南宁农产品批发市场建设项目可行性研究报告.doc
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1、南宁金桥农产品批发市场建设项目可行性研究报告南宁金桥农产品批发市场建设项目可行性研究报告 南宁金南宁金桥农产桥农产品批品批发发市市场场建建设项设项目目 可 行 性 研 究 报 告 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 11 1.1 项目名称及承办单位 11 1.2 研究工作的依据与范围11 1.3 研究工作概况 12 1.4 推荐方案与研究结论 12 第二章第二章 项项目背景和目背景和发发展概况展概况 21 2.1 企业概况21 2.2 项目提出的背景 22 2.3 项目建设的必要性与意义26 第三章第三章 市市场场需求分析与建需求分析与建设规设规模模 31 3.1 市场需求分析 31 3.2
2、 广西及南宁地区农产品资源调查 35 3.3 项目建设地国民经济状况36 3.4 发展规划与预测 38 3.5 建设规模与建设内容 315 第四章第四章 建建设设条件与条件与场场址址41 4.1 地理位置及区位优势 41 4.2 规划 43 4.3 建设地交通条件 44 4.4 供电 44 4.5 供水 44 4.6 通讯 45 4.7 场址 45 第五章第五章 工程技工程技术术方案方案51 5.1 项目组成51 5.2 技术方案52 5.3 总平面布置方案的比选要点及说明 56 5.4 土建设计514 5.5 给排水设计517 5.6 供电设计521 5.7 冷库、冷冻站、通风和空调设计52
3、6 5.8 消防 531 5.9 劳动保护和安全防护 532 第六章第六章 信息系信息系统统建建设设61 6.1 概述 61 6.2 信息系统建设必要性 61 6.3 信息系统建设目标 62 6.4 信息系统建设原则 62 6.5 信息系统建设内容 63 6.6 农产品批发市场信息系统设备表 620 第七章第七章 环环境保境保护护 71 7.1 设计依据71 7.2 建设地点环境状况 71 7.3 施工期的污染源、污染物及治理方案71 7.4 经营期主要污染源、污染物及治理方案72 第八章第八章 节约节约能源能源 81 8.1 设计依据81 8.2 概述 81 8.3 节能措施81 第九章第九
4、章 企企业组织业组织与与劳动劳动定定员员 91 9.1 企业组织及工作制度 91 9.2 定员 93 9.3 劳动力来源94 9.4 人员培训94 第十章第十章 项项目目实实施施进进度建度建议议101 第十一章第十一章 项项目的目的组织组织管理和工程招投管理和工程招投标标方案方案 111 11.1 项目的组织管理111 11.2 工程招投标方案112 第十二章第十二章 投投资资估算与估算与资资金筹措金筹措 121 12.1 工程概况 121 12.2 编制依据 121 12.3 编制方法 121 12.4 投资估算 123 12.5 流动资金估算123 12.6 总投资与总资金123 12.7
5、 拟申请国家专项补助资金 124 第十三章第十三章 资资金筹措金筹措131 13.1 融资方案与使用计划 131 13.2 还款资金的来源131 13.3 投资指标 131 第十四章第十四章 财务评财务评价价141 14.1 项目成本费用估算141 14.2 财务盈利能力分析142 14.3 清偿能力分析145 14.4 不确定性分析146 14.5 财务评价结论146 第十五章第十五章 国民国民经济评经济评价价151 15.1 影子价格及通用参数选取 151 15.2 效益费用范围调整151 15.3 效益费用数值调整152 15.4 国民经济效益费用流量表 154 15.5 国民经济评价指
6、标154 15.6 国民经济评价结论155 第十六章第十六章 项项目目风险风险分析分析161 16.1 项目主要风险因素识别 161 16.2 风险程度分析161 16.3 主要风险及防范措施 162 16.4 不确定性分析163 附附图图: : 1. 南宁金桥农产品批发市场区域位置图 2. 南宁金桥农产品批发市场地质灾害危险综合分 区位置图 3. 南宁金桥农产品批发市场辐射图 4. 南宁金桥农产品批发市场交通网络分析图 5. 南宁金桥农产品批发市场功能分析图 6. 南宁金桥农产品批发市场总平面图 KL566P-0- 1(方案一) 7. 南宁金桥农产品批发市场总平面图 KL566P-0- 2(
7、方案二) 8. 10/0.4kv 箱式变电站布置总平面图 KL566D-0- 1 附件:附件: 1. 广西区发改委关于南宁金桥农产品批发市场项 目建议书的批复 2. 南宁市商务局关于确认建设“南宁金桥农产品 批发市场”项目符合商业网点规划的批复 3. 南宁市规划局关于兴宁区人民政府申请广西农 产品加工物流中心规划选址方案的意见 4. 南宁市人民政府关于南宁市兴宁区三塘镇总体 规划方案的批复 5. 南宁市兴宁区人民政府关于建设南宁金桥农 产品批发市场的请示复函 6. 供电协议 7. 供水协议 8. 南宁威宁资产有限责任公司管辖下市场简介 9. 南宁威宁资产有限责任公司管辖的邕宁市场概 况表 第一
8、章第一章 总总 论论 1.1 项项目名称及承目名称及承办单办单位位 1.1.1 项目名称:南宁金桥农产品批发市场 1.1.2 承办单位:南宁威宁资产经营有限责任公司 1.1.3 项目拟建地点:南宁市兴宁区三塘镇 1.1.4 可行性研究报告编制单位 单位名称:中国轻工业南宁设计工程有限公司 工程咨询资格证书 资格等级: 甲 级 证书编号: 工咨甲 2031626001 发证机关: 国家发展改革委员会 1.2 研究工作的依据与范研究工作的依据与范围围 1.2.1 研究工作的依据 a.农产品批发市场建设与管理指南农市发2004 10 号 b.南宁金桥农产品批发市场项目建议书 c. 南宁金桥农产品批发
9、市场规划位置图 d. 可行性研究报告编制委托书 e. 建设单位提供的基础资料 f. 相关法律、法规、政策、标准 1.2.2 研究工作范围 本报告的研究工作范围包括:论述项目提出的背景, 分析项目建设的必要性和紧迫性,并对市场未来发展的 需求进行分析,根据市场需求和建设条件拟定建设规模, 根据政府规划和项目特点选择场址,拟定工程技术方案、 节能、环境保护、消防、劳动保护与安全防护,企业组织 与劳动定员等方案,估算项目总投资评价项目的财务效 益,并进行国民经济评价及风险分析。 1.3 研究工作概况研究工作概况 我公司接受委托后组成了该项目的可行性研究小组, 并组织有关专业技术人员到现场调研、收集资
10、料,并与 业主及当地政府有关部门领导座谈交流,在此基础上, 各专业人员全面展开了研究及编制工作。 1.4 推荐方案与研究推荐方案与研究结论结论 1.4.1 市场发展前景与服务范围 广西南宁是中国与东盟最近的经贸交往最活跃的首 府城市。在自由贸易区的推进过程中及建成以后,作为 大西南的出海通道、物流枢纽及东盟商贸前沿的广西南 宁将面临巨大的商机、巨大的人流、物流、信息流,成为 东盟自由贸易区核心城市,因此南宁金桥农产品批发市 场的建设具有良好的发展前景。 批发市场服务范围:拟辐射整个广西乃至东南亚,与 国内外大中型农产品批发市场形成销售网络,是一个集 交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一
11、体的 场所,且具有理货、储藏、加工、配送、结算、科学管理和 配套服务的现代化批发市场和物流基地。 1.4.2 建设规模与建设内容 总用地面积983261m2(1474.88 亩) 建筑总面积732089.5m2 建筑密度39.84% 容积率0.75 绿地率25.18% 绿地面积247589 m2 建设规模为:占地 983261m2,建筑总面积 732089.5 m2。年交易量 495 万吨,交易额预计达到 80 亿元。 主要建设内容为:交易服务大楼、交易行、交易大棚、 加工车间、冷库、仓库、宾馆餐厅楼、停车场、地磅房、垃 圾回收站、污水处理设施、变电站以及信息网络系统等。 1.4.3 场址 建
12、设用地位于兴宁区东北面三塘镇,距离南宁市中 心约 15 千米,距市区快速环道 5 千米,距南宁市城市外 环高速公路出入口 2 千米。总用地面积 983261m2(1474 亩)。旧邕宾公路直达此处,南梧二级公路在用地的南侧 经过,用地位置同时也是整个南宁市东北方向重要出入 口。而向北有公路达高峰林场,向南有公路直达屯里火 车站,同时三塘镇规划范围内还有通达各村镇的村镇道 路,构成了现状道路交通网络。 1.4.4 水、电供应 1.供水 本项目日用水量为 6129.7 m3/d,最大小时用水量 为 463 m3/h,本项目拟从三塘镇城市给水管网不同方位 接驳 DN300 的给水管,供本项目生产、生
13、活及消防用水。 给水管网给水压力约为 0.30MPa,能满足本项目用水水 量、水质、水压要求。 2.供电 项目拟建地位于南宁市兴宁区三塘镇,根据南宁市 三塘镇城镇规划新区总体规划,本工程 10kV 中压网络 纳入新区建设,即有 10kV 高压电缆线路至农产品批发 市场各主干道附近,而且根据规划各线路导线的供电能 力能满足本项目的用电需要,因此,本项目的用电是有 保证的。 1.4.5 环境保护 本项目投入运营后,批发市场内主要有生活污水及 生活垃圾等,根据国家环境保护的有关规定和排放标准 进行治理,使之达到国家的排放要求。详见第七章。 1.4.6 劳动定员 本项目劳动定员 1200 人,其中管理
14、人员 71 人,技 术人员 106 人,工人 973 人,服务人员 50 人。详见第九 章。 1.4.7 总投资 项目总投资为 122963.98 万元,其中固定资产投资 121954.67 万元(含建设期利息 6030.00 万元),铺底流动 资金 1009.31 万元。详见第十二章。 1.4.8 项目实施进度计划 根据建设规模和资金筹措方案,本项目计划在 5 年 内建成。详见第十章。 1.4.9 主要技术经济指标 序 号 指 标 单 位 数 量 备 注 1年交易量 亿 元 80 2 总建筑面积 m2732089.5 3 总资金 万 元 125319 .02 3.1 固定资产投资 万 元 1
15、21954 .67 其中: 建设期利息 万 元 6030.0 0 3.2 流动资金 万 元 3364.3 5 4 总投资 万 元 122963 .98 4.1 固定资产投资 万 元 121954 .67 4.2 铺底流动资金 万 元 1009.3 1 5 资金筹措 万 元 125319 .02 5.1 自有资金 万 元 82963. 98 其中:用于流动资 金 万 元 1009.3 1 用于固定资 产投资 万 元 81954. 67 5.2 贷款 万 元 42355. 05 5.2. 1 长期贷款 万 元 40000. 00 5.2. 2 流动资金贷款 万 元 2355.0 5 6 劳动定员人
16、 1200 7 全年经营天数天 365 8 动力年需用量 8.1 电 kwh 88361156.4 0 8.2水m32237340.50 11 年均总成本 万 元 26001.46 12 年经营收入 万 元 46809.17 13 年均利润总额 万 元 18804.10 14 年均税后利润 万 元 12598.74 15 投资利税率 %16.60 16 投资利润率 %15.00 17 全部投资回收期 (税后) 年10.16 含建 设期 5 年 全部投资回收期 (税前) 年8.60 含建 设期 5 年 18 全部投资财务内部 收益率(税后) %12.25 全部投资财务内部 收益率(税前) %16
17、.81 19 经济内部收益率 %22.59 经济净现值 %69158.92 20 银行长期贷款偿还 期 年7.53 含建 设期 5 年 21 盈亏平衡点 %52.79 营业 能力 利用 率 1.4.10 研究结论 本项目是以农产品交易为主的批发市场,经过多次 现场考察,认真收集有关资料,仔细分析和研究后,我们 认为: a. 南宁市地理位置优越,处于我国华南、西南和东 南亚经济圈的结合部,是环北部湾沿岸的重要经济中心, 面向东南亚、背靠大西南、东邻粤港澳、西接印度半岛, 具有得天独厚的区位优势和地缘优势,是华南沿海和西 南腹地两大经济区的结合部以及东南亚经济圈的连接点, 是新崛起的大西南出海通道
18、枢纽城市。作为周边县市农 产品流通的集散地,具有良好的农产品流通条件和较大 的产品市场份额,交通便利,区位优势明显。商品经济的 日趋繁荣和发达,使大市场大流通成为了必然的发展趋 势,南宁威宁资产经营有限责任公司抓住这一发展机遇, 结合城镇发展和配套设施建设的需要,建设具有一定规 模的现代化批发市场,完全适应南宁经济发展的需要, 也符合国家的产业政策和南宁市总体规划。项目的实施 将有力地推动广西农业及经济的发展,其建设是必要的, 对加快南宁市“农改超”的步伐起到促进作用。 b. 项目选址恰当,外部建设协作条件良好,交通条 件优越,水、电供应方便,项目的建设是具备较好条件的。 c. 本项目是一个规
19、模大、档次高、交易量大、服务功 能强、服务范围广的大型批发市场,包括交易服务大楼、 交易场、交易大棚、加工车间、冷库、信息网络系统等, 配备供电、供水、排水、大型显示屏、消防等系统,其中 交易服务大厦内设有交易大厅、动植物检疫检测中心、 配送中心、电子结算中心及农产品信息中心等;满足粮 油、瓜果、蔬菜、副食、干鲜调料、海鲜水产、兽药饲料、 肉禽蛋、农资、日杂,种子、桑蚕茧、东南亚果蔬等的交 易。本项目还配套设有工商、税务、金融、保安、餐饮、旅 业、停车场等服务机构,可适应现代工农业产品交易业 务活动的需要;批发市场建成后可入驻商户千多户,商 品交易幅射整个广西乃至东南亚,加工配送覆盖整个南 宁
20、市,使 245 万市民直接受益。 d本项目是一个规模齐全的农产品批发及加工配送 市场,根据投资估算和经济分析结果,项目固定资产投 资为 121954.67 万元。年平均营业收入 46809.17 万元; 年平均利润总额 18804.10 万元;年平均税后利润 12598.74 万元;全投资财务内部收益率(税前)16.81%; 项目全部投资静态回收期(含建设期):所得税前 8.60 年。 项目的抗风险能力较强,经济效益良好。 综上所述,本可行性研究报告认为项目的建设条件 具备、技术成熟先进、具有良好的社会效益,与传统的交 易批发市场相比,本批发市场配备先进的电子交易、结 帐系统,使交易更快捷、安
21、全;汇集大量、及时的交易信 息及行情反馈系统,采用优越的竞价拍卖方式,使交易 更合理;完善的农药残余检测手段,保证产品的安全;快 捷的配送服务,统一、具有品牌效应的包装风格,高素质 的人才资源,保证交易服务周到、快捷、独特;采用保鲜、 冷藏技术保证了产品质量;良好的服务态度与安全保卫 工作,使交易在舒适安全的环境下进行等等优点,是一 个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一 体的场所,且具有理货、储藏、加工、运输、结算、科学管 理和配套服务的现代化批发市场和物流基地。筹建单位 南宁威宁资产经营有限责任公司公司是一个具有管理经 验的公司,有能力与实力搞好批发市场的建设与经营, 建议各级主
22、管部门及有关各方给予支持协作,促使项目 顺利实施。 1.4.11 建议 市场的经营有一个培育和发展的过程,建设单位及 有关部门要努力创造良好的经营环境条件,积极引导和 吸纳各地商客、产品进入市场交易,尽快形成规模经营, 发挥项目的作用和效益。 第二章第二章 项项目背景和目背景和发发展概况展概况 2.1 企企业业概况概况 项目业主南宁威宁资产经营有限责任公司是南宁市 政府批准成立的具有独立法人资格的国有独资公司,公 司代表市政府持有授权范围内党和国家机关、人民团体、 事业单位的国有资产产权、股权和市政设施附属资产产 权,依法决定授权范围内国有资产的重组,包括转让、租 赁、拍卖、兼并、联合开发经营
23、等活动,优化资本结构和 资产配置,盘活国有资产,承担国有资产的保值增值责 任。公司长期以来从事农产品集贸市场的开发建设和管 理业务,现旗下共有 92 个市场,实行自负盈亏的经营制 度。 南宁威宁资产经营有限责任公司旗下的 92 个农贸 市场遍布南宁市各个区域,各市场内共有七万多个体经 营户从事农产品销售经营活动,服务人群超过南宁市 50%的 人口,去年整个公司所辖的市场交易额达 14 亿多元,是 南宁市农产品销售终端市场的主力军。 在围绕如何解决“三农”问题的大前提下,如何做农 产品物流的领跑者,如何把自己的企业职能从管理的粗 放型向一个新型的、集约型的现代化物流企业转变,从 而实现企业的全面
24、改制与可持续高速发展,这对南宁威 宁资产经营有限责任公司是一个全新的挑战。 在此目标之下,南宁威宁资产经营有限责任公司以 市场需求为导向,以服务大众为前提,发展新型物流产 业,以此为依托,发展相关企业、扩大就业机会,把建立 一个集约经营、可持续发展的集团公司作为公司的目标。 南宁威宁资产经营有限责任公司提出发展新型物流 产业,当以本身优势资源为本,打造全新的强势农产品 流通平台,整合原有资源和优势,使公司的发展更上一 层楼。公司这一愿望和计划相适应的是,国家对于建立 新型农产品批发市场相继出台有关鼓励政策,此外良好 的社会发展态势也给南宁威宁公司建立新型大型农产品 流通市场提供良好的环境。 2
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