安徽某安置房小区建设工程项目投资可行性研究报告.doc
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1、 目 录第一章 总论第一节 项目概要第二节 可行性研究的主要技术经济指标第三节 编制依据第二章 可行性研究背景第一节 公司简介第二节 项目背景第三节 项目建设的必要性第三章 市场分析第一节 市场概况第二节 需求预测第三节 竞争分析第四节 市场定位定价分析第四章 建设内容及设计方案第一节 建设内容第二节 建设进度第五章 建筑规划设计第一节总规划设计理念第二节 总规划布局第三节公共设施及配套服务规划第四节道路交通系统第五节景观绿化系统第六节竖向设计第七节消防设计第八节市政公用设施设计第九节给排水及燃气第十节电气设计第十一节 环保、卫生防疫设计第十二节 节能设计第十三节 太阳能利用第六章 工程招投标
2、方案第七章 物业管理第八章 项目运营机制第一节 项目组织机构第二节 劳动定员和人员培训第九章 投资估算及资金筹措第一节 投资估算第二节 资金筹措第十章 经济分析第一节 营业收入和营业税金及附加估算第二节 财务盈利能力分析第三节 财务清偿能力分析第四节风险分析第五节不确定性分析第六节建 议第七节 国民经济评价第十一章结 论附表:(项目主要财务评价指标表、主要技术经济指标表、投资估算表、管理费及销售费用年度运用表、投资与销售进度表、投资计划与资金筹措表、销售收入和营业税金及附加估算表、借款偿还表、损益预测表、现金流量表、敏感性分析表)附件: 委托单位的营业执照、组织机构代码、税务登记证等 建设项目
3、国有土地出让使用证书和建设用地规划许可证建设项目选址意见书和批复文件编制单位的营业执照及资质证书XXXXXX安置房小区建设工程项目投资可行性研究报告第一章 总论第一节 项目概要项 目 名 称:XXXXXX安置房小区建设工程建 设 地 点:XXX市XXX利民北路东侧项目建设单位:XXX房地产开发有限公司法定代表人: XXX第二节 可行性研究的主要技术经济指标总用地面积:20,000.00M2总建筑面积:109,700.00M2 包括:安置房96,000 M2,零星商业10,000 M2,菜市场1,300 M2社区配套建设2,400 M2容积率:5.49建筑密度:23.%建设工期:3年项目总投资:
4、18,728.47万元其中:土地价格:5,149.19万元(含契税及其他费用) 自有资金投入:9,000.00万元银行贷款资金:8,000.00万元项目销售收入:16,995.00万元项目投资利润率:8.79%项目内部收益率:11.8%项目财务净现值:306.18万元(I=10%)投资回收期:3.13年贷款偿还期:2.56年第三节 编制依据1、安徽省城市居住小区规划设计暂行规定2、XXX市和XXX总体规划3、XXX市XXXXXX安置小区详细规划设计4、建设用地批准书5、各相关设计规范6、XXX市建委芜市建(2004)159号关于进一步加强房地产开发项目资本金管理的通知7、财政部财建(2002)
5、394号关于印发(基本建设财务管理规定)的通知8、XXX市XXX发改委发改投资2010251号关于同意XXXXXX安置小区项目登记备案的批复9、委托方与XXX有关部门签订的相关协议10、原建设部房地产开发项目经济评价方法11、委托方提供的有关数据12、项目可行性研究委托合同13、建设项目经济评价方法与参数(第三版)14、XXX土地评估有限公司房地产信息数据库15、XXX工程咨询有限公司工程造价数据库第二章 可行性研究背景第一节 公司简介XXXXXX房地产开发有限公司于2010年06月22日注册成立,并有XXX市XXX工商行政管理局颁发的340223000017589(11)号营业执照。注册资金
6、为人民币3000万元整,实收资本为人民币3000万元整,企业开发资质为暂定级。公司现有正式职工58人,各类专业技术管理人员20人,其是以房地产开发为核心,含房产销售、物业管理为一体的企业。“打造优秀团队、创建一流品牌”是公司确立的长期企业目标,并坚持“以人为本,诚信求实”的经营理念和“团结务实,开拓创新”的企业精神,与时俱进、开拓发展,立足房地产,作好配套服务,为把XXX市及XXX的商住房建设成为花园式的生态环境和时尚优雅的文化氛围做出贡献。第二节 项目背景为顺利进行新城区建设,需要解决拆迁安置的问题。XXX以“突破城建,加快构建城镇体系”为中心扎实推进城市建设,通过建设安置小区方式有效地解决
7、拆迁户回迁安置问题。根据项目建设单位与XXX人民政府签订的相关协议,项目建设单位建设回迁安置房96000平方米,零星商业10000平方米,菜市场1300平方米,社区配套2400平方米(初步估计)。按照XXX有关部门与委托方签订的协议,安置房、零星商业、菜市场均按照1500元/平方米出售。XXX政府采取将该地块土地出让金返还给项目建设单位的政策。本次估算时,按项目建设的第二年的返还款估计为2574.59万元,第三次将返还2574.59万元,共计5149.19万元。一、区域分析1城市概况安徽省辖市XXX,是国务院批准的沿江重点开放城市,位于中国东南部,东于长江三角洲连成一体,南依黄山、九华山、齐云
8、山、太平湖风景区,北临江淮平原。中心地理座標为东经119度21分、北纬31度20分,周边于上海、杭州、合肥、南京等大城市相邻。全市辖三县四个区,总面积3317平方公里,市区230平方公里。2007年末全市总人口221.74万人,市区104万人。 XXX市地处长江下游,属亚热带湿润季风气候,气候温和,雨量充沛,四季分明。年平均气温15摄氏度-16摄氏度,年平均无霜期219-240天,年日照时数为2000小时左右,年平均降雨量1200-1400毫米。 XXX历史悠久、春秋时代为吴国的鸠鹚邑,作为县名始于公元前109年,距今已有2000多年历史。近年,XXX境内人字洞发现的远古人类制作的石器、骨器和
9、品种多样的哺乳动物化石、时间断代约在距今200万至250万年之间,把人类在亚洲活动的历史上溯了四五十万年。境内大工山古铜矿遗址是春秋和汉唐时期中国最大的铜生产基地,96年被国务院列为全国重点文物保护单位。 1876年中英烟台条约辟XXX为对外通商口岸。1877年起,XXX逐渐成为全国四大米市之一。由于位置优越、商业XXX,历史上曾被誉为“皖之中坚”、“长江巨埠”。 XXX是长江经济带上重要的通信枢纽。宁汉、宁芜干线光缆及京沪杭同轴电缆经过XXX,全市程控电话总装机容量30.6万门,移动通讯、无线寻呼等现代化通讯设施手段先进,国际互联网XXX网站已正式开通。 XXX是沿江公路网络的重要枢纽。全市
10、公路总里程1530公里,其中市区100多公里。205、318国道穿境而过。XXX通往合肥的高速公路已投入使用,沿江高等级公路XXX段已建成,XXX至杭州的高速公路XXX-广德段已建成开通,芜宁高速公路开工建设已接近完工。从XXX发车以当日往返为半径,覆盖区域共有2亿人口,是全国人口最密集、消费层次最高的地区之一。XXX是华东第二通道的重要枢纽。芜宁、芜铜、皖赣、淮南和宣杭等五条铁路在此交汇和联接,沟通全国各地。于2000年10月通车的XXX公铁两用长江大桥,将长江南北交通融为一体,北上经淮南线可接京九线和陇海线,南下可至杭州、宁波、厦门。1基地区位建设项目位于XXX市XXX,XXX位于XXX市
11、西南部。行政区域介于北纬30383110与东经1175711830之间。该县东界宣州市,西接铜陵县、青阳县,南连泾县,北邻繁昌县、XXX县。县境状若骆驼,南北长569 公里,东西宽514 公里,面积12637 平方公里,占全省总面积的098。现设15 个乡,6 个镇。县人民政府驻城关镇。XXX现境为江南地区开发较早的地区。汉代为江南地区交通发达的宣城县和农业发达的春谷县分领。汉宣城县故城为春秋战国时期的江南名邑,位于当时水路交通要道中江之滨,即今XXX青弋江镇。“宣”字据韩诗传说为“显也”。古代江南地区开发较晚,但作为吴、楚两国交通冲要的宣邑已随着中江水运业的发展而日益繁荣,作为吴、楚名邑显扬
12、于江南,并筑城以御守,定名宣城。作为分领今XXX的春谷县范围较大,包括今XXX一部及繁昌、铜陵市、县等境,治所位今繁昌县荻港镇南4 公里的苏村一带。县名春谷,说明该地区农业十分发达。本项目位于XXX文庙路与环城北路之间,为商业、居住用地。随着城市的建设发展,此处具有良好的开发前景。1项目概况本项目规划总用地面积20000平方米,规划地上总建筑面积为109700平方米,包括作安置房用的高层住宅楼、零星商业、地下车库等建筑,其中居住建筑面积约96000平方米,零星商业建筑面积10000平方米,菜市场1300平方米,社区配套建筑面积约2400平方米,规划地下车库及人防建筑面积约7000平方米,停车率
13、100。项目总投资1.87亿元,计划开竣工日期为2011年2月2014年1月。项目将完成五幢高层居住楼和零星商业区、菜市场、社区配套用房等建设,占地面积20000平方米,建筑面积为109700平方米,预计在2014年1月完成。2010年经XXX市XXX发展和改革委员会发改投资备字(2010)251号文批准同意,进行XXX安置房小区项目工程的建设。2010年4月与XXX市XXX国土资源局签订了国有建设用地土地使用权出让合同,已取得国有建设用地土地使用权证南国出让国用(2010)第13172号,土地用途为商业、居住,已取得XXX规划局规2010005号同意该方案的批复,建设用地规划许可证,其他相关
14、手续正在办理中。建设项目定位为高层居住楼、商业区,属安置住宅区,在规划中突破传统居住小区的规划模式,在功能分区合理、生态环保、舒适人性化的基础上,营造一种体现现代城市的居住环境。随着大型超市的建成,XXX安置房小区将是一个集高档购物中心及园林式住宅的综合性房地产项目。第三节 项目建设的必要性一、“大XXX”建设给XXX房地产市场带来前所未有的机遇日前,XXX市城市总体规划(20062020年)正式出台。目标定位该市是长江中下游重要的综合交通枢纽及区域性经济文化中心,成为先进的制造业基地、滨江特色旅游城市,远景目标是成为城市容量有600万人的特大城市。一是运河连通长三角。目标定位皖江城镇带核心城
15、市及长三角城市群中资源环境优越的大型综合性二级城市。围绕这个目标,规划使合杭高速、沿江高速与徐福高速、铜南宣高速与芜雁高速形成三纵两横网络;新建XXX长江二桥,接通徐福高速,新建铜南宣等高速;充分利用长江黄金水道及万吨级港口的有利条件,打通芜申运河,建设芜申运河港口,加强XXX与苏浙沪之间的内河联系。二是远期拟建民航机场。远期,规划选址建设XXX民航支线机场,开通XXX至国内主要中心城市的民航支线,同时为铜陵、宣城提供服务。机场选址XXX县城南侧三元片区、芜宣高速公路西侧。此外,XXX规划建设宁芜安城际铁路,推进皖赣铁路复线、宁铜铁路复线建设及淮南线合芜段提速改造。城市中心城区至三个次中心城区
16、远期规划建轻轨(LRT)线路。正在建设中的京福铁路将设站在XXX。三是城区多提供经适房。根据规划,到2020年,XXX市利用沿江岸线资源,使其成为城市重要的产业发展带;XXX、繁昌、XXX等县域有效连接成环形生态廊带,发展观光休闲与生态旅游。 2020年,XXX市中心城区住房供应总量约达2151万平方米。规划期内新建28.4万平方米廉租房,约0.6万套;经济适用房的建筑面积为401.8万平方米,约5.0万套;各类商品住房建筑面积为1720.8万平方米,约17.2万套。四是未来计划跨江发展。远景规划中,未来的XXX是山、水、城空间相融合的城市,主城与副城之间由环形生态廊带加以分隔,形成极富特色和
17、可识别的组团式城市架构。区域人口容量为620万到640万人,其中一环内人口为40万。跨江发展不但将落实合巢芜经济走廊在空间上的联系,也有利于带动长江以南地区的快速发展,充分发挥过江通道的作用,实现两岸联动发展。“大XXX”的建设给当地房地产市场带来了前所未有的发展机遇,XXX房地产开发有限公司正是在这种契机下进军XXX市房地产市场。把握机遇,加速发展,既是XXXXXX的当务之急,也是XXX长远发展目标新的一个里程碑。二、项目建设是适应XXX住宅市场发展趋势的需求XXX是一座立市有2100多年历史的文化古城,又是一座充满生机活力、富有现代气息的新兴城市,更是有其良好的环境气候条件以及适当的城市尺
18、度与密度,这些优良的自然环境不仅为当地市民提供了良好的居住条件,更吸引了周边城市乃至境外人士来此工作、居住和休憩。改革开放以来,XXX充分发挥自身区位优越、交通便利、资源丰富的优势,始终坚持“以工强县、以农安县、以商富县”的发展方向,区域综合实力日益增强,对外开放日趋活跃,城市建设日新月异,社会事业蓬勃发展,人民生活蒸蒸日上。目前,全县已形成以汽车、水泥建材、纺织服装、冶金机械等为支柱产业的工业体系,以蔬菜、水产、花木、油菜、棉花为主产的优势农业板块,以房地产开发、现代物流、旅游、保险、金融、中介为重点的服务业体系,以南岭工业区为主体,以特色工业为支撑,区域综合实力位居安徽省县属经济前列。综上
19、所述,本项目的建设是很必要的。第三章 市场分析第一节 市场概况一、市场环境分析在进行本案的可行性研究之前,我们需要对本案所处市场环境作出客观的调研和分析预测,并对本案所处地段和周边环境、未来目标客户的认可度进行初步的调研。1有利因素(1)外部环境乐观,房地产业仍是国家的支柱产业,房地产业的发展带动一批相关产业的发展,房地产业的发展是国家经济发展一个晴雨表。(2)国家宏观经济背景趋好,人均GDP稳步上升,在消费品市场尚无突破性转机的前提下,房地产市场未来将持续为投资者关注。(3)区域金融,文化,经济,商业大环境已趋完善,随着基础设施的进一步完善,本区的生活配套设施也将日趋完善,购物休闲,金融证券
20、,文化教育医疗卫生等生活配套已初步形成气候,解决了居民生活的后顾之忧。将成为未来本市的强劲升值楼盘。(4)XXX市及XXX房地产市场稳定,对于房产需求量日益增大,原居民普遍愿意买房投资,居住,置业,且大多具有一定经济实力。众多外来人口的加入,使本市常住人口基数不断上升,以及XXX市处皖南北部,其北临长江,南望九华,东接长江金三角,西通中部腹地,素有“皖南门户”之称。浩浩长江,由西向东,穿山越岭,奔腾而来,在这里形成一条宽阔平稳可行驶万吨级船只的“黄金水道”。沪铜铁路、沿江高速公路宛如两条巨大的动脉,将XXX同富饶发达的长江三角洲地区和广大内陆腹地连接起来。由XXX前往南京禄口、合肥骆岗机场也非
21、常方便,车程不到一个半小时,是大量移居人士的选择,对于房产需求量日益增多。这类人口更具经济实力,使本市的房地产市场能够持续繁荣。(5)公司已经锁定的目标客户群体是具有一定的经济实力,或处在事业上升期的行业社会精英。通过对目标客户的初步市场调查,他们对本地段的房产投资兴趣较高,对公司楼盘在现代繁华都市下营造出“小桥流水人家”的境界,在现代主义的建筑造形下,结合着中国传统园林般的环境景观,实现现代与传统的交融的满意度和认知度也较高。(6)2008年银行贷款利息率四次下调,在中央和地方陆续推出新政的当下,楼市的坚冰有望逐渐融化,使得个人购房贷款政策受到鼓励,可以预见的持有成本明显减少,会让更多消费需
22、求重新回归到房地产市场当中。2不利因素近期个别城市出现房产泡沫现象,致使楼价有所平稳,这种现象会对房地产市场造成一定的不良影响,加以中央政府对房产市场发展过热的宏观调控,使得部分投资者信心不足,会造成部分投资者持币待购,房产销售进度放慢。公司的困难就是如何提高投资者对楼盘当前价位稳定无降的信心。二、XXX房地产市场概况XXX房地产市场总体状况良好,健康稳定。主要表现在以下几个方面:1房地产投资稳步增长,近年来房地产投资对全县投资增长的贡献和拉动作用逐年提升。今年上半年房地产开发投资对全县投资增长贡献率为34.0%,拉动全县投资增长22.7%。2商品房开发销售情况良好,全市商品房施工面积、新开工
23、面积、竣工面积均有较大增长。3房价稳中有降理性回归,城区商品住宅的销售均价相对平稳,在4000-4500元/的范围内小幅变化。高位运行,保持平稳,实现了理性回归。4房地产金融情况稳定,XXX房地产贷款总体仍呈增长态势,商业性房地产贷款、房地产开发贷款余额、个人购房贷款、个人住房公积金贷款均呈上涨态势。房地产市场进一步规范,近几年来,通过对房地产市场的综合整顿,尤其是市政府“4.3新政”的实施,房地产市场行为得到了进一步规范。在各区政府、市直各相关部门的共同努力下,在各开发企业的大力支持下,去年年初以来加大了对已出让土地的清理力度,促进了商品房开发量的增加;增加了土地供应,扩大了普通住房的有效供
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