2009长沙商业市场A商业可行性研究及定位122p1.ppt
《2009长沙商业市场A商业可行性研究及定位122p1.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2009长沙商业市场A商业可行性研究及定位122p1.ppt(122页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、长沙商业市场,A商业可行性研究及定位,南湖新城北部位于五一商圈延伸区域, 随着城市商业的进一步发展和旧城改造的推进,未来有纳入核心商圈的趋势,五一商圈是长沙唯一的市级商圈,商业营业面积超过50万平米,日均人流量超过30万,从规模和档次上来说占长沙绝对领导地位。 南湖新城北部位于五一商圈的延伸区域。目前,区域北部西湖路、书院路沿线临街住宅几乎全部出租用作商业用途,未来随着商圈的发展和旧城改造的推进,有纳入核心商圈的趋势。,南湖新城,东塘商圈,五一商圈,五一广场,黄兴路步行街,本项目商业的可行性研究:1、周边商业氛围 从地缘关系来看,本项目位于五一商圈的延长区域,本项目距离五一商圈2公里左右,车行
2、距离3-5分钟左右,人行20分钟左右,春天百货,新世界百货,王府井百货,平和堂,坡子街,商业步行街,五一商圈,本项目,化龙池,太平街,本项目商业的可行性研究:1、周边商业氛围 自五一商圈核心地带沿江而下,商业氛围与价值逐步衰减,南湖路,酒 吧,1,4,5,6,7,2,3,湘江大道当前商业氛围单薄,北段以特色餐饮为主,再往下横向干道与之交汇的地方有少量生活服务商业,品质有限,铺王价格: 步行街商铺一般为79万平米,价高者超过10万平米; 成功因素: 商家必争之地,这不仅取决于它所带来的巨大人流量和销售额,在品牌展示方面,步行街同样表现得出类拔萃,黄兴南路步行商业街:北起司门口,南到南门口,全长8
3、38米,街面宽23-26米,包括近万平方米的黄兴广场,商业总面积25万平方米,其中新建面积15万平方米,总投资10亿元人民币,是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化及旅游等多项功能于一体的综合性场所。,本项目商业的可行性研究:1、周边商业氛围 周边主要商业节点黄兴路步行街,休闲型商业人气火爆,店铺租金: 化龙池街酒吧最低月租4000元、最新一家年租13万,大致月租在400010000之间。75平米转让费25万,租每月12000元; 成功因素: 以历史文化街区为基础改造的特色酒吧一条街,吸引了长沙和外地众多小资,化龙池:历史文化街区,位于湖南省长沙市湘江东岸天心区古城区,紧邻长沙黄兴南路步行商业街。化
4、龙池原名“玉带街”,南起大古道巷,北止织机街,至今保留麻石路面。街区为古长沙善化县的城市缩影,善化县治自北宋开始到民国元年,一直附城南郭,与长沙县县治同城。,本项目商业的可行性研究:1、周边商业氛围 周边主要商业节点化龙池,酒吧街,历史悠久人气旺盛,店铺租金: 太平街靠五一大道进口,8平米商铺每月租金4800元。3层150平米年租6500一月.半年租7500一月,整售13.8万,空售12.5万。街中间酒吧360平米,55万元出售,640平米酒吧,月租2.5万元。潮流特区9平米,1500每月; 成功因素: 以历史文化街区为基础改造的特色湘楚文化艺术一条街。新旧结合,不仅吸引了大量工艺品作坊,也让
5、年轻人在期间特色酒吧流连忘返。,太平街:长沙古城保留原有街巷格局最完整的一条街。整治的同时保留了贾谊故居等旧址。街区沿主街有门店87个,经营面积近3万平方米,以名老字号、字画、民族工艺品、文化休闲产业、特色旅游产品为主,吸引了脸谱艺术大师曾金贵、书画家陈羲明等一批著名人士入驻设立工作室。,本项目商业的可行性研究:1、周边商业氛围 周边主要商业节点太平街,酒吧街,逐步成熟中,湘江路是长沙一条沿江主要干道,8道车道的宽路,车流量较大,是长沙的主要交通干道 业态:以中低端鱼馆餐饮为主+部分集中的菜市场为主,分布零散,未形成商业氛围 现有商业体量约为3000平米,租金在220-250元/平月。主要提供
6、餐饮,形成长沙特色江边餐饮处,本项目商业的可行性研究:1、周边商业氛围 周边主要商业节点湘江大道,零星特色餐饮+日常服务商业,本项目商业的可行性研究:1、周边商业氛围 周边主要商业节点南湖路,大排档餐饮+日常服务商业,新建路是一条书院路和芙蓉路的狭窄道路,路一边正在施行拆迁建设 业态:以传统商业街铺为主,以餐饮、小百货超市、烟酒商店、五金建材、医疗药店为主低端商业为主 现有商业体量约为5000平米,集中新建路的两边,骨科医院一边商铺较多,主要经营餐饮、服饰、超市、医疗药店;建筑技工学校边主要是老商铺,经营较差,主要有五金建材、餐饮低端商铺,租金在70-80元/平月,依靠周边社区居民和学校学生形
7、成较旺的街道商业氛围,南湖路,书院路,湘江路,本 项 目,本项目商业的可行性研究:1、周边商业氛围 小结:本地块周边现有商业氛围不利于项目启动大体量商业,景观型特色餐饮有发展机会,1、周边商业氛围较差,不利于启动大体量商业 2、景观型特色餐饮有较好的发展机会,1、五一商圈辐射力沿湘江大道迅速衰减辐射不到本项目,3、南湖路沿路商业氛围差,以低档商业街铺为主,主要经营大排档餐饮与日常生活用品为主,2、湘江沿路商业氛围差,主要由零星商业节点构成,未形成商业氛围,仅有沿线特色餐饮略成气候,本项目商业的可行性研究:2、未来区域商业发展前景 规划解读沿湘江大道未形成商业走廊,除本地块外,集中于北部商务金融
8、区,区域整体定位以居住功能为主,打造绿色生态景观和休闲游乐为特色的宜居滨江区,并具有一定商业商务功能的城市核心延伸段,本项目商业的可行性研究:2、未来区域商业发展前景 已知未来供应北部华远金外滩,紧邻五一商圈,商业发展条件较本项目更为优越,现状,地缘优势:更靠近五一商圈 距离五一商圈5分钟距离;紧邻坡子街,太平街,预计一期启动商业共5-7万平米左右,其中3.5万持有经营,本项目商业的可行性研究:2、未来区域商业发展前景 小结:区域未来规划及发展也不利于本项目启动大体量商业,区域规划及发展同样不利于本项目启动大体量商业:,1、商业并非区域规划重点功能,且沿湘江大道未能形成规划中商业走廊,2、华远
9、金外滩比本项目更具有成为区域型商业中心的先天优势(与五一商圈的地缘关系更近),芙蓉 广场,铁道学院,林科大,贺龙 体育馆,雨花亭,火车站,湘江二桥,橘子洲大桥,长沙主要MALL分布图,本项目商业的可行性研究:3、依托MALL自成中心的可行性 长沙MALL发展现状:05年兴起,同质化严重,成功者寥寥,万达广场,嘉信茂广场,阿波罗广场,百联东方广场,经营情况一般,部分店铺目前处于亏损状态,本项目商业的可行性研究:3、依托MALL自成中心的可行性 典型MALL盘查万达商业广场,徒有其表,超市+影院+街铺,万达商业广场内部商业价值现状: 业态单纯,缺乏综合性,电影院及超市外的楼下街铺经营困难,地下 一
10、层,一层(L1),二层(L2),三层(L1),四层(L4),万达商业广场的怪圈:楼上电影院、超市火爆、但楼下商铺人流少,店面勉强支撑,更换率很高。人流都被吸引直接上楼消费,楼下内街铺缺乏停留的理由,本项目商业的可行性研究:3、依托MALL自成中心的可行性 典型MALL盘查阿波罗广场,综合性不强,服装零售为主,阿波罗商业广场商业价值现状: 业态单一,服饰占绝对比重,与百货商场同质,休闲名不副实,1F,2F,3F,4F,目前处于亏损状态,本项目商业的可行性研究:3、依托MALL自成中心的可行性 典型MALL盘查百联东方广场,意图打造精品MALL,较失败,东方百联当前商业价值: 传统商场设计,业态依
11、旧单一,服饰占绝对比重,少量餐饮,1F,2F,3F,4F,5F,B1,本项目商业的可行性研究:3、依托MALL自成中心的可行性 典型MALL盘查嘉盛茂广场,以超市为主,近期扩展为一站式家庭休闲场所,嘉信茂广场雨花亭周边常住人口50万,拥有长沙卷烟厂、市中心医院等众多大型企事业单位,接近20所大中专院校和30余个新型居民小区,是雨花区内人口收入和消费水平最高的地段,地下一层,一层,二层,三层,四层,嘉盛茂当前商业价值: 传统商场设计,流线不清,但综合性强,业态复合性强,本项目商业的可行性研究:3、依托MALL自称中心的可行性 小结:脱离成熟商圈启动MALL风险大,但周边新建高端居住区成熟后有望发
12、展小型购物中心,1、长沙MALL众多,但成功者寥寥 业态的综合性不够,休闲娱乐功能比重过低 即使依托成熟商圈人气依旧有限,脱离商圈风险更大,1、脱离成熟商圈启动MALL风险大 2、周边新建高端居住区成熟后有望发展小型购物中心,2、雨花亭嘉盛茂的成功启示 周边中高端居住区及人群汇集,支撑区域型购物中心稳步发展,本项目商业的可行性研究小结: 1、本项目商业不足以消化近20万的总商业体量,本地块规划商业体量:19.2万建面单纯依赖商业消化困难,B、未来分析非区域商业中心 区域规划及发展同样不利于启动大体量商业,C、自成中心建设MALL的可行性分析 1、脱离成熟商圈启动MALL风险大 2、周边新建高端
13、居住区成熟后有望发展小型购物中心,A、现状分析商业价值断裂 1、周边商业氛围较差,不利于启动大体量商业 2、景观型特色餐饮有较好的发展机会,但支撑体量有限,本项目商业的可行性研究小结: 2、本项目商业定位建议:景观特色餐饮商业街区+辐射自身及周边新建中高端住宅区的中小型购物中心,组成A、景观特色餐饮商业街区 (1)商业价值基础:沿江已经存在特色餐饮商业 (2)景观价值最大化:景观对餐饮档次价值有提升,本项目商业定位建议:社区型兼顾外向型(主题商业),组成B、中小型购物中心 (1)区域内该类商业物业当前空缺 (2)辐射自身及周边住宅区:超市业态为主,兰桂坊及其周边酒吧、餐厅和迪士高林立,在极小的
14、区域内聚集了50多家世界各地风味的餐厅。,兰桂坊酒吧和餐厅大都在沿街面分布,餐厅、酒吧提供了意大利、法国、日本、韩国、泰国、印度、新加坡等国的特色美食。 下表为兰桂坊及其附近各国风味美食店,附:其中景观特色餐饮街区建议可参照香港兰桂坊理念 充分发挥长沙的餐饮与酒吧文化,以特色商业汇集人气,本项目商业的可行性研究小结: 3、本项目商业体量建议:1万平米左右,本项目商业体量建议: 预估约1万平米左右,1、满足规划要求 规划要求临江不允许建住宅,商业布局建议:如图所示,本项目商业的可行性研究小结: 4、本项目商业布局建议:沿江及考虑与其他公建裙楼结合设置,2、临街面占据 沿道路边设计或共建裙楼(十字
15、路口)结合设置,充分临街面,3、商业功能分解,B写字楼可行性研究及定位,本项目写字楼可行性研究:1、地块发展写字楼先天条件好 区域(位于滨江商务区)+地标级(昭示性强)+交通便捷,本地块发展写字楼的先天利好条件:,区域优势:滨江商务区 区域规划看好本地块发展写字楼物业的潜质,昭示性强:地标建筑(150-200M) 写字楼物业不同于商业物业,对商圈依赖度低,但更看重建筑的昭示性,交通便捷:城市干道网络 南北干道(湘江大道),东西干道(南湖路+过江隧道),上环线便捷,本项目写字楼可行性研究:2、长沙写字楼市场发展现状 宏观背景:城市地位提升,经济加速发展支撑长沙写字楼市场长期看好,1、经济总量支撑
16、:长沙市近年来GDP总量和人均GDP持续稳健增长,为写字楼市场发展提供了有力经济后盾,2、产业结构向好:长沙第三产业发达、比重大,未来写字楼需求长线看好,3、城市功能升级:国家级两型社会建设实验区、长株潭一体化吸引力,增强长沙商务市场将加速发展,本地块发展写字楼的宏观利好背景:,本项目写字楼可行性研究:2、长沙写字楼市场发展现状 地理分布:主要分布于中心区(老城区),地域集中性强,行政中心依附性强,五一广场为核心、五一路和芙蓉路为经纬的写字楼核心区; “三横两纵”的写字楼集中分布区,三个核心商务圈; 号称长沙“金融大道”的芙蓉路以金融商务圈创造出鲜明的特性,沿途数十家银行证券公司参差林立 ,形
17、成了长沙传统的商务氛围街区,本项目写字楼可行性研究:2、长沙写字楼市场发展现状 地理分布:其中中心区写字楼集中于“日字型区域”,沿城市主干道分布(五一大道、芙蓉路、韶山路),本项目写字楼可行性研究:2、长沙写字楼市场发展现状 产品现状:市场专业化程度较低,专业写字楼份额有限,依照本项目地块条件,重点研究长沙中高端写字楼市场情况,长沙中高端写字楼市场研究1:酒店写字楼 集中分布于文艺路文化商务圈,部分位于芙蓉路沿线酒店中,五一广场商务圈:五一广场为核心、以商业结合的写字楼为主 文艺路文化商务圈:文艺路为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑,高档写字楼为载体,形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂
18、和商务活动频繁的特色 芙蓉路金融商务圈:芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性 本项目位于芙蓉中路商务街区的南部延长带,目前还不属于传统的核心商务地带。,长沙中高端写字楼市场研究1:酒店写字楼 附属或配套星级酒店,以五星级为主,供应稀少,写字楼部分体量小,在5万以下,长沙中高端写字楼市场研究1:酒店写字楼 该类写字楼档次感强,价值实现高(租金、出租率双高),典型酒店写字楼扫描: 运达国际广场喜来登姊妹楼,占地面积:11308.17平米 建筑面积: 31545平米 酒店级别:五星 写字楼情况:与酒店为姐妹楼 面积区间:138.71353.59平方米 配置:原装三菱电梯、中央空调
19、、中空LOW-E玻璃幕墙 租金:3元/平米*天 物管:4元/平米*月 车库:地下400多个,地上100多个,运达国际广场入驻企业情况: 以大型企业为主,以房地产为主要类型,运达国际形象好,在这里办公显身份,主要是有喜来登 酒店的物管,还有酒店的配套都很齐全,方便接待客人 友谊咨询公司老总 运达的物管是一流动,在这里办公很安心,累的时候可 以去酒店健身、喝茶、休息很方便 光大期货总经理,运达国际入驻企业 以半层及整层租住为主,典型酒店写字楼扫描: 华天贵宾楼华天酒店附属楼,占地面积: 建筑面积: 酒店级别:五星 写字楼情况:6、9、10层 面积区间:100-450平方米 配置:原装三菱电梯、中央
20、空调、中空LOW-E玻璃幕墙 租金:3.5元/平米*天 物管:15元/平米*月 车库:,长沙本地五星级酒店,华丽宏伟的外立面,树立起高端的形象标志,五星级的服务配套,华天贵宾楼入驻企业情况: 大型企业为主,以软件科技产业为主要类型,这里办公感觉很舒服、很安静、地板和灯管效果都很好,物管做得很到位 华致酒业老总 我们楼下就有健身房,游泳池,棋牌室中午的时候可以去体验下,客户来就在办公楼的地方吃饭也非常大体面 明和产业株式会社,华天贵宾楼入驻企业: 隔间小,最小100-150,可打通,典型酒店写字楼扫描: 通程国际大酒店部分楼层写字楼用途,占地面积: 建筑面积: 酒店级别:五星 写字楼情况:11-
21、20层 面积区间:100-450平方米 配置:原装三菱电梯、中央空调、中空LOW-E玻璃幕墙 租金:3.8元/平米*天 物管:20元/平米*月 车库:,通程国际大酒店入驻企业情况: 大型企业为主,主要以全国或外资企业分公司或办事处,金融IT类居多,每天都不用去外面找地方吃饭了,很方便,总部 来人了直接住在酒店里,交流方便 三星投资有限公司长沙办事处老总 在这里办公可以享受到酒店的服务,非常的好 三菱商事株式会社长沙分公司经理,通程国际大酒店入驻企业示例 24-300平米单位均有,可打通,酒店写字楼客户特征:汇集了当前长沙最高端的商务客户,国内外大型知名企业分公司或办事处,运达国际以房产企业为主
22、,华天贵宾楼以信息科技为主,通程国际以金融、IT知名企业分公司或办事处为主,1979-2008年,全市累计签订利用外资合同金额117.6亿美元,实际利用外资累计达84.7亿美元。去年,全市实际利用外资达18亿美元,单位投资规模也从改革开放初期的平均几十万美元提高到1184万美元。 截至去年底,全市外商投资企业达2000多家。而在长设立直接投资企业分公司和办事机构的境外世界500强已有89家,其中设立直接投资的有26家。 2009年1-8月全市共引进外来资金470亿元,同比增长6%,酒店写字楼客户群稳定扩张中,潜力需求力有所提升,酒店写字楼客户特征:而且收益长沙今年大力引进大型企业,该类客户群体
23、正在增长中,酒店写字楼客户特征:需求层次高,注重形象、服务、配套、物管、交通便捷度等,看重酒店带来的服务提升,酒店写字楼客户特征:一直未被长沙新兴专业写字楼分流,主要原因就在于严重依赖酒店的服务和配套,“长沙酒店式写字楼大多都集中以在星级写字楼为载体,形象高端、服务配套都很到位,在其他写字楼没有这样的优越感和舒服感“ “大多数酒店写字楼的租金也不贵,比如华天酒店的租金还没有中天广场的贵,但是,在华天还有很多其他的配套,非常的方便,有游泳池、有健身房、有高级餐厅等,这些专业写字楼是没有的”; “现在国际知名企业还是比较喜欢高档酒店办公多些,首先在星级酒店服务周到,配套完善,现在大企业对租金敏感度
24、还是比较低的”,浦发银行长沙分行总经理,“办公的地方是我们的第二个家,家就要讲究有家的家的感觉,舒服,在酒店里就有这样的感觉,其他地方找不到”; “酒店的配套是独一无二的,写字楼无法替代的,我们办公讲究的是方便客户、方便员工、方便自己”,光大期货总经理,长沙酒店写字楼独特优势:服务与酒店配套,对于追求使用舒适度的客户而言吸引力较强,客户流向专业写字楼可能性小,酒店写字楼分析小结:一段时间内仍是长沙顶级商务客户的办公场所首选,优势明显,1、小众市场,独特模式:该类写字楼当前供应有限,嫁接高端酒店资源,多位于城市核心地段。,2、汇集长沙高端商务客户群:国内外知名企业驻长沙分公司或办事处多集中于该类
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2009 长沙 商业 市场 可行性研究 定位 122 p1
链接地址:https://www.31doc.com/p-3864657.html