商场珠宝城项目可行性研究报告 (2).doc
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3、gLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
4、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF目录1项目概况41.1项目名称41.2开发公司41.3项目建设进度42项目投资环境与市场研究42.1城市宏观经济背景42.2相关市场研究92.3北京商场/购物中心商业管理模式研究202.4北京珠宝市场发展现状分析233宗地分析283.1地块分析283.2项目SWOT分析294市场定位314.1项目定位314.2客户定位314.3价格定位314.4项目发展设想325投资估算与资金筹措335.1项目投资总估算335.2资金筹措345.3还款安排与财务费用356项目租金收入测
5、算366.1项目租金收入测算366.2项目回款计划376.3项目利润测算377项目商业售价测算388财务敏感性分析388.1盈利能力分析388.2项目不确定性分析388.3社会效益和影响分析399可行性研究结论和建议409.1拟建方案的结论性意见409.2项目风险及防范建议411 项目概况1.1 项目名称圣达房地产开发有限公司“XX商场珠宝城”项目。1.2 开发公司圣达房地产开发有限公司为本项目的开发主体,专项从事本地块的房地产开发经营。1.3 项目建设进度项目建设工程从2006年1月至2006年12月,建设周期为1年。基础工程的开工时间为2006年1月,竣工时间预计为2006年12月。200
6、7年1月正式进入项目的招商期,出租至2047年(参照商业用地使用权年限确定)。对项目的经济测算期,从2006年开始至2047年结束。2 项目投资环境与市场研究2.1 城市宏观经济背景2.1.1 城市经济发展状况GDP、人均GDP高速增长自1998年以来,北京市的经济快速发展,GPD每年均以2位数的速度增长。2004年,北京市的GDP达到4283.3亿元,比上年增长13.2%,是历年GDP增长速度最快的一年。人均GDP也保持快速增长的态势,2004年北京人均GDP已经达到4454美元,比上年增长16.6%。产业结构继续优化,非农产业比重不断上升2004年,第一产业实现增加值102.9亿元,增长1
7、.9%,增幅下降1.4个百分点;第二产业实现增加值1610.4亿元,增长16.7%,增幅提高4.8个百分点;第三产业实现增加值2570亿元,增长11.6%,增幅提高1.3个百分点。二、三产业比重达到97.6%,比上年提高0.2个百分点,其中第二产业比重上升1.8个百分点。宏观调控下固定资产投资涨幅虽见回落,但仍呈现增长高速趋稳的态势全社会固定资产投资持续增长,但增幅逐年回落。2004年全社会固定资产投资额达到2528.3亿元,比上年降低1.7个百分比。2005年前5个月,北京市完成全社会固定资产投资707.8亿元,比上年同期增长10.6%,增幅高于前4个月0.5个百分点。城镇投资659.3亿元
8、,增长10.4%,其中,房地产开发投资407.1亿元,增长7.3%,增幅低于上年同期23.5个百分点;农村投资48.5亿元,增长12.8%。2.1.2 城市消费市场社会消费品零售总额保持两位数的增长速度自1998年以来,北京市限额以上商业企业实现社会消费品零售总额保持10%左右的增长速度。2004年达到2191.8亿元,增长14.4%。居民收入不断提高为消费市场不断增长打下坚实基础2004年城市居民人均可支配收入达到15637.8元,比上年增长12.6%,扣除价格因素,实际增长11.5%。2005年1至5月,城市居民人均可支配收入7437.3元,比上年同期增长12.8%,扣除价格因素后实际增长
9、10.8%。消费结构发生质变,从以衣食消费为主的生存型转向追求生活质量的享受型根据北京统计公布的居民消费分析报告,自2001年北京市人均GDP突破3000美元以来,北京城市居民的消费已从注重量的满足转向追求质的提高,从以衣食消费为主的生存型转向追求生活质量的享受型。主要表现为:恩格尔系数持续下降,基本生活消费比重已降到30%左右,住房、汽车、教育、通讯等提高生活质量的消费所占比例不断攀升。包括了美容、首饰在内的用品类消费对消费总额增长的贡献率提高2005年8月,北京市用品类商品实现零售额141.3亿元,同比增长15%,用品类商品对全市零售额的贡献率达到65.4%,远远高于其他三类商品的贡献率(
10、吃类8.2%、穿类9.7%、类16.7%)。1-8月,用品类商品累计实现零售额1059.5亿元,同比增长6.1%,贡献率为33.2%,比1-7月提高5.8个百分点。用品类商品中主要增长点仍然集中在美容、首饰、家居用品、通讯器材以及药品类。据对限额以上批发、零售贸易业企业统计,化妆品和金银珠宝类零售额分别增长38.5%和26.9%,对限额以上企业零售额的贡献率为8.1%;家居用品中的家电和音像器材类零售额增长26.6%,家具增长11.4%,建筑及装潢材料类增长89.5%,合计贡献率为18.8%;通讯器材类零售额增长12.2%;中西药品类增长23.5%。上述七类主要商品零售额增量近乎占限额以上企业
11、总增量的四成,为39.2%。消费市场份额向知名品牌集中消费者的品牌意识逐步强化,消费市场上国际品牌、国内品牌竞争日益激烈,市场集中度不断提高。根据北京市商务局对北京25家商场的家电、服装、化妆品共16种商品的调查表明:化妆品消费市场中,国际品牌、合资品牌成为市场主导产品。美容护肤品市场份额排行前10位的品牌,全部为进口与合资产品;在服装类商品中,品牌竞争相当突出,国际名牌保持了高档市场中的优势领先地位,内地品牌则在中档市场占据有利地位。2.1.3 奥运为城市未来几年的经济发展提供了强劲的动力2008年奥运会北京市基础设施投资1800亿元,所占比例高达64在2001年确定的总计2800亿元的“奥
12、运预算投入”中,城市基础设施建设投入1800亿元,占预算投资比例的64%。其中基础设施建设包括900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等,450亿元用于环境治理,300亿元用于信息化建设,150亿元用于水电气热等生活设施的建设和改造。北京奥运会预算投入构成(单位:亿元) 固定资产的大力投入将拉动北京经济的迅速发展,2008年人均GDP将超过5000美金固定资产的大力投入将带动城市经济的迅速发展,我国改革开放20多年的数据显示,较高的投资率一般都伴随着较高的经济增长率。根据有关政府官员的预计到2008年北京地区生产总值将达到6300亿元,人均GDP将超过5000美元,城镇居民人均可支配收入将
13、达到2.2万元。到2020年,北京市人均GDP将突破10000美元。北京市投资率和经济增长率2.2 相关市场研究2.2.1 北京房地产市场总体特征作为支柱产业, 房地产投资额和在GDP中的比重均逐年上升北京房地产业增加值在GDP中的比重逐年上升,从1998年占GDP的3.4%上升到2004年的5.3%,对国民经济增长的贡献率越来越大;房地产投资在整个全社会固定资产投资中所占的比例呈逐年上升的趋势,已经从1998年的32.7%上升到2004年的58.3%,6年间上升26个百分点。宏观调控下北京市场受影响较小,房价继续上扬,供需在短期小幅萎缩后已开始反弹,表现出较强的刚性在宏观政策调控下,2005
14、年3月到8月,房地产投资增幅减少,房地产投资总额仍然表现出稳步增长的趋势。2005年3-8月房地产投资的情况从整个商品房成交面积来看,2005年4月-8月,在2005年4月商品房成交面积达到一个顶峰后,成交面积开始萎缩,到2005年6月份,商品住宅成交面积开始持续稳定上涨。商品房成交价格一直保持稳步上涨的趋势,到2005年8月有所下降,但下降幅度很少。2005年4-8月房地产的需求情况2.2.2 北京商业用房市场特征商业用房的分类根据规模和经营模式的不同,商业用房可以分为四种类型:百货/购物中心/大型超市商业街社区商业及底商综合/专业市场北京的商业用房市场自2001年以后异军突起,整体呈现供需
15、两旺北京商品用房的供应在2001年之后急剧增加,销售状况也表现出持续上涨的趋势。从1999年销售面积为7万平方米上升到2003年的45万平方米,增长了543%,整体来看,商品用房市场表现出供需两旺的势头。北京市历年商铺物业供需情况从供应结构上看,大中型的购物中心/综合商业项目是供应的主力北京在建商业的供应以购物中心/综合商业项目为主,供应量为2669900平方,所占整个在建商业供应的43.9%,其次是社区商业,供应量为1507605平方米,所占比例为24.6%。北京在建的不同类型商业项目的供应情况根据在建商业项目的供应情况,供应量最大的是建筑面积在20万平方米以上的商业项目,供应面积为1660
16、000平方米,其次是建筑面积在5万平方米-10万平方米的项目,供应面积为1337000平方米。规模在5万平方米以上的中大型项目的总规模高达4199400平方米,占总供应量的71%。北京在建商业的供应结构从供应的区域分布上看,三环到五环之间的商业用房供应占市场总供应量的一半以上,二环以内的中心城区新增供应量较少,以老项目翻新改造为主目前在建商业项目的供应按照环线分布看,供应量最多的区域为三环到四环,供应量为1612200平方米,所占比例为26.3%,其次为四环到五环,所占比例为25.7%,三环到五环之间的商品项目的供应占市场总供应量的一半以上。二环以内的商品项目的供应量最少,为830500平方米
17、,所占比例为14.4%。北京各区域在建商业项目的供应情况投资回报率下降,商业用房销售价格理性下降2004年1至11月份,北京市商业营业用现房销售37.7万平方米,同比增长60%,远远超过住宅销售面积的增长速度。但与商品住宅现房和期房的价格分别上涨了2.7%和5.1%相比,商业地产的价格却出现大幅下跌,11个月商业营业用现房平均销售价格为8429元/平方米,同比下降了39%。这是京城商业地产从2001年开始出现销售热潮后销售价格首次大幅度下降。随着大量商铺的投入使用,商业地产的投资回报率逐年下降,目前的平均投资回报率不超过10%,这标志着商业地产的暴利时代已经结束,投资者正开始理性对待商铺投资。
18、典型商圈商业物业出售价格水平目前北京各大主要商圈在售商业项目以写字楼或者公寓底商为主;其次,社区商业供应量也较为充足。主要商圈的出售类专业市场、购物中心或者百货商场物业供应量几乎为零,均以出租为主。下表列出了几大商圈的典型在售商业项目:项目名称地理位置规模物业类型销售价格百富国际大厦朝阳工体东路18号,东大桥十字路口东北角,属于朝阳门商圈地上五层、地下一层写字楼底商地下:35000元/平米首层:55000元/平米二层:售完三层:41000元/平米四层:38000元/平米五层:35000元/平米昆泰国际大厦朝阳区朝阳门外大街朝外商务中心,属于朝阳商圈商业面积约16000平米底商35000元/平米
19、左右凯晨广场西长安街,属西单商业街写字楼总体194000平方米底商56000元/平方米天恒大厦东城区东直门外大街22号,东直门商圈,属东直门商圈项目总规模:56860平方米 商业面积:7150平方米 底商40000元/平米未来供应预测:随着城市经济的发展和城市规模的继续扩张,商业供应将继续向城市外围发展,商业业态将日益增多和完善 未来几年,北京市商业发展的重点将转移到三环路、四环路及五环路以外的周边地区。根据北京“十五”时期的商业发展规划,2000年到2005年北京的零售楼面营业面积将增加160万平方米。新增的供应主要来自改造后的前门、崇文门地区、北京市商务中心区、中关村科技园区和在城市的外围
20、化发展下的四环路以外及五环路地区。从业态看,到2006年,国外所有业态都将出现在北京,国际零售100强至少有50将在北京开店。各类专业店和专卖店在这几年会有突飞猛进的发展,各种不同类型的连锁专卖店将在北京开业经营。2.2.3 北京典型以旧翻新商业项目研究目前北京市场上通过以旧翻新来进行商业改造的商业项目主要有两种方式:重新装修和推倒重建。重新装修是指由于原有物业过于陈旧或者建筑形式不能适合新的市场需求而进行的装修或者结构调整。推倒重建是指拆除原有物业,在原址修建新型的物业类型来进行经营。北京商业物业重新装修较为典型的是西单商场和崇文门北京搜秀城。推倒重建的典型案例为新秀水市场。典型案例:西单商
21、场 基本状况n 营业面积:30000平米n 经营特色:以面向成熟女性为主,兼顾中老年服饰、青春运动休闲,满足普通家庭老少三代的消费需求。n 品牌店:金象大药房、北京同仁堂、大明眼镜、好伦哥 改造背景2000年以后,由于西单商圈的飞速发展,高密集度的百货商场带来了残酷的竞争,造成了西单商场营业额迅速下滑。2001年西单商场全年净利润5648万元;2002年净利润则迅速下滑至1768万元;2003年中报显示西单商场首次亏损,每股收益为0.08元。在巨大的经营压力下,2003年10月16日西单商场开始停业进行为期两个多月的全方位改造,目的是营造现代、时尚、典雅的一个购物乐园,以实现从“传统百货店”向
22、“现代精品百货店”转型。 改造效果2003年12月31日,新西单商场面市。购物环境变得气派、通透、明亮,展现出现代时尚风格。错落有致的灯光,色彩斑斓的水波,世界名牌化妆品、珠宝、金银首饰、高档箱包专柜,同周围景观交相辉映,与原先商场的格局迥然不同。同时,楼梯与购物通道变宽,添加了休息区、卫生间。 经改造,西单商场已经变成一个主题式的现代百货店,经营面积由原来的2.6万平方米扩展到3.4万平方米。商场分为南、北楼两部分,南楼定位目标客户群为35岁以上,成熟、稳重,有一定经济实力的成功人士;北楼定位目标客户群为20-35岁青春、时尚的年轻人。然而,新西单商场并没有因为档次的提升而带来经济效益大增的
23、回报。每天的销售额从调整前的300万元左右直降到120万元。重新开业后第一个月内,销售额相比同期下降了60,累计亏损496万元。 重新调整和定位西单商场提出紧扣大众时尚百货主题,恢复传统优势项目。西单商场恢复了原有的中老年服装、运动服装、羊毛及羊绒商品等个经营强项,设立中老年服装区和运动主题卖场,并特设了中老年服装加肥、加大专柜。以面向成熟女性为主,兼顾中老年服饰、青春运动休闲,满足普通家庭老少三代的消费需求。 西单商场提出打造一站式综合性购物新理念,提出为家庭消费服务,商场北楼地下超市再次重新营业,总面积为2000多平方米,增加了主食厨房、豆腐房、蛋糕房、鲜活水产和冷冻水产、肉类、蔬菜等生活
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