2010盛和集团大连长兴岛项目市场可行性研究报告(第一阶段)115p.ppt
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1、盛和集团大连长兴岛项目市场可行性研究报告,二零一零年五月十四日,谨呈:盛和集团控股有限公司,报告框架,1、项目核心特性,3、系统分析研究,4、市场定位结论,2、整体分析思路,1.1 项目核心特性 1.2 项目核心问题提出,2.1 宏观环境判断 2.2 用地条件分析 2.3 市场环境研究 2.4 潜在市场判断,3.1 客户定量导向验证 3.2 客户定性导向验证 3.4 项目定位策略,4.1 项目整体定位 4.2 项目整体形象定位 4.3 客户定位,项目核心特性/核心问题,1.1 项目核心特性 1.2 项目核心问题提出,项目核心特性,核心特性一:区位优势 项目位于长兴岛临海片区集高尔夫、生态居住、
2、旅游度假、休闲娱乐、商务会议为一体的功能型复合区域 长兴岛作为辽宁省重点规划“五点一线”新战略中第一站位置,以及国家级经济技术开发区政策的出台,区域未来发展潜力巨大,我们项目怎么依附在长兴岛整体区域属性下发展,项目的调性是什么? 我们项目能否利用经济技术开发区资源的聚集效应,吸纳产业人群,项目的客群是谁?,项目核心特性,核心特性二:内部功能 规模与功能复合本项目是包含高尔夫球场、住宅、公建,物业类型复合的项目 FAR本项目可开发产品丰富,是产品形式多样的复合项目,我们项目中住宅和球场与公建之间不同物业类型之间的关系是什么? 我们项目住宅物业中的不同产品之间的关系是什么?,住宅,球场,功能复合,
3、产品形式 价格策略 客群来源,品质提升 文化内涵 拉动住宅,公建,整体形象 功能定位 建筑形式,项目核心特性,核心特性三:FAR与周边环境之间的协调关系 FAR如何平衡低密度与开发率之间矛盾,体现更多的产品价值,降低项目整体运营风险,提升收益 周边环境限制如何平衡较高容积率产品与球场环境之间的矛盾,如何平衡规范限制和开发高价值产品之间的矛盾? 目前的市场环境下,低密度可以低到什么程度? 我们项目的产品形式规模组合?,项目核心问题,核心问题一:项目调性,本项目,核心特性一:长兴岛区域,提出要求,整体定位 现状条件 未来规划 用地条件,产品定位 规划分期 开发策略,长兴岛区域的属性是什么?如何针对
4、已有资源,确定我们项目的调性?,项目核心问题,核心问题二:功能定位,本项目,核心特性二:规模与功能复合,关键因素,用地条件 竞争环境 潜在市场 综合因素,整体档次 居住属性 商业配套,如何确定项目特性、项目指标的关系,各产品之间的关系?,项目核心问题,核心问题三:物业配比,核心特性三:FAR与高尔夫环境,本项目,拉动,区域市场研究 中低密市场研究 产品研究,住宅产品导向 配比最优解,区域市场内不同产品的供给和需求特征是怎样的?我们项目物业配比的最优解?,整体分析思路,2.1 宏观环境判断 2.2 用地条件分析 2.3 市场环境研究 2.4 潜在市场判断,2.1.1 大连城市背景研究 2.1.2
5、 长兴岛区域特性解读 2.1.3 用地片区特性分析,宏观环境判断,大连城市背景研究,城市概况,大连市位于辽东半岛南端,东濒黄海,西邻渤海,南与山东半岛隔海相望,北倚东北三省及内蒙古东部广阔腹地。 大连市总面积12574平方公里,人口约600万, 具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候,冬无严寒,夏无酷暑,四季分明。年平均气温10.5摄氏度,年降水量550-950毫米,全年日照总时数为2500-2800小时。 市辖10个市、县、区:瓦房店市、普兰店市、庄河市3个市,西岗区、中山区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区6个区。,距沈阳约400公里 是中国东三省最大的沿海开放城市 文化底蕴深厚,物产富
6、饶,作为东三省最大的沿海城市,历史悠久,城市文化底蕴深厚,“环渤海经济产业带”,成为继珠三角、长三角后中国经济增长第三极。,城市定位,城市定位,大连城市背景研究,城市经济,东三省核心城市 环渤海区域统筹发展,释放大连城市发展空间。 在辽宁沿海经济带发展规划和振兴东北老工业基地的大背景下,大连整体城市发展迅速。 所属环渤海经济圈 作为环渤海经济圈的重要组成部分,京津门户,发挥东北经济龙头的作用,大连影响逐渐增大,城市经济增长潜力巨大,随之带来了更多元化的长住人群;,大连城市背景研究,大连市经济发展水平已进入经济增长高峰期,成为国内经济最具活力、发展最为稳健的区域之一。大连经济实力排在全国大中城市
7、前列,国内调查机构的相关统计显示,大连市在城市基础设施建设和经济总量等方面,位居全国大中城市前十强。,大连市自2003年开始经济增长速度始终在10%以上的高增长平台上平稳运行,至2008年,大连市整体经济运行良好,人均GDP突破3万元大关,且09GDP全市完成总额高达4410亿元增幅位于全国第六位,拉动大连市国民经济平稳较快发展的需求结构发生明显变化,内需特别是消费需求拉动作用上升,外需拉动作用减弱,成为大连经济持续增长的主因,截至09年,大连市整体人均GDP实现连续增长态势,而瓦房店区在长兴岛开发区的带领下,人均GDP同样实现大幅度上涨;09年瓦房店市人均GDP增长率达到20%以上,实现全面
8、快速突破;,城市经济,大连城市背景研究,03年后,大连市总体固定资产投资额涨势迅速平均比例高达20%以上,09年总值突破3000亿元,09年固定资产投资额占同期GDP的53.6%,投资结构进一步调整。,大连房地产开发一直保持稳定增长,09年全年累计达454.72亿元,环比增长幅度为3.8%;,固定资产投资中房地产开发投资额保持16%的占比为19.2%比重;,城建指标保持基本面稳定发展;,投资强势增长,其主因为房地产开发投资增长较快,保障性住房建设规模扩大;,城建指标,大连固定资产投资额走势图,大连城市背景研究,城市规划,城市性质:东北重要贸易、旅游、海防城市 环渤海地区经济重要组成部分 中国东
9、北最大的沿海开放城市 发展目标:国际港口大都市(大大连) 中国软件和服务外包中心 生态宜居城市 区域角度:国际旅游和会展中心 环渤海地区中转物流和南北水运物流的主枢纽 辽东半岛综合性物流中心 东北经济区国际物流中心 自身角度:以现代商贸、现代物流、金融保险、房地产、 旅游会展、信息咨询 等产业为主的区域性服务中心;历史文化名城 生态环境良好的宜居城市,国际港口大都市 中国软件和服务外包中心 生态宜居城市,大连城市背景研究,大连将成为环渤海经济发展带中至关重要一环,一跃转型成为现代复合型经济发展综合体;,大连城市发展动因,北部沿海区域跳上大连发展核心舞台 为本项目创造了一个良好的开发背景,一个结
10、果,大连城市背景研究,概况,长兴岛区域特性解读,长江以北第一大岛,中国第五大岛; 位于辽东半岛中西部,大连瓦房店市西侧,四面环渤海,仅一桥与陆地相连。全岛面积 252.5 平方公里,为长江以北第一大岛,人口 5 万人。 全岛东西长 30 公里,南北宽 11 公里,环岛岸线 91.6 公里,所属海域 100 平方公里,滩涂 1500 公顷。岛上地势呈丘陵地貌特点,西部较高,中东部较低,平均海拔 55 米,最高山峰塔山 328.7 米。 2010年,经国务院批准,大连长兴岛临港工业区升级为国家级经济技术开发区,定名为大连长兴岛经济技术开发区,实行现行国家级经济技术开发区的政策,面临由单一旅游与制造
11、业转型为多元化发展国家级经济技术开发区的重大机遇。,区位,多城市规划组团环绕 国家经济产业规划,省内轴心 双极引擎,特殊的地理区位决定了项目与全省整体经济发展规划的关系极为密切,沈大高速沿途重要区域,长兴岛区域,瓦房店 普兰店 庄河 “北三市组团”,金州 开发区 “金州新区组团”,大连新市区组团,长兴岛区域特性解读,辽宁省沿海经济带 “五点一线”第一站,“五点一线”战略第一站,交通,沈大高速公路关屯出入口至长兴岛省一级公路将长兴岛至大连行车时间缩短至 50 分钟; 2010年将建成长兴岛北高速,起点为长兴岛大桥南,经仙浴湾,复州城北,终点于复州河服务区与沈大高速相连接,进一步缩短与大连市内行车
12、时间; 岛内双向疏港高速顺利推进,大连方向预计将于2011年竣工通车,沈阳方向即将动工; 连接长兴岛与西中岛海底隧道工程2011年即将动工; 长兴岛中心港口拥有 5 万吨级以下泊位 10 个,3年内将扩建成为大连散装货物专项大港,预计年吞吐货物将达到1000万吨; 与新建哈大铁路相连的入港铁路将于未来2-3年内竣工通车;,水陆交通便捷,已形成一定规模立体交通网,新建高速项目将长兴岛纳入“大连一小时经济圈”,长兴岛区域特性解读,经济,09年地区生产总值34.4亿元,增长62%; 社会固定资产投资132亿元,增长65%,多于06-08年三年总和(129.1亿元); 地方一般财政收入9亿元,增长86
13、%,多于06-08年总和(8.15亿元); 实际使用内资50亿元,增长67%,多于06-08年总合(48.8亿元); 实际使用外资10亿美元,增长89%,多于06-08年总和(8.47亿美元); 全省沿海经济带29个重点发展与支持区域共使用外资29亿美元,本区域占据1/3;,09年地区经济取得了突飞猛进发展,2010政府将为实现更高目标而努力,长兴岛已成为东北最优化的经济发展高地,长兴岛区域特性解读,产业与经济,“强二、兴三、优一”的产业发展思路,三项产业结构趋于稳定与合理,以铸造、建材等为主的第二产业快速稳步增长,结构不断优化 涌现出一批新型重点工业企业 临港产业园区建设已初具规模,运输仓储
14、业及“第三方”物流有一定的发展基础 新型商业业态大量涌现 区域市场体系初步形成 旅游度假村为龙头的旅游业颇具增长潜力,港口经济产业不断优化 高附加值工业产业发展迅速 主要港口相关上下游产业链形成 相关产业向集约化规模化快速发展,第二产业稳步增长,第三产业持续快速发展,第一产业向区域化、特色化、优质化、产业化的方向发展,长兴岛区域特性解读,规划,全面对接辽宁省环渤海经济圈重点建设区,借助“国家级经济技术开发区”概念全速发展 转变经济发展方式,优化提升经济结构 加快城市化进程,建设宜居型中等港口城市 集成式推进科技创新,提高临港产业园区的质量和水平 集约化开发资源环境,开展资源节约型环境友好型社会
15、的实验 推进政府职能转变,促进社会事业大发展,建设国际型、集约型、生态型的三型现代化经济技术开发区,北部旅游度假资源区域,港口重点建设区域,重点规模化集约型产业园区,现代化生活配套核心区,长兴岛区域特性解读,长兴岛区域特性小结,区位: 大连北部重要经济发展核心,交通: “大连一小时经济圈”; 沈大连线重要支点;,经济: 经济高增长; 全市先进区行列;,规划: 国家级经济技术开发区; 加快城市化进程,建设宜居 中等现代化港口城市; 建设国际型、知识型、生态 型的三型现代化沿海重点产 业园区;,1、两极强力带动,2、产业强势影响,3、国家政策强烈影响,思考: 从区域的角度把握项目的定位 目前项目与
16、城市物理属性较远,但已成为政策导向下重点待发展区域;,长兴岛区域特性解读,概况,片区位于长兴岛西北部,临近东山北海景区; 区域属暖温带湿润大陆性季风气候,具有一线海景与临近西山原始森林景观双重旅游资源景观优势; 区域规划中全长36公里旅游生活型海岸线将建设包括高尔夫球场、森林植物园、特色植物园和跑马场、风车广场,植物采摘园、特色渔业农家乐等众多旅游度假资源项目,具有海滨度假性质等多重景观,集旅游、娱乐、休闲功能大全。,具备先天生态休闲、旅游度假资源优势,用地片区特性分析,自然资源,稀缺性的背山面海资源,自然资源优势显著,区域隶属于“北部生活度假区” 范围内,拥有稀缺的纯旅游性保留海景资源,所在
17、区域处内陆海域湾区,属暖温带湿润大陆性季风气候。年平均气温在11度以上;年降水超过500600mm雨量充足。空气质量优良;区域拥有细沙、湿地、礁石三种海滨形态;植被资源、动物资源、昆虫资源、鱼类资源丰富。,自然赋予本区域不可复制的生态资源,区域在人们心中已成为首席的生态旅游度假自然资源聚集区,容易实现外部人群对区域的认同感;,用地片区特性分析,规划范围:东至碾盘石、西至腊木沟,南邻313省道 规划面积:规划总面积约85 .51平方公里,其中建设用地约30平方公里 规划人口:规划远景常住人口为20万人,依托经济技术开发区建设,建设成为新的、重要的生态宜居居住区; 依托以临港工业区为主的产业功能区
18、,建设成为高档配套服务区; 依托丰富自然资源资源,建设成为特色旅游休闲渡假区。,规划,生态、宜居、休闲度假的概念已成为北海片区的基本调性,用地片区特性分析,“两个区域一个核心”宜动宜静,全方位诠释生态之秀、文化之韵。 生态宜居临海居住,亲近自然,尽享花园式城市品味。 滨水、亲水龙型景观布局、片区持续优化,完美展现海景风采。 四位一体倾力打造国际峰会中心、旅游休闲中心、养生康体中心、文化创意产业中心。,规划,文化、养生、会议等概念的植入,更提高了片区的整体品质,用地片区特性分析,区位:区位优势明显,具备强大的发展潜力,交通:外部交通状况良好为引入区域外部客群提供市场机会,自然资源:山海等资源优势
19、明显,具备打造生态宜居的环境基础,1、发展潜力强大,3、生态宜居环境,4、引入高端服务,思考: 把握片区整体规划和已形成的基本调性 融入生态休闲、宜居度假的大背景 通过高端配套服务提升项目形象,片区分析小结,片区规划:植入旅游、文化、养生、会议等概念,提高片区的整体品质,2、具有较强吸附力,生态、休闲度假的概念已成为片区基本调性,用地片区特性分析,用地片区特性分析,区域发展运行规律,待发展区域发展模式情况,明确规划,营造环境,制定发展规划 逐步细化发展脉络,逐渐磨合 成本投入 创建环境,随区域政策不断明确,国家建设不断投入,区域成熟化需要时间逐步实现; 区域发展成熟拉动整体市场与土地属性不断升
20、值; 整体市场升值对区域市场形成再促进作用,形成良性循环;,预计5-6年后,长兴岛区域将发展成为成熟化热点经济技术开发区,人口结构发展更加优化;,目前 阶段,人口以本岛内原住人为主,产业、旅游开发等逐渐拉动一批产业人群与阶段性度假类人群产生,真正在岛内形成稳定的多元化人口比例与结构,区域背景分析小结,站在城市的角度把握整个项目,本案开发节奏应充分与城市开发脚步契合,大连城市背景研究,长兴岛区域特性解读,站在区域的角度把握项目的定位,北海片区规划分析,把握北海片区整体规划,结合中心城区和北部经济产业带发展推进项目开发,将项目规划与城市整体规划结合,借助产业集群,结合产业推进,与国家级经济技术开发
21、区接轨,引入国际化、生态化理念,考虑引入高端休闲度假、人文价值、会议理念、通过高端配套服务提升项目形象,借势区域环境,打造生态宜居环境,项目开发宏观环境背景良好, 具有极大先天优势和价值潜质,用地片区特性分析,宏观环境判断,项目定位思考,本项目地处长兴岛未来规划生态宜居、旅游渡假资源核心区域 定位应考虑借势与造势并举,借助区域已形成的认知基础发展,同时借助长兴岛整体规划与策利好为区域和本项目注入新的活力,生态 宜居 多极联动,多元化复合型 高品质配套体系 具有高尔夫球特色的,主题型的高端标签,2.2.1 项目用地指标 2.2.2 项目用地条件分析,用地条件分析,项目用地条件宏观,瓦房店:连接大
22、连和沈阳的重要经济区,大连北三市中最具发展力县级市。,项目位于沈大发展轴线与辽宁环渤海发展轴线交汇位置,发展潜力巨大,城市格局,长兴岛区:新兴国家级经济技术开发区,大连北部未来重要生态宜居型中等港口城市。,距大连市中心130公里 距大连机场120公里 距瓦房店市约40公里 沈大高速官屯出口30公里 北距省会沈阳312.6公里,目前与城市中心距离较远,后期随交通状况提升有望改善现状,距离,周水子国际机场,40公里,120公里,130公里,项目用地条件宏观,区域对外交通,外部路网情况,区域对外交通条件逐渐成熟,规划路网发达,路况等级良好,周水子国际机场,沈大高速,S 313,G 201,长兴岛北高
23、速,疏港高速 大连,疏港高速 沈阳,项目用地条件宏观,区域内部交通,内部道路尚未形成,但已建成外部核心道路品级较好,津岐公路,疏港路 地块西端,疏港路 地块东端,地块内部部分 施工通道,地块区域内只有海滨路贯穿东西,将地块整体一分为二; 规划的地块内部道路尚未完成,仅有地块西端边缘部分有少量施工通道;,地块一,地块二,项目用地条件中观,区域开发现状,区域已建成部分渡假氛围浓厚,但项目其他参照缺失,周边荒凉,区域内建成项目形成高尔夫休闲渡假氛围,高尔夫果岭,高尔夫海景,高尔夫会所,项目用地条件中观,区域规划,项目位置目前面临配套不足问题,需要通过一定手段解决,从规划上看,项目位于大面积山体绿化环
24、境之间,生态氛围浓厚; 项目一线海景相对较少,西南侧与仓储物流区域相邻,后期需使用区隔化手段提升项目环境纯度; 上风处有化工产业规划,后期有受化工污染影响风险,建议与政府协调解决; 项目距岛内的公共配套资源区有一定距离,也需要通过自身的规划解决生活等配套问题。,PA,项目用地条件中观,四至条件,海景营造与维护与地块开发价值有密切关系,先天条件优良,西北侧一线海景,海内有部分养殖设施; 东北侧与日本高尔夫球场隔路相望; 建议: 与政府协商将目前海域内养殖设施清楚,维修沙滩,形成良好海景资源; 建议在路北侧地块与日本高球场相邻区域以高密绿化带作为区隔。,北侧临海 目前有部分养殖设施,日本高球场,绿
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