小区建设项目可行性研究报告 (2).doc
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1、XX市XX小区可行性研究报告目 录第1章总 论31.1.项目背景与概况31.2.主要技术经济指标71.3.问题与建议8第2章项目投资环境与市场研究92.1.投资环境分析92.2.区域房地产市场分析112.3.销售预测152.4.营销策略19第3章建设规模与项目开发条件213.1.建设规模213.2.项目概况现状213.3.项目建设条件22第4章建筑方案264.1.设计依据264.2.项目设计主题和开发理念264.3.项目总体规划方案274.4.建筑设计284.5.结构设计294.6.给排水设计30第5章节能节水措施325.1.设计依据325.2.建筑部分节能设计32第6章环境影响评价336.1
2、.编制依据336.2.环境现状336.3.项目建设对环境的影响346.4.环境保护措施34第7章劳动卫生与消防357.1.指导思想357.2.职业安全卫生健康对策与措施357.3.消防设计36第8章组织机构与人力资源配置388.1.组织机构388.2.人力资源配置38第9章项目实施进度399.1.项目开发期399.2.项目实施进度安排399.3.项目实施过程控制措施39第10章项目招投标4110.1.工程项目招标投标概述4110.2.工程项目招标投标因素分析4210.3.招标依据4410.4.招标范围4410.5.招标方式44第11章投资估算与资金筹措4511.1.投资估算4511.2.资金筹
3、措45第12章财务评价4712.1.项目评估依据4712.2.财务评价基础数据的选择4712.3.财务评价4712.4.不确定性分析48第13章社会评价4913.1.项目对社会的影响分析4913.2.风险分析5013.3.社会评价结论51第14章研究结论与建议5214.1.可行性研究结论5214.2.建议52第1章 总 论项目背景与概况1、项目名称:XX市XX小区项目2、承办单位概况单位名称:北京XXXX房地产开发有限公司单位性质:有限责任公司业务范围:房地产开发、销售建设单位简介: 北京XXXX房地产开发有限公司成立于2001年11月,于2004年11月由广东阳柳集团正式控股。广东阳柳集团是
4、一家集工业制造、商贸、房地产开发、建筑施工和物业管理的大型企业集团。北京XXXX房地产开发有限公司奉行集团一贯的“造福于民,优化城市建设”的房地产开发理念,投资数亿元启动了北京亚北别墅区内低密度高档住宅项目-XX华庭XX华庭作为阳柳集团在北京开山之作,公司集中了最优秀的房地产项目策划、建筑设计与施工、园林规则等人力资源、并聘请具有多年别墅及TOWNHOUSE等产品设计经验的A&S翰时建筑设计公司和世界首屈一指的泛亚园林设计公司分别提纲建筑设计与园林规划顾问。3、可行性研究报告编制依据与委托方签订的咨询协议;国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南(试用版);国家发展改革委员会
5、、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数(第三版);城市房地产开发经营管理条例;房地产项目经济评价方法。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范,对湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由项目建设符合国民经济发展当前,我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期,为了促进国民经济的稳步健康发展,必然要求扩大内需,优化消费结构,把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究,
6、房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。XX市房地产占GDP的比重还将快速上升,对GDP的贡献率还将逐步增大。2011年至2020年期间,预期中国城市人口将增加26.1%,新增人口超过1.6亿,同时城市人均可支配收入将增加2.6倍。到2020年,城市人均居住面积将从2008年的30平方米提高到41平方米,接近现在欧洲的人均居住面积。中国楼市应该还有十年或更长的繁荣期。因此,本项目的建设是国民经济发展的需要。 项目对城市建设将起到促进作用近年来,XX市房地产行业步入一个高速发展的黄金期,整个行业呈现出爆发式增长的态势,XX全市房地产税收比重逐渐增大。2011年,XX市建筑、房地产税收共征收
7、入库33亿元,占全部入库税收的42.03%,同比增长60.82%。随着XX经济的发展和人民生活水平的不断提高,人们对居住环境等方面的要求也越来越高,近年来实施的房地产开发建设就是为了使XX城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。XX市XX小区项目符合XX城市建设总体规划,其对加快城镇化进程,美化城市空间,创造新的城市景观,提升城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期,部分行业职工下岗再就业也就在所难免,广开就业渠道,解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力,因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持
8、投资总量的稳定增长,以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算,我国GDP每增长1个百分点,全国可新提供80多万个就业岗位,而住宅投资每增加10%,大约可以拉动GDP增长0.5个百分点,则可提供40多万个就业岗位。因此,住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用,而本项目作为XX市重点商品住宅建设项目工程之一,将为增加XX市当地社会就业岗位作出一定的贡献。6、拟建地点XX市XX小区拟建于襄州区檀溪路,汉江三桥桥南、广电中心旁。据了解,该小区紧邻XX市委、市政府驻地,市公安局、市劳动局、市司法局、市物价局、市人事局、市民政局、市畜牧局、市财政局、市广电局遍布周边,四周金融、餐饮、娱乐
9、、休闲、教育、医疗配套成熟。项目北面、南面各拥有一个休闲广场,南眺虎头山,西距即将建成的汉江三桥仅500米,距襄十高速仅4公里;东距鼓楼商圈仅10分钟车程,汉江二桥、汉江三桥、环城路环侍左右。2005年底,市委、市政府从XX古城内的荆州街迁到檀溪路,定位为“以居住、市级行政办公、滨江娱乐休闲为主要功能,以自然山水与三国文化为特色的城市新区”的檀溪板块,在政府精心规划下,正在焕发勃勃生机,绝佳的地理环境,使得XX小区升值潜力巨大。预期目标项目总占地面积约30亩,用途为住宅及少量商业,规划容积率为3.0,出让金为300万元亩。项目投资环境与市场研究2.1.投资环境分析国家政治经济形势及有关政策20
10、11年我国房地产市场发生了许多变化,从一些密集的调控政策就可以看出来:2011年1月26日:国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2011年1月28日:(财政部)上海和重庆正式实施房产税,深圳宣布成为第三个房产税试点城市。2011年04月05日:中国人民银行决定,自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。2011年4月19日:国土
11、部资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春4月19日在国新办举行的新闻发布会上表示,国土部要适当扩大增加普通商品住宅用地的供应量,加大对闲置房地产用地的清理力度,防止圈地、囤地发生,同时要继续完善招拍挂制度。2011年5月10日:住建部下发了关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知,要求各地在下发文件后的20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。按照住建部的规定,6月9日则是公布信息的最后期限,截至6月9日,北京、上海等一线城市已公布了今年保障房的建设情况。2011年5月19日:住建部与各省、自治区、直辖市签订保障性住房目标责任书,完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。201
12、1年6月14日:中国人民银行决定,从2011年6月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年7月14日:国务院召开会议部署房地产调控,称部分城市房价上涨压力仍然较大,要求继续严格执行限购政策,上涨过快的二、三线城市也要采取限购。2011年10月24日:南京住房公积金管理中心恢复南京公积金贷款最高可贷额度。最高贷款额度由原先的20万元/人、40万元/户,恢复为30万元/人、60万元/户。家庭已申请过一次公积金贷款,在全部还清贷款并卖出唯一住房后,再次购房时可以使用公积金贷款,但首付不得低于六成,贷款利率是公积金基准利率的1.1倍。2011年12月9日:胡锦涛主持政治
13、局会议,要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策,根据形势变化做出预调、微调;坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归;保证物价总水平基本稳定项目开发地区的经济社会情况XX市“十二五”规划预测,到2015年,全市生产总值年均增长14%,达到3500亿元;地方一般预算收入年均增长21%,达到132亿元;人均生产总值达到58万元;全社会固定资产投资达到2550亿元,年均增长25% ,5年 累 计 达 到8500亿元以上;城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到24130元和11620元。XX市十五届人大四次会议审议的XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要(草案)提出:未来5年,要努力建
14、成全国重要的汽车及零部件生产基地、高新技术产业基地、新能源汽车产业基地、航空航天产业基地、现代农业基地、区域性综合交通枢纽和物流基地、区域性旅游目的地和鄂西生态文化旅游圈核心基地,进一步增强产业集聚力、科技创新力、环境承载力、文化软实力,把XX建设成为综合实力强、辐射带动力大的省域副中心城市,全省重要的核心增长极,鄂豫陕渝毗邻地区的中心城市。2.2.区域房地产市场分析1、XX房地产市场区域分布及特点 主城区板块XX市前十年的房地产发展主要集中在长虹路两侧:2004年,枕临汉江的闽发汉江国际建成,9万平方米的体量,15层至23层地标风范与奔涌的汉江和谐辉映,是当时的高档滨水楼盘。2005年,闽发
15、世纪新城奠基,总建筑面积18万平方米,绿化率高达50%,由10栋高层围合而成,打造为拥有高档居住环境的楼盘。2006年,现代城凯旋国际奠基,定位为长虹路段的又一高档、低碳楼盘。2007年3月,民发商业广场正式开业后,引来世界零售业巨头沃尔玛,长虹路商圈渐有崛起、超越人民广场商圈之势。2008年6月,17万平方米大型复合社区民发城市印象建成,为长虹路又添一道亮丽的风景。2009年8月,享有中国商业地产航母之称的万达集团,总投资40亿元的万达广场开工。项目建成后,成为市区规模最大、投资最多、档次最高、环境最优的现代化建筑群,成为市区新标志。同年,总建筑面积36万平方米,17栋现代简约风格的高层楼盘
16、民发天地在长虹北路与邓城大道交会处悄然绽放。2011年,民发集团于诸葛亮广场南侧,倾力打造民发盛特区 55万平方米商务综合体,填补了XX市高端商务楼盘的空白,并荣获2011年房地产奥斯卡“最具投资价值楼盘”奖。纵观21世纪第一个十年的XX楼市,樊城区是住宅开发最集中的区域,而长虹路沿线开发的项目几乎占到了樊城区住宅项目总数的一半,其住宅价格也因为被人们一路看好,长期领涨XX楼市 檀溪路板块回顾历史,较之樊城区的“喧闹”,襄城区的商业氛围似乎总是“慢半拍”,当然这与多年来城区的功能定位不无关系。然而,随着城市发展的需要,襄城区的经济发展正在加快步伐。2005年底,市委、市政府从XX古城内的荆州街
17、迁到檀溪路,定位为“以居住、市级行政办公、滨江娱乐休闲为主要功能,以自然山水与三国文化为特色的城市新区”的檀溪板块,在政府精心规划下,正在焕发勃勃生机。市规划局有关负责人介绍,檀溪新区东起长虹南路,西至万山、顺安山,南以环山路为界,北至汉江,规划总用地面积约747.76公顷,城市建设用地731.71公顷,人口规模控制在8万人以下。同时,新修订的襄樊市城市总体规划规划了4个区级商业中心,檀溪路周边地段是其中之一。从2005年开始,市城建部门投入巨资,精心改造檀溪路。2010年,檀溪新区民房改造工程开工。可以说,围绕檀溪路的规划亮点近年来有许多,但最被关注的无疑还是汉江三桥明年即将建成通车。“对于
18、檀溪路而言,汉江三桥的建成将把檀溪路两端与樊城区紧密联系在一起,檀溪新区通过汉江二桥、汉江三桥的纽带作用,在未来或有可能改变XX的商业格局。”逐鹿,“大盘”齐聚檀溪路房子好卖,规划给力,檀溪路的魅力不仅吸引着买房子的老百姓,还吸引着眼光长远的开发商们。9月,XX恒大名都奠下了重要的第一锨土,恒大也落户檀溪路,作为一家布局全国的大型龙头房企,显然,他们看中的是檀溪路板块的未来前景。同样,恒大地产强大的品牌号召力和近60万平方米的大城规模,也将从人气、商业、环境、文化等各个方面给檀溪路带来实质性的利好。而在恒大之前,总建筑面积达50万平方米的大盘山水檀溪早早“落子”檀溪路沿线,并在去年年底创造了“
19、日光盘”的XX楼市纪录。今年,山水檀溪二期项目已迎来开盘。据了解,时下,除恒大地产外,万科、绿地等国内一线房地产企业也欲在檀溪片区谋篇布局,檀溪路即将迎来一个“大盘扎堆”的时代。2、XX房地产投资分析2011年,全市房地产开发投资完成145.3亿元,同比增长36.4%,全年新开工房屋面积1193.5万平方米,同比增长40.9%,商品房新开工规模增速放缓3、XX房地产供求分析1)供给分析 土地市场活跃市区2011年1-11月通过挂牌方式共成交144宗地块,土地成交面积576.14万平方米。其中房地产开发用地共成交40宗,土地总成交面积约为111.54万平方米,可建住宅建筑面积约为289.59万平
20、方米。 商品房新开工规模增速放缓2011年1-11月全市新开工房屋面积1037.7万平方米,同比增长29.5%。四. 商品房竣工情况良好2011年1-11月全市商品房竣工面积175万平方米,同比增长61.9%。商品房供应情况。市区2011年批准预售商品房面积104.96万平方米。2011年,不管是新开工面积和竣工面积都总体保持平稳增长,土地供应充足,房地产市场势头良好2)需求分析商品住房销售依然旺盛2011年1-11月全市商品住房销售面积375.5万平方米,比去年同期增长了42.4%。2011年我市市区1-11月商品住宅均价为4400元/平方米。从上页的系列图表中可以看出,商品房的销售面积保持
21、着较大的增长势态,房价总体保持稳定,市场需求整体向好。4、XX房地产市场特征分析:综上所述,我们可以对近几年XX房地产市场的特征总结如下:房地产开发投资持续增长,但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。增量地供应大幅度增加,存量地减少,住宅用地供应总量增加。商品房供给快速增长,市场需求较为平稳。产品建筑设计水平的提高,不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面5、2011XX楼市分析 由于政府部门的规划以及市场需求,土地成交量较去年同期有所回落。在上述数据分析得出的结果中,值得注意我们的是,房地产开发用地的占有比例明显下降,可建住宅面积因此受到限制,可见新建商品房的开发速度有所减缓。尽管一季
22、度商品房的供应及销售等各方面数据较去年同期均有所增长,但是增幅明显降低,市场行情趋于稳定。尤其是价格的涨幅明显放缓,在政策的调控下,公众对房地产市场的信心下降,多数人仍处于观望状态,期待价格的进一步回归,有些商家也因此以降低价格的手段来提升销量。截止到目前,全国商品房价格在政策的调控下趋于理性回归,但是仍未达到合理水平。今年“两会”的召开,给房地产市场下一步的调控政策指明了方向。 温总理在今年3月的“两会”记者会上指出:“房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策,涉及到中央和地方的利益关系,特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及到金融企业和房地产企业的利益,改革的阻力相当之大”。业
23、内专家认为,这表明中央清楚调控可能带来的后果和阻力,已经做好了长期准备。同时,中央认同现在调控已取得效果,但对调控效果还不满意,表示“放松将前功尽弃”。今年的XX楼市将呈现六大走向:一是“三高”楼盘将出现。今年,高品牌、高品质、高价格的“三高”楼盘将现XX楼市,全精装房会在一定范围内开始推广,楼盘品质及产品创新将大大升级。二是老城区房源将进一步稀缺。今年,市中心尤其是人民广场商圈楼盘上市量将有所减少,成房源稀缺区域;与之相对应,二手房售价和租金可能有10%-20%幅度的上涨。三是连锁性大型二手房中介公司将出现。去年,市区(不含襄州区)共成交二手房5490套,二手房交易数量首次超过商品房。在新房
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