城建大厦项目可行性研究报告.doc
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1、项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 1 页 共 78 页 1 总论 目 录 1.1 项目提出 的背景 4 1.2 项目可行 性研究 的依据 6 1.3 项目概况 7 1.4 项目开发 建设的 必要性 9 1.5 项目开发 建设条 件 11 1.6 项目投资 估算 12 1.7 项目进度 计划 12 1.8 结论及建 议 13 2 市场分析与预测2.1 房地产市 场宏观 形势分 析及预 测 15 2.2 *房地产 市场状 况分析 及预测 22 2.3 项目的市 场情况 分析及 预测 28 3 建设条件3.1 开发项目 用地状 况 42 3.2 资源供给 及外部 协作条 件 42 4 规划设计
2、方案 4.1 规划设计 方案的 指导思 想 44 4.2 规划设计 方案的 原则 44 4.3 建筑规模 及规划 设计方 案设想 45 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 2 页 共 78 页 市场定位 46 形象定位 46 业态定位 47 经营定位 47 客户定位 48 建筑设计定位 49 5 项目开发进度安排 53 6 营销方 案6.1 营销方式 54 6.2 销售节奏 与策略 54 整体策略 54 价格策略 56 付款方式策略 56 配合策略 57 媒体策略 57 促销策略 60 6.3 租售计划 61 7 项目投资估算及资金筹措 7.1 投资估算 的原则 62 7.2 项目建设 的
3、投资 估算 62 7.3 项目资金 筹措与 使用计 划 64 8 财务评价项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 3 页 共 78 页 8.1 财务评价 基础数 据的计 算 66 8.2 盈利能力 分析 66 8.3 清偿能力 分析 67 9 风险分析9.1 盈亏平衡 分析 68 9.2 敏感性分 析 6 9 9.3 项目风险 分析 71 10 结论及建 议 10.1 结论 7 3 10.2 存在的问 题及建 议 7 4 11 附表与附 图 11.1 附表: 77 11.2 附图: 77 12 附:主要 参考书 目及参 考资料 78 一、 总论 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 4 页
4、共 78 页 1.1 项目 提出的 背景 *古之又称 长安,位于 关中平原中 部,北临渭 河,南依秦岭 ,与罗马等城市并 称世界古都, 是世界四大 文明古都之 一。中国历史 上曾有十三个 朝代在* *建都 ,其中有周、秦、汉、唐这四个最强盛的王朝。著名的“丝绸 之路”就是以 长安为起点 。现在是陕 西省政治、经 济、文化中心,陕西省省会所在地。东西长 204 千米,南北最宽 116 千米,面积 9983 平方千 米,人口 741.1 万。进入二十一世纪以来,*生产总值连年保持两 位数的高速增 长,现代化 建设已处于 史家所称的“ 起飞阶段”。 从 1998 年起,国家为拉动经济,扩大内 需,出
5、台了以房地产为支柱产业的经济 政策,房地产 业在经历了 多年的低谷 后,终于迎来 了黄金发展时期。 据国家统计局 最新资料显 示,全国商 品房平均销售 价格2724 元平方米,同比提高 12.9,是 1996 年以来同期的最高增幅。全国有 12 个地区 商品房 销售均 价增幅 超过 10,个地区价格增幅超过 20。去年中国房地产开发投资增长 28.6,增幅比去年同期降低5.5 个百分点;土地开发面积增长 12.2,增幅比去年同期下降 7.8个百分点;但 商品房销售 率高达 133.6 ,全国空置 商品房面积 下降0.8。目 前我国 城镇居 民人均 居住面 积只有 13.6 平方米,与国外发达国
6、家人 均居住 面积 2030 平 方米相 比,其差距是十分明显的,所以房地产业 有着广 阔的发 展空间 。 据世界银 行统计 资料显 示,人 均 GDP 达到 600-800 美元时,住宅项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 5 页 共 78 页 产业将进 入高速 增长阶 段。2000 年我国人均 GDP 为 830 美元,2002 年更是达到了 870 美元, 住宅开 发占房 地产开发总 量的 90%以上。因此,未来几年 ,随着 GDP 的进一步增长,以住宅为主的房地产业将进入一个快速发 展阶段 。 从购买力 分析, 城镇居 民人均 可支配 收入 2002 年达到 6860 元,比去年增长
7、 8.5%;另外,城 乡居民 储蓄存款余额 已达 7.38 万亿 元,比去年增长 14.7%。随着收入的增加和房改力度的加大,居民购房置业的意识也在 增强。 从消费意 向看,有 25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中,有 34%的人是为了解决基本居住问题,51%的人是为了扩大居住面积和改善居住 条件,5%的人用于保值投资,10%的人用于经营、出租等其它方面的用 途。这说明城镇居民对住房的 需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转 变。目前居民 消费结构升 级是房地产 业发展的内在 驱动力,也正 是增加 住房消 费的良 机。 另一方面 ,作为 国家支 柱产业 的房地 产业,为国家的 GDP
8、增长贡献了 1.9-2.5 个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。由此看来 ,建筑房产消 费仍有巨大 的潜在市场 。有关专家预 测,我国房地 产热潮 可持续 20 年。 *房地产业 发展十余年 ,不仅有举 步维艰,也 有寻找城市营 造与可持续发 展的历 程。刚刚过去的 2004 年,房地产市场历经风雨。在推进房地产业健 康发展的同时 ,国家有关 部委相继出 台了治理整顿 土地市场秩序、投 资新政、控制 拆迁规模、 规范拆迁管 理等系列宏观 调控政策。200 4项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 6 页 共 78 页 年的陕西房地产市场,开发购销呈现几大特点:首先是房地产开发
9、投资幅 度明显 下降 ,二是房地产开发投资自有资金比重加大,自筹资金 同比增 长均在 50%以上,三是商品房供需基本平衡,价格稳中有升。同 时,房 地产投 资结构 中的住 宅投资比例 继续增 长。 *市委、市政府日前以白皮书的形式公布了*国际化、市场化、人文化、生态化发展报告,阐释*市的四化发展理念。*的发展定位是:进一步提 升城市的核心 竞争力和经 济的外向度 ,使之尽显其 人文之都、科技之 市、现代新城 的魅力。目 标是:世界 历史文化名城 、国际旅游目的城 市、亚洲知识 与技术创新 中心、新亚 欧大陆桥中国 段国际装备制 造业转 移的主 要承接 地。显而易见的是人文化是四化的核心,是*城
10、市经济 社会发展的特 色和目的, 其目标是: 是*成为最有 东方神韵的人文之 都、理性文明 之城、诗意 时尚之城、 安定祥和之城 ,为*市未来 的发展 勾勒出 一个美 好的前 景。 1.2 项目可行性研究的依据 1、*市 建设项 目承建 费用统 一征收 办法实施细则; 2、陕西 省建筑 工程综 合概预 算定额( 1999); 3、城市 居住区 规划设 计规范; 4、*市 建设项 目城建 费用统 一收费 一览表; 5、陕西 省工程 建设其 它费用 定额; 6、房产 测量规 范与房 地产测 绘技术; 7、 “城 建大厦 ”项目 规划设 计方案 ; 8、委托方 提供的 其它有 关资料 ; 项 目 可
11、 行 性 研 究 报 告 第 7 页 共 78 页 9、委托方 现场勘 察及市 场调查 收集的 有关资料。 1.3 项目概况项目名称 :*市 城建大 厦 建设地点 :*市 五路口 土地性质 :国有 土地出 让 建筑用地 面积:5 720 平方米 总建筑面 积: 68 068 平方米 其中:地 上建筑 面积:6 0060 平方米 商业中心 建筑面 积:160 16 平方米 商业会所 建筑面 积:400 4 平方米(室内 2803 平方米,室外 1201平方米) 写字楼建 筑面积 :17160 平方米商务公寓 建筑面 积:228 80 平方米地下建筑 面积:8 008 平方米其中:设 备用房 :2
12、408 平方米车库面积 :5600 平方米总建筑层 数:地上 19 层 ,地下 2 层 建筑高度 :73.2m 地下停车 位:180 个 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 8 页 共 78 页 建筑类型及面积、楼层分配表 序号 1 2 3 4 5 6 其中 其中 建筑类型 地下室 车位面积 设备机房面积 商业中心 商务会所 室内面积 室外面积 写字楼 商务公寓 合计 楼层分布 1-2 3-6 7 8-13 14-21 层数 2 4 1 6 8 21 高度 m 4 4 3.6 3.6 3 73.2 2单层面积 m 4004 4004 4004 2860 2860 2总面积 m 8008 5
13、600 2408 16016 4004 2803 1201 17160 22880 68068 2土地面积 m 5720 5720 5720 5720 5720 占地比例 0.7 0.7 0.7 0.5 0.5 开发商简介: 本项目由 * 市城建开 发总公司开 发。*市城市 建设开发总公 司是 1984 年在“*市统建办”的基础上成立的,为企业化管理的市局级事 业单位。公司 业务是按照 城市建设总 体规划,进行 城市土地开发 和经营 房地产 ,从事 旧城改 造和新区建 设。 总公司隶属 * 市人民政 府直接领导 ,是国家建 设部的城市综 合开发一级公 司,AAA 级信用等级企业,也是*市最早的
14、一家房地产开发公司,十四年来 ,在*市政府 及有关部门 支持下,在 深化改革、转 换机制的市场经济 大潮中,迅速 成长为一个 实力雄厚, 注重质量,讲 求效率,信誉可靠 的现代化开发 企业。公司 在“以人为 本”的原则下 ,培养了一批业务 熟练,作风过 硬的管理和 施工队伍。 人员结构合理 ,平均素质较 高,符 合公司 技术密 集型的 特点。 公司致力 于开发 新产品,力主领导行业潮流,“城建大厦”的建筑风格是公 司理念 的详见 体现 ,凝聚了公司领导和设计人员的思想精华,充分适应*市 政府提出的“ 还古城一片 蓝天,造一 片绿地”的城 市发展战略精神。 公司凝聚力强 ,大家本着 “诚信为本
15、,团结协作” 的原项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 9 页 共 78 页 则,共同努力,共同进步,共同提高,以“为社会服务、求共同发展”为宗旨,以“ 踏踏实实做人 ,勤勤恳恳 做事”为精 神,在社会和 行业中有较好 的声誉。公司经营结构合理规范,符合现代企业的发展方向,为公司创造了 良好的发展环 境和发展空 间。房地产 行业属于资本 和技术密集型,行 业周期性长, 工程持续时 间较长。这 就更要求我们 要跟上时代发展的 脚步,及时了 解市场反馈 的信息,才 能在这个“优 胜劣汰”的市 场竞争 中立于 不败之 地。 在市场经济 条件下,管 理是永恒的 主体。要想 在市场竞争中 立于不败之地
16、,必须把管理工作放在首位。公司深切明白管理的举足轻重,严格按规范运 行,逐步使公 司适应产权 明晰、权责 分明、管理科 学、激励和技 术机制 相结合 的现代 化企业 高度。 1.4 项目开发建设的必要性 经过 2003 年*房地 产市场 种种变 革及 市场的快 速运作 ,为 2004年的市场 带来了 更新、 更高的 发展起 点。2004 年*房地产市场仍然平稳运作,开 发及销 售均 较 2003 年同比仍然保持着较高的增长幅度。2003年被称之 为房地 产市场 的“土 地年”, 而 2004 年则被谓之“金融年”的称号,而这 种来自土地与 金融市场的 变革仍在处 于不断深入的 演变之中。做为开
17、 发商、市场运 作的这两项 原材料市场 的变革为房地 产市场带来的 剧变无 疑是巨 大和深 远的! 国民经济 : 200 4 年* 国内生 产总值 10 95.87 亿元,比 2003 年同期增长 13.5%,其中第一产业增加值 60.05 亿元,比 2003 年同期增长6.7%,第二产业增加值 495.67 亿元,比 2003 年同期增长 15.6%,第三项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 10 页 共 78 页 产业完成 增加值 540.15 亿元,比 2003 年同期增长 12.3%。 市场供应:2004 年*市商品房完成投资亿元,2004 年*商品房投资额继续保持 了较快的增长 势
18、头。在金 融信贷政策 发生一定的变 化之后,传统运作 方式将面临淘 汰。由于受 我国金融和 经济政策的调 整以及银行信贷资 金紧缩等因素 的影响,地 产商的资金 链将会遭受严 峻考验,资金 来源也 成为了 各个房 地产开 发商的焦点 问题。 市场销售: 承继近几年商品房市场销售量稳步增长的势头,2004年*楼市 市场开 发继续 上扬,同时市场销售也保持着较高的增幅。2004年*商品 房平均 销售价 格较 20 03 年增长了 3.61%。其中住宅部分销售价格较 2 003 年增长 3.66%,从全国来看,普通住宅今年平均价格增长率在 7%8%之间。 由于加入 WTO 与西部大开发的带动作用,借
19、助于*作为世界文明旅游城市和我 国科技实力城 市,其在面 临更多机会 与竞争的同时 ,将直接地表现为 经济总扩大, 经济活动频 繁,从而在 相当程度上增 大了市场需求地增 加。其对周边 、临边省市 的辐射能力 有所增强,间 接地表现为流 动人口 增加,导致对于商贸、办公、住宅楼租量需求的增加。逐渐发达的经 济环境为投资 置业提供了 更广阔的生 存土壤。随着 住宅市场化的日益 推进和城市人 口的迅速增 加,*市城 市化可上升的 空间较大,未 来几年* *市房 地产需 求量会 进一步扩大 。 *城墙内的 区域历来是 *甚至是陕 西的政治经 济文化中心, 也可以说是* 的真正所在 ,这里写字 楼密集
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