2011三亚房地产市场进入可行性研究报告99p1.pptx
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1、三亚房地产市场进入可行性研究报告,北纬十八度有许多世界著名的度假胜地:夏威夷,加勒比海,巴厘岛、坎昆、宾坦等,三亚北纬18 中国惟一能成为国际热带滨海度假目的地的城市,PAGE3,一线城市:海口、三亚 二线城市(陵水、万宁、琼海) 三线城市(文昌、儋州、五指山) 其他(乐东、澄迈、定安等其他县市,研究说明,能否拿三亚火车站宗地的核心问题在于:当前是否可以进入三亚房地产市场。本报告以此为核心命题,仅仅考虑区域房地产市场层面问题,据此全面收集各方面资料进行论证。 报告数据资料来源于三亚官方文献、搜房网、世联地产、中原地产和易居中国研究成果,相关结论仅供参考。 由于未进行实地考察,报告难免有所纰漏,
2、敬请包涵谅解。,PAGE4,PAGE5,研究思路,三亚市场 进入性,区域宏观投资环境是否有支撑?,区域房地产市场是否有空间?,火车站宗地是否具有较高价值?,区位地理/行政区划,人口概况,经济概况/产业分析,区域规划/城市规划,2011年以前市场概况,未来两年市场走势分析,宗地概况/周边发展规划,宗地周边楼市概况,宗地投资价值分析,报告目录,PAGE6,第一部分:三亚宏观投资环境分析008 第二部分:三亚房地产市场分析034 第三部分:火车站宗地投资价值分析069 附件:三亚基准地价(2005年)091,PAGE7,第一部分:三亚宏观投资环境分析,区域规划,政策环境(区域发展战略/房地产政策),
3、经济概况(GDP/人均收入等),人口概况(现有人口/旅游人数/规划人口),区位地理(区位/交通/行政区划/资源),区位地理,海南是未来世界滨海旅游发展热点中的热点,三亚将成为重要的旅游目的地,PAGE8,PAGE9,三亚属于中国南大门,扼守太平洋和印度洋,在国际经济关系中具有独特的区位优势,三亚,是海南省南部的中心城市和交通通信枢纽;是我国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸;是祖国的南大门;是建设中的国际热带海滨风景旅游新城。 三亚市地处海南岛最南端,位于北纬180934-183727、东经1085630-1094828之间。东邻陵水县,北依保亭县,西毗乐东县,南临南海。全市
4、面积1919.58平方公里,其中规划市区面积37平方公里。,PAGE10,三亚市设2个管理区,辖6个镇(海棠湾镇、田独镇、凤凰镇、崖城镇、天涯镇、育才镇),境内有5个国有农场:国营南田农场、国营南新农场、国营南岛农场、国营立才农场、国营南滨农场。,三亚行政区划:共有2个管理区,辖6个镇,境内有5个国有农场,PAGE11,海榆东线,对外交通作为三亚“十一五”期间基础设施建设的重中之重,以机场扩建、东环城际快速客运轨道建设、环岛高速公路东西线连接等措施,努力打造海、陆、空区域性交通枢纽, 提升三亚区域中心城市的地位,三亚,上海,北京,日本,韩国,新加坡,吉隆坡,俄罗斯,三亚已经开通第五航权:经停第
5、三国境內某点上下旅客或货物权,G224国道,海榆中线,西线高速,东线高速,G225国道,G223国道,三亚具有高度的交通可达性,已经形成海、陆、空全方位的立体交通网络,三亚对外交通概况,航空:已开通始发航线107条,其中国内始发航线76条、国际地区固定航线4条,国际临时旅游包机航线27条;与72个城市通航,其中国内城市42个、地区城市2个、国际城市28个; 海运:意大利歌斯达邮轮公司、香港丽星邮轮集团均开通了香港三亚越南的不定期船次; 铁路:2007年4月18日,海南西环铁路扩能提速工程顺利完工,由三亚始发至海口,经由海口琼州海峡轮渡与中国内陆各省实现铁路全线贯通。目前,已开通三亚至北京、上海
6、、广州、长沙等地的直达班次; 公路:海南的东线、西线高速公路由三亚、海口两地开始呈环型沿海而建,形成海南环岛高速公路,中途支路四通八达。,PAGE12,PAGE13,三亚为著名的热带滨海旅游城市,得天独厚的地理位置和气候条件使其成为旅游度假胜地,三亚位于中国最南端,北纬18度,全年长夏无冬,以热带海洋为主题的旅游资源丰富; “中国只有一个三亚”,得天独厚的地理位置和气候条件,每年吸引全国各地乃至世界各地的旅游者; 随着世界小姐选美等活动的召开,旅游区建设的完善,城市旅游档次和形象不断提升; 2006年旅游人数超过450万人次,三亚已经成为著名的旅游度假圣地,PAGE14, 阳光、海水、沙滩、气
7、候、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情等10大热带旅游资源和崖州古城、黎族风情等丰富的历史文化资源,天涯海角游览区、亚龙湾国家旅游度假区、南山文化旅游区、大东海风景区、鹿回头公园、海山奇观风景区、三亚湾风景区、落笔洞、南田温泉、椰子洲岛、蜈岐洲岛海景乐园,此外还有崖州古城孔庙与鉴真和尚东渡日本时避风登陆遗址及雕像等人文景观 中国最大的“天然大温室”,日照时间全国最长,秋季日出,沙滩海景,海底潜水,天崖海角,南山观音,鹿回头传说,三亚拥有众多热带海滨风景旅游资源,具备成为国际一流热带旅游度假目的地的资源条件,PAGE15,人口概况,户籍人口总量保持低速增长。2010年户籍人口57.01万人,比2
8、009年末增加1.3万人。按性别分,男性29.14万人,女性27.87万人。按年龄分,18岁以下13.69万人,占24.0%;18岁35岁18.69万人,占32.8%;35岁60岁19.46万人,占34.1%;60岁以上5.17人,占9.1%。 规划2020年市域总人口约86万人,其中城镇人口约65.5万人,城镇化水平约为75%。,2010年三亚户籍人口仅57万人,与老河口略多,岛内人口对房地产市场支撑明显不足,资料来源:三亚统计局,PAGE16,GDP:经济增长迅速,近三年基本保持在15%以上的增速,高于国家基本增长水平,2010年全市生产总值首次突破两百亿元,达230.79亿元,同比增长2
9、0.2%,高于全省平均水平4.4个百分点,超过了年初预期目标7.2个百分点。其中,第一、二、三产业分别实现增加值31.00亿元、49.37亿元和150.42亿元,分别增长6.3、22.5和23.0。按户籍平均人口和当期汇率计算,达到7040美元。,经济概况,资料来源:三亚统计局,PAGE17,人均GDP:每年一直保持两位数增长率快速增长,2010年人均达到7400美元,资料来源:三亚统计局,PAGE18,2010年,全市城镇居民人均可支配收入达17758元,增长16.6%;其中,工资性收入、转移性收入、经营净收入分别增长16.3%、24.5%、9.8%;农民人均纯收入达6502元,增长15.7
10、%,其中,转移性收入、财产性收入、工资性收入和家庭经营性收入分别增长123.3%、44.2%、16.6%和8.0%。 居民生活水平和质量显著提升。全市居民消费结构发生显著变化,穿、住、用、行的比重上升,消费结构升级加速。2010年,城镇居民人均消费性支出13081元,增长14.1%;农村居民人均生活消费支出3905元,增长15.4%。居民消费由生存型向享受型和发展型转变。城乡居民恩格尔系数分别为42.9%、49.3%,分别比2009年下降0.5、0.2个百分点。 消费市场持续活跃。实现社会消费品零售总额63.70亿元,比2009年增长25.0%。从城乡看,城镇实现社会消费品零售额54.75亿元
11、,增长28.9%;农村市场实现零售额8.94亿元,增长5.3%。,消费水平:城乡居民收入稳步增长,社会消费活跃,居民消费由生存型向享受型和发展型转变,资料来源:三亚统计局,PAGE19,产业结构:以三产为主,无污染产业占据主导地位,旅游业为龙头产业,第一、二、三产业分别实现增加值31.00亿元、49.37亿元和150.42亿元,分别增长6.3、22.5和23.0。 第一、第二和第三次产业增加值比例由2009年的15.922.261.9调整为2010年的13.421.465.2。 产业定位:以旅游业为龙头和主导、以高端产业为取向(高端取向)、以旅游业为龙头(旅游龙头)、以现代农业、海洋产业、创新
12、创意产业、商贸业、房地产业、文化产业为支撑 (六业支撑),构建符合三亚实际和发展要求的产业体系。,资料来源:三亚统计局,PAGE20,一般规律,三亚发展历程,85年,96年,03年,萌芽阶段,起步阶段,发展阶段,成熟阶段,接待游客总量持续增长; 中国第一家五星级度假酒店在亚龙湾开业; 盘活三亚湾路; 政府吸引投资,主导建设; 旅游业成为第一大产业,国际游客比例高速提升,但仍小 已具有一定的国际知名度;已形成立体的度假区体系 商业、娱乐等配套设施缺失,开辟国际航线;重点基础设施建设 政府强力推进国际市场的开拓; 构建无污染的产业体系,三亚凤凰机场正式通航;政府以规划和对外交通启动,政府官员度假与
13、少数游客,10年,从国际一流旅游度假区域发展规律来看,三亚正处于成熟国际一流旅游度假区域的发展阶段,旅游产业,资料来源:世联研究,PAGE21,三亚旅游经济占据非常重要地位,2010年旅游业平稳发展,从而带动了相关产业发展,2010年全市接待旅游过夜人数882.65万人次,其中,旅游饭店接待游客人数749.68万人次,增长12.3%。从客源看,接待国内旅游者841.14万人次;接待海外旅游者41.51万人次,比2009年增长30.6%。 2010年全年旅游总收入139.64亿元,其中,境外旅游收入24472万美元,比2009年增长25.5%。旅游饭店客房开房率63.12%,比2009年提高0.
14、85个百分点。 2010年旅游配套设施服务水平和接待能力提升。全市列入统计的旅游宾馆(酒店)226家,比2009年增加39家,其中,五星级宾馆11家,四星级宾馆22家,三星级宾馆24家,待评五星级24家。拥有客房39607间,比2009年增加7430间;拥有床位70710张,比2009年增加13500张。全市共有A级及以上旅游景区10处,其中,5A景区2处,4A景区3处。 规划2020年市域接待游客1600万人次,平均停留4天,折合日均接待游客17.5万人次。,资料来源:三亚统计局,PAGE22,高尔夫:有高尔夫球场3个,有高尔夫俱乐部和球会,承办职业高尔夫赛。 温泉:温泉资源丰富,希尔顿、喜
15、来登等酒店内都设有温泉产品 潜水:有潜水基地5个,有全国接待规模最大的潜水公司,进行远海潜水、海底漫步、夜潜等 邮轮:2003年约有36艘次国际邮轮到访三亚 。2006频次比往年多,在邮轮级别上,也不乏超大型豪华邮轮。 水上运动:冲浪、快艇、钓鱼、空中拖伞、帆板等,资料来源:世联地产研究,三亚的度假产品正日趋丰富,呈现高端化和功能化趋势,PAGE23,随着旅游资源的整合和国际知名度的提升,三亚旅游市场将更加国际化、高端化,资料来源:世联地产研究,PAGE24,发展规划,海南国际旅游岛建设成为国家战略,海南岛定位:将海南建设成为“全国生态文明建设示范区。坚持生态立省、环境优先,在保护中发展,在发
16、展中保护,推进资源节约型和环境友好型社会建设,探索人与自然和谐相处的文明发展之路,使海南成为全国人民的四季花园。” 总体目标:打造具有海南特色、达到国际先进水平的旅游产业体系;逐步将海南建设成为生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。到2020年,海南将初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地,作为国际旅游岛,海南将享受“六大自由”:人员自由进出、货物自由通关、货币自由兑换、免税品自由购买、旅游项目自由落户、国际旅游规则(含博彩业)自由对接。 海南国际旅游岛建设行动计划将“国际旅游岛”的基本内涵定位为“三新”。新目标:实现服务、管理、景区、产品四个“零距
17、离”,建成世界一流的热带海岛度假休闲胜地;新体制:建立符合国际惯例的旅游发展与管理体制机制;新政策:实行以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放政策。,PAGE25,规划布局:一海两市三区六大功能区,一海即南海旅游; 两市即海口和三亚两大城市互相呼应,辐射和带动其他市县; 三区即东部中国椰树海岸、中部海南岛国家公园、西部中国金色西岸。 六大功能区,北部组团。以海口市为中心,包括文昌、定安、澄迈三市县,重点发展文化娱乐、会议展览、商业餐饮、高尔夫休闲、金融保险、教育培训、房地产等现代服务业和汽车制造、生物制药、食品加工、高新技术等产业。海口市要发挥全省政治、经济、文化中心功能和旅游集散地
18、的作用。 南部组团。以三亚市为中心,包括陵水、保亭、乐东三县,重点发展酒店住宿业、文体娱乐、疗养休闲、商业餐饮等产业,将三亚打造成为世界级热带滨海度假旅游城市。 中部组团。包括五指山、琼中、屯昌、白沙四市县,积极发展热带特色农业、林业经济、生态旅游、民族风情旅游、城镇服务业、民族工艺品制造等。重点建设国家森林公园和黎族苗族文化旅游项目。 东部组团。包括琼海、万宁两市,发展壮大滨海旅游业、热带特色农业、海洋渔业、农产品加工业等。将博鳌建设成为世界级国际会议中心。 西部组团。包括儋州、临高、昌江、东方四市县和洋浦经济开发区。依托洋浦经济开发区等工业园区,集中布局发展临港工业和高新技术产业。把儋州建
19、设成为海南岛西部区域性中心城市。规划建设东坡文化园。积极发展生态旅游、探奇旅游、工业旅游、滨海旅游等。 海洋组团。包括海南省授权管辖海域和西沙、南沙、中沙群岛。在保护好海洋生态环境的前提下,高标准规划建设特色海洋旅游项目。,PAGE26,规划布局:一海两市三区六大功能区,设立海南旅游产业发展基金,扶持重点项目和基础设施网络建设; 整合、优化资源配置,大力培育和推荐旅游上市资源; 探索发行大型特区旅游产业债券,探索整合现有彩票资源,为旅游产业发展建立新的融资渠道。 利用已有金融机构服务网点,设立外币兑换窗口,允许一定数额的小额外币自由兑换。,在未来5年内,以俄、韩、日等主要客源地为重点,引进20
20、家带客源、带航线的境外知名旅行社,进一步加快与国际旅游市场的对接步伐; 鼓励境外知名旅行社开办合资或独资旅行社,吸引更多海外客源。,加大对旅游宣传促销的投入,加强与中央媒体、欧美媒体、港澳台媒体的合作,充分发挥旅游卫视的作用,搞好海南国际旅游岛整体形象的策划、包装和宣传促销; 有计划地参加重要国际旅游展会。,增加海南至日韩俄等国的航线、航班,争取开通至美国、北欧航线; 利用“南边开口、北边开放”航路政策,把海南培育成为中国面向东南亚区域性旅游集散中心。 全面落实已开放的第三、第四航权,加快开辟旅游客源地、潜在客源地国际航线;落实第五航权,实现第五航权航线零的突破;,免签由21国扩大到26国、旅
21、游团5人以上的限制放宽到“2人以上”; 免签时间15天延长至30天; 争取授权海南为国内游客办理出入境手续,使其旅程延伸至东盟。,政策内涵,政策,五大政策突破,带动海南对外开放,提升海南国际化程度,PAGE27,全世界的热带海岛度假目的地,以房地产业作为支柱产业的没有先例。目前,海南房地产投资比重过大,经济和财政收入的增长过度依赖房地产的发展。相对于旅游产业,房地产投资和消费是一次性的,政府一次性税收,开发商一次性收入,消费者间断性消费,人气不足,则商机不足,不足以支撑国际旅游岛的可持续发展。 海南省四届人大常委会第十三次会议分析认为,海南经济结构不合理的问题突出,房地产投资比重过大,经济和财
22、政收入的增长过度依赖房地产的发展。 房地产开发商的布局早于国际旅游岛建设的布局,可供开发的优质土地不多;海南房价高增长率,高位运行,高空置率;地方经济和财政收入的增长过度依赖房地产的发展。,发展困惑:被地产“绑架”的海南经济国际旅游岛还是国际地产岛?,PAGE28,PAGE29,通过完善主城区旅游配套功能,改善城市景观环境,提升城市品质,吸引游客进入主城区,使主城区真正成为高品质的旅游服务中心。,包括交通设施(铁路、交通站场、港口、绕城高速等)、市政基础设施(供水、污水处理等)的建设和完善,根据建设需要,积极推动城北区域、海棠湾、红塘湾、坎秧湾的规划建设活动。,提升主城区品质,重大基础设施的建
23、设和完善,新区的拓展,三亚城市发展主要策略,三亚城市发展的主要策略是:“提升旧区、拓展新区、完善功能、控制形态”,PAGE30,北部健康生态休闲带:利用北部山区资源发展健康休闲产业,如温泉健康城,高尔夫产业群、热带植物园等; 西部旅游观光带:主要以景点观光和主题公园的建设为主,包括天涯海角、南山、崖城; 东部滨海休闲度假带 :建设高档次的酒店和休闲设施。亚龙湾为面向国际的度假区,大东海为面向国际和国内的度假区,主城的海坡为面向国内的度假区,海棠湾为城市发展备用地。,三亚以主城区为中心,由沿海的滨海旅游景观带、沿北部山区的健康生态休闲带和主城的城市旅游带组成,资料来源:三亚规划局,PAGE31,
24、城区空间布局:落实大三亚湾“城市西进,打造中心”的空间发展策略,打造“三亚湾城市活力中心”;坚持分层布局,滨海一线地优先用于旅游配套服务设施建设,二线地重点完善城市功能及公共服务设施,纵深地带结合乡村田园发展主题旅游项目,并预留未来重大项目发展用地;保护、恢复、梳理河道水系和生态湿地,作为空间布局中重要的结构性要素,加强海边、河边和山边等敏感地带城市设计管控,营造“山、河、城、海”交融的整体空间格局,突出城市特色。 城区建设用地发展方向:城区发展方向为“西进、北拓”。滨海一线以沿三亚湾向西发展为主,重点发展和完善旅游服务功能,强调旅游和对外服务,鼓励和促进滨海一线现状居住功能向旅游度假功能转换
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