唐山市XX区商业中心项目可行性研究报告.doc
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1、第一章 总 论一、项目概况1、项目名称:唐山市XX区商业中心2、项目承办单位:唐山市XX区银丰建材批发市场3、项目负责人:4、建设地点:唐山市XX区。二、可行性研究报告的工作依据和范围1、可行性研究报告的依据(1)唐山市XX区主管部门的有关规定及编制项目建议书的可行性报告的要求。(2)国家有关政策、法律、法规。(3)国家计委、建设部关于编制可行性研究报告的有关规定。(4)唐山市规划局、土地局、环保局等单位。2、可行性研究报告的工作范围本项目建议书(代可行性研究报告)主要研究项目建设的必要性,市场分析,建设条件,工程规划及建设方案,环境保护,投资估算与资金筹措,经济效益及社会效益评估。三、项目承
2、办单位概况唐山市XX区银丰建材批发市场建于2000年,注册资金500万人民币,是唐山市XX区通达集团子公司,经营范围主要是铝塑型材、铝塑钢制品加工制作、建筑装饰材料、五金水暖的批发零售的综合性开发公司。在建项目位于唐山市XX区青年路与朝阳大街交叉口,本公司成立已久,汇集了大批优秀的专业技术管理人才,目前公司有员工60人,具有高级专业技术职称的5人。中级专业技术职称10人,除特勤人员外其他员工均为大专以上学历。并有多年从事商业管理经验,包括管理、建筑、经济、财务、统计等各类专业人才。本公司牢固树立“以人为本,团结进取”的经营方针,并以“勤奋、奉献、务实、创新”的工作作风,开创美好未来。“以人为本
3、,回报社会”是我们永远的追求。唐山市XX通达集团作为投资商有着良好的社会信誉和雄厚的经济实力,本着“一业为主,综合经营”的原则,注册成立银丰建材批发市场,就是要在商业领域内寻找新的效益增长点,开拓出一片新天地。本公司对在建项目聘请专业顾问研究院进行了科学的市场调研,选用优秀的设计单位、最精良的施工队伍、最权威最严格的监理公司,从各个环节严格把关,以必胜之信心,铸就XX开发区最高尚,最具特色的商业区,为XX的城市规划增添永不褪色的靓点。四、项目的主要技术经济指标:主要经济技术指标表序号指标单位数量备注1占地面积平方米10071.72建筑面积平方米150003最高用水量立方米/日254总用电负荷千
4、瓦时2005建设期年26总投资万元12007租赁收入万元2408利润总额万元2209财务净现值万元Lc=7%10投资回收期年5含建设期11投资利润率%4税前12投资利润率%3税后第二章 项目建设的必要性一、项目背景:唐山市位于河北省东部,东隔滦河与秦皇岛唐山市相望,西与天津市毗邻,南临渤海,北依燕山隔长城与承德地区接壤,东西广约130公里,南北袤约150公里,总面积为13,472平方公里。东至秦皇岛125公里,南距渤海40公里,西南至天津108公里,至省会石家庄366公里,西北至北京154公里。唐山地处交通要塞,是华北通往东北的咽喉地带,京沈、京秦、大秦三大铁路横贯全境。津山、京沈干线公里横跨
5、东西,东有秦皇岛港,西邻天津港,新建的唐山港位于津秦两港之间。境内铁路公路交织成网,交通发达。本项目所在地理位置优越:西临青年路,青年路作为XX地区的主干道,可直取市内,交通相对便利。向南可直达前往天津的高速公路。处于唐山南大门的位置。为了增加本次报告的科学性和准确性,我们聘请了在洛阳商业有较高知名度的王安商业营销顾问有限公司进行了两个月的市场调查研究,对唐山市的相关市场作了认真地分析和总结,确保项目的定位准确,能够符合市场需要,满足城市的定位要求,为XX区增添色彩。另外,该项目作为唐山市XX区开发区重点项目,我公司会不遗余力地把项目建好。同时我们更看重了唐山市良好的投资环境及相关的优惠政策,
6、和业务主管部门优质的服务。我们有充分的理由相信在区委、区政府的正确领导和各有关部门的大力支持下,一定会把事做好。二、项目建设的必要性城市发展形势的需要:根据XX区的地理位置和商业中心发展的情况来看,XX的商业发展前景非常广阔;随着唐山经济的不断发展,人们生活水平的日益提高,迫切需要有规模商业项目走进XX百姓的生活,来满足消费者的购买需求,因此,大型商业中心项目将成为开发的重点。本项目所在地区域内无新建大型商业项目,区域内无直接竞争对手,为本项目成功开发占领区域市场提供了机会。目前XX地区商业市场开发量相对不足,市场需求较大,随着XX工业区的逐步扩大,从业人员的增多,必须有大规模综合型的商业项目
7、诞生。本区域拥有众多的重工业,经济较发达,从业人口众多,购买力强劲,有着巨大的房屋需求消费市场。目前XX地区各个商业项目销售势头不错,随着XX地区经济的发展,老百姓收入的提高,老百姓现在投资商业房地产的标准也在逐步的提高,根据调查,XX地区在短时间内也没有大型的商业中心项目上市,本项目是近期内唯一上市的大规模、综合型、高品质的商业项目。XX地区从目前已建成的商业中心来看,没有国际概念的高品质项目,这是XX地区一个空白点,XX地区企业众多,其中不乏高收入人群,不是这部分人群不会在XX投资,而是还没有适合的商业项目出现,只要有适合的项目出现,相信会引起关注的。三、项目建设的有利条件一是项目场址地理
8、位置优越,符合唐山市XX区建设统一规划,得到有关部门的支持和社会的认同;二是水、电、暖、气、通讯等外部配套比较方便,得到广大消费者很好的认可;三是项目开发单位具有雄厚的技术力量和商业管理经验及强大的资金优势保障。1、 XX现阶段商业最为集中的商业中心文化路是XX区的一个地理区域,而通过不断发展,文化路已成为XX商业中心的代名词,成为XX区第一大商圈,也是XX人心目中最主要的消费区域,在此区域集中了XX众多且最为主要的商业设施,如通达商贸城、XX商厦、家万佳超市2、 XX区现阶段最为繁华的商业区域文化路核心商业长廊是XX区现阶段最为繁华的商业地区,日均人流量达到5万人次,黄金周时更达到数十万人次
9、。文化路核心商业长廊日日人流如梭,车水马龙,商业繁华可见一斑。新华道、滨河路商业渐成规模,仅次于文化路商圈的繁华地区。由于受文化路商圈的辐射和影响,和XX城区向西、向南的拓展,再加之紧挨文化路核心商业长廊,所以该两处的商业状态良好,人流较多,该两处社区云集如;阳光家园、清清家园、玫瑰家园、水景花苑,可以说该两处具有较浓厚的社区商圈效应。特色街区、蓄势待发。随着XX中心城区向西、向南的拓展,及丰碱线的开通,银城花园、金都花园,晨光家园等小区的建成,青年路作为贯穿于XX诸多小区的主要干道,沿街的商业氛围日益凸现,蓄势待发,其特色业态定将堪称旗舰,领舞XX。另外区域内教育资源丰富,在地块数百米辐射范
10、围内有多所明显分布:XX一中、实验一小、银丰小学、艺术幼儿园等,将使得该地段成为独一无二的优势资源。综上所述,本项目所在地区域内无新建大型商业项目,区域内无直接竞争对手,为本项目成功开发占领区域市场提供了机会。目前XX地区商业市场开发量相对不足,市场需求较大,随着XX工业区的逐步扩大,从业人口的增多,必须有大规模综合型的商业项目诞生。唐山市XX区银丰建材批发市场建设项目既符合城市发展的要求,又是土地资源得到合理配置的需要,此项目的实施,将产生良好的经济和社会效益。第三章 项目周边环境一、场址位置本地块位于唐山外环路XX段-XX区经济技术开发区,距205国道0.5公里,距津唐高速公路XX出口4公
11、里,距唐山市区10公里。随着丰碱线的开通,45路、11路公交线路的开启,更使其便捷的交通优势得到进一步的拓展,日均车流量、人流量达到数十万次。但纵观青年路的整体商业状况,配套综合市场的设施较少,规模性、标志性的建筑匮乏,随着特色商业街区商圈的日益扩张,新型的,规模型的、标志型的综合型的商业业态必将独领风骚。该建设场址,交通便捷,人口密集,为唐山市XX区不可多得的银钻地段,具有良好的发展前景。而且,本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。因此,项目的建设是可行的、必要的。经估算,项目工程总投资为1200万元,建设周期为2年,税后利润为163万元,财务效益较好。二、场址条件唐山市气候温和,
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