广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究99P.pdf
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1、 戴德梁行戴德梁行房地产顾问(广州)有限公司房地产顾问(广州)有限公司 敬敬呈呈:深圳市沃信资本管理有限公司深圳市沃信资本管理有限公司 2012 年年 08 月月 24 日日 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块 投资可行性投资可行性研究研究 2012 年 08 月 24 日 1 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 (2010/02) 目目 录录 报告说明及编制情况报告说明及编制情况 . 4 第一部分第一部分 项目总论项目总论 . 6 1.1 项目概况 . 6 1.2 项目经济技术指标 . 9 1.3 报告总述 . 10 第二部分第二部分 广州经济环境研
2、究广州经济环境研究 . 11 2.1 中国及广东省宏观经济背景分析 . 11 2.1.1 中国经济现状 . 11 2.1.2 中国经济趋势分析 . 11 2.2 广州市概况 . 12 2.2.1 行政区划及地位 . 12 2.2.2 广州市经济现状 . 13 2.2.3 广州市城市规划 . 13 2.2.4 广州市交通网线规划 . 15 2.2 宏观经济分析 . 17 2.2.1 整体经济健康发展,充满活力 17 2.2.2 固定资产投资快速增长,房地产投资稳步上升 18 2.2.3 城建投入大手笔 19 2.2.4 可支配收入增长平稳 20 本章小结 . 21 第三部分第三部分 广州市房地产
3、市场分析广州市房地产市场分析 22 3.1 土地市场表现 . 22 3.2 商品房市场表现 . 23 3.3 住宅市场表现 . 23 3.4 广州市商业市场 . 25 3.4.1 广州商业市场所处的历史阶段 . 25 3.4.2 广州市商铺市场分布格局 . 25 3.4.3 租金现状 27 3.4.4 未来大型商业项目供应 28 3.5 广州市写字楼市场 . 29 3.5.1 写字楼发展格局 29 3.5.2 广州市甲级写字楼总体现状 32 3.6 广州市高级公寓市场 . 35 3.6.1 公寓分布 35 2012 年 08 月 24 日 2 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 (
4、2010/02) 3.6.2 租金售价状况 35 3.7 广州市高星级酒店市场分析 37 3.7.1 高星级酒店市场总体概况 . 37 3.7.2 高星级酒店市场供需情况 . 38 3.7.3 高星级酒店市场房价 . 38 3.7.4 高星级酒店市场未来展望 . 40 3.8 政策及走势分析 . 42 本章小结 . 43 第四部分第四部分 区域市场及项目分析区域市场及项目分析 45 4.1 大坦沙岛总体规划 45 4.1.1 定位与功能 . 45 4.1.2 空间格局 . 46 4.1.3 交通 . 46 4.2 区域房地产市场 47 4.2.1 地产市场现状 . 47 4.2.2 区域住宅及
5、公寓市场供需分析 . 48 4.2.3 区域板块商业地产市场供需分析 . 51 4.3 大坦沙岛房地产市场发展前景 53 本章小结 . 54 第五部分第五部分 项目价值分析项目价值分析 . 55 5.1 地理区位及交通 . 55 5.2 周边配套及地块环境 . 55 5.3 商务及商业氛围 . 58 5.4 项目 SWOT 分析 . 58 5.4.1 项目优势、劣势分析 . 58 5.4.2 项目机会、威胁分析 . 58 5.4.3 劣势及威胁改进建议 . 59 本章小结 . 59 第六部分:项目发展建议第六部分:项目发展建议 . 60 6.1 盈利模式思考 60 6.1.1 常见商业赢利模式
6、 60 6.1.2 本项目商业部分赢利模式建议 . 61 6.2 项目定位思考 62 6.2.1 产品布局思考 . 62 6.2.2 裙楼经营定位思考 . 63 6.2.3 塔楼(中高端商务公寓)定位思考 . 65 6.3 产品规划 66 6.3.1 总体规划建议 . 66 6.3.2 产品类型、功能及户型 . 66 6.3.3 建筑理念及风格 . 68 2012 年 08 月 24 日 3 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 (2010/02) 6.3.4 建筑细节建议 . 70 6.4 开发进度建议 72 6.4.1 开发原则 . 72 6.4.2 开发进度安排 . 72 6.
7、5 定价及价格分析 74 6.5.1 定价策略 . 74 6.5.2 价格分析 . 74 6.6 市场营销策略 75 6.6.1 总体策略 . 75 6.6.2 营销计划建议 . 75 第七部分第七部分 项目财务分析项目财务分析 . 77 7.1 项目投资估算与资金筹措 . 78 7.1.1 项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表 . 78 7.1.2 项目投资计划、资金筹措与借款利息 . 82 7.2 项目销售收入的测算(含相关税金测算) . 84 7.3 项目财务评价 . 87 7. 3. 1 损益表与项目静态盈利能力分析 . 87 7. 3. 2 现金流量表与项目动态盈利能力分析 .
8、88 7. 3. 3 资金来源与运用表与资金平衡能力分析 . 92 7.3.4 贷款偿还能力分析 92 7.4 财务分析总结 . 93 附件:财务评价(方案二)附件:财务评价(方案二) 95 附件:财务评价(方案三)附件:财务评价(方案三) 97 2012 年 08 月 24 日 4 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 (2010/02) 报告说明报告说明及编制情况及编制情况 预测条件假设:预测条件假设: 我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确有效的。但是,一旦我们所依赖 的基本依据有所改变,我们的分析、推荐或建议也应随之改变。以下因素将可能 导致我们的研究发生变化: 新的规划
9、变动; 新的政策法规; 对广州市房地产市场可能产生影响的社会经济政治改革等重大事件。 市场分析原则市场分析原则: 本报告以准确性、客观性、公正性为原则,按照有关市场分析的办法及相关规定 撰写,遵循客观性原则和独立分析原则。同时为了降低贵方投资风险,总结观点 也采用谨慎原则进行。 市场分析依据市场分析依据: 分析小组进行现场调研时收集到的数据及资料。 分析小组数据平台系统积累的相关数据及资料。 官方及行内权威研究机构公开发表的文章及观点、数据。 敬请注意:敬请注意: 本项目研究工作是在 2012 年 8 月期间进行的,进行研究分析所依赖的信息和资 料都基于这个时间阶段。 本报告中,对于未来需求、
10、市场发展趋势等的预测是对未知事物的估计,应被理 解为对未来可能发生事物的预示性估计,而非完全确定的事实。对未来预测的过 程包含了许多对外界非常敏感的变量,任何改变都可能会极大地影响该报告的结 果,我们在此提请贵方注意。 2012 年 08 月 24 日 5 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 (2010/02) 该报告仅供委托方使用,具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任。 报告编制情况:报告编制情况: 委托单位:深圳市沃信资本管理有限公司深圳市沃信资本管理有限公司 研究目的:基于委托方对项目的期望和要求,结合市场情况,对广州市基于委托方对项目的期望和要求,结合市场情况,对广州
11、市荔湾荔湾区区大大 坦沙岛海角红楼地块坦沙岛海角红楼地块进行进行投资投资研究,供委托方作研究,供委托方作投资投资发展发展之用。之用。 编制单位:戴德梁行房地产顾问(广州)有限公司戴德梁行房地产顾问(广州)有限公司 、 戴德梁行戴德梁行房地产顾问房地产顾问(广州)有限公司(广州)有限公司 总经理:总经理: 彭荫喧彭荫喧 2012012 2 年年 0 08 8 月月 2424 日日 2012 年 08 月 24 日 6 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 (2010/02) 第一部分第一部分 项目总论项目总论 1.1.1 1 项目概况项目概况 广州海角红楼项目(以下简称“本项目”)位于
12、广州市西部中心城区荔湾区大坦 沙岛,大坦沙岛属于广州“泛西关” 板块,拥有优越的地理位置:西眺 佛山、金沙洲,东连广州老西关荔 湾区。 珠江干流从西边的佛山而来, 在大坦沙岛的南尖上与流溪河、石 井河的本地水系合流, 涌进白鹅潭, 成为狭义上流经市区的“珠江” 广州母亲河的真正源头。 本项目位于大坦沙岛屿的东南部,一线临江。项目东临江岸,南临红楼路,西临 红楼路,北临河沙路,紧邻之红楼路是南北双 向二车道,本项目距离地铁五号线坦尾站约 5 分钟步程,公交线 209、416、128、256、783 经过该项目。本项目距广州火车站约 15 分钟 车程, 往广州白云国际机场约需 45 分钟车程, 交
13、通较便利。 本项目东面一线临江,西南部为正在建设的大 型高档住宅社区万科柏悦湾, 项目北部为 珠岛花园住宅社区,项目周边有西郊村、坦尾 村,由于大坦沙岛近年才纳入专项规划,项目 周边为新建区域,商业氛围一般。距离项目 1 公里处有太佳商业广场、广州农商银行、张家 港好又多、河沙村肉菜市场等便民配套,项目周边 2 公里范围内有沙面小学柏悦 海角红楼项目 2012 年 08 月 24 日 7 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 (2010/02) 湾校区、双桥中学、广州市第一中学等,大坦沙岛除万科柏悦湾在建,尚未有新 的地产项目入市。岛外周边有新世界凯粤湾、瑞安花园、中信西关海、越秀
14、星汇金沙、万科金域蓝湾、御金沙等。 本项目总用地面积 9.77 万, 其中体育设 施用地 4.15 万,商业金融业用地 5.62 万。本项目目前体育设施用地上包含 1 个游泳场馆、2 个羽毛球场、1 个足球场、 1 个室内羽毛球场,目前处营业状态中。 商业金融业用地上包含 4 栋主楼:1 号楼 首层为西餐厅,二、三层空置;2 号楼为 红楼度假酒店,运营中;3 号楼整体租赁 给广州酒家,营业中;4 号楼为红楼休闲中心,处空置状态。此外,还有机房、 垃圾房、员工宿舍等附属配套建筑,商业金融业用地上总建筑面积约为 5.3 万平 方米。 根据业主方与广州市荔湾区城市更新改造工作办公室达成协议,本项目根
15、据业主方与广州市荔湾区城市更新改造工作办公室达成协议,本项目体育设施体育设施 用地保留现状,商业金融业用地重建开发,商业金融业用地重建开发用地保留现状,商业金融业用地重建开发,商业金融业用地重建开发总建筑面积总建筑面积 约约 2020 万万,设计容积率约为设计容积率约为 3.563.56,设计为高档商务公寓与休闲商业裙楼设计为高档商务公寓与休闲商业裙楼等等。本 项目红线外已达“五通”(即通给水、通排水、通电、通讯、通路),规划一期项 目假设于 2012 年 9 月开工。 本项目现状本项目现状 2012 年 08 月 24 日 8 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 (2010/02
16、) 体育设施用地体育设施用地 商业金融业用地商业金融业用地 商业金融业用地商业金融业用地 海角红楼项目 2012 年 08 月 24 日 9 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 (2010/02) 1.1.2 2 项目经济技术指标项目经济技术指标 序号序号项目项目参数参数单位单位 1 1 总用地面积总用地面积56,200 2 2 总建筑面积(含地下室)总建筑面积(含地下室)296,000 3 3 计算容积率建筑面积计算容积率建筑面积200,000 3.1 公寓公寓174,330 3.1.1高层公寓(西地块塔楼)35,700 3.1.2小高层公寓(东地块塔楼)138,630 3.2
17、商业商业25,670 3.2.1首层商业(西地块裙楼)3,000 3.2.2二层商业(西地块裙楼)3,000 3.2.3三层商业(西地块裙楼)3,000 3.2.4首层商业(东地块裙楼)16,670 4 4 地下车库面积(不计入容积率)地下车库面积(不计入容积率)96,000 4.1车位(西地块地下车库)21,440 4.2车位(东地块地下车库)74,560 5 5 容积率容积率3.563.56 6 6 建筑密度建筑密度 335 5% % 7 7 绿地率绿地率35%35% 8 8 停车位(地下)停车位(地下)2,400个 9 9 直接销售面积直接销售面积 公寓()174,330100.0% 商
18、业()25,670100.0% 车位(个)2,09287.2% 备注:可售车位不包含商业配比的车位数(308个) 2012 年 08 月 24 日 10 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 (2010/02) 1.1.3 3 报告总述报告总述 广州市经济近年来呈现较快的发展态势, 各项宏观经济指标稳步上升, 第二产业、 第三产业提升迅速,民营资本活跃,经济环境较为宽松,居民消费能力强,房地 产市场较为健康,各项经济指标位居全国前列,城市发展经济环境较好。 珠三角城市群整体规划发展, 使得珠三角各城市在轨道建设的作用下拉近了距离, 同时,其不同的城市功能分工,使得相互之间和谐发展,城
19、市群的共同发展进一 步确立了广州作为珠三角的中心地位,未来发展前景可期。 本项目地处广州市荔湾区大坦沙岛东南部,交通较为便利,拥有骄人的一线江景 资源, 基于广州市区及大坦沙岛目前房地产市场状况以及本项目自身拥有的特征, 我司提出项目开发“塔楼公寓+裙楼商铺”,针对公寓提出“国际花园岛屿,江 岸生活第一排”的项目定位,而裙楼商铺以“岭南休闲文化城”为定位,诠释、 延续先锋休闲文化,打造大坦沙休闲商业金名片。 基于以上宏观及微观环境的综合分析,在保持目前状况持续健康发展情况,本项 目面临较好的市场条件,从市场及产品自身来说,项目可行。 本项目总投资为 215,398 万元,开发商投入自有资金 2
20、9,721 万元作为启动资金, 向银行借款 19,872 万元,销售收入再投入 165,805 万元。 项目在开发经营期内可获得 616,013 万元销售收入,税后利润为 255,877 万元, 项目的投资利润率与房地产同行业相应指标比较,可以接受,故项目从静态盈利 能力分析来看是可行的。 本项目全部投资和自有资金的税前、 税后财务净现值均为远大于零的正值, 税前、 税后的财务内部收益率均大于设定的折现率 10%,动态回收期(2.81 年)较短, 故本项目动态盈利能力评价是可行的。 综上所述,本项目在财务上是可行的。 2012 年 08 月 24 日 11 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资
21、可行性研究 (2010/02) 第二部分第二部分 广州经济环境研究广州经济环境研究 2.12.1 中国及广东省宏观经济背景分析中国及广东省宏观经济背景分析 2.2.1 1.1.1 中国经济现状中国经济现状 2011 年,中国 GDP 同比增长 9.2%,超过 47.2 万亿元,成为 GDP 总量全球第 二的国家, 人均 GDP35,083 元, 按人均 GDP 指标, 中国仍属中低收入国家。 2011 年全国城镇化率达到 47.5%,人均可支配收入 23,979 元,三大产业比例分别为 10%、 46%、 44%。 根据国际经验, 农业产值下降到 10以下, 城市化率达到 50, 则社会进入工
22、业中后期。目前我国正处于工业化中期加速发展阶段。 中国目前经济存在明显的问题,如经济结构单一,制造业发达,创新不足;国内 消费内力不足;收入分配不公等,整个经济急待产业结构转型,国内消费 80来 自房产、汽车、家电。2011 年,房地产受到政策限制,而由于交通、环境等问题, 部分城市对汽车已开始限制,国民消费力尚待挖掘。 2.2.1 1. .2 2 中国经济趋势分析中国经济趋势分析 根据国家“十二五”规划,“十二五”期间国内生产总值年均增长,服务业 增加值占国内生产总值比重提高个百分点,城镇化率提高个百分点。 2000 年,我国的城镇化率为 36.2%,到 2010 年年底,城镇化率为 47.
23、5%。这 10 年间,平均每年提高 1.13 个百分点。而未来十二五规划的平均年增速为 0.8 个百 分点,比前十年间下降了 30%。从规划上看,城市化的速度大大放慢了。 2001-2010 年,中国经济的实际增速年均达 9.4%,“十一五”经济增速年均达 10.1%。未来五年国内生产总值年均控制在 7%之内,低于改革开放以来的平均增 速 2 个百分点以上,这为经济结构调整、房地产调控等预留了足够的空间。 2012 年 08 月 24 日 12 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 (2010/02) 广州 荔湾区 第三产业占国内生产总值比重提高 4 个百分点,在 2015 年达到
24、48,加快服务 业发展速度,加重其在经济结构中比例将是未来五年国家着力执行领域。 小结:小结: 降低降低 GDPGDP、 城市化率增速, 这将为促进整个中国经济结构转型埋下伏笔,、 城市化率增速, 这将为促进整个中国经济结构转型埋下伏笔, 未来单一结构拉动未来单一结构拉动 GDPGDP 的投资模式将逐渐舍弃。的投资模式将逐渐舍弃。增加国民消费力,真增加国民消费力,真 正拉动内需将成为促正拉动内需将成为促进中国经济可持续发展的重要动力。进中国经济可持续发展的重要动力。 2.2.2 2 广州市概况广州市概况 2.2.2 2.1.1 行政区划及地位行政区划及地位 广州市是我国南方最大的中心城市,地处
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