RC-ZH(华雁湖板块)可行性市场定位研究报告(全案).ppt
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1、荣昌众汇-爱伊公馆,可行性市场调研分析 王鹏程13895691705,2010年11月10日,market Research Reports,荣昌众汇华雁湖项目,可研市场报告,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,Reports 荣昌众汇项目市场研究报告,目的一:为开发商最终决策提供理论支撑,目的二:汇总银川目标客群和竞品项目得到最新的动态数据,目的三:通过对动态数据分析为本项目的定位提供市场依据,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,银川市宏观市场分析,二,竞品市场分析,四,项目本体分析,项目所在区域房地产市场分析,三,目 录 CONTENT,附件,项
2、目SWOT分析及定位方向初探,五,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,本项目位于银川市金凤区南部 ,宁安大街以东,宝湖西路以北,该区域为银川市2010年重点规划区域之一。,项目区位分析,项目所属银川市重点发展区域,区位优势明显,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,亲 水 大 街,宁 安 大 街,正,庆,宝 湖 西 路,规 划 纬 十 路,艾,依,河,丰,街,源,南,街,金 凤 区 南 部,华 雁 湖 项 目,厂房,二十六中,艾依水郡,建华外国语学校,经济适用房住区,加油站,紫檀水景,花样年华,经正源南街至规划中的七十二连湖约1公里,经亲水大街至北京中
3、路行政中心约1.5公里,规划居住用地,规划居住用地,经济适用房住区,规划居住用地,本 案,规划居住用地,项目所在区域周边环境,项目所在区域周边生态资源丰富,借其亘元百万平米品质大盘落成,居住氛围日趋成熟。,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,地块西界,地块西南部,地块东北部,地块东界,地块内艾依河段,项目地块现状,项目地块平整可随时开发建 设,宁安大街,本案,项目周边四至,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,项目地块初步判断,项目地块所在区域为银川市房地产重点开发区域,未来发展潜力巨大; 项目周边自然生态资源丰富,是项目的一大亮点; 项目地块地势平坦
4、,土地利用率高; 项目地块中的现有绿地、河段可被项目充分利用。 项目规模庞大,规划空间大,但同时各地块间的协调与整体规划也将成为首要问题; 项目周边城市建设滞后,配套匮乏; 项目周边待建项目较多,未来竞争激烈。,项目地块优势,项目地块劣势,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,项 目 规 划 设 计 条 件,项目规划中必须在现有容积率基础上,做容积率拆分,这样才能使项目整体规划有起伏感、立体感和层次感。,“90/70政策”的限制对本项目的中高端产品定位理念会有一定影响,必须通过产品的创新加以弥补。,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,2010-2020
5、年规划范围和职能,人口规模 市域总人口:2010年市域总人口为165-175万人;2020年市域总人口约为215万人。 中心城市人口:2010年达到100万人;2020年达到130万人。 市域城镇化水平 2010年城镇化水平69%;2020年城镇化水平79%。,城市化进程加快,未来城市人口增长趋势乐观,为房地产发展提供大量客群。,银川城市规划、布局及定位城市规划,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,银川市功能定位: 以“区域中心、宜居城市”为目标; 发挥自治区首府、区域中心城市、交通枢纽、重要旅游城市、能源化工基地的重要职能 ; 成为中国西北地区东部重要的中心城市。,银川
6、将成为西北地区“两宜”区域中心城市,辐射和带动优势明显。同时会带来大量外省高收入置业群体,为本项目的大规模开发带来充足客源。,银川城市规划、布局及定位城市定位,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,宏观政策解读小结,特殊时期,关注客户和产品才是项目成功运作的核心之道!,国际货币危机,国内经济通胀,全国房地产业受到一定程度的影响,2010年三季度末统计全年GDP保8已完成。上半年4月17日 “二套房首付不得低于50%、贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;9月29日暂停三套及以上房贷、限制外地人购房;10月20日央行上调存贷款准备金率0. 25个百分点;11月16日再次上调存贷
7、款准备金率0.5个百分点。 华雁湖、宝湖板块区域房价短期内依然坚挺、持续微涨。 亘元香溪美地、华府万和城即将开盘。,目前受通胀影响,货币贬值、消费者购房观望气氛渐浓,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,09年12月07日 中央经济工作会议:2010年要增加普通商品房供给。 09年12月09日 公布:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复5年。 09年12月14日 四部委提四项措施歇制部分城市房价过快上涨 一、要增加普通商品房的有效供给;二、继续支持居民自住消费和有效改善住房消费、抑制投资投机性购房;三、加强市场监管;四、继续大规模推进保障性安居工程建设。 09年12月17日
8、 五部委新政打击囤地炒地:拿地首付不低于50%。 09年12月23日 财政部:五年内住房转让全额征收营业税。,09年12月公布的重要宏观政策回顾,宏观政策解读国内形势,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,2010年1月10日 国办发出通知:要求促进房地产市场健康平稳发展 2010年1月12日 央行定于2月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。 2010年2月20日 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者。 2010年3月10日 国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查。 2010年3月18日 国资委要求78家非房地产主业央企15天出推出方案
9、。 2010年4月11日 银监会:银行不得对投机投资购房贷款。 2010年4月13日 住建部:加强保障房建设 遏制房价过快上涨。,2010年房地产市场调控政策,宏观政策解读国内形势,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,众众迹象表明、政策有利于抑制短线炒家 正面作用无容置疑,但刚需、改善性住房仍难以控制。投资投机客换用现金购房,快进快出!因银川地区认贷不让房。,银川市功能定位: 以“区域中心、宜居城市”为目标; 发挥自治区首府、区域中心城市、交通枢纽、重要旅游城市、能源化工基地的重要职能 ; 成为中国西北地区东部重要的中心城市。,银川将成为西北地区“两宜”区域中心城市,辐射
10、和带动优势明显。同时会带来大量外省高收入置业群体,为本项目的大规模开发带来充足客源。,银川城市规划、布局及定位城市定位,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,城市布局三纵两横 三纵(南北向):以城镇建设和产业发展为主的一级城镇发展轴;以生态保护和旅游发展为主的两条三级城镇发展轴 两横(东西向):联系银川中心城市与宁东能源化工基地、联系灵武与宁东能源化工基地的两条二级城镇发展轴,银川城市规划、布局及定位城市布局,三纵两横的城市网络完成后,将彻底打通城市脉络,商业、生活等服务配套会相应增加。本项目区域未来35年会成为银川新的生活居住区。,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :138
11、95691705,20032007年银川市社会消费品零售总额呈逐年增长态势,在蒙、陕、甘20多个毗邻地市中处于前列。,社会消费品总额增长,凸现银川作为区域中心的辐射作用。,银川市 宏观经济分析消费力,数据来源:银川市统计局统计公报,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,20032007年银川市的人均可支配收入呈现阶梯状增长态势。 城市居民人均消费性支出9176元,增长10.7%。 城市居民恩格尔系数为36.3%,达到了富裕标准。,居民可支配收入和消费支出不断增长,可推动住房消费进一步提高,银川市 宏观经济分析人均可支配收入,数据来源:银川市统计局统计公报,数据来源:市场调研
12、分析 王鹏程 :13895691705,20032007五年间银川市GDP平均增速达13.86,07年地区生产总值400.3亿元; 固定资产投资年均增速保持在30%左右,07年固定资产投资 292.69亿元 ; 0306年银川市财政收入的年均增长率维持在2030之间,到07年增长率达到80.3; 区域经济和产业结构进一步优化; 银川市对外贸易额也有较大的增长,对外开放格局逐步深化; 银川是一座历史悠久的塞上古城和发展中的区域性中心城市,是中国的历史文化名城之一; 银川自然环境优美,有“塞上江南”之称。,小结:银川市经济发展要素良好,经济发展前景看好,区域集聚辐射能力增强,投资、消费需求市场进一
13、步放大,为房地产市场发展奠定了良好基础。,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,银川市宏观市场分析,二,城市宏观环境分析,1,银川市房产市场分析,3,银川市土地市场分析,目 录 CONTENT,附件,银川住宅市场板块分析,4,消费群体分析,5,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,银川市近年来土地市场供应量总体呈上涨态势,08年6月土地供应总量已超过07年供应总量的一半。,银川市近年来土地市场的供地价格总体呈上涨态势,截至2008年6月全市平均供地价格已经达到614.82元/平方米。,近年土地供应量和地价总体呈现上涨态势,未来市场放量和土地购置成本都在增
14、加,银川市土地市场分析土地供应及地价,数据来源:中国土地市场网,0608年6月银川市土地供应总量,0608年平均地价分析,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,截至2008年6月住宅用地供应总量已经超过07年全年的供应总量,预计未来银川市住宅物业的市场供应量将出现较大幅度的增长,市场竞争将日趋激烈。,银川市土地市场分析住宅用地供应及地价,0608年银川市住宅用地地价分析,0608年6月银川市住宅用地供应情况,数据来源:中国土地市场网,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,银川市房产市场分析第一季度土地供应统计,在银川市行政中心西移的带动下,08年第一季度
15、银川市土地供应的主体依然是金凤区,占到了总体供应量的59 。,08年一季度,住宅用地仍然是银川市土地市场的供应主体,占到供地总量的55.68。,数据来源:中国土地市场网,08年第一季度土地供应情况,08年第一季度土地用途比例情况,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,银川市宏观市场分析,二,城市宏观环境分析,1,银川市房产市场分析,3,银川市土地市场分析,2,目 录 CONTENT,附件,银川住宅市场板块分析,4,消费群体分析,5,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,银川市房产市场分析商品房开发建设情况,银川市近年房产开发投资基本保持平稳增长态势,08
16、投资增长尤为显著,房地产开发形成一定热度。,商品房施工面积稳步增长,其中0306年施工面积增幅较小,进入07年后施工面积实现了较大幅度的增长 银川市房屋竣工面积保持在366416万平方米之间,竣工面积总量保持基本稳定,银川市历年房产投资、开发量逐年递增,开发建设情况基本稳定,数据来源:中国土地市场网,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,银川市房产市场分析商品房供需状况,2005-2007年,市场一直处于供大于求的竞争状态; 05-07年商品房销售(需求)面积逐年递增,市场发展健康平稳,前景看好。,银川市商品房整体处于销售供大于求的状态,但比例较为协调,发展状况良好。,商品
17、房供需情况表,数据来源:银川市住房保障局,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,银川市房产市场分析商品房08年1-9月供需情况,目前市场供应面积同比增长额较大,但销售面积指标在同比下降,这就说明了一线城市房价下降的大势对银川仍然有一定影响,购房者对楼市开始观望。同时供应量的增加会加剧市场的竞争,使得各个项目就要在软性宣传中做更多的文章,实现市场突围。,2008年1-9月商品房供需情况表,数据来源:银川市住房保障局,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,小结:银川市房产市场整体发展健康稳定,投资环境良好,目前受全国宏观形势影响不大。,银川市房产市场分析商品
18、房供需情况小结,房产市场: 银川房产市场发展要素良好,整体发展形势向好; 银川市历年房地产投资、开发量逐年递增,开发建设情况基本稳定; 银川市商品房整体处于销售供大于求的状态,但比例较为协调,发展状况良好。 国家宏观政策及一、二线城市的降价风波对我市房地产市场产生一定影响,但目前整体影响不大。,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,银川市房产市场分析住宅投资额及开发建设统计,20032007住宅投资额统计表,20032007住宅开发建设统计表,2003-2007年住宅投资额和开发建设基本逐年稳定增长,开发趋势良好。,数据来源:银川市住房保障局,数据来源:市场调研分析 王鹏程
19、:13895691705,2003-2007住宅供需情况统计表,05-07年银川市住宅供给量逐年减少,0307年销售面积呈逐年上涨态势,同时市场均价逐年上涨,市场发展趋势良好。,银川市房产市场分析住宅供需情况统计,数据来源:银川市住房保障局,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,2005-2008年二手住房成交量连续上涨,价格在07年增幅明显,说明银川二手房市场交易旺盛,改善居住条件的人群增多,进入了换房时代。同时也会促进一手房市场的销售。,2005-2007二手住宅成交情况统计表,银川市房产市场分析二手住宅成交面积及价格,数据来源:银川市住房保障局,数据来源:市场调研分析
20、 王鹏程 :13895691705,小结: 银川市房地产投资保持平稳增长态势,住宅类物业的开发增速较快; 银川市住宅市场逐步发展壮大,将成为西北区域重要的宜居城市 ; 银川市经济的快速发展,居民购房能力增强; 银川市住宅市场刚性需求旺盛,中小户型住宅需求旺盛; 住宅需求06-07年大幅增长,开发规模逐渐增大; 宁夏周边省区居民在银川购房置业数量逐渐增加。,银川市房产市场分析住宅市场小结,目前银川市整体住宅市场处于平稳发展期,住宅刚性需求较为旺盛,周边县市的购买人群同样占有相当比重。,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,银川市现有商业集中在新华街商圈形成了单一商圈的商业格局
21、,缺乏区域性的商业中心; 2004年-2006年商业市场快速发展,但由于商业地产的盲目重复建设,2006年银川市商业营业用房空置面积达到了74万平方米,同比增长62%。07年,商业地产进入了调整年。08年底商业地产“回暖”迹象明显 。,2009年一季度银川商业房地产发展数据,银川市房产市场分析商业市场概述,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,银川市宏观市场分析,二,城市宏观环境分析,1,银川市房产市场分析,3,目 录 CONTENT,附件,银川住宅市场板块分析,4,消费群体分析,5,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,银川市辖区住宅市场目前已经形成五
22、大板块:中心区板块、金凤区板块、西部板块、东北板块、东南板块。,由于华雁湖和北塔湖区域未来土地供应量较大,几年后又会形成两大成熟居住板块。,银川市住宅市场板块研究,住宅板块划分原则 根据在售项目产品的不同特点,将其划分成不同的住宅区域板块。,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,银川市住宅市场板块研究华雁湖板块分析,华雁湖板块项目分布图,区域特征 华雁湖板块是一个依靠水景资源的大型生态居住区。随着艾依水郡中高端项目的建设,直接提高了区域项目的售价,为后续其他项目的开发做了前期铺垫; 区域典型项目 艾依水郡、长城领世湖城、紫檀水景等; 区域产品 区域开发产品以多层花园洋房为主
23、,同时有少量小高层和别墅产品; 区域项目销售价格 多层均价38004600元/平米; 区域消费群体 购买客群主要以银川市内中高端收入群体。,区域内待开发建设项目较多,只有细化产品,提高品质,才能在区域中占有一席之地。,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,银川市住宅市场板块研究北塔湖板块分析,北塔湖板块项目分布图,区域特征 北塔湖板块属于兴庆区大型住宅开发区域之一,拥有北塔湖生态公园的自然资源的依托,待建项目定位均为高端产品; 区域典型项目 中房高尔夫、凯威观湖壹号、京能地块(待建); 区域产品 开发产品较为多元化,如:别墅、多层洋房、小高层、高层产品均有; 区域项目销售价
24、格 目前北塔湖区域仅有凯威观湖壹号在宣传蓄客,但价位和户型还未最终确定; 区域消费群体 银川市高端客群和周边县市的富裕人群是购买的主力群体。,北塔湖区域待建项目较多,产品均为高端产品,未来将会成为银川的富人区。,数据来源:市场调研分析 王鹏程 :13895691705,银川市住宅市场板块研究中心板块分析,中心板块项目分布图,区域特征 中心板块属于银川的商业区和成熟居住区,生活配套完善,中高端项目较多,受到土地供应量的限制,在售项目较少; 区域典型项目 共享天地、东方国际公寓等; 区域产品 多数在售项目规模较小,开发产品以公寓和小高层、高层为主; 区域项目销售价格 公寓均价50006000元/平
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- RC ZH 华雁湖 板块 可行性 市场 定位 研究 报告
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