天津新开路项目可行性研究报告.doc
《天津新开路项目可行性研究报告.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《天津新开路项目可行性研究报告.doc(42页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、2007 房地产策划大全策划必备资料库!全国货到付款 0755-83513598 QQ:69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 新开路可研报告新开路可研报告 一、项目概况3 1、宗地位置 .3 2、项目区域在城市规划中的定位5 3、宗地现状 .5 4、项目周边情况 6 (1)交通状况6 (2)项目周边配套环境8 5、大市政配套 .9 6、项目规控的要点.10 二、市场分析预测.11 1、市场供给与可比项目11 1.1 市场供给分析11 1.2 可比项目分析16 1.3 本案与周边项目价格比较19 1.4 项目 SWOT 分析21 2、市场需求与目标
2、客户23 2.1 市场需求.23 2.2 目标客户群.26 3、产品定位与建议.26 (1)可比项目户型配比分析26 (2)产品建议32 2007 房地产策划大全策划必备资料库!全国货到付款 0755-83513598 QQ:69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 三、项目开发进度计划及销售计划.34 1、时间安排 .34 2、销售收入计划.35 四、投资估算及财务评价.36 1、投资成本预测.36 2、税务分析.38 3、资金平衡分析.38 4、经济效益分析.41 2007 房地产策划大全策划必备资料库!全国货到付款 0755-83513598
3、QQ:69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 一一、项项目目概概况况 1 1、宗宗地地位位置置 项目 地块属于河东区,北依华昌路,东南临新开路,西南靠津山铁路。位于天津站东南 1.3 公里 ,距离海河 0.5 公里 。如图所示: 1、区域位置示意图 2007 房地产策划大全策划必备资料库!全国货到付款 0755-83513598 QQ:69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 2、位置详图 该地块由京津城际铁路绿化带、新开路和久福园小区南边缘围合而成。 2007 房地产策划大全策划必备资料库!全国货到付款
4、 0755-83513598 QQ:69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 2 2、项项目目区区域域在在城城市市规规划划中中的的定定位位 该地块已拆迁完毕,并完成三通一平。河东区政府预规划该地区为住宅用地5.6 万平米,商业用地1.2 万平米。 3 3、宗宗地地现现状状 2007 房地产策划大全策划必备资料库!全国货到付款 0755-83513598 QQ:69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 四至范围:该地块为倒三角形,西南由京津城际铁路绿化带、东由新开路、北由久福园南边缘围合而成。 该宗地地势平坦
5、,达到三通一平,且此地块无文物古迹。 该宗地的西南边缘为城际铁路绿化带,新修沥青路石墙子大街将项目与之隔离。 4 4、项项目目周周边边情情况况 (1 1)交通状况)交通状况 华昌道,新开路。 公交 907、847、856、7、42、600、35、902、635、23、836、640、827、639 等线路。 项目周边规划有地铁二号线经过,二号线计划在2007 年通车 。一号线已开通,如下图所示: 天津地铁规划线路 2007 房地产策划大全策划必备资料库!全国货到付款 0755-83513598 QQ:69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 2007
6、 房地产策划大全策划必备资料库!全国货到付款 0755-83513598 QQ:69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 项目西面距天津站1.3 公里 ,赤峰桥 0.5 里,东面距外环线津汉桥8.7 公里 ,距天津滨海国际机场不足10 公里 。 (2 2)项目周边配套环境)项目周边配套环境 2007 房地产策划大全策划必备资料库!全国货到付款 0755-83513598 QQ:69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 位处城市中心区,周边建有天津工业大学,天津音乐学院,32 中,河东区实验小学,河东一幼等教
7、育机构, 拥有一中心医院北院,华北医院,中新药业,广安大药房等大型医院及药店, 沃尔玛超市,华润超市,国美电器,嘉华国际商业中心坐落周边,其教育,医疗,生活等公共配套设施比较 完善。另外 距南站 CBD 商务区,和平路商圈 约 3 公里 ,区域内商务、商业氛围比较 浓厚。 5 5、大大市市政政配配套套 周周边边居居住住区区大大市市政政配配套套状状况况: 道路状况:项目紧邻内环新开路, 供水状况:市政供水; 污水、雨水排放:市政排水; 2007 房地产策划大全策划必备资料库!全国货到付款 0755-83513598 QQ:69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营
8、销策划机构 通讯(有线电视、电话、网络):市政网络; 燃气:燃起管线已铺至地块周边; 供暖:集中供暖。 供电:市政电网。 6 6、项项目目规规控控的的要要点点 可用地面积: 680000 平方米 总建筑面积 ::198100 平方米 ; 居住建筑面积: 166900 平方米 ; 商业建筑面积: 31200 平方米 ; 住宅容积率: 2.98 商业容积率:2.6; 2007 房地产策划大全策划必备资料库!全国货到付款 0755-83513598 QQ:69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 二二、市市场场分分析析预预测测 1 1、市市场场供供给给与与
9、可可比比项项目目 1.11.1 市场供给分析市场供给分析 (1)天津总供给 2005 年天津房地产投资额为327.54 亿元,比 2004 年同期增长 24.1;住宅投资额为234.93 亿元,比 2004 年增长 34.1;经济适用 房投资额为 28.27 亿元,比 2004 年同期下降 17.1。房地产施工面积为2470.57 万平方米,比上年同期增长21.1;新开工面积为 1579.87 万平米,比上年同期增长29.9;竣工面积为1479.22 万平方米,比上年同期增长33.5。 2006 年 16 月天津房地产施工面积为2338.27 万平方米,同比增长17.3;新开工面积为569.3
10、 万平方米,同比增长15.7;竣工面 积为 392.74 万平方米,同比增长15.9。 2006 年 17 月天津房地产开发投资额为20.816 亿元,同比增长21.4;住宅开发投资额为 142.35 亿元,同比增长30.6;经济适用房开发投资额为15.11 亿元,同比下降13.1。 (2)河东区供给量 2006 年 1-10 月份天津 共批准预售许可证357 个,批准套数为80702 套,批准预售面积877 万平方米 ,其中市内 6 区占批准总量的 20%,即 175.4 万平方米。 2007 房地产策划大全策划必备资料库!全国货到付款 0755-83513598 QQ:69031789 房
11、策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 2006 年 1-9 月天津商品房预售批准情况 批准预售许可证批准销售面积批准销售套数每套平均面积区县 个数平方米套平方米 /套 和平区 4119926791151.6 河西区 235101193170160.9 南开区 449352667497124.8 红桥区 112459932175113.1 河北区 167042736271112.3 河东区 22504357565989.1 从上表可以看出2006 年 1-9 月份河东区住宅市场供给量是504357 平米,占市内六区总供给量的16.7%。经济较繁荣的和平和河西区主要以
12、150 平米以上的大户型供给为主,而河东区则以平均100 平米以下的中小户型供给为特色。 (3)新开路板块供给量 新开路 板块位于河东区, 东至王串场一号路,西至京山铁路、海河,南至十一经路、卫国道,北至狮子林大街、金钟河大街,本板块是河 东区的 繁华地段,商业气氛较为浓厚。配套成熟,交通便捷,区域升值潜力较大。 此板块的位置如图蓝色区域所示: 2007 房地产策划大全策划必备资料库!全国货到付款 0755-83513598 QQ:69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 新开路板块示意图 综综合合评评价价: 新开路板块自 2005 年以来共开发了1
13、2 个住宅类项目,住宅类总供给量为106.76 万平米,其中普通住宅供给量为74.25 万平米,占 总供给量的 69.5%;公寓供给量为32.51 万平米,占总供给的30.5%。本板块无经济适用房供给。 2007 房地产策划大全策划必备资料库!全国货到付款 0755-83513598 QQ:69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 北斗星城自 2006 年 8 月 8 日开盘以来销售良好,目前仍在销售中;远洋新天地二期即将开盘,其余楼盘的销售周期均不超过2 年。 通过对新开路的踏勘,发现新开路附近有两块土地尚处于拆迁中,一块在华北医院附近,另一块在巨
14、福园北。 新开路板块基本已经拆迁重建完毕,地块供应量不大。 (4)天津市成交状况分析: 从图中我们可以看出自2006 年 3 月天津住宅成交量盘升到70 万平米 /月以后,成交量一直在70 万平米 /月附近徘徊。住宅成交总体趋于 平稳。 (5)新开路板块成交状况及价格走势分析: 2007 房地产策划大全策划必备资料库!全国货到付款 0755-83513598 QQ:69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 成交状况: 2006 年 1-10 月份新开路 板块实现销售套数1118 套,成交面积达到13.71 万平方米, 月均成交面积为1.371 万平米
15、, 成交均价 6793 元 /平方米。 新开路均价走势分析: 2007 房地产策划大全策划必备资料库!全国货到付款 0755-83513598 QQ:69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 从成交价格来看,在2006 年,成交均价从年初的6000 元/平米,经过 5 个月的时间迅速攀升到7400 元/平米后,一直维持在6900 元/ 平米以上。随着该区域政策的利导,商业的繁荣及住宅需求的强劲和供应量的下滑,预计均价将进一步盘升。 1.21.2 可比项目分析可比项目分析 (1)按区位汇总的可比性项目: 表 1 附近楼盘基本信息对比表 楼盘 装修状况价
16、格(元 /平开盘时间 2007 房地产策划大全策划必备资料库!全国货到付款 0755-83513598 QQ:69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 项目米) 非常公馆精装 73002005.8.20 海河新天地毛坯 72002006.5.20 美震时区毛坯 62002004.9.23 万春美钻时代毛坯 62002005.11.12 北斗星城毛坯 63002006.8.8 个案初步评价: 非常公馆推出 50-70 平米的公寓,此项目的优势优势在于物业方面增加了酒店式服务,深度市场细分,深度挖掘小户型的中高档需求人群。 海河新天地位于 河东区河东内环
17、新开路与华捷道交口,椐了解一期已基本售完,二期即将开盘。本项目销售状况良好。 北斗星城位于 河北区新开路与金钟河大街交口,其和海河新天地针对的都是中高档人群,但北斗星城由于区位原因在平均价格上比远洋天 地低 900 元。 美震时区位于 李公楼立交桥华昌大街与新兆路交口,与位于 河东区华龙道与新开路交口的万春美钻时代在平均价格上基本一致。 综综合合上上述述资资料料可可以以看看出出,周周边边可可比比楼楼盘盘均均以以中中高高档档人人群群为为目目标标客客户户,且且销销售售状状况况均均好好,验验证证了了中中高高档档人人群群对对于于此此区区域域内内高高档档项项目目有有很很大大需需求求。 (2)典型项目研究
18、: 海河新天地 远洋天地 2007 房地产策划大全策划必备资料库!全国货到付款 0755-83513598 QQ:69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 海河新天地是由中远房地产开发公司在天津投资开发的集住宅、商业、写字楼为一体的项目,项目位于河东区河东内环新开路与华捷道交口。 其中,海河新天地的高档住宅部分远洋天地,占地面积约11 万平米,建筑面积约23 万平米,共有建筑22 幢,分割为东西南北以及中心 区 5 个部分。 此项目一期已经销售完毕,二期即将开盘。 远洋天地已成为此板块最具吸引力的楼盘。远洋天地在一期销售过程中受整体房产价 格走势及河
19、东区的发展规划及市政配套建设等因素影响下,成交均价一路攀升。如图: 2007 房地产策划大全策划必备资料库!全国货到付款 0755-83513598 QQ:69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 1.31.3 本案与周边项目价格比较本案与周边项目价格比较 住宅价格: 表 2 价格修正表 合计 区 位 区域 认知 景 观 区域 发展 项目 整体 产品 特点 产品 技术 品 牌 现售 价格 价格修正 权重 100%20%5%20%20%10%10%10%5% 元/ 平方 元/平方米 2007 房地产策划大全策划必备资料库!全国货到付款 0755-835
20、13598 QQ:69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 米 非常公馆 10.05101091191210972007164 远洋天地 10.411121011109111273007019 美震时区 9.051010711887962006851 万春美钻时 代 8.95998108991062006927 北斗星城 9.398108109101263006774 本项目 101010101010101010 6947 本案同档次物业的特征 平均售价: 7000 元/平米 开发规模: 20 万平方米 产品形式:多层、小高层; 平均消化率: 95;
21、 平均容积率: 1.5-2.9; 2007 房地产策划大全策划必备资料库!全国货到付款 0755-83513598 QQ:69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 从上述分析可以看出,本案受周边项目及宏观政策等各项因素影响,均价制定在7000 元左右较为合适。考虑到开盘至销售周期结束的时间节 点,我们建议项目销售起至销售周期结束的价格区间为7000 元8000 元。 商业价格: 我们针对新开路社区商业进行了调查。新开路底商目前售价范围在10000 元15000 元之间。考虑到项目的区位和交通对商业的影响以及 未来项目预期,我们认为,项目底商价格初步定
22、为在13000 元左右较为合理。 1.41.4 项目项目 SWOTSWOT 分析分析 S: 该地块处于天津市内环中心区,属河东区核心地块,地段优势不可复制。 紧邻新开路商业街,配套设施非常成熟,且有浓厚的商业气氛。 周边诸多老社区和近年新盘驻入,该区域已聚集很高的居住人气。 地块离天津站只有10 分钟车程,且有多条公交线路通过,交通十便利。 通过津滨大道到达滨海新区十分便捷。 地块所在区域有 地铁 2 号线 停靠 ,地铁 2 号线是东西向贯通,可以解决居住者的外向型交通,即为居住者向城市外围区域出行提供便 利。 2007 房地产策划大全策划必备资料库!全国货到付款 0755-83513598
23、QQ:69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 W: 该地块呈三角形状,加大了设计、利用难度,同时提高了单位开发成本。 紧邻铁路、高架桥,有噪音污染,同时影响地块景观和视觉效果。 1O: 国家宏观政策的扶持,天津向国际化都市靠拢,将首先带动该区域的发展,为该区域提供高端人群。 地块河东区规划的 三条商务楼宇发展带 之一,加大商业发展前景; 规划中的 新开路嘉华商业聚集区 距项目地块步行仅5 分钟,增大地块的商业潜力; 地块将处于河东区规划的中心商务区(CBD)辐射区域, 和平路商圈均近在咫尺,区域内商务、商业氛围十分浓厚。 天津市规划的多条地铁线在未
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 天津 开路 项目 可行性研究 报告
链接地址:https://www.31doc.com/p-3864301.html