家电物流中心建设项目可行性研究报告.doc
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1、某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目 编制单位:某市某工程咨询有限公司编制单位:某市某工程咨询有限公司0316-20927961 目目 录录 第一章第一章 总总 论论1 1.1 项目背景 .1 1.2 项目概况 .8 1.3 结论及建议 .10 第二章第二章 需求分析与建设规模需求分析与建设规模.12 2.1 需求分析 .12 2.2 建设规模 .16 第三章第三章 建设条件建设条件.17 3.1 场址现状 .17 3.2 场址建设条件 .17 3.3 场址评价 .20 第四章第四章 土地利用土地利用.21 4.1 用地规
2、划选址 .21 4.2 用地规模及用地类型21 4.3 项目功能分区和土地利用情况21 4.4 土地补偿措施 .22 第五章第五章 建设内容与工程方案建设内容与工程方案.23 5.1 项目组成 .23 5.2 总图布置方案 .23 5.3 建筑方案 .24 5.4 功能说明及主要设备选型26 5.5 给排水 .30 5.6 采暖通风与空调 .31 5.7 供电.33 5.8 弱电工程 .34 第六章第六章 环保与劳动安全卫生环保与劳动安全卫生.37 6.1 环境保护 .37 6.2 劳动保护与安全 .38 第七章第七章 节能分析节能分析.42 7.1 设计依据 .42 7.2 项目能源消耗种类
3、和数量分析44 7.3 项目所在地能源供应状况分析46 7.4 节能措施 .46 7.5 建筑节能 .47 7.6 能源管理 .48 7.7 节能效果分析结论与建议49 第八章第八章 组织机构和人力资源配置组织机构和人力资源配置.50 8.1 组织机构 .50 8.2 劳动定员 .50 第九章第九章 项目实施进度项目实施进度51 9.1 编制依据和原则 .51 某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司 2 编制单位:某市某工程咨询有限公司编制单位:某市某工程咨询有限公司0316-2092796 9.2 建设期 .51 9.3
4、项目建设期各阶段实施进度规划51 9.4 项目实施进度计划表52 第十章第十章 工程招投标工程招投标.53 10.1 编制依据 .53 10.2 项目基本情况 .53 10.3 项目招标方案 .54 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.58 11.1 项目总投资及估算 .58 11.2 资金筹措方案 .60 第十二章第十二章 财务评价财务评价.61 12.1 评价依据.61 12.2 销售收入估算 .61 12.3 各种税金及附加估算 .61 12.4 成本费用估算 .61 12.5 盈利性分析 .63 12.6 盈亏平衡分析 .64 12.7 敏感性分析 .65 12.8
5、 财务评价结论 .66 第十三章第十三章 研究结论与建议研究结论与建议67 附表附表.68 附表 1: 总投资估算表 68 附表 2: 流动资金估算表 69 附表 3: 投资计划与资金筹措表.70 附表 4: 固定资产折旧费估算表.71 附表 5: 无形及其它资产摊销估算表.72 附表 6: 原辅材料、燃料、动力费用估算表.73 附表 7: 总成本费用估算表 74 附表 8: 销售收入和销售税金及附加明细表.75 附表 9: 项目资本金现金流量表.76 附表 10: 利润与利润分配表 77 附表 11: 单因素敏感性分析表 78 附图附图.79 附图 1: 建设项目地理位置示意图.79 附图
6、2: 建设项目平面图 80 某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目 编制单位:某市某工程咨询有限公司编制单位:某市某工程咨询有限公司1 第一章 总 论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 某某家电物流中心建设项目 1.1.2 项目承办单位概况 单位名称:某建设集团某房地产开发有限公司 注册地址:某开发区夏安公路南侧 法人代表:某 注册资本:5000 万元 实收资本:5000 万元 公司类型:有限责任公司 1.1.3 编制依据 (1)2004 年国家发改委等九部门关于促进我国现代物流业 发展的意见 (2)某市国民经济和社会
7、发展第十一个五年规划纲要 (3)冀政函(2006)41 号某省现代物流业 2010 年发(4)建 设项目经济评价方法与参数(第三版) (5)项目单位与某市某工程咨询有限公司签订的工程咨询 协议书 (6)产业结构调整指导目录(2005 年本) (7)其他相关资料 1.1.4 项目提出的背景 随着我国生产力水平的提高,以整合交通运输、仓储、配送 某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司 2 编制单位:某市某工程咨询有限公司编制单位:某市某工程咨询有限公司0316-2092796 等环节而成一体,实现企业与社会成本最低、效益最大的物
8、流业 与互联网经济一起被人们当成“新经济”的重要内容,被广泛地称 作第三利润源泉。 2008 年,全国社会物流总额达 89.9 万亿元,比 2000 年增长 4.2 倍,年均增长 23%;物流业实现增加值 2.0 万亿元,比 2000 年 增长 1.9 倍,年均增长 14%。2008 年,物流业增加值占全部服务 业增加值的比重为 16.5%,占 GDP 的比重为 6.6%。 为构筑未来某省经济发展的战略支撑和区域产业格局的主 框架,某省将现代物流业确定为十大主导产业之一。根据冀政函 200641 号 2006 年 4 月 4 日, 某省现代物流业发展规划提出, 到 2010 年,某省将重点培育
9、冀中、冀东、环京津和冀南四大物流 区域,建设石家庄、邯郸、某、唐山和张家口五大物流枢纽城市, 建设十大物流园区和三十大专业物流配送中心,激活物流市场, 降低社会物流成本、合理配置资源和优化经济结构作用,推动某 省经济持续快速全面发展。 物流是国民经济的基础性、综合性的产业。物流园区是一家 或多家物流(配送)中心在空间上集中布局的场所,是具有一定规 模和综合服务功能的物流集结点。物流园区具有基础性、公共性 和服务性的特点,它是现代物流运作不可缺少的功能环节。综合 性的物流园区具有货物集散、仓储、货物中转、配送、流通加工、 口岸、商品检验、物流信息服务、物流咨询与培训、商品展示的商 务、电子商务的
10、辅助以及其他配套等多种功能,是区域与城市经 济发展的重要基础。目前某的物流仓储设施普遍处于更新换代阶 段,大部分仓库均为上世纪 90 年代以前建造的传统仓库,新型 某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目 编制单位:某市某工程咨询有限公司编制单位:某市某工程咨询有限公司3 的符合国际标准的高架仓库所占比例极小。 某县地理位置优越,位于北京半小时经济圈内。近些年随着 某家具城的不断发展,带动了当地商业、服务业的迅速发展。 2008 年,全年完成财政收入完成 6.31 亿元,同比增长 14.8%;全 社会固定资产投资完成 146.
11、5 亿元,同比增长 35.3%;规模以上 工业增加值完成 26.9 亿元,同比增长 28.6%;城镇居民人均可支 配收入和农民人均纯收入分别达到 18106 元和 7534 元,同比分 别增长 22.9%和 12.7%。 在此背景下,某房地产开发有限公司投资 64740.94 万元人 民币在某县建设物流中心,其目标市场定位在某市、各县市区以 及北京、天津周边地区。市场潜力巨大,前景广阔。 1.1.5 项目建设的必要性 1、本项目符合“十一五”规划要求 在中华人民共和国国民经济及社会发展第十一个五年规划 纲要中,第四章第二节提出“大力发展现代物流业,推广现代物 流管理技术,促进企业内部物流社会化
12、,实现企业物资采购、生 产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。培育专业化物 流企业,积极发展第三方物流。建立物流标准化体系,加强物流 新技术开发利用,推进物流信息化。加强物流基础设施整合,建 设大型物流枢纽,发展区域性物流中心。 ” 本项目符合“十一五”规划要求。 某省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中提出: “十一五“时期的一个重大转变,是更多地依靠消费需求拉动经济 增长。扩大消费需求必须加快服务业发展。要大力发展现代流通 某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司 4 编制单位:某市某工程咨询有限公司编制单位:某
13、市某工程咨询有限公司0316-2092796 业,建设物流园区和大型专业物流项目,完善农村流通体系,积 极实施“万村千乡市场工程“,继续抓好各类商品市场改造升级。 本项目符合“某省十一五”规划要求。 某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出“按 照增投资、上项目、抓龙头、促聚集的思路,依托园区,重点建 设电子信息、汽车零部件、金属制品、木材深加工及家具制造、食 品加工与制造、新型材料六大产业基地。着眼于服务社会生产、 服务人民生活,加快发展现代物流、金融保险、信息服务、中介咨 询等现代服务业,会展旅游、房地产、社区服务等新兴服务业,商 贸餐饮、交通运输等传统服务业,形成以会展旅游为主导的
14、、多 业并举的发展格局”。本项目建设物流园区,符合规划要求。 在物流业调整和振兴规划中提出,鼓励生产和商贸企业按 照分工协作的原则,剥离或外包物流功能,整合物流资源,促进 企业内部物流社会化。推动物流企业与生产、商贸企业互动发展, 促进供应链各环节有机结合。鼓励现有运输、仓储、货代、联运、 快递企业的功能整合和服务延伸,加快向现代物流企业转型。积 极发展多式联运、集装箱、特种货物、厢式货车运输以及重点物 资的散装运输等现代运输方式,加强各种运输方式运输企业的相 互协调,建立高效、安全、低成本的运输系统。加强运输与物流服 务的融合,为物流一体化运作与管理提供条件。鼓励邮政企业深 化改革,做大做强
15、快递物流业务。大力发展第三方物流,提高企 业的竞争力。以北京、天津为中心,定为华北物流区域。项目区位 于京津之间,半小时可抵达北京、天津市中心,建设物流中心,符 合规划要求。 某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目 编制单位:某市某工程咨询有限公司编制单位:某市某工程咨询有限公司5 某地处大北京经济圈,项目的规模满足国家产业规划的要求, 项目目标与该地区区域规划内容相吻合。 通过以上分析,本项目符合国家规划,同时符合某省及某市 等地方规划要求。 2、本项目符合产业政策要求 该项目属于服务业,国家产业结构调整指导目录(2007
16、 年 本)中,本项目属于鼓励类第二十五项“现代物流业”中第一条 “第三方物流设施建设及服务”,因此本项目符合国家产业政策。 某市产业发展规划提出:产业发展总的定位是:坚持“以高科技、 外向型为主导,现代制造业和新兴服务业并举”。重点发展电子 信息、汽车零部件、金属制品、木材加工及家具制造、食品加工与 制造、会展旅游等六大主导产业,重点培育生物医药、新材料、太 阳能光伏、资源再生和综合利用、新兴服务业等新兴产业,经过 5 到 15 年的努力,初步形成产业结构清晰、主导产业突出的良性 经济结构。 3、本项目的建设是社会主义市场经济体制发展的必然选择 长期以来,我国在计划经济体制下,货物流通的各个环
17、节, 包括采购、运输、仓储、包装、加工、配送等完全通过计划手段进 行管理和控制,企业基本上没有自主经营的空间,导致了条块分 割,自成体系, “大而全”, “小而全”,各环节相互分离,社会库存量 大,物资周转缓慢、资金占用较多,给社会资源造成极大的浪费。 改革开放后,随着外商投资企业的进入,根据社会和用户需要, 将原材料、产成品从起点至终点使运输,仓储、整理、加工、配送 等环节有机结合,高效运作的现代物流观念和管理方式及技术开 某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司 6 编制单位:某市某工程咨询有限公司编制单位:某市某工程咨询
18、有限公司0316-2092796 始进入我国。在二十世纪 90 年代前后,我国经济体制开始转型, 基础设施条件逐步改善,整个生产、运输、流通和消费发生了深 刻变革,国内市场开始出现了不同形式的各类物流企业。近几年, 民营、合资和外商独资从事物流服务的企业陆续进入市场,不仅 在企业数量上有较多增加,而且在运营质量上更有一个层次的提 高。本项目的建设正是顺应了我国市场经济体制向国际化发展的 必然趋势。 4、本项目的建设符合我国物流业发展的总体趋势 主要体现在以下几点:(1)目前我国经济的持续高速发展,居 民收入的增加,消费水平的提高以及新经济的导入,要求物流业 发展跟上步伐。 (2)以批量进货、大
19、量销售为特征的超级市场的兴 起以及连锁经营的发展,零售规模不断扩大,对物流提出了大批 量、多品种进货的要求。为得到比较优厚的进货条件,降低进货 价格,提高与大型连锁企业的竞争力,大量中小零售企业将通过 自由连锁等形式,组成共同进货组织,实施从厂家直接进货的变 革,对中转基地有较大需求。 (3)高附加值产品的日益增加,要求 物流提供更细致的服务,提高物流的安全性、可靠性和迅速性。 产品的多品种化和消费的多样化、个性化,将导致产生多品种、 小批量的物流;企业间竞争的加剧,将使企业更加重视在物流环 节上节约成本,减少浪费,削减人工成本。 (4)信息化的发展,特别 是由于 POS 系统的应用,将导致越
20、来越多的零售店对库存实行 极为细致的“单品管理”,实行多品种、小批量库存,从而要求中 转批发环节增加送货的次数和品种,减少每次的送货批量。本项 目建设可满足商业竞争对即时配送的需要。 某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目 编制单位:某市某工程咨询有限公司编制单位:某市某工程咨询有限公司7 5、本项目的建设有利于优化当地资源配置,调整经济结构, 实现可持续发展战略。 家电物流项目的建设可为家电生产企业在降低物质消耗、提 高劳动生产率以外创造利润,也是企业降低经营成本,提高市场 竞争力的重要途径。在经济发达国家和部分经济水平较
21、高的发展 中国家及地区,现代物流能力已成为企业的核心竞争力的关键因 素。 6、本项目的建设有利于带动相关行业的发展和城市的建设 家电物流项目的建设将有利于带动相关行业的发展和城市 的建设,主要表现在以下几点:(1)可为现有工商企业节约固定资 产和流动资金投入,降低流动费用和管理费用,提高流通效率, 为工商企业发展提供支持;(2)有利于规范市场经济秩序。由于采 购、加工、销售的信息化管理,在供应链的有效控制下,各个程序 透明有序,可把住流通环节的各个关口,杜绝假冒伪劣进入正常 的流通环节,规范市场经济秩序;(3)可以促使新兴产业的形成, 形成新的经济增长点,增加更多的就业机会;(4)可重新调整城
22、市 布局,使之更加合理,扩大城市经济规模,强化中心城市的影响 力。同时有利于缓解城市交通拥堵问题,以集约的物流配送货车 替代非专业、分散的配送车辆;(5)作为新兴的服务业,还可以创 造新的市场需求,从而带动交通运输,产品加工配送、仓储、餐饮、 服务等行业的发展,形成以产品流通为龙头的运输、加工、配送 产业。 综上所述,随着市场经济向纵深发展,某县尤其是蒋辛屯镇 迫切需要建设现代化、规范化的物流中心,通过广泛吸引全国各 某某家电物流中心建设项目某某家电物流中心建设项目某建设集团某房地产开发有限公司某建设集团某房地产开发有限公司 8 编制单位:某市某工程咨询有限公司编制单位:某市某工程咨询有限公司
23、0316-2092796 地乃至海外的投资,加快当地家电交易行业的发展,丰富当地商 品的种类,促进产业升级,本项目建设将为某县各企业与国际市 场的对接奠定良好的基础。因此本项目建设是十分必要的。 1.2 项目概况 1.2.1 项目拟建地点 本项目选址在某县蒋辛屯镇,地段卓越,位于岭子村南侧, 梁家务村北侧,新涿密线西侧。某位于京津之间,隶属某省某市, 素有“京畿明珠”之美誉。 1.2.2 建设方案及规模 本项目总占地面积 205000(合 307.5 亩),总建筑面积 168800(仓储配送中心 1#、2#单层建筑层高超过八米,计算容 积率面积为:268800 平方米),建成后将成为集展厅、交
24、易、仓储、 物流、物流配套服务一体的综合性家电物流中心。 建设规模为:总占地面积 307.5 亩,总建筑面积 168800。 1.2.3 主要燃料及动力供应 水:本项目用水主要为驻场人员和外来人员的日常生活用水、 消防用水、取暖制冷循环用水及场区绿化用水,年用水量约为 4.08 万吨。本项目由自备井提供,可满足项目用水需要。 电:本项目场区主要用电设备包括办公室设备、通讯设备、 家用电器、照明电气设备以及空调和消防设备等。本项目年用电 量约为 1815.84 万 kwh。电源由市政提供,供电有保障。 燃油:本项目用油主要为运输车辆、叉车等,年用燃油约为 400 吨。 1.2.4 总投资与资金筹
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