土地开发及基础设施建设项目可行性研究报告 (2).doc
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1、-目 录1总论11.1项目背景11.2研究内容21.3主要研究结论32社会经济及市场分析102.1建设现状与进展102.2发展规划112.3发展有利条件分析122.4土地销售前景及价格预测143技术标准与建设规模173.1技术标准的论证173.2建设内容173.3建设规模184建设条件与方案设计194.1场址现状194.2场址建设条件194.3道路方案设计224.4给水工程274.5排水工程284.6照明工程314.7交通工程314.9消防工程315项目的运作与管理335.1管理模式335.2对外招商与经营335.3组织机构336项目实施方案及进度安排356.1项目实施方案356.2施工措施3
2、76.3建设工期安排与实施计划377投资估算与资金筹措397.1投资估算397.2资金筹措及还贷418财务分析428.1编制依据428.2基础数据428.3营业收入及税金估算428.4总成本费用438.5利润438.6财务盈利能力分析438.7财务生存能力分析448.8清偿能力分析448.9不确定性分析458.10财务评价结论459环境保护479.1编制依据479.2环境现状479.3环境影响479.4综合治理及措施4710节能评价4910.1道路运输节能评价概述4910.2道路燃油消耗影响因素4910.3燃油节约5010.4节能分析5011风险分析5111.1项目风险因素识别5111.2风险
3、评估5111.3降低风险的主要措施5312问题与建议5412.1关于资金筹措与使用5412.2关于环境保护5412.3关于项目实施措施5412.4关于防洪54-401总论1.1项目背景1.1.1项目名称新区土地开发及基础设施建设1.1.2项目建设单位简况#城陵矶临港新区开发投资有限公司是经#区政府授权的项目投资主体,是#市、#区两级人民政府于1年1月出资组建的具有独立法人资格的国有公司。注册资本17000万元。该公司经市、区人民政府授权,代表政府负责港区的投融资工作和项目开发建设。公司依照公司法运作,实行独立经营核算。#城陵矶临港新区开发投资有限公司实行董事会领导下的总经理负责制,下设综合办公
4、室、工程管理部、财务管理部、规划建设部、招商部五个科室,运作机制完善。公司现有员工30人,其中专业技术人员22人,员工全部具有大专以上的文化学历。1.1.3项目简介本项目为新区土地开发及基础设施建设,主要包括#城陵矶新区的2435亩土地开发及黄泥沟路建设,黄泥沟路作为#城陵矶新区“三纵三横一环”的道路网络系统中的“一横”,是该区道路网络中极其重要的组成部分,规划西起沿江路,东至107国道,道路长度8000m;路幅宽度为30m。1.1.4项目背景及编制依据1.1.4.1 项目背景#城陵矶新区位于#市#区境内,是#市推进工业化和新型城市化的核心区域,总规划用地面积23.6平方公里,拥有全国28个内
5、河主枢纽港之一的城陵矶港,是国家对外贸易一类开放港口,#省长江干线上唯一口岸,长江航运和湘江航运重要的中转站,区位交通优势明显。为加快地方经济和社会发展,充分利用好区域优势资源,建设特色#,根据省委书记张春贤提出的“优势优先、优先发展”的要求,充分发挥#通江达海的区位优势,#市委、市政府提出并实施了#城陵矶新区开发战略。港区开发启动实施以来,发展态势良好。城陵矶新港有限公司(以下简称新港公司)总投资16亿元,建设年通过能力88万标箱的国际集装箱码头,目前,投资6亿元的一期工程于#年6月建成开港,年吞吐量30万标箱;三期建成后,散货、件杂货将达到1000万吨。同时,已有中远化工、华新水泥、中天石
6、化、泰格林纸、恒阳化工储运等一批投资过亿元的现代工业和物流储运企业落户。为加大港区开发建设力度,适应港区招商形势的需要,优先发展土地开发及道路交通设施和城市配套设施成为当务之急。根据#城陵矶新区总体规划与分步开发建设实施计划,#区政府拟加速港区土地开发及道路建设进程,在城陵矶新区内建设36条区内道路及附近的土地开发。1.1.4.2 可行性研究报告编制依据岳府阅20088号关于#城陵矶新区建设有关问题的会议纪要;岳政发(#)5号#市人民政府关于加快#城陵矶新区建设的若干意见;#市城市总体规划(20082030);#市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要;#城陵矶新区总体规划(2008-2020
7、);国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数(第三版);其他有关专业设计规范;建设单位提供的其他各项基础资料。1.2研究内容通过对拟建项目区域社会经济、产业布局、交通运输、自然条件等内容的详细调查、研究、分析,依据项目影响区域社会经济发展,重点研究项目建设的必要性;同时,结合现状路网和规划路网研究论证路线走向、工程方案、建设规模、技术标准、投资估算、资金来源和经济效益等,编制成新区土地开发及基础设施建设可行性研究报告。本报告主要研究内容有:(1)项目建设的必要性;(2)项目影响区域社会经济现状分析与发展预测;(3)建设方案与标准;(4)建设条件与方案比选;(5)投资估算及资金筹措
8、;(6)经济评价;(7)工程环境影响分析;(8) 节能评价;(9) 问题与建议。1.3主要研究结论1.3.1项目建设的必要性是推动“两型社会”建设的需要资源环境约束和经济快速增长的矛盾,已经成为经济社会发展面临的严峻挑战。建立资源节约型和环境友好型区域经济,对于贯彻落实科学发展观,建设社会主义和谐社会,推进新型工业化、新型城市化都有着重要的意义。#城陵矶新区,已纳入经国务院批准的长株潭城市群“两型社会”建设配套改革试验区的滨湖示范区范畴,作为#省长江干线上唯一口岸,该区建设对推动长株潭示范区的整体建设和发展起着非常重要的作用。按产业规划,新区今后将是长株潭城市群物流、航运、加工制造基地和原材料
9、供应基地。因而快速搞好新区土地开发及基础配套设施建设,建好新区并发挥相应功能,对长株潭城市群“两型社会”建设具有很大的推动作用。是促进区域经济发展的需要#市人民政府关于加快#城陵矶新区建设的若干意见岳政发#5号指出:#城陵矶新区要按照“产业高地、试验新区、临港新城”的定位,把新区建设成为长江中游区域性航运物流中心,中南地区重要的石化产业基地、电力能源工业基地、出口加工基地和先进制造业基地,#省对外开放的重要门户,#市科学跨越、和谐崛起的先导区。要想把#城陵矶新区发展成为产业高地、试验新区、临港新城,就必须把新区的土地开发及基础设施建设放在第一步,新区土地开发及基础设施建设是新区“提质扩容”的重
10、要载体,它不仅为新区的发展、人民的生产、生活提供重要的基础设施,同时,也是引导城市用地布局健康合理发展的重大举措。该项目的建设不仅可加强区域内各片区之间的交通联系,有效的改善企业的投资环境,也将可以促进工业区土地升值,加快城市的提质扩容步伐,使得新区人流、物流畅通无阻,吸引更多的投资商来该区投资兴业,促进#城陵矶新区的经济发展。是完善#区用地状况和交通体系的需要#区内的土地大部分为丘岗地,此次结合土地开发及基础设施建设,对城区内的黄泥沟路沿线两厢土地进行平整,土地平整后将有利于城区的项目建设和紧张的用地需求。根据规划,#区城区面积为23.68平方公里,规划城市道路总长度约110km。目前#区城
11、市交通主要以道路为主,本规划区域内仅有107国道、S201线和长江路,负担该区域的全部对外交通和过境交通。区内交通和过境交通相互混杂,特别是S201线,是目前唯一的南北向交通道路,也是旧城区与新城区的交通咽喉,交通流量大,交通十分拥挤、混乱,经常发生交通堵塞。正所谓“城镇要发展,交通要先行”,#市的建设离不开交通的发展,#城陵矶新区是#市“十一五”发展规划中的重要区域,是#“工业强市”战略的主要实施载体。而黄泥沟路是#城陵矶新区公共配套服务区及港口航运物流区东西向的交通动脉之一,它的建成将极大改善#市的招商引资环境和沿途人民生产条件,必将带动沿线两侧土地的开发升值,使发展规划成为可能。是#市城
12、市建设用地的客观需要#市优越的地理位置和区域交通条件、雄厚的农业基础、丰富的自然资源和人文资源,使#具有强大的发展潜力。但是,目前#城区规模仍然很小,城市化水平较低,在一定程度上已经跟不上甚至制约了#市社会经济的发展。这一地区工程地质及地形地貌也较为简单,可为扩大#城区规模提供完整的发展用地,同时有利于疏解旧城区中心压力,改善城区中心交通状况和居民生活环境,为#市的未来发展提供广阔的空间。是优化投资环境的需要招商引资作为引进外来资金,加大投入,促进当地经济发展的一条重要途径,优质服务、优美环境和优惠政策是招商成功的三大法宝。实践证明,优美的城市,便捷的交通,是投资商优先考虑的投资条件,即将建设
13、的随岳高速以及已有的G107、长江路、S201、S301,将会加强临港新区与外部经济发达地区的联系,本项目的建设,将进一步优化#市投资环境,吸引投资商投资,带动#经济发展。1.3.2技术标准与建设规模技术标准及主要技术条件根据本项目在新区中的地位和作用,结合该区交通量预测和道路通行能力分析,考虑沿线地形、地貌,依据城市道路设计规范(CJJ3790)初拟本项目的技术标准。黄泥沟路按城市级主干道标准设计,计算行车速度50km/h,路幅宽30m详见表1-1。表1-1 黄泥沟路主要技术标准表 序号项 目单位标准指标1道路等级城市级主干道2道路长度m80003设计速度km/h504路幅宽度m305平曲线
14、最小半径设超高最小半径m200不设超高最小半径m4006最大纵坡%5.57最小坡长m1408竖曲线一般最小半径凸型m1350凹型m10509车辆荷载等级构造物城A级路面BZZ100KN10桥梁设计洪水频率1/100建设规模本项目为新区土地开发及基础设施建设,建设内容主要是2435亩土地开发和黄泥沟路及配套设施建设。黄泥沟路全长为8km,路幅宽30m,其中,路基土石方127.68万m3;沥青混凝土路面184千m2,人行道56千m2,排水管道16000m,给水管道8000m,平面交叉4处。总征用土地2795亩;具体见表1-2。表1-2 拟建建设规模项目单位数量土地开发工程亩2435基础设施工程一、
15、路线1、道路长度km82、占地亩360二、路基路面1、路幅宽度m302、路基土石方万m3127.683、主线路面结构类型沥青砼4、路面工程数量4.1 行车道面积千m21844.2 人行道面积千m256三、桥梁、涵洞1、大桥m/座2、中桥m/座2、涵洞道3四、路线交叉1、互通式立交处2、分离式立交处3、平面交叉处4五、沿线设施1、排水管道m160002、给水管m80001.3.3投资估算及资金筹措投资估算本项目总投资估算为59996.55万元;其中土地开发工程投资29220万元,基础设施工程投资24836.55万元,建设期利息5940万元。土地开发工程共有2435亩,其中工业用地1770亩,综合
16、用地665亩;基础设施工程主要是黄泥沟路及配套设施建设,黄泥沟路全长8km,宽幅30m,平均每公里造价3104.57万元。资金筹措及安排本项目建设资金来源为银行贷款和建设单位自筹两部分,具体如下:自筹资金19996.55万元。申请银行贷款40000万元。1.3.4投资计划方案投资计划安排见表1-3。表1-3 推荐方案投资计划与资金筹措表 单位:万元序号 年份项目合计建设期第一年第二年第三年1总投资59996.55 41908.0310775.827312.71.1自有资金19996.551908.0310775.827312.71.2银行贷款40000400001.3.5工期安排建设工期安排本
17、项目建设进度,计划用3年(#.72012.6)完成。实施计划工程进度概略及投资年度分配方案见表1-4。表1-4 拟建项目工程进度安排表年份#年#年#年2012年季度一二三四一二三四一二三四一二三四前期工作征地拆迁三通一平材料及现场准备路基工程桥涵及交叉工程路面及沿线设施竣工验收1.3.6经济评价本项目主要数据与经济指标详表中表明,全部投资财务内部收益率为5.96%(税后),投资回收期为7.35年(静态税后),总投资收益率为5.69%,从项目的敏感性分析计算结果可以看出,项目具有一定的抗风险能力。综上所述,该项目的各项基础条件已具备、时机已成熟,符合国家的有关方针、政策,能产生一定的社会效益,因
18、此项目是可行的。1.3.7节能评价道路建设项目的节能主要体现在营运车辆燃油消耗的节约上。本项目道路部分为新建道路,拟建项目的节能效益主要是道路等级提高而使燃油消耗量降低所产生的燃油节约效益。此项效益是指拟建项目建成前后,拟建项目与老路之间行车速度及油耗的变化情况,每车百公里平均油耗为12.8公升(标准小客车),建成后平均每车百公里实际耗油11.5公升,每车百公里平均可节约用油1.3公升;在目前能源问题日益突出、政府号召建立节能型社会的形势下,具有显著的经济效益和社会效益。1.3.8综合评价本项目建设是必要的,经济上是合理的,技术上是可行的,并具有一定的抗风险能力,因此,本项目推荐实施。主要技术
19、经济指标详见表1-5。表1-5 主要技术经济指标表序 号指标名称单 位指 标备 注1总用地面积亩27951.1道路占地面积亩3601.2土地开发面积亩24352新建道路长度km83建设期年3含前期工作4总投资万元59996.555资金筹措5.1银行贷款万元400005.2自筹万元19996.556财务评价6.1项目营业收入万元60994.88计算期内6.2总成本费用 万元51042.55计算期内6.3利润总额万元9952.33计算期内6.4所得税万元2488.08计算期内6.5净利润万元7464.25计算期内6.6项目静态投资回收期(税后)年7.35含建设期6.7财务内部收益率(税后)%5.9
20、66.8财务净现值(税后)万元5139.332社会经济及市场分析2.1建设现状与进展#区成立于1984年,总面积402平方公里,人口16.48万人,2008年,全年完成国内生产总值38.18亿元,规模以上工业企业70家,比2007年新增12家,完成规模工业增加值15.4亿元,财政收入3.47亿元。#区作为全市的工业区,长岭炼化、巴陵石化、华能电厂、泰格林纸等中央、省属大型企业境内驻有,经过20多年发展,该区已发展成为中南地区最大的石油化工基地和重要的能源、造纸基地。特别是石油产业链已发展到炼油、化工、有机合成、精细化工等共20多个行业,200多种石油化工产品,总资产200亿元,年产值达1000
21、亿元以上。2007年,为落实省委张春贤书记“优势优先、优先发展”的指示精神,进一步发挥#通江达海的区位优势,#市委、市政府启动了#城陵矶新区(以下简称临港新区)开发战略。两年来,在省市区三级政府的直接推动下,临港新区各项工作超常推进,取得了明显成效。一是加快了临港新区总体规划编制步伐。#城陵矶新区总体规划是在省市两级政府审时度势、抢抓机遇,打造长江中游航运物流一类口岸,启动松阳湖港口建设的背景下展开的。为高起点、高标准制定#城陵矶新区总体规划,在黄兰香市长的直接领导下,从2008年3月开始,按照将港区建设成为区域性航运物流中心、重要的石化工业基地、电力能源基地、出口加工贸易基地和#省对外开放的
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