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1、中粮地产成都 2010年4月,成都双流项目 可行性研究报告,项目概况 市场分析及机会选择 产品解决方案 项目运营 团队情况 土地获取方式及风险 总结与建议,1.1 地块区位(1)双流国际新城,项目位于双流国际新城。双流新城区范围位于双流东升镇北部和西部,是双流县县政府所在地。属于成都市区第二圈层范围,是市区南部发展的重要片区。 双流新城区并不仅仅只是双流的新区,它更是因为地理位置得天独厚:位于城南副中心地带,地处大成都走廊式发展的主动脉上,而成为整个大成都的南部财富新城,与华阳东西呼应,成为成都市南部副中心的双子星座。 双流国际新城的定位是:打造以运动娱乐产业、健康型驻龄产业、数字商务型产业为
2、支撑的国际化财富聚汇背景,形成“健康、生态、宜居”的成都南部园林城市。,1.1 地块区位(2)高品质生活住宅区,本案,双流新城城市设计以城市组团构架双流国际新城城市结构,形成四个城市组团和一个核心区。 核心区:即城市中心区(创业服务中心)。它包括行政中心、商业金融中心、文化娱乐中心、城市公园、城市广场,体育中心等。项目内设置有行政办公大厦(群)、会议中心、商务办公楼(群)、城市地标、酒店、大型卖场、商业步行街、会展中心、博物馆、音乐厅、影剧院、工人文化宫等。 城市组团:城市按地域关系分别定义了四个城市组团,由东至西,由南至北分别命名为A、B、C及D区,由新区主、次干道串接各大城市组团,以及组团
3、以下级邻里单元。 城市组团A:高品质生活住宅区 城市组团B:健康驻龄生态区 城市组团C:融体育娱乐、运动休闲于一体的住宅区 城市组团D:近邻牧马山旅游新城,是以文化娱乐和数字动漫为主要功能的城市次中心,1.1 地块区位(3)周边配套,双流县新政府迁入附近区域; 亚洲最大、全国一流的国际网球赛事中心及体育主题公园 ; 全国最国际化、最娱乐化的谢菲联足球迪斯尼公园 ; 席卷全球时尚领袖品牌的奥特莱斯是便利生活的完美注解 ; 国家重点中学双流中学、棠湖中学就在双流国际新城旁; 整个新区南接牧马山国际高尔夫球场; 四川大学、西南民族学院、成都信息工程学院等著名高校形成的“大学城”环绕周边;,双流县新政
4、府,中心公园,四川国际网球中心,谢菲联足球主题公园,奥特莱斯,本案,双流中学 棠湖中学,牧马山国际高尔夫球场,1.2 地块交通(1)道路交通,快速通道 武侯大道(双楠大道)、老川藏路、大件路 轨道交通 规划中的地铁三号线 公交线路 368、840、818、836、343,本案,1.2 地块交通(2)地铁3号线,本案,3号线(红星车站板桥南站) 3号线为东北-西南向骨干线,东北起自规划红星车站附近,南止于板桥南站,线路全长为49.28km,设车站22座。其中,地下线长约15.59km,地上线长约33.69km;高架站11座、地下站11座。 成都地铁三号线线路(站点):红星站、新都站、天回镇站、天
5、回镇南站、动物园站、驷马桥站、马鞍北路站、省文联站、滨江路站、省体育馆站、高新大道站、高升桥站、红牌楼站、红牌楼南站、簇桥站、竹子桥站、双流东站、双流站、板桥站、板桥南站。 建设时间:2011年至2015年建设3号线一期工程(天回镇站-红牌楼站),建设长度约19.7公里;2015年至2020年,建设3号线北延工程及南延工程,建设长度约29公里。,1.2 地块交通(3)地铁与区域价值提升,1.2 地块交通(4)交通对房地产发展的影响,使 用 年 限,1.3 地块基本情况(1),航鹰路,中心公园,一杆旗街,航林路,中 心 公 园,航都 国际酒店,本地块,位置,双流县东升街道一杆旗北段,位置规划土地
6、用途,城镇住宅用地,住宅70年、商业40年,使用年限,使用权面积,37125.74平米,获取方式,出让,1.3 地块基本情况(2)商业规划设计条件,中 心 公 园,商业用地,住宅用地,1.3 地块基本情况(3)住宅规划设计条件,中 心 公 园,住宅用地,商业用地,1.3 地块基本情况(4)地块及周边现状,四川国际网球中心,谢菲联足球俱乐部,中心公园,航都国际酒店,地块内部,项目周边绿化带,国奥村,地块已达到七通一平。 项目北侧为正在修建中的东立国际花城 项目西侧是规划中8500亩的公园,目前中心公园、体育公园、艺术公园已对外开放。 地块东侧与正在修建中的国奥村相邻。 地块南侧为航林路。,东立国
7、际花城,东立国际花城,1.4 项目概况总结,项目概况 市场分析及机会选择 产品解决方案 项目运营 团队情况 土地获取方式及风险 总结与建议,数据来源:成都市房管局,2.1 宏观市场情况(1)近年房地产状况,09年成都楼市回升,供不应求,成交量放大,消化库存,价格快速上涨 10年政策调控,楼市开始小幅震荡。,2.1 宏观市场情况(2)供应情况,供应走势:09年市场热度增加,新增供应面积呈缓慢增长态势,进入10年,受国家政策调控,新增面积呈下降趋势。 2010年3月,成都市整体供应量环比上涨125.53%。随着前期货量的去化和市场的回暖,开发商们纷纷在本月推出新房源,希望能再创09年三月的“小阳春
8、”局面。,2.1 宏观市场情况(3)成交情况,成都市区成交量在09年随着宏观经济的企稳向好,以及房地产各项政策刺激下,市场处于上升期,销售量放大,销售量高于新增供应,市场出现供不应求状态,不断消化市场库存。进入一月份后,在宏观调控政策的预期影响下,销售速度明显下滑 10年受宏观政策的影响,第一季度成都市商品房成交量相比09年有大幅下滑, 2010年3月,成都市商品房市场活跃度有所增加,成交量达到132.70万,环比上涨70.19%。,2.1 宏观市场情况(4)价格走势,整体来看成都市商品房市场价格呈上升趋势,到10年第一季度,宏观调控的效力加大,价格上升势头受到抑制 3月,成都市本月商品住宅成
9、交价为5969元/,较上月下降1.62%,降幅98元/,2.1 宏观市场情况(5)市场存量,商品住宅存量瘦身:2009年末,成都市存量房体量降至356万方左右,锐减56%。 受近期密集出台政策,房价居于高位,以及供应端有望打开等多重因素的影响,2010年市场的存量消化速度很有可能不如今年,“房荒”出现的可能性不大。,数据来源:成都市房管局,2.1 宏观市场情况(6)土地市场状况,成都市土地供应在09年末达到高峰,2010年前三月供应量呈逐步下降趋势。 以区域来看,郊县地区和主城区公告土地面积比为0.954:1,郊县供应土地平均单宗面积明显大于主城区地块。 以成交价格来看,虽然国家加大了对开发商
10、拿地的一系列措施,价格仍然稳居高位。,2009.12.9个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 2009.12.17开发商拿地首付款丌得低于全部土地出让款的50% 2009.12.23关于调整个人住房转让营业税政策的通知出台,2009.12,2010.1,2010.2,4.15新政,2010.1.10关于促进房地产市场平稳健康发展的通知出台 2010.1.12央行宣布上调存款类存款准备金率0.5个百分点,2010.2.20 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法 2010.2.20 个人贷款管理暂行办法出台 2010.3.8关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知出台,政策高压 危险!,2.1
11、 宏观市场情况(7)政策影响,2.1 成都市房地产总体运营状况总结,09年成都商品住宅市场呈现供不应求局面。2009年成都市主城区商品住宅供应商品住宅860万平米,销售商品住宅1460万平米, 超出08年(年度成交面积600万 )的2倍。 从成都范围来看,城西、81-90平方米的小户型产品仍是目前购房需求的主力。 2009年,主城区商品住宅的成交均价6050元/平米,2010年2月的成交价格达到7306元/平米,走势平稳。 09 年,城西是传统的西贵区域,三环内住宅开发已趋于完毕,目前在售项目主要位于三环-外环之间,城西均价为5841元/平米,拉低了均价,从而也可以看出西贵城西逐步外扩的趋势。
12、 2009年,土地市场升温,土地成交量和拿地价格高企,这部分项目的上市时间将出现在2010年下半年至2011年年中,因此后市房价将因拿地成本高出现平稳或上涨预期。 2010年2月,虽然受到春节的影响,成交量依然反弹至41.3万平米,环比上升39%。需求市场呈现先抑后扬的发展态势,市场虽然存在观望气氛,但依旧说明需求市场真实存在。 09年成都商品住宅市场供求两旺,市场容量进一步增加,随着国家一系列宏观政策的出台,投资投机成为首要调控对象,未来成都市场将进入平稳期,价格波动不大。,2009年双流房产市场量价齐升,年底引来供应、成交量和价格高峰,2010年成交略有下降,价格继续上扬。,除华阳外,东升
13、板块成交量最高,较低的价格使得该区域有极大的发展空间。,2.2 区域市场情况(1)双流房地产市场供需情况,本区域在2009年主要的供应和销售物业形态仍然是电梯,这是由于周边的刚性需求和改善型需求依然占据了市场的主导 从建筑形态来看,本区域缺少洋房、多层和别墅的供应,低密产品存在市场空白点和机会点。,2.2 区域市场情况(1)双流各形态商品房供需情况,2.2 区域市场情况(2)双流房地产板块划分,老城区 板块,老城区:城市核心,配套齐全,但发展空间受限 牧马山:传统近郊别墅区,依托有利自然条件及配套,在成都别墅市场占主导地位 航空港:当前成都房地产市场较为活跃的区域之一 东升:新的区政府行政中心
14、,近邻老城区,是融体育娱乐、运动休闲于一体的住宅区,是生态建筑与高尚生活完美结合的,离大自然最近的活力社区 华阳:当前成都最炙手可热的房地产开发区域,配套齐全,目前房价较高,构成双流房地产市场由东升、牧马山、麓山和航空港构成,除老城区东升外,其他几个区域已成为成都房地产市场的领军区域。其中麓山、牧马山片区成为成都的传统和新贵别墅区,航空港也是成都房地产市场较为活跃都区域。而双流东升新城区由于政府大力投入,致力于打造以国际、运动的休闲新城,辅之以双流政府搬迁的鼎力支持,诸多开发商更为看好此板块的发展潜力。 房地产市场发展稳健:地震之前住宅价格上涨较快,受地震和经济危机的影响,双流房市同样受挫,但
15、相对于泡沫更为严重的成都主城区,双流房地产市场表现更为稳健。这主要得益于刚性需求较大,投资和投机行为比例相对不多的原因。 双流房地产在调整前正处于从多层向电梯公寓的进化中,其中也出现了5500元/平米的电梯公寓。但地震之后,人们更青睐于低密度,亲地型建筑;地价的下跌,也促使开发商更有条件建造市场接受度更高的多层产品。品牌开发商云集。新城区凭借其极具吸引力的城市规划和定位,吸引了众多实力开发商到此开发,如九龙仓集团、人居置业、博瑞地产、川投公司等,纷纷在该区域拿地,房地产市场呈现快速增长态势。 老城区范围内的楼盘仍是楼市供销的主力。但是老城区内楼盘多以零星地块开发为主,单凭楼盘本身难以改变老城区
16、整体面貌; 新城区则由于政府的着力打造,整个片区的起点与配套的高起点是传统老城区难以匹敌的,加之地块供应充足,有足够的连片开发空间,楼盘品质整体也将高出老城区。,随着将来双流县新政府中心的西迁,体育中心与湿地公园的落成,新城区的楼市发展前景十分广阔。区域价值有较大的提升空间,2.2 区域房地产总体运营状况总结,2.3 区域竞品分析竞争对手,2.4 区域在售项目基本情况,2.5 区域在待建项目情况,各竞品盘面相当,大多为200至300亩体量大盘。 后期将有巨额放量,同时竞争将加剧。 前期面市项目产品多为小高层电梯,后市即将面市项目的物业形态开始呈现向中高端、多样化产品趋势发展。 户型主力面积区间
17、,多层120-150,电梯80 -110 。 多层均价4700元/左右,电梯3500元/-3888元/ 之间。 目前在售项目的主力客群主要来自双流、双楠。,2.6 区域楼市竞争特点:,户型区间:60-200 产品:现代简约风格,一期11-18层电梯,二期规划别墅目前均价:高层住宅4300元/ 销售情况:一期推出2200余套,目前剩余892套,以138左右户型居多,2.3 竞品分析(1)人居都市阳光,2.3 竞品分析(2)人居都市阳光,建筑面积:138平米3室2厅2卫,建筑面积:105平米3室2厅1卫,户型配比:该项目在户型配比上90-150的两房和三房户型为主力户型,占到总比例的75%;在销售
18、上来说,面积在90-110的经济型套三和舒适型套二的销售贡献率最大。,2.3 竞品分析(2)东立国际花城,户型区间:50-120 产品:现代简约风格,14层电梯 目前均价:高层住宅4300元/ 销售情况:一期推出744套,目前剩余109套,以52小户型居多,2.3 竞品分析(2)东立国际花城,户型配比:该项目在户型配比上90左右的两房户型为主力户型,配有50投资小户型。 户型主力面积设计合理,但就目前的销售情况看,小面积投资户型并不适合本区域。,2.3 竞品分析(3)富豪新岸,户型区间:一期160-250 产品:西班牙建筑风格,低密洋房住区 目前均价:高层4500元/、洋房6500元/ 销售情
19、况:一期推出150套,目前剩余71套,洋房基本售完,余电梯房源,2.3 竞品分析(3)富豪新岸,洋房以170 左右的跃层为主力户型,面积比60%。 电梯面积区间为82110 ,面积比40%左右。 产品设计合理,客户以改善性需求客户为主 4月10日开盘,目前洋房类产品基本售罄,余部分电梯,2.4 客户定位,项目周边,以蛟龙工业港私营业主为主的高收入人群 双流老城区,以公务员、私营业主为主的高收入人群 双楠片区的高收入人群 金花、簇桥片区,以私营业主为主的高收入人群,本案洋房客户阶层,富裕阶段 4,小康阶段 3,小康阶段 2,温饱阶段 1,自我实现(成就/成长),尊重需要(自尊/地位),社会需要(
20、爱/友谊/归属),安全需要(心理/生理),生理需要(衣食住行),本案高层客户阶层,2.4 目标客户特征分析,2.4 本项目关联群体需求分析1,2.4 本项目关联群体需求分析2,2.4 本项目关联群体需求分析3,2.4 本项目关联群体需求分析4,2.4 目标客户置业敏感点,偏好品牌开发商的品质物业,舒心;,对小区环境、生活配套、发展商品牌要求较高;,喜欢双流新城的规划,喜欢公园;,眼见为实;,部分客户较喜欢贪小便宜,赠送面积对其打动较大;,S,1.宗地位于双流重点打造的国际新城。发展潜力巨大。 2.宗地周边交通便利,地铁3号线、武侯大道、老川藏路、大件路无缝连接城市。 3.宗地周边多为住宅项目,
21、并配有大型商业配套,属于宜居居住区,受购房者关注度高。 4.宗地地形方正、平坦,利于整体规划开发。 5.宗地西侧规划中占地8500亩的湿地公园,目前已投入使用的公园也有4个,自然环境优越。 6.开发商的品牌效应。,1.该区域属于新区,市政配套设施虽然规划标准很高,但是短期内难以全部实现。本项目承担着区域开发带动的使命,必须在小区配套设施投入、早期市场引导及推广方面需要作出更多的努力;,W,O,T,1. 商业、教育、市政配套的逐步完善将提升区域成熟度,支撑项目的价值。 2.双楠、外双楠经过十年耕耘,已经成为成都成熟居住社区的典范,其区域影响力巨大。同时双楠片区的住房已经呈现老龄化趋势,双楠客户换
22、房需求逐渐呈现。 3.项目距离商贸工业园区较近,有很好的升值前景和持续增加的市场需求。 4.未来众多品牌开发商相继动工,推动区域价值快速提升,支撑片区价格平台。,1.政府最近出台的新政,关于2套房信贷的政策制约市场改善性居住的需求。 3.作为地铁通车的2012年必将是区域的重要节点,此期间将会有较大的市场供应推出,供应端竞争压力较大。,2.5 项目SWOT分析,项目概况 市场分析及机会选择 产品解决方案 项目运营 团队情况 土地获取方式及风险 总结与建议,3.1 产品发展思路: 建立超越竞争的营销策略,进行有效的差异化定位,根据地块指标,不平衡使用容积率,高层电梯,现双流产品,大比例产品,以量
23、取胜,花园洋房,明星产品,社区形象的主要支撑来源,目前区域内此类型产品去化速度快,3.1 产品发展思路: 产品差异化,物业形态选择,住宅地块因外部景观均衡,故与内部可塑性设为同等权重质,且为价值最高区域,3.2住宅地块价值分析,综合五项指标打分,地块价值排序为:EDB AC,3.3商业地块价值分析,综合五项指标打分,地块价值排序为:GFH J,宗地综合指标,住宅是做电梯还是多层洋房,甚至其它? 大体量的商业又该如何打造和消化?,3.4 产品发展方向,61情景洋房和111电梯洋房,原因有,产品差异化,新政影响,经济指标,公园住宅,景观可塑性,品牌塑造,3.4 .1 产品发展方向(住宅),通过对地
24、块资源等级的划分,在满足指标规划条件的前提,我们对所属地块的物业形态进行初步的定位:,该地块景观资源性相对于E、D地块较弱,同时临路存在噪音和尘埃影响,地块的私密性、舒适性难以保证。因此建议配置的物业形态为:11+1小高层,该地块位于住宅与商业之间,不受临街噪音污染,但受商业影响,既得商业配套的便利,也存在非纯居环境的影响,但所处项目腹地,可塑性高,居住氛围较好,可做打造高端类物业形态的产品,。因此建议配置的物业形态为:6+1花园洋房,该地块所处项目腹地,周边无噪音影响,可塑性高,居住氛围好。具备高端物业形态的打造条件。因此建议配置的物业形态为:4+1叠拼别墅。,E地块:一级地块,D地块:二级
25、地块,A/B/C地块:三级地块,C/B地块可按A地块打造同临街绿地,按照步行景观道的方式来打造,设置跑步道、健身设施、通往绿地的布道,营造舒适的生活氛围。,航鹰路,一杆旗街,航林路,3.4 .1 产品发展方向(住宅),航鹰路,一杆旗街,航林路,3.4 .1 产品发展方向(住宅),3.4 .1 产品发展方向(住宅),叠拼、洋房设计建议,设计要点,120-140,140-180,三房五房,注重赠送,注重附加值的提升,保证主要功能区的景观面,创新要点,底层送私家花园、赠送地下室,顶楼露台赠送,45楼多做退台,增加使用面积,露台、挑空等室内空间赠送的基本方法,电梯洋房设计建议,设计要点,分类户型的设计
26、及创新要点保证赠送空间的最大化,最大程度提升附加值及溢价空间,852房,120 的3房,1404房设计,将规范的阳台面积用尽,尽可能做到一梯两户,两梯四户,创新要点,115以内紧凑型3房设计,空中花园、观景阳台设计,打造电梯洋房,顶楼跃层赠送大面积空中花园,各功能区尺寸人性化,考虑使用合理性,3.4 .1 叠拼、洋房产品发展方向,双拼、叠拼入户体现尊贵感单元入口增加公共入户,直接提升产品档次,通过室外走廊入户门廊、院门、回廊,以及屋顶与屋檐的缓坡等建筑灰度空间的处理方式增加联排别墅的体量感。,豪宅奢华尺度的意象:纯粹的主卧区域概念、双主卧、超大卫生间,3.4 .1 叠拼、洋房产品发展方向,3.
27、4 .1 叠拼、洋房产品发展方向,宅独享的特有功能空间:景观内庭院、双厨房,3.4 .1 叠拼、洋房产品发展方向,尊贵身份与气质的表现:入户挑空大厅、步入式衣帽间,入户大面积挑空大堂显示华贵与气质,主卧设置步入式衣帽间,体现奢华尺度,3.4 .1 叠拼、洋房产品发展方向,底层私家花园提升附加值,增加利润值。,私家花园面积不宜设置过大,以避免影响整体园林景观效果; 保证洋房产品地面停车为的前提下设置; 私家庭院的赠送提升居住舒适度,同时为客户增加实惠,提升底层产品的价值。,3.4 .1 叠拼、洋房产品发展方向,大露台,顶层露台赠送顶楼跃层赠送空中花园,提升顶楼产品的溢价能力,4+1产品,顶楼设计
28、跃层; 跃层产品以5房为主,面积不宜超过180平方米; 顶楼设置主人套房,并赠送大面积屋顶花园; 跃层下层送露台,顶层送空中花园;,3.4 .1 电梯洋房产品发展方向,一梯两户、两梯四户板式布局,提升电梯洋房的品质和溢价能力,3.4 .1 电梯洋房产品发展方向,空中的前庭后院电梯洋房产品,与连廊结合,设置前庭,增加居住过渡空间,满足双向景观享受。 客厅连接景观阳台,形成前庭后院的“别墅感受”。,前庭后院的别墅居住感受国际公寓、高层设计一梯两户,赠送空中露台,前庭后院保证别墅居住感受。,3.4 .1 电梯洋房产品发展方向,功能分区明显,无浪费注重户型的实用性,自然通风、采光好 动静分区、干湿分区
29、明显 无浪费空间; 个功能区尺寸合理; 尽量采用板式结构; 合理分布生活阳台及观景阳台。,3.4 .1 电梯洋房产品发展方向,辅助功能的完善衣帽间、储藏室、玄关在舒适性套三户型中采用,舒适型套三,可设置独立储藏室; 根据主卧面积,划分独立的衣帽间; 户型布局条件允许的情况下,尽量满足玄关的设置; 完善户型辅助功能,提升居住舒适度,吸引高端客群;,储藏室,衣帽间,3.4 .1 电梯洋房产品发展方向,室外空间体现滨江特色:高层大露台和空中花院,大露台,大露台,大阳台,空中花院,3.4 .1 电梯洋房产品发展方向,一层架空并设置底层大堂 兼顾地标形象和内部舒适度营造,同时解决防潮问题,深圳中海湾畔底
30、层架空,架空底层内部小品,底层架空,广州星河湾底层大堂,3.4 .2 商业发展方向,新区不同物业类型发展规律总结,区域目前商业发展局限较大,具体体现在如下几个方面: 驱动因素特殊区域刚起步,人口基数小,主要依托政务资源与居住价值,商业的驱动作用不明显; 居住氛围较弱作为起步区第一个项目,较难带动居住氛围,而新的商业氛围的兴起又强烈依托于居住氛围; 商业价值有限起单凭一个项目较难拉动商业价值,而应靠区域成熟期众多项目的共同努力才能达到。,区域处于起步阶段,首期不适宜将商业作为重点发展业态,且其价值实现有限,过大的投入会增加项目资金沉淀风险。,商业发展规律研判新区起步阶段不适宜发展大体量商业,对于
31、商业的投入应谨慎适量,3.4 .2 商业发展方向案例赏析,天津万科假日风景项目基本情况,天津万科假日风景万科最成功的产品系之一,郊区开发典型项目,3.4 .2 商业发展方向案例赏析,项目中心主商业街,天津万科假日风景商业基本情况,商业操作借鉴商业街位于社区中央,3.4 .2 商业发展方向案例赏析,商业操作模式住宅入住后再行销售,采用租售结合的形式,对必要的生活配套进行招租,商业操作方式 租售结合,对于华润万家超市及少数美容美发、洗衣店等采用定向招商的方式,其余铺面均对外出售,其中租赁面积约为600平米。,商业业态: 超市、百货、烟酒 服装、酒吧、餐饮 电子、医药、玩具,商家明细: 华润万家(万
32、科自行招商,该区域唯一超市) 假日风景水站 海王星辰药店 Sony旗舰店等,客户语录 侯先生,洗衣店老板,商铺为租赁,月租九千元,60平米左右,“现在生意还可以,刚开业生意基本维持,相信以后生意应该会慢慢好起来的!” 李女士,华润超市收银员,商铺100多平米,“小区其他便利店超市都还没开业,我们的生意挺好,虽然地方不大,还是能满足小区居民现在的基本需求。” 陈大妈,小区业主,入住3个月,“社区商业还是很必要的,商业放在社区中间也没什么不好,反而很方便。”,万科假日风景的商业部分控制体量,合理布局,租售结合,是目前市场上较为成功的社区商业操作案例,3.4 .2 商业发展方向案例赏析,深圳万科四季
33、花城万科最成功的产品系之一,陌生区域大盘开发典型项目,深圳万科四季花城项目基本情况,3.4 .2 商业发展方向案例赏析,商业操作借鉴商业街位于社区入口中央,共约1.2万平米,3%的比例充分满足社区配套,300米社区中央商业街 华润超市、便利店、诊所、银行、书店、面包洗衣店、音景店海尔专卖店、装饰材料店、布艺店、冲晒铺、美容美发、咖啡店及万店会精选,四季花城成功利用商业削弱区域抗性,位于中央的商业街已被众多项目所借鉴,商业操作方法 总体量不大,但充分展示使配套感觉很充分; 位于社区中央位置成功提升社区氛围与认可度。,3.4 .2 商业发展方向集中商业+主题式商业街,商业价值排序项目商业价值最高的
34、区域位于内部中心道路两侧,地块原商业价值考量如图所示: 本项目商业规模大,沿中心公园及迎春路具有集中商业的可能; 航鹰路地段,可借G地块商业发展延续,打造临街底商; H地块紧邻航都酒店,可借酒店高档物业之势,发展酒店延续型商业 J地块随着住宅区域交房入住,具备打造集中内接,发展主题式商业街;,地块商业价值排序: G区F区H区J区,发展小体量公园型集中商业,避开“最世界”的直接竞争 F/J/H接酒店高端物业之势,打造主题式商业内街。 商业业态,应充分分析竞品“最世界”,走差异化路线。 商业开发放后,期待“最世界”及周边住宅成熟度。,成都文化吃喝玩乐 尤其在吃,本案辐射区域南门 双流区域属于富人区
35、,临近双流国际机场 是成都的会客厅,交通便捷, 成都双流温江直通,两五星级酒店8500亩 公园,软环境和硬环境好,国际网球赛事俱乐部谢 菲联足球九龙仓商业项目,高端餐饮娱乐,风险小,回报率高,打造 双流国际新城 “中国厨房” 标杆示范特区,3.4 .2 商业发展方向集中商业+主题式商业街,中期区域氛围初步形成,商业价值逐步显现,可发展G地块集中商业,初期主要强调商业的展示及配套效果,体量不宜过大,后期有区域人口增加,配套需求开始凸显,可发展商业街,初期,中期,后期,初期发展F区,临街社区配套商业 中期发展G区,集中式商业; 后期发展J/H地块打造主题式商业街,商业发展次序前期少量投入展示,重点
36、放在后期开发,主商业带位于南北中心线两侧,3.4 .2 商业发展方向集中商业+主题式商业街,商业形式与功能建议在满足社区配套的基础上体现展示与休闲功能,商业形式底层商业街+集中商业 商业功能在满足社区配套功能的基础上,体现休闲作用,保证展示功能最大化; 商业街业态定位小型便利店、服装店、餐厅、理容院、水果店、干洗店、银行、汽车展场。 集中商业业态定位大型超市、专业化市场、百货商城,高端餐饮娱乐,3.4 .2 商业发展方向集中商业+主题式商业街,商业业态建议以满足客户基本生活配套为主,分为生活、餐饮、休闲、服务四大类,商业街业态选取 以满足社区居民度假生活所需的快速消费品零售及服务为主,如幼儿园
37、、小型超市、洗衣店、便利店、药店、茶坊、特色餐饮、咖啡、可外卖的快餐店、美容理发店等等。,洗衣店,药店,便利店,茶座,酒吧,快餐店,小型超市,发廊,幼儿园,3.4 .2 商业发展方向集中商业+主题式商业街,3.4 .2 商业发展方向SOHO,3.4 .2 商业发展方向SOHO,3.4 .2 商业发展方向SOHO,成都市SOHO产品主要分布在市中心、各行政中心、高校附近。 现有SOHO产品一般为小户型楼盘返租经营,硬件配套一般,规模不大,档次不高。 SOHO产品销售、租赁情况整体较好。 东升片区目前暂无以SOHO形象入市的项目。,市场潜力较大,3.4 .2 商业发展方向会所,会所规模和功能定位1
38、000左右,前期作为营销展示,兼顾后期经营使用,1000的社区会所; 设置为两层,局部挑空处理; 选择公园设置情景会所; 前期作为营销展示功能; 后期主要为业主提供休闲配套。,会所选址建议,会所作为前期展示的重要环节,其选址需在展示效果最优的部分; 建议选在G地块临近公园口的部分,成为展示体系中的有效部分,将公园展示效果发挥到最大。,会所功能及规模建议,与众多案例相似,本项目会所在启动阶段自身的营销展示功能要远远强于其后期的经营使用功能。,销售中心为了营造氛围,规模通常不宜过大,避免产生过于冷清的感觉,本会所中实际营销区域规模在700800m2左右即可; 其他非营销区域可结合会所未来的使用功能
39、展示设施及配置,作为营销体验场所,整体规模在1000m2左右; 多数案例表现后期会所往往经营不善,因此本项目会所整体满足后期基本的休闲配套即可,1000m2左右的规模最为适宜。,3.4 .2 商业发展方向会所,会所前期功能前期作为营销中心使用,注意各功能分区的要点打造及元素体现,会所设置在G地块的最佳位置,拥有最好的资源体系及景观面,公园景观带给客户震撼的视觉冲击; 项目初期会所作为销售中心,相对豪华和风情浓厚的售楼处打造对项目形象和档次提升作用明显。,前期:销售中心以及营销展示重要环节,3.4 .2 商业发展方向会所,面向社区业主,提供休闲、运动的会所功能:中餐厅、室内恒温泳池、桌球、健身中心、阅览室、棋牌室、会客厅等; 主要作为业主休闲配套功能,实行会员制度,以体现业主的身份感和圈层感。,后期:面向社区提供基本休闲配套,会所后期功能后期在业主入住后主要提供基本运动、休闲、社交功能的配套,会所分区及项目建议,3.4 .2 商业发展方向会所,在满足上述功能的原则下,还可考虑增加如桑拿、SPA、瑜伽、健身、咖啡、茶室、阅览室等其他功能空间,会所后期功能演绎,会所在保证品质的基础上,建议选取市场上热门的种类,避免经营不善的风险,
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