5 月 30 日 开工 2007 年 9 月 15 日 结构正负零 2008 年 4 月 5 日 结构封顶 2009 年 9 月 30 日 竣工入住 C 区: 2007 年
18、2 月 15 日 开工 2007 年 8 月 10 日 结构正负零 2008 年 4 月 30 日 结构封顶 2008 年 12 月 30 日 竣工入住 D 区: 2007 年 3 月 30 日 开工 2007 年 10 月 30 日 结构正负零 2008 年 6 月 30 日 结构封顶 2008 年 12 月 30 日 竣工入住 二、项目建设单位概况二、项目建设单位概况 项目建设单位:北京鑫阳房地产开发有限公司 注册资金:8850 万元人民币 法人代表:郑钦璋 单位地址:北京市崇文区广渠门南小街领行国际中心 1 楼 1 单元 2505 室 营业执照注册号:1100001060988 7 成立
19、时间:2003 年 8 月 20 日 经营范围:房地产开发;销售自行开发的商品房;物业管理;销售机械电器设 备、通讯器材、金属材料、五金交电。 房地产开发资质:暂定资质【CM-A-0561】 三、项目建设的必要性三、项目建设的必要性 作为四大中心城区之一,近年来崇文区不断推进旧城改造工作,区域内居民的 居住质量有了明显改善。而项目用地内原住宅条件较差,居民改善居住条件的需求 十分迫切。本项目是北京市和崇文区 2006 年重点落实实施的 56 件实事之一。市长 王歧山指示要加快该项目的建设,尽快解决危改回迁居民的回迁工作,彻底解决老 城区居民居住条件。另一方面, 北京城市总体规划(2004-20
20、20) 提出构建“两 轴两带多中心”的新城市空间格局, “东二环交通商务区”在这样的机遇和背 景下形成了,该区域成为二环以内除长安街、金融街之外的最佳办公选择。项目用 地位于东二环沿线地区,原为具较长历史的企事业单位及单位宿舍区,与北京市整 体发展及区域规划不协调。 广渠门南街危改项目就是在以上背景下提出并实施建设的,总体规划占地面积 12.67 公顷,总建筑面积 56.15 万平方米。项目内共有 A、B、C、D 四个区,A、B 区是商品房开发区,C、D 主要用于危改回迁。危改回迁区总占地面积 36860.325 平方米,总建筑面积 230279 平方米;商品房建设区总占地面积 50547.1
21、6 平方米, 总建筑面积 331276 平方米,由写字楼、住宅、国际名店商街和酒店式服务公寓组 成。项目不但可以提高居民居住条件、改善区域环境,而且作为“东二环交通商务 区”的辐射地带,项目的建设弥补了周边区域内没有多功能综合项目的空白,将会 成为地标性的建筑复合群。项目的建设将取得社会效益和经济效益的双丰收,可见 该项目的建设是必要的。 四、可行性研究报告编制的依据四、可行性研究报告编制的依据 1、 关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造一期工程项目建议书(代可 行性研究报告)的批复 【京计投资字20021044 号】 2、 关于同意进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造二期工程项目建议书
22、(代可行性研究报告)的批复 【京计投资字20021348 号】 8 3、 关于调整广渠门外南街危改一、二期工程可研批复内容的函 【京发改投 资函2004第 150 号】 4、 北京市国有土地使用权出让合同 【京地出合字(2005)第 0177 号】 5、 北京市国有土地使用权出让合同 【京地出合字(2006)第 0176 号】 6、 建设用地批准书 【京国土用(批)字(2006)第 150 号】 7、 国有土地使用证 【京崇国用(2006)第 0070 号】 8、 国有土地使用证 【京崇国用(2007 出)第 00008 号】 9、 规划意见书 【2004 规(崇)意字第 0052 号】 10
23、、 北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函 【2007 规复字 0070 号】 11、 建设用地规划许可证 【2006 规(崇)建字 0083 号,2007 规(崇)地 字 0005 号、0007 号、0016 号、0019 号、0023 号、0026 号 2006 规(崇)地字 0007 号】 12、 建设工程规划许可证 【2006 规(崇)建字 0083 号,2007 规(崇)建 字 0005 号、0016 号、0019 号、0023 号、0026 号、0028 号、0030 号】 13、 建筑工程施工许可证 【2007 施建字 0254 号、0367 号、0743 号、
24、0808 号】 14、 企业法人营业执照 15、房地产开发企业资质证书 16、 建设项目经济评价方法与参数 【第三版】 17、北京市国土资源局、统计局等政府相关部门公布的相关经济指标和房地 产指标 五、可行性研究报告编制的假设和说明五、可行性研究报告编制的假设和说明 1、由于本项目尚未取得全部建设工程规划许可证 ,故本报告中建筑面积等 数据依据北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函 【2007 规复函字 0070 号】和建设工程规划许可证 【2006 规(崇)建字 0083 号, 2007 规(崇)建字 0005 号、0007 号、0016 号、0019 号、0023 号、0
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