可研报告-大晟资产安置房可行性研究报告04661 (2).doc
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1、目目 录录 第一章第一章 总总 论论1 一、概论.1 二、业主简介.1 三、编制依据.2 四、编制内容.2 五、主要技术经济指标.2 第二章第二章 项目提出的背景项目提出的背景3 一、西部农村城镇化建设的意义.3 二、党中央提出构建和谐社会的宏伟目标.5 三、大渡口区发展概况.5 第三章第三章 项目建设的必要性项目建设的必要性8 一、是重庆市加快城镇化进程的需要.8 二、是解决“三农”问题的需要 .8 三、是执行国家鼓励农民进城政策的需要.9 四、是城市建设发展的需要.10 第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件11 一、项目建设地址.11 二、自然条件.11 三、交通条件.14
2、四、公用工程现状及建设条件.14 第五章第五章 建设内容及规模建设内容及规模16 一、建设标准.16 二、建设内容.16 三、建设规模.16 第六章第六章 工程方案工程方案18 一、设计依据.18 二、规划设计原则.18 三、设计指导思想.18 四、总图设计.19 五、建筑设计.20 六、结构设计.22 第七章第七章 公用工程方案公用工程方案25 一、电气设计.25 二、给水排水.27 三、燃气.29 四、弱电设计.30 第八章第八章 环境保护与绿化环境保护与绿化33 一、设计原则.33 二、设计依据.33 三、环境保护.34 四、绿化.34 第九章第九章 建筑节能建筑节能35 一、总图布置.
3、35 二、建筑节能.35 三、给排水节能.37 四、电气节能.38 第十章第十章 建筑消防设计建筑消防设计39 一、设计依据.39 二、总图消防.39 三、消防给水.39 四、防排烟设计.40 五、消防电气.41 第十一章第十一章 劳动安全卫生劳动安全卫生42 一、总图.42 二、建筑.42 三、电气安全.42 四、其他.42 第十二章第十二章 项目进度计划及招投标项目进度计划及招投标44 一、项目进度计划.44 二、项目招投标.44 第十三章第十三章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措46 一、投资估算范围.46 二、投资估算依据.46 三、项目投资.47 四、资金筹措.48 第十四章第十
4、四章 社会效益评价社会效益评价51 第十五章第十五章 结论与建议结论与建议52 一、结论.52 二、建议.52 第一章第一章 总总 论论 一、一、概论概论 (一)项目名称:D10-3 地块“农转非”安置房项目 (二)项目业主:重庆大晟资产经营(集团)有限公司 (三)项目地址:大渡口八桥镇新华村(规划 D10-3 地块) (四)项目性质:新建 (五)建设内容及规模 建设内容包括:安置房、农贸市场、社区医院、托儿所、管理 办公室、室外管网及绿化等。 建设规模:本项目拟占地 75 亩,总建筑面积为 85630m2(其中 住宅 79130m2,公用及商业建筑 6500m2) ,可安置农转非及城市拆 迁
5、 1258 户。 (六)项目总投资及资金筹措 1、项目总投资:1.5 亿元。 2、资金筹措: (1)区政府资金 6000 万元; (2)融资 9000 万元。 二、业主简介二、业主简介 重庆大晟资产经营(集团)有限公司,位于大渡口区月光村 2 栋 60 号,是大渡口区政府出资组建的国有独资公司,总资产 11.75 亿元,净资产 5.95 亿元。 公司内设办公室、总工程师办公室、财务部、融资部、社会事 务部、经营策划部、工程部等。 三、编制依据三、编制依据 (一)国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参 数 (第二版) 、 投资项目可行性研究指南 ; (二)国家颁发的有关建筑、电气、消防、
6、给排水等各专业设 计规程、规范和设计标准; (三)业主提供的相关基础资料; (四)业主对项目建设的主要意见及预期目标; (五)国家和重庆市其它相关规定和要求。 四、编制内容四、编制内容 可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、 环境保护、建设进度及建设投资。 可行性研究报告对项目的可行 性进行综合分析、论证,得出合理、正确的结论,为项目业主及审 批部门提供决策依据,并作为开展下阶段工作的基础。 五、主要技术经济指标五、主要技术经济指标 主要技术经济指标见表 1-1。 序号指标名称单 位指 标备 注 1 总占地面积亩 75 2 总建筑面积 m285630 3 建构筑物占地面积m2
7、17938 4 容积率 1: 1.58 5 建筑系数%35.88 6 项目总投资万元 15000 第二章第二章 项目提出的背景项目提出的背景 一、一、西部农村城镇化建设的意义西部农村城镇化建设的意义 城镇化建设是经济社会现代化水平的综合标志,是实现现代化 和工业化的必经之路。推进西部农村城镇化建设,对于西部加快国 民经济结构和城乡结构的战略性调整,促进国民经济实现良性循环 和社会协调发展具有重大意义。 城镇化建设可以有效实现西部农村富余劳动力转移,解决劳动 力结构性失业问题。以劳动密集型为主要特征的乡镇企业和农产品 加工业主要聚集在城镇,这些行业需要大量具有一定劳动技能的人 员,这将使农村富余
8、劳动力从农业中分离出来,实现劳动力在产业 间的重新分配和产业转移。低成本、小而全的生活居住条件,也必 然带来农村人口向城镇的聚集与转移,实现地域转移。同时,产业 与地域转移会造成这些劳动者实现身份的改变和转移。从而实现真 正意义上的农村富余劳动力的转移。 城镇化建设可以加速实现西部农业产业规模化经营。发挥城镇 巨大的聚集功能和辐射作用,积极培育农业产业规模化经营的组织 优势、机制优势和创新优势,利用资源优势和区位优势,组建各种 农产品生产加工基地;最大可能地利用城镇现有的科技水平和手段, 生产加工出高质量、有特色、低成本的精细农产品来,实现一条龙 生产经营规模,真正把农户与企业、生产与流通、种
9、植业和养殖业 以及农产品加工业有机结合起来,使农业产业规模化经营依托城镇 化建设得以实现和发展。 城镇化建设可以促进西部乡镇企业得到进一步的发展和壮大。 城镇的集聚效应,将为乡镇企业的发展创造出新的良机。趋同企业 可以通过多种方式相互组合,融集资金,组建有一定经济实力的大、 中型集团和公司,打造出一批民族特色产品,增强竞争力,占领市 场;新兴企业可以充分利用城镇的优势,做好市场调查与定位,赢 得市场份额,以获取较好的经济效益;困难企业也可以通过城镇找 到解决问题的有效办法,以机制和体制的创新转化为契机,得到进 一步的发展。这样,既形成了一大批有竞争实力的龙头企业和新兴 企业,使举步维艰的乡镇企
10、业有了长足的发展和有效加强,又解决 了节省土地、保护耕地、减少污染,降低浪费等问题。 城镇化建设可以逐步解决增加农民收入、帮助农民脱贫致富奔 小康的问题。 “三农”问题一直是困扰我国社会发展的根本性问题,而农民 收入过低已成为问题的关键所在。解决问题最有效的办法就是加速 推进城镇化建设,鼓励农民进城寻找就业门路,达到以减少农民来 富裕农民的目的。进入到城镇,广大农民有很多的就业机会,拥有 选择就业的自由,有广阔的发展空间,既可以进入企业或工厂,搞 生产、加工、制造性工作;也可以从事第三产业搞服务、旅游、 流通、运输等工作,而且可以利用城镇提供的各种培训教育机会和 自身择业自由的特点及时转换工作
11、岗位,寻找适宜位置,最大限度 地发挥个人才能,获取较理想的经济效益。 二、党中央提出构建和谐社会的宏伟目标二、党中央提出构建和谐社会的宏伟目标 构建社会主义和谐社会,是我们党从全面建设小康社会、开创 中国特色社会主义事业新局面的全局出发而提出的一项重大任务。 这适应了我国改革发展进入关键时期的客观要求,体现了广大人民 群众的根本利益和共同愿望。应该在推进社会主义物质文明、政治 文明、精神文明发展的历史进程中,扎扎实实做好构建社会主义和 谐社会的各项工作。 中国的问题是农民问题。在构建社会主义和谐社会的诸多问题 中,农村的发展建设、“三农”问题是则是重中之重,而这也是最大 的发展难题。 随着中国
12、城市化进程的推进,部分处于城市边缘地带的郊区镇、 村逐步被划入城市市区管理,农民变身市民。如果城市不能为他们 提供住房及其他相应的生活、就业保障,则将会造成很大的社会经 济、治安问题。只有在工业化和现代化的基础上逐步推进城市化, 才能为当地居民创造更多的就业岗位,也才能最终实现我们所期望 的城市化目标。否则不仅会使那些改变了农民身份的市民因为无房 可住、无业可就而陷入贫困,也会给政府带来巨大的财政负担,造 成社会不稳定因素,并且有悖于党中央提出的建设社会主义和谐社 会的精神。 三、三、大渡口区发展概况大渡口区发展概况 大渡口区地处重庆市主城区西南部,滨临长江,气候温和,地 势平坦,资源丰富,与
13、九龙坡区、高新技术开发区、沙坪坝区相邻, 与南岸区、巴南区隔长江相望。是重庆都市圈的重要组成部分,是 重庆市中心城区十二个组团之一,是全部纳入重庆市规划的 600 平 方公里主城区内的两个区之一,也是以冶金、建材、机械为重要支 撑的工业城区。大渡口区于 1965 年建区。1995 年重庆市行政区划 调整,全区面积由 7.46 平方公里扩大到 103 平方公里,辖九宫庙、 跃进村、新山村、春晖路、茄子溪 5 个街道和八桥镇、建胜镇、跳 蹬镇三个镇,常住人口 20 万。据史料记载,在清朝道光、光绪年间, 在一士绅在长江以北设义渡,该渡口为沿江数十里渡口之首,大渡 口由此而得名。 区内有重钢集团公司
14、、中国十八冶金建设公司、重型铸锻厂等 国有大中型企业近 20 家;成渝、川黔铁路在该区交汇,辖区有 6 个 火车站,公路 210 国道纵贯辖区,并有长江水岸线 30 多公里;区内 有重庆市重要的仓储基地和国家级的西南建材中心批发市场。重庆 陶瓷市场已经形成规模。 大渡口区发展的总体目标是:国民经济增长速度、质量、效益 的总体水平位全市前列,都市特色经济初步形成,竞争能力明显增 强;参与西部大开发取得明显成效;社会事业全面进步;人民生活 水平、环境质量和城市文明程度明显提高。为实现 2010 年翻一番, 为把大渡口区建设成为以冶金、建材为区域特色的现代工业基地, 以信息、网络技术为重要支撑的物资
15、配送中心,以先进的职业教育 为标志的文化名城打下坚实基础。 五大功能片区的建设是加快大渡口区经济社会发展的工作重点: 一是依托现有城区和规划的西南新城,建成综合功能片区,重点突 出和完善行政管理、金融、商贸、交通换乘、文体娱乐、信息服务、 居住休闲等功能,形成区域性商贸中心、金融中心、科教文化信息 中心、交通枢纽和通讯枢纽,增强城市服务功能,加快城市化进程; 二是依托现有的工业园区、仓储设施、专业批发市场、公路水路铁 路交通、农业和森林资源等,建设工业经济、物资集散和生态农业 三大经济片区,优化生产力布局,提升产业结构,形成三大经济增 长极,加快城市经济发展;三是依托 30 余公里长江堤岸,结
16、合长江 堤防整治工程和滨江路、两座长江大桥等沿江开发项目的建设,开 发沿江经济片区,创造“沿江十里面廊”的独特城市景观,逐步形成 大渡口区发展的新亮点。 第三章第三章 项目建设的必要性项目建设的必要性 一、是重庆市加快城镇化进程的需要一、是重庆市加快城镇化进程的需要 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要 是近五年我国经济建设和社会发展的纲领性文件,是经过全国人大 批准的权威性文件。 “十一五”计划明确提出:随着农业生产力的提高 和工业化进程的加快,我国推进城镇化的条件已渐成熟,要不失时 机地实施城镇化战略。 “实施西部大开发和加快小城镇建设,都是关 系我国经济和社会发展的重大战
17、略问题,应该提上议事日程,进行 全面的调查研究,拿出方案,加紧实施”。重庆市“十一五”计划明确 指出:“实施城镇化战略,与推进工业化进程相结合,加快小城镇建 设与发展经济相结合,转移农村人口与创造就业机体上结合,积极 稳妥地加快城镇化进程。把发展小城镇的重点放到县城和部分基础 条件好、发展潜力大的建设镇,并将有条件的小城镇逐步发展成为 小城市,使之尽快完善功能,集聚人口,发挥农村地域性经济、文 化中心的作用”。 二、是解决二、是解决“三农三农”问题的需要问题的需要 三农问题是指农民问题、农村问题和农业问题。 我国加入世贸后,参与国际竞争,使得三农的矛盾更为突出。 解决三农问题的方法有很多,如加
18、快结构调整,改革传统的农业经 营方式,加大中央和省级政府的转移支付力度等。但都无法回避由 于农业人口过多而导致的生产能力过剩、商品化需求不足、人均占 有资源过少限制收入增长,以及转移支付由于人口基数太大形成的 财政压力等。因此,关键在于减少农民,加快农业劳动力向非农产 业转移,促使农村人口向城镇集中。以此带动农产品的商品需求, 促进结构调整,从增加非农就业和农村人均资源占有量两个方面, 提高农民收入,降低中国加入世贸后为农业带来的风险。 国家信息中心经济发展部副主任徐宏源认为,要解决“三农”问 题,最根本的出路在于城镇化,创造有效的就业岗位,把劳动力转 移到制造业和服务业上,最关键的就是要提高
19、制造业的效益。从国 外的发展历程来看,都是通过实现现代化来带动城市化,最后解决 农村问题。 农民进城务工、 “农转非”的施行,都是解决农村问题的有效措施。 而“农转非”安置房的建设则是其有力保障,可为农转非人员提供安 定的住所,从而确保其拥有相对稳定的工作、就业环境。这对于城 市建设和经济的发展都是非常必要的。 三、是执行国家鼓励农民进城政策的需要三、是执行国家鼓励农民进城政策的需要 随着经济的发展,国家开始改变原来的政策,转而制定了一系 列鼓励农民进城的政策。十六大报告已经非常明确地指出:“农村富 余劳动力向非农产业和城镇转移,是工业化和现代化的必然趋势。 ” 这就告诉了我们这样一个道理:没
20、有农民进城,就没有农村小康; 没有农村小康,就根本谈不上全社会的小康。 不论从眼前、还是从长远来看,这一政策在各方面都有利于国 家的发展与进步:农民进城,可以促进农业生产的集约化经营,可 以促进第三产业的快速发展,可以促进小城镇的繁荣,还有利于发 展农村经济,建设现代农业,增加农民务工收入。可以毫不夸张地 说,这是一件外有政策促动、内有利益驱动的大好事。 国家之所以鼓励支持农民进城,一是因为农民太多了,农村有 大量的富裕劳动力;二是因为农村太穷,农民进城可以增加务工收 入;三是因为农业产业化经营水平太差,农民进城可以促进土地流 转和集约化经营。 只要用心体会十六大精神,我们还会很容易地发现更重
21、要,也 是最根本的一点是:农民进城就是要从根本上减少农民,推进农村 小康继而全面建设小康社会。农民进城不是权宜之计,而是长远的 治国方略! 四、是城市建设发展的需要四、是城市建设发展的需要 重庆经过多年的发展,特别是 1997 年直辖以来,城市建设飞速 发展,城市容貌日新月异。昔日的农田变成了繁华的都市,昔日冷 清的小街成了区域经济文化中心。城市规划、发展需要改造城市结 构、组成。 农转非安置房的修建,不但有利于有效地解决农转非人员的住 房问题,且对于重庆市城市建设的规范化、管理的集中化和科学化 都具有很好的促进作用。 第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 一、项目建设地址一、项
22、目建设地址 本项目位于大渡口八桥镇新华村(规划 D103 地块) 。 二、自然条件二、自然条件 (一)地形地貌 场地地势较为平缓,整体地形北高南低,南部地势低洼平坦地 带分布有部分水田,东北部为耕地和零星村舍,地面高程在 250- 270m 之间,最高点控制标高为 265.7m,最低点标高为 252.4m。 (二)地质构造 项目用地内无断层,深大断裂,活动断裂,地质构造简单,岩 层产状平缓,倾角 1-5。 (三)地层岩性 据地面调查妨搜集有关区域地质资料,项目用地内主要岩土体 工程地质类型有: 1、杂填土(Q4ml):杂色,由建筑垃圾及生活垃圾组成,结构 松散,具保向异性,极不均匀,堆积年限一
23、般不超过 8 年,一般厚 度 2-8m。主要分布在生活建筑密集地段,零星断续分布。 2、素填土(Q4ml):紫红色,主要物质成分为砂泥岩碎块石妨 粉质粘土,碎块石直径 1030cm 不等,含量 4070%,粉质粘土 含量 3060%;结构松散,具各向异性,厚度 210m,回填时间不 超过 10 年。 3、残坡积粉质粘土(Q4el+dl):黄褐色,可塑状,土质均一,一 般厚度小于 4m,主要分布于场区西侧斜坡地带。 4、侏罗系上沙溪庙组泥岩(J2s):紫红色、红褐色,泥质结 构,中厚层状构造,含砂质、钙质条带及团块,主要分布于场区东 部相对平坦处,据地区经验强风化泥岩承载力设计值为 250 30
24、0kPa,中风化泥岩天然单轴抗压强度为 6.510.0MPa,饱和单轴 抗压强度为 4.57.0MPa,抗剪强度 c=0.861.38MPa。tg=8.03 0.92,弹性模量 18002000MPa,泊松比 0.270.33。 5、上沙溪庙组砂岩(J2s):褐黄、灰色,以长石为主,多为 钙质胶结,中粒结构,中厚层状构造,主要分布于场区西侧缓坡是 段。据地区经验,强风化砂岩承载力设计值为 350400kPa,中风 化砂岩天然单轴抗压强度为 29.045.0MPa,饱和单轴抗压强度为 25.035.0MPa,泊松比 0.140.17。 (四)地质条件 根据区域水文地质资料及调查初步查明,场地的含
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