2011北车烟台项目可行性研究78p.ppt
《2011北车烟台项目可行性研究78p.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2011北车烟台项目可行性研究78p.ppt(79页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、北车烟台项目可行性研究,第 1 页,目录,1,2,3,4,投资环境分析,市场分析,地块分析,取地可行性,城市定位,第 2 页,烟台,环渤海经济圈,华南经济圈,东北亚经济圈,城市特性,区位优势:烟台市位于环渤海经济圈、东北亚经济圈内,同时也是沿海城市群重要组成城市之一,城市群组团发展将进一步推动区域间产业分工,促进烟台市产业结构优化升级; 海洋及港口优势:烟台全市现有港口10处,6处为国家一类开放口岸,已与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。港口及海洋产业发展,将强化烟台市的集散功能,并同时带动其他相关产业,如旅游业、制造业发展; 旅游资源优势:烟台市北、西北部濒临渤海,东北和南部临黄海
2、,有大小基岩岛屿63个,海岸与海岛交相辉映,海光山色秀丽,适宜人类居住,烟台市辖区内自然、人文景观丰富,是游览避暑胜地烟台市不仅拥有丰富的旅游资源,同时在城市基础设施建设和环境建设等方面投入较大,旅游业将继续维持其主导地位 。,烟台是环渤海经济圈中的重要城市和中国最具竞争力城市之一,城市经济,第 3 页,经济发展全市及人均生产总值、增长率,烟台市是国家首批沿海开放城市之一,是21世纪中国重点开发的环渤海经济圈内的重要生长点,近几年经济持续高速发展。 2008年烟台市人均GDP达到57307元(合美元7171元), 根据世界银行1999年的划分标准:低收入国家为760美元以下,下中等收入国家为7
3、60-3030美元,上中等收入国家为3031-9360美元,高收入国家为9361美元以上。按这个标准,烟台市的人均GDP已达到上中等收入国家水平.,2005-2009年全市生产总值及增长率,2005-2008年人均生产总值及增长率,经济发展,单位:亿元,烟台经济持续发展,已达到中等收入国家水平,城市经济,第 4 页,产业结构变化,经济发展,第三产业比例的优化、合理及各产业总值快速增长,烟台市已进入新的高速发展阶段,经济发展及城市化建设提速,产业结构:经过不断调整,烟台市第一产业比例有所下降,第二产业比例增长,第二产业比例的提高更进一步奠定烟台市沿海工业城市的地位。 第一产业实现增加值285.9
4、亿元,增长3.6%;第二产业实现增加值2255.22亿元,增长13.8%;第三产业实现增加值1187.56亿元,增长15.3%。 因此,未来烟台市经济增长方式和经济结构均有待升级调整,在优化升级现代制造业的基础上加快旅游业、会议会展业、体育产业等第三产业的发展,从而刺激相关酒店、会议和商务物业市场发展。,城市经济,第 5 页,投资与消费(20052009),注:数据根据烟台统计局,投资为主导,消费市场发展潜力较大,烟台市稳定的经济发展环境和良好的消费环境,为社会消费品零售总额的稳定增长提供了支撑。而且,随着消费需求的优化升级,消费对于经济增长的贡献度预计将显著提高,未来商业物业市场发展仍有较大
5、潜力。,自2005年起,烟台市开始启动建设等一系列基本建设项目,固定资产投资增速显著提高,投资对经济的拉动作用作用益发显著。,经济发展,随经济发展阶段变化,投资型发展将成为主导,大力发展城市建设及固定资产投资,人民生活,第 6 页,人民生活 - 消费结构优化升级,居民收入与支出(2004-2009),人民生活,城市居民收入和消费同步增长,2009年人均可支配收入比2004年上升95,消费性支出上升80,居民消费能力显著提高; 从消费结构分析,食品和居住类消费比重下降幅度较大,衣着、家庭设备、交通通讯、服务等享受发展型消费比重持续增加,消费结构优化调整显著,享受型、休闲型消费份额仍有发展潜力。,
6、烟台居民收入水平稳步提高,已步入富裕行列,消费能力强,城市总体规划定位,第 7 页,烟台市概况,烟台市南、北双向临海,绝佳的滨海资源推动城市快速发展,山东省,烟台市,烟台市地处山东半岛中部,东连威海,西接潍坊,西南与青岛毗邻,北濒渤海、黄海,与辽东半岛对峙,并与大连隔海相望,共同形成拱卫首都北京的海上门户。最大横距214公里,最大纵距130公里,全市土地面积13745.95平方公里,其中市区面积2722.30平方公里,海岸线长909公里,海岛曲长206.62公里 。到2010年,中心城区建成区人口175万人 。,城市总体规划定位,第 8 页,烟台市总体规划,城市总体形成“一核、一轴、三片”大布
7、局结构,规划对组团式结构形态加以调整完善,形成“一核、一轴、三片”的布局结构。 一核:城市核心区,西北至四突堤烟大轮渡码头,西到西炮台山,东到市行政中心,面积约17平方公里。 一轴:城市的发展轴线,沿海是城市的东西向发展主轴,城市中心、副中心、轻轨交通均沿城市发展轴线布置。 三片:城市的三个功能片区,即西部片区,西至大季家、东至夹河、南到绕城高速、北至海岸,是城市的产业片区。中部片区,西至夹河、东至辛安河、南到莱山机场、北至海岸,是城市的中心职能片区。东部片区,西至辛安河、东至大窑水库、南到外环路、北至海岸,是城市的生活休闲片区。,内外部交通,第 9 页,206、204国道规划为一级专用路。0
8、22、044省道达到一级公路标准。,全市形成以206、204为骨架的公路网,快速链接半岛及内陆各主要区域,大大提高城市的对外吸引力与辐射力。,对外交通,公路,内外部交通,港口,烟台港在国家水运主通道中起着重要的枢纽作用。龙口港、海庙港、蓬莱港、长岛港、牟平港、凤城港等,铁路线路分布分散,连接各主要港口等交通枢纽 港口遍布全部海岸线,推动全市旅游业、制造业等行业快速发展,对外交通,线路:规划完成蓝烟铁路复线、德龙烟铁路。烟大铁路轮渡近期在珠玑站出线至芝罘湾港区轮渡码头,后期将八角轮渡码头与德龙烟和蓝烟铁路相连接,形成我国东部南北海上铁路通道。 规划站场:烟台站以客运为主,兼有为市区承担服务功能:
9、珠玑站为工业站,以接运专用线整车运输为主;芝水站,大型编组站和新客运中心站;福山、开发区站,一般通过站,福山站兼有危险品转运功能;八角站,港口工业站。八角港,为大型散货和集装箱运输港口。后期安排烟大铁路轮渡和货运滚装码头。,铁路,第 10 页,内外部交通,第 11 页,航空,目前烟台机场可起降波音767(含)以下飞机,开通了27多条国内航线和汉城、大邱、大阪、香港国际及地区航线,每周执行航班300多班. 客流量达到650万多人次。,航线遍布全国各主要城市及汉城、大阪,促进外向型经济发展,对外交通,内外部交通,第 12 页,根据自然地形和现状,城市道路形成以方格式路网为主、局部地段自由式路网的混
10、合式道路系统。 城市主干道为四横五纵。由高速路和快速路组成城市快速交通系统。,城市主干道为四横五纵,交通网络四通八达覆盖全市,城市道路,城市中心区功能,第 13 页,各区功能,以商业、旅游、高新技术产业为主导,芝罘区作为城市核心,是商业、旅游的产业核心区域,同时承载城市居住中心的重任,烟台市城市性质是以高新技术产业、商业、旅游为主导的现代化、国际性港口城市。城市基础设施、配套不断完善、城市规模不断扩大、功能进一步增强。,土地一级市场,第 14 页,居住用地,土地市场近期明显回暖,特别是居住用地的放量,将带动未来2-3年房地产市场的快速发展,上述图表数据显示:受09年上半年房产销售低迷的影响,0
11、9年住宅土地成交面积都有部分萎缩;进入10年上半年,住宅土地市场呈现明显回暖迹象,成交活跃,开发商信心回复。新一轮国家宏观调控新政对烟台这个三线城市的地缘市场而言,影响可谓微乎其微,房地产二级市场,第 15 页,开竣工面积,整体房地产,特别是住宅产品的开竣工面积稳步攀升,房地产竣工面积,2009年烟台商品房施工面积3760.57万,增幅为83.7%,商品房竣工面积为679.91万,增幅为72.61%,商品房施工面积和竣工面积对市场形成有效供给,第 16 页,销售面积,经历08年的稳健调整,自09年开始整体市场呈现量价双升,(烟台地区) 资料来源:烟台市统计局,房地产销售面积,2008年受大环境
12、影响烟台市房屋销售面积有所下滑,但伴随09年的报复性增长,整体市场从销售面积及价格两个层面均有明显的反弹趋势,同比销售面积增长20%,价格指数上涨2.7%,房地产二级市场,投资环境分析小结,第 17 页,烟台近几年经济持续高速发展,产业结构不断优化,消费能力不断提高。 城市总体形成“一核、一轴、三片”大布局结构,绝佳的滨海资源推动城市快速发展。 便捷的交通路网,对于优化各区功能发展及对资源引入起到推进作用。 住宅土地市场明显回暖,开竣工面积稳步攀升,房地产市场供应情况稳步发展。 09年房屋销售面积下滑,市场供应情况稳步攀升,预示着房地产市场竞争日趋激烈。,从烟台到芝罘区,城市、区域及市场大环境
13、支撑房地产快速发展,第 18 页,目录,1,2,3,4,投资环境分析,市场分析,地块分析,拿地建议,整体市场概况,根据功能不同,定位不同,烟台市区共划分为四大片区 定位为商业、居住中心的芝罘区 定位为工业中心的福山区 定位为外向型、现代工业化中心的经济开发区 定位为行政、居住、文化、教育中心的莱山区,烟台整体市场按地域划分为四个区域,芝罘区 一线海景11000均价 住宅:6000-9000 建筑形式:高层、小高层,莱山区 一线海景均价12000 住宅:5000-6000 建筑形式:多层、高层,福山区 均价4000 建筑形式:小高层、多层,经济开发区区 一线海景均价7000 二线海景4000-5
14、000 建筑形式:小高层、高层,整体市场概况,各区域近期房地产走势,各区域房地产价格涨幅迅猛,受国家整体调控影响小,城市年涨幅超过10%,数据来源胶东在线 http:/ 芝罘区的高价房主要集中在中心区内,特别是滨海广场附近及南大街沿线,已成为高档公寓和写字楼的集中区域,世茂海湾1号323米的山东第一高度以15000元/平米的价格推出,更是树立了烟台顶级地产项目的标杆。 南部以及幸福一带,因为受到交通不便或周边环境的限制,影响了房子的价格,所以使得房价与市里有着不小的差距。但是随着交通状况的不断改善,城市基础设施的建设,这一情况正在慢慢得到改变。,莱山区板块划分,北部海景度假酒店区,各区域特点,
15、各区域特点,莱山区特点,莱山区有着得天独厚的海景优势,位于滨海路一线的海景豪宅(如:星海湾、南山世纪城、御园、金海岸花园、东上海赋、银河怡海山庄等)价格昂贵,拉高了莱山区的整体价格。目前一线海景12000均价,住宅6000左右。 其次,烟台市政府以及其它一些政府机构的落户使莱山成为烟台新的城市中心,行政、文化、商业、体育、金融等方面的配套日益健全完善,对莱山区的房地产市场产生了很大影响,很多人都看好莱山区的发展潜力,因而选择在烟台未来的城市中心安家落户。 目前市府区域开发项目扎堆,且体量巨大,相互产生竞争压力,除促使开发商提高项目品质,完善营销思路外,对价格攀升也产生了一定的抑制作用。,经济开
16、发区板块划分,一线海景房,普通住宅,各区域特点,各区域特点,经济开发区特点,开发区近几年发展迅速,集中了烟台绝大部分的工厂企业,辖区内人口众多,特别是外来工作人员不断增加,为开发区的房地产市场带来了巨大的发展潜力和购房市场,进而吸引众多的房地产投资商越来越关注开发区的房地产市场,并在此投资。 开发区房价的增长比例是市区当中最大的,均价现已达到每平米五千左右,特别是西部近期一系列靠近金沙滩的高品质海景住宅投入市场,如维亚湾、天马相城等,更是激发了开发区房地产价格的快速增长。 目前均价在5000左右,与莱山、芝罘仍有一定差距。,福山区板块划分及区域特点,福山区因为与芝罘区较远,自身大型的商业圈也没
17、有形成,又没有开发区靠海的优势,因此住宅的价格相对较低,所以就成为了许多工薪阶层购房者和不少在开发区上班的购房者的第一选择。 正是由于没有外在的优势,因此福山区的楼盘多以低价格、高品质来赢得消费者的青睐。但是随着整个市场的价格上涨,福山的房价也随之快速走高,目前均价已达3700元/平米左右。当价格优势在慢慢减弱,提高住宅品质,正成为福山区楼盘冲出重围的重要出路。,各区域特点,各区域分析,小结,福山区地处内陆没有海景,因此对本项目借鉴意义不大; 经济开发区房地产市场初级,与本项目客群不同,因此也不具备借鉴意义; 莱山区发展潜力高,未来可能对本项目形成影响; 本项目处于芝罘区,因此研究的重点应是芝
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2011 烟台 项目 可行性研究 78
链接地址:https://www.31doc.com/p-3865114.html