小区可行性研究报告.doc
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1、xx 县 xx 小区项目申请报告 1 第一章 申报单位及项目概况 1.1 项目概况 1.1.1 项项目名称:目名称:xx 小区建设项目 1.1.2 建建设单设单位:位:xx 县 xx 房地产开发有限公司 1.1.3 法人代表:法人代表:xx 1.1.4 建建设设地点:地点:位于 xx 县北部,xx 南侧 1.1.5 建建设设性性质质: :新 建 1.1.6 建建设规设规模模 xx 县 xx 小区规划总占地面积 3158.8m2(约合 4.74 亩),其中:建筑物 占地面积 1005m2,绿地面积 947.6m2,道路及场地硬化面积 1206.2m2。规 划总建筑面积 4350m2,其中:住宅用
2、房建筑面积 3345m2,仓储室建筑面 积 1005m2。主要技术指标:容积率 1.38,建筑密度 31.8%,绿地率 30%。 该项目实施后可提供住宅 40 套,预计可解决 128 人的住房问题。 1.1.7 建建设设内容内容 该项目规划新建 1 幢 4 层(局部 5 层)住宅楼,为砖混结构,建筑面积 为 4350m2。 1.1.8 建建设设工期工期 根据项目建设规模,预计建设工期为 8.5 个月,即从 2011 年 9 月 15 日开工建设,2012 年 5 月底全部竣工。 1.1.9 估算估算总总投投资资与与资资金来源金来源 本项目估算总投资 765.1 万元,其中:工程直接费 417.
3、7 万元,其他费 用 290.7 万元(包括土地使用费),预备费 56.7 万元。 项目估算总投资 765.1 万元,全部由建设单位自筹。 1.1.10 主要技主要技术经济术经济指指标标 xx 县 xx 小区项目申请报告 2 主要技术经济指标详见表 1-1。 1.2 建设单位概况 xx 县 xx 房地产开发有限公司成立于 2010 年 11 月,公司位于 xx 市 xx 县舜王大街南段(原二纸厂楼下),法人代表 xx,注册资本 500 万元, 属有限责任公司。2011 年 1 月,公司经 xx 省住房和城乡建设厅核发取得 房地产开发企业资质,主要从事房地产开发。公司现有员工 28 人,其中 具
4、有中级及以上职称人员 15 人,公司下设四部一室,包括:工程部、财务 部、材料部、质量安全部。 该公司自成立以来,始终坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套 建设”的城市建设方针,严格按照房地产经营开发管理条例,依据严密 的施工组织措施,立足自我、艰苦创业,依靠“团结奋进、务实守信、创新 奉献”的企业精神,得到了政府和人民群众的首肯和赞许。 1.3 项目提出的理由 住房问题是重要的民生问题,党中央、国务院始终把改善群众居住条 件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。温家宝总理在 2007 年政府工作报告中明确提出:房地产业应重点发展面向人民群众 的普通商品房,它是构建和谐社会、建立具
5、有中国特色社会主义住宅供应 结构体系的一项长期的政策措施。温总理在 2010 年政府工作报告中又 一次提出:要促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过 快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。继续支持居民自住性住房消 费,增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应,加快普通商品房项目 审批和建设进度。 近年来,随着 xx 县经济的快速发展,居民的经济收入提高很快,改 善住房条件欲望很强。在城市化的不断推进中,城市人口迅速膨胀,住房 需求增长很快。随着国家金融制度的改革以及人们的城乡阶层意识、群居 xx 县 xx 小区项目申请报告 3 意识、负债消费意识的增强,极大地促进了房地产业的发
6、展。根据当地人 们的生活方式,有钱必置业,置业必购房的习惯,xx 县企业产权制度改革 领导组根据晋政办发200356 号转发省经贸委关于中小企业产权制度 改革的指导意见和垣县发200226 号关于加快国有企业改制的实施意 见,经县企业改制领导组研究同意,决定将原物质总公司资产出让给 xx 房地产开发有限责任公司用于房地产开发。该项目位于 xx 县北部,xx以 南,总占地面积 3158.8m2(约合 4.74 亩),建筑总面积 4350m2,可提供住 房 40 套,解决 128 人的住房问题。 1.4 申请报告编制依据 本项目申请报告编制委托书 xx 县土地利用总体规划(20062020 年)
7、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住 房价格意见的通知(国办发【2006】37 号) 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发 【2007】24 号) 国家发展改革委发布项目申请报告通用文本的通知(发改投资 20071169 号) 建设项目经济评价方法与参数(第三版 2006 年 7 月) xx 省企业投资项目核准暂行办法(2006 年 1 月) 项目建设单位提供的其它有关资料及调查资料 1.5 结论及建议 1.5.1 结论结论 该项目建设属普通商品房建设项目,项目选址合理,符合 xx 县总体 规划。90m2以下的小套户型占到总住宅面积的 70%以上,符合国家调整
8、 住房供应结构的要求。随着国民经济的快速发展,人民生活水平不断改善, xx 县 xx 小区项目申请报告 4 城市建设快速推进,该项目的市场前景广阔,社会效益及经济效益比较明 显。该项目设计方案合理,技术配备先进,结构安全可靠,实施计划科学, 对改善城市面貌,提高城市品位,均具有十分重要的意义。经过市场调查 分析及市场预测,本项目住宅用房建成后可解决 40 户 128 人的住房问题, 财务效益和社会效益较好。因此,本项目是可行的。 目前,该场地的前期准备工作基本就绪,水、电、路等各种城市配套 的基础设施基本形成,项目建设资金已基本落实,项目建设的前期基础条 件均已具备,项目的节能环保、安全、消防
9、措施得力,财务效益较好,建议 尽快立项实施。 1.5.2 建建议议 1、建议在项目实施过程中,充分做好市场调查,广泛征求社会需求 意见,按照用户需求随时调整和完善建设工程方案做到社会效益和企业 效益双丰收。 2、建设过程中,建议采用限额设计的方法,对造价实施严格的控制。 3、应加强对建设资金筹措力度,确保工程建设资金及时到位。 4、建议及早做好外部环境协调工作,以便使工程建设时保质保量顺 利完工,创建一个优质工程。 5、对项目建设的设备材料购置,应有超前意识,做到高起点、高标准、 管理信息化,操作自动化。 xx 县 xx 小区项目申请报告 5 xx 小区建小区建设项设项目主要技目主要技术经济术
10、经济指指标标一一览览表表 表 1-1 序 号 项目名称单位数量备注 1规规划划总总用地面用地面积积m23158.8约约合合 4.74 亩亩 1.1建筑物基底面积m21005 1.2项目区绿地面积m2947.6包括集中绿地与宅间绿化面积 1.3道路与场地硬化面积m21206.2 2规规划划总总建筑面建筑面积积m24350 2.1住宅用房建筑面积m23345 2.2仓储室建筑面积m21005 3可提供住宅可提供住宅单单元房元房户户(套)(套)40均为90 m2以下小户型 3.179.2m2户型 户 30占住宅总面积的71% 3.296.9 m2户型 户 10占住宅总面积的29% 4居住人口数居住人
11、口数人人128户户均均3.2 人人 5主要技主要技术术指指标标 5.1容积率1.38 5.2建筑密度%31.8 5.3绿地率%30 6估算估算总总投投资资万元万元765.1 6.1建安工程费万元万元417.7 6.2其他费用万元万元290.7 6.3基本预备费万元万元56.7 xx 县 xx 小区项目申请报告 6 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 2.1 发展规划分析 2.1.1 国家国家“十二五十二五”规规划划 展望“十二五”,中国经济总量将稳居世界第二位,人均 GDP 将超过 5000 美元。 “十二五”时期,我国城镇化率将突破 50%,加快城镇化进程是 转变经济发展方式的主要动力
12、。城镇化将向着增长方式集约化、公共服务 均等化、城乡发展一体化方向发展。根据世界银行研究表明,住宅需求与 人均 GDP 有着密切的联系,当一个国家人均 GDP 在 8004000 美元时, 房地产进入高速发展期;当人均 GDP 进入 40008000 美元时,房地产进 入稳定快速增长期,当一个国家人均居住面积在达到 3035m2之前(我 国 2005 年底城镇人均居住面积为 26.11m2),城镇居民将保持旺盛的居住 需求。 2.1.2 xx 县县城市城市现现状状 xx 县交通较为方便,县城有闻垣一级公路和大运高速公路 xx 入口, 90km 达 xx 民航机场。此外境内还有 xx 至焦作公路
13、干线、县城至阳城支 线公路及简易公路多条,联系着全县各乡镇和矿区。 自八十年代开始县城建设快速发展,座座楼房拔地而起,使城市建 设初具规模。尤其是近几年随着国民经济的快速发展和城市化率的快速 推进,县城人口迅速膨胀,城区建设日新月异。目前城区常住人口达 7.6 万余人,城区面积达 12.6km2,六街(由西往东依次为:西环路、中条大街、 沿河街、舜王大街、新城大街、东环路)六路(由南往北依次为黄河路、人 民路、七一路、xx、友谊路、中铜路)的城区主干街道网络已基本形成,一 座美丽的绿色山城就象一颗绿色宝珠,镶嵌在中条山腹地。 2010 年,xx 县面对国际金融危机的冲击,县委、县政府以科学发展
14、 xx 县 xx 小区项目申请报告 7 观为指导,审时度势,积极应对,扎实苦干,使全县经济总体呈现出企稳 回升整体向好的发展态势。2010 年全县共完成生产总值 232883 万元,按 可比价同比增长 23.1%。其中,第一产业完成增加值 30696 万元,同比增 长 10.2%;第二产业完成增加值 104807 万元,同比增长 40.8%,其中工业 增加值 96944 万元,同比增长 42.6%;第三产业完成增加值 97380 万元, 同比增长 12.3%。三次产业结构比例为 13.2:45.0:41.8。全县固定资产投 资共计完成 245519 万元(含高速路 91279 万元),同比增长
15、 19.5%,其中 城镇项目投资 208691 万元,农村非农户投资 29398 万元,房地产开发 7430 万元。城镇居民收入稳步增长。2010 年全县城镇居民人均可支配收 入 12527.99 万元,同比增长 16.3%,城镇居民人均消费支出 6689.81 元, 同比增长 5.7%。全县农民人均纯收入 1631 元,比上年增长 8.4%。城乡居 民居住条件改善。城镇居民人均建筑面积 29.9 平方米,同比增长 3.1%; 农村居民人均居住面积 26.37 平方米,同比增长 4.6%。2010 年末,全县总 人口为 23.1 人。 2.2 产业政策分析 中国房地产业是市场化比较成功的一个行
16、业,但是受“民生”问题影 响,又是受政府调控较多的行业。在“市场”与“民生”的两难中,中国楼市 在政策趋严的调控下,反而愈调愈涨,呈现出市场走势与政策意愿相背离 的发展态势,2010年表现尤甚。 在2010年以前,楼市调控政策多冠之以“稳定”、 “理性”等字眼,但在政 策的“温柔乡”里,楼市“愈调愈涨”,不停地蚕食购房者的住房梦。然而 2008 年全球金融危机,曾经让部分购房者成功置业,却因救市刺激楼市 大肆反弹,也最终招致2010年史上最强调控的出台,并首次冠之以“遏制” 之严厉字眼。2010 年国务院曾三度发文调控楼市,频率之高,力度之大, 前所未有。在三大政策的统领下,土地、税收、金融、
17、保障房等方面的政策 xx 县 xx 小区项目申请报告 8 全面出击,不仅如此,部委之间的联合也不仅体现在发文这一动作中,而 开始体现在政策落实的检查中,并且开始约谈地方政府。然而市场仅在政 策出台后有短暂回落,又分别于3-4月、7-9月实现反弹,年底楼市又现反 弹迹象。若以国务院针对楼市前后发文的时间间隔为一个调控周期,无疑 楼市调控的周期越来越短。之所以如此的原因:在2008 年以前楼市“愈调 愈涨”的参照下,及2009 年楼市大反弹的背景下,政府及其政策在购房者 心目中的公信力被大幅贬低,并且已形成一种强烈的预期。在这种预期的 支撑下,2010 年楼市“三落三起”,并且全年成交量继续放大,
18、销售均价再 次攀升。但楼市反弹的根本原因通胀,广义货币供应量远高于GDP, 及负利率的存在,导致物价的持续上涨,从而带来通货膨胀,居民财富随 之缩水。而作为大众投资渠道的股市和楼市中,股市在2007见顶回落后一 直横盘整理,无助于居民财富增值保值,唯有楼市成为居民最佳投资渠道, 即使是限贷,全款支付亦在所不惜。正是居民投资楼市的热情不减,开发 商方能顺利完成年初目标,其中万科更是年销售额超过千亿。开发商业绩 的超预期,也带来年底土地市场的火热,地王此起彼伏。这说明开发商在 良好业绩支撑下,对楼市未来满怀信心。 2.2.1 金融政策金融政策 1、差别化信贷,首付比例和贷款利率上调 “国十一条”明
19、确了家庭二套房首付比例不得低于40%, “新国十条”则 明确了90 平米以上的家庭首套自住房首付比例不得低于30%,家庭二套 房首付比例不得低于50%,利率不得低于基准利率的1.1倍,三套及以上 住房贷款,首付比例及贷款利率应大幅度提高。2010年9 月29 日,中国 人民银行、中国银行业监督管理委员会出台关于完善差别化住房信贷政 策有关问题的通知,90平米以下的首套自住房首付比例也调整至三成, 明确要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。信 xx 县 xx 小区项目申请报告 9 贷政策的调整是影响居民购房需求的重要手段,也是见效最快的。2010 年,信贷政策中首付比例及贷款利
20、率的不断上调,提高了银行贷款的杠杆 化购房的准入门槛,直接减少了支撑房地产市场的有效需求。 2、六调法定存款准备金率,18.5%的历史新高 从2010年1月12日到12月10日,央行六次上调法定存款准备金率,尤 其是临近年末,一个月内三次上调存款准备金率,央行收缩整体流动性的 意图明显,目前,大型金融机构存款准备金率已高达18.5%的历史高位。 存款准备金率的上调,减少了商业银行的可贷资金,对于房地产市场而言, 购房者从银行申请的购房贷款会趋严,而开发商从银行获得的开发贷款 将面临紧缩。 只是2010 年全年累计新增信贷7.92万亿元,虽然同比减少 了17.4%,但却突破了全年7.5万亿的投放
21、计划。此外,全年的货币投放同 比增长19.3%,在整体流动性宽松的大背景下,数量型紧缩力不从心。 3、人民币升值及热钱泛滥背景下慎之又慎的加息 2010年10月19日晚,央行宣布自20日起上调金融机构人民币存贷款 基准利率,金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点。12月25日 晚,央行年内二度加息,自26日起,上调金融机构人民币存贷款基准利率 0.25个百分点。2010年7月份以来,国内CPI 持续走高,11月同比增速高达 5.1%,已经连续5个月同比增速超过3%,与一年期存款基准利率相比,两 者之间的敞口不断拉大,而负利率常态化将诱发银行储蓄搬家和存款活 期化。2010年的加息在人
22、民币升值及国外量化宽松的大背景下,变得非常 艰难。尽管国内CPI 走高,但年内开启的两次加息,都出乎多数人意料。 加息来袭后,对于房地产市场的影响,一方面是增加了购房者的支付成本; 另一方面是开发商从银行获得贷款成本也将上升。后期,随着加息通道形 成,将逐步加强购房者对房价下行的预期,但只要负利率依然存在,楼市 保值增值的功能仍在。 xx 县 xx 小区项目申请报告 10 2.2.2 税收政策税收政策 2010年3月9日,财政部和国税总局出台关于首次购买普通住房有关 契税政策的通知,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通 住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适
23、用 首次购买普通住房的契税优惠政策。 2010年5月26日,国税总局出台关于土地增值税清算有关问题的通 知,明确了土地增值税清算工作中有关收入确认、开发费用扣除、土地 闲置费的扣除等问题,为土地增值税清算工作的开展扫清障碍。 2010年6月3日,国税总局再度出台关于加强土地增值税征管工作的 通知,要求充分发挥土地增值税调控作用,科学合理制定预征率,加强 土地增值税预征工作,同时规范核定征收,堵塞税收征管漏洞。 2010年9月29日,财政部、国家税务总局和住房和城乡建设部出台关 于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知,对个人购买家 庭唯一普通住房的,减半征收契税;90平方米及以下家庭唯
24、一普通住房的, 减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不 再减免个人所得税。取消契税和个人所得税的部分优惠政策,目的在于通 过不再减免购房者购房成本,减少市场需求。土地增值税的清算工作主要 是针对开发商,通过提高预征率及清算土地增值税,收紧开发商的资金链, 从而迫使开发商加快楼盘销售,回收资金。目前,已经有深圳、广州、成都 等多个城市上调了预征率,但土地增值税的清缴则是个难题,地方清缴土 地增值税的积极性并不高。 2.2.3 土地政策土地政策 2010年1月21日,国土资源部出台关于改进报国务院批准城市建设 用地申报与实施工作的通知,通知要求进一步加强管理,提高用地报批
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