广州购物中心地块可行性研究报告(57P).pdf
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1、 广州南沙开发区购物中心广州南沙开发区购物中心地块可行性研究报告地块可行性研究报告 摘摘 要要 本项目地处南沙开发区的主入口进港大道与环岛路交汇处,项目 占地面积 3.33 万平方米,总建筑面积 13.32 万平方米,容积率为 4。 项目的定位,要做到集经济效益及社会效益于一体,必须要走一条 具有鲜明特色,强调差异化的经营项目。将邀请日本 SEGA 室内游乐场 进驻本项目,成为继台湾之后 SEGA 在亚洲的第二间海外室内游乐场, 并同时经营正宗日货和日式餐馆,绝不经营日本货物以外的商品。目标 客户群为南沙的日籍员工及其家属,泛珠江三角洲的白领人士,追求时 尚和刺激的年轻人及港澳地区的消费者。
2、项目拟建地上 4 层地下负 3 层建筑。按总建筑面积 13.32 万平方米 计算,地下及地上 3 层为 2 万平方米/层,夹层为 8000 平方米,约占总 建筑面积的 5%,地上 4 层为 1.32 万平方米。首层露天广场面积为 3000 多平方米。 本项目还所以采用了“Real Option”概念对项目进行规划。有效 地降低了项目不确定性所带来大风险。 本项目总投资(含贷款建设期利息)为 166 ,137 万元,整个建设 经营期为 10 年。本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三 部分。其中自有资金投入 66,455 万元,出租收入投入 49,682 万元,需 向金融机构贷款 50,
3、000 万元。 本项目的出租收入为 672,746 万元, 销售收入为 1,371,656 万元 (包 括转售收入) ,利润总额为 1,091,482 万元万元,税后利润为 717,925 万元,租赁项目和销售项目投资利润率分别为 7.26%和 129%。 项目全部投资的税后财务净现值为 442,502 万元,内部收益率为 58%. 关键词:购物中心;室内游乐场;纯正日货。 AbstractAbstract Our exploitation project is located at the main entrance of “Nansha Development District“ whic
4、h crosses by “Jianggang Av.“ and “Round Island Rd.“.It accounts for 33,300 centiare plottage. The total floor area is about 133,200 centiare, and less than 4 plot ration. The orientation of our prospective project which concerning the gather with economic and social benefit. Consequently, it must cr
5、eate a bright avenue with diverse character. So, SEGA indoor carnie will garrison in our project by our warm welcome, which will become the second indoor carnie in Asia Area, follow by Taiwan. In our project, you could pleasure to see various pure products which origin from Japan. Absolutely, you co
6、uld enjoy all sorts of Japanese cultural food in our paradise as well. Our target customer group is consist of Japanese employees and their family members; white collar which live in “Pearl River Delta“; people from the area of HK and Macao. Our project will build 4 layers and underground 3 layers.
7、Following the total floor area to calculate, under and over ground 3 layers at 20,000 centiare per layer. Samdwich occupy 5% of total floor area, at 8,000 centiare. And the fourth floor approximate 13,200 centiare. The first floor exposed sequare belongs the area over 3,000 centiare. In the process
8、of planing, we adopt the concept of “Real Option“, which may decrease the risk by factors of uncertain effectively. The total investment of the project is 1,661.37 million yuan. The whole period of construct and management is 10 year. Investment root in the combination that includes 664.55 million y
9、uan of own capital, 496.82 million of tenancy income and 500 million yuan of loan from bank. This project will have 6,727.46 million yuan tenancy proceeds and 13,716.56 million yuan sale proceeds (contains resale income). With 10,914.82 million yuan profit before tax, 7,179.25million yuan after tax,
10、 investment profit margin of total in tenancy module and sale module, 7.26% and 129% respectively. The NPV after tax of the project is 4,425.02million yuan, with IRR of 58%. Key words: Shopping Mall, Indoor Carnie, Pure Products From Japan 1.1.项目背景(项目背景(Project ProfileProject Profile) :) : 1.1 1.1 项
11、目概况项目概况 1.11 1.11 项目概念项目概念 以纯正日货+室内游乐场的集购物、休闲、娱乐的购物中心,吸引 在南沙的日籍员工及其家属和珠江三角洲及港澳地区的消费者。 1.12 1.12 项目地点项目地点 1. 坐落于金洲居住区 2. 位于南沙开发区的主入口进港大道与环岛路交汇处 3. 被北、东、南三大工业区包围 4. 东侧为祁福南沙酒店,背靠电信大厦 1.21.2 规划技术经济指标及要求规划技术经济指标及要求 1. 用地性质:商业用地 2. 总用地面积:3.33 万平方米 3. 总建筑面积:13.32 万平方米 4. 容积率:4 2.2.环境分析环境分析(Environment Anal
12、ysis)(Environment Analysis) 2.12.1 总体环境分析总体环境分析 2.1.1 广州近年来国民经济发展情况 预计 2003 年 (广州) GDP 将达 3544 亿元, 比 2002 年增长 15%; 2004 年 GDP 将达 4141 亿元, 增长 13.5% (资料来源: 广州经济蓝皮书 2004: 广州经济形势分析与预测 ) 。广州经济已连续多年保持两位数以上的增 长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势,工业生产 强劲增长, 市场销售逐步活跃, 市场价格稳中有升, 居民收支稳步增长。 2.1.22.1.2 广州市人口结构和生活水平调查广州市人口
13、结构和生活水平调查 居住条件明显改善,交通状况大为好转,年人均收入大幅提高,广 州市居民生活水平又上了一个新台阶。这是近日广州市城调队在市八个 区抽样调查城市居民五年生活质量变化情况后得出的结论。 2.1.2.12.1.2.1 居住居住:人均面积达 13.13 平方米 五年来, 广州市政府加强对旧城区的改造和新区的开发, 通过实施 “安居工程”,改善了住房困难户的居住条件,同时积极推进住房制度 改革,使人均居住面积增加,无房户、拥挤户大幅减少。据调查显示, 五年来, 广州市人均面积已由原来的9.61平方米增加到13.13平方米。 其中, 人均住房使用面积 10 平方米以下的比重从 31.8%减
14、少到 20%。 人 2056.74 2375.91 2685.76 3001.48 3544 13.18% 13.35% 12.70% 13.20% 15.00% 11.00% 12.00% 13.00% 14.00% 15.00% 16.00% 0 1000 2000 3000 4000 19992000200120022003 1999-2003年广州年广州GDP增长态势增长态势 GDP增长率 均使用住房面积在 30 平方米以上的比重也由 4.5%增加到 11.1%。而在 房改后, 广州市居民家庭住房的产权关系发生了巨大的变化, 居民家庭 拥有自有产权房 (包括原有的私房、 购买公房及商品
15、房) 已达到了 76%。 2.1.2.22.1.2.2 交通交通:多数人出行选择公交车 近几年,市政府加大力气整顿交通,通过扩建路面,修建内环路、 地铁等措施,使广州市公共交通事业得到了巨大发展。据悉,与十城市 的平均水平比较,五年前,广州市骑自行车的比重比十城市平均水平 (58.7%)低 19.7 个百分点,乘公共汽车的比重比十城市(36.6%)低 4.6 个百分点;现在,骑自行车的比重比十城市平均水平(47.1%)低 28.8 个百分点,乘公共汽车的比重比十城市平均水平(30.6%)高 10.9 个百分点。 这显示了广州公交事业的发展使居民出行方便了, 令居民出 行更愿意选择公共交通工具。
16、 2.1.2.3 2.1.2.3 年人均收入年人均收入:万元以上家庭增一倍 近几年, 由于广州市的经济车轮始终保持平稳前进, 居民家庭的年 人均收入因此也得到大幅度的提高。 调查资料显示: 广州市居民家庭年 人均收入在 2000 元以下已由五年前的 5%降至 1.8%,而年人均收入 10000-20000 元的家庭也由原来的 22.3%上升到 26.5%。另外,20000 元以上的家庭也翻了将近一倍,由 4.8%上升到 9.0%。 2.1.32.1.3 广州市吸引外资数量持续增长广州市吸引外资数量持续增长 自 1998 年以来,广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本 上都保持在每年 30
17、亿美元上下。经过多年不懈努力,广州的投资环境 已经有了很大的改善, 实际利用外资数量开始回升, 增幅较前几年要高。 预测 2004 年广州的实际利用外资数额则达到 34 亿美元,较 2003 年增 长 12.5%。 2.1.4 2.1.4 南沙地区整体规划情况南沙地区整体规划情况 2.1.4.12.1.4.1 南沙地区规划的基本思路南沙地区规划的基本思路 南沙地区规划要有利于优化城市空间布局。广州城市将沿珠江重 点向南拓展,形成“山、城、田、海”的生态城市架构。南部组团的发 展在广州总体发展战略中具有核心地位,南沙一带将建设成为广州未来 新城市重要组团之一。将南沙规划建设成为现代化的滨海新区,
18、使广州 实现由沿江城市向现代化滨海新城转变。为达到这一目标,南沙地区的 规划,一是强调生态优先的发展理念,注重生态环境的保护和区域的可 持续发展;二是以南沙发展为龙头,带动城市南拓,拉开城市布局,疏 散旧城功能,以形成多中心网络式布局,使广州城市布局适应于现代化 中心城市的要求。 31.76 31.15 33.27 26.53 30.22 34 4.30% -1.92% 6.81% -20.26% 13.92% 12.50% -30.00% -20.00% -10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 0 10 20 30 40 199920002001200220032004 19
19、99-2003年广州市实际利用外资数量年广州市实际利用外资数量 实际利用外资(亿美元)同比增长 南沙地区规划要有利于形成新的经济增长点,促进广州产业的发展。 南沙地区规划要充分考虑其得天独厚的区位优势,优越的自然条件,突 出发展大交通、大工业、大港口、大物流,使其成为新世纪广州经济发 展新的增长点。 2.1.4.22.1.4.2 发展定位发展定位 南沙地区将发展为珠江三角洲地区的物流中心;集物流产业、临港 产业和高新技术产业为一体的现代化产业基地;联结珠江口两岸城市群 的枢纽性节点,新的粤港直接联系的重要通道。 2.1.4.3 2.1.4.3 规划功能规划功能 规划发展坚持突出“大工业、大物流
20、、大交通”的基本理念,以产 业为基础,立足南沙开发,为构筑广州乃珠江三角洲地区新的经济增长 点创造条件。 整个南沙地分为三大功能区: 潭大灵-鱼窝头:结构性生态建设区 黄阁-南沙:产业-生活综合功能区 龙穴岛-万顷沙:临港综合产业区 充分利用南沙地区的区位优势、自然条件和岸线水运资源,以“大 工业、大物流、大交通”为产业发展战略,以基地化、规模化、集约化、 配套化“为原则,采用专业码头建设与临港工业布局相结合,形成生态 式组团布局、功能明确的以石油化工、钢铁、机械装备工业为主的现代 化临港工业基地:时发展以信息产业为重点的高科技工业和信息服务业, 大力推动粤港两地的经济合作,建设优势互补的科技
21、产业基地,形成珠 江三角洲高新技术和资讯产品的生产与研发中心,以及信息技术教育培 训基地。 南沙地区扼珠江出海口,区内河道多,岸线长,水运交通条件好, 生态自然要素丰富,土地资源丰厚,为产业发展和城市建设提供了良好 的基础。 2.1.4.42.1.4.4 三大工业基地三大工业基地 造船工业基地造船工业基地 将沙仔岛作为造船、修船、船舶辅机及机械装备和集装箱制造工业 基地,重点发展大型船舶制造、维修,特种船舶、工程船舶、高速客船 及集装箱制造,并为广州港及珠江三角洲各港口提供船舶维修服务。 在黄阁镇东部沿海布局船舶辅机及污染少、运量大的机械装备工业, 重点发展大型港口机械、大型建筑构件、楼宇成套
22、设备、环保机械成套 设备、电力成套设备等。 石化工业基地石化工业基地 在南部的万顷沙、新垦镇濒临蕉门水道地区,按照产业配套、技术 先进、资源共享的原则,建设现代化全流程临海石油化工工业基地,规 划面积约 33 平方公里。通过招商引资,吸引境外技术先进、资金雄厚 的大型跨国化工公司在此投资设厂,吸纳部分跨国化工公司的战略转移 项目。同时,通过技术进步,有选择地承接广州城区建设而需要转移的 企业。 钢铁工业基地钢铁工业基地 钢铁工业基地按照产业链相互衔接配套的原则,依托广州港南沙港 区, 在万顷沙地区建设钢铁工业基地, 规划总用地面积约 15 平方公里, 建设规模为年产钢材 500 万吨。其中首期
23、工程为年产钢材 300 万吨,产 品包括冷轧薄板、热轧薄板、不锈钢薄板、镀锌板、无取向硅钢板等高 技术含量、高附加值钢材;二期工程为年产钢材 200 万吨,主要生产高 速线材、螺纹钢、合金工具钢等产品。 2.1.52.1.5 南沙大型购物中心的需求特征南沙大型购物中心的需求特征 2.1.5.12.1.5.1 南沙地区的辐射能力南沙地区的辐射能力 南沙的位置正好位于整个珠江三角洲的几何中心,方圆 60 公里范 围内,囊括了广东省十余座大城市,方圆 100 公里范围内则把整个珠江 三角洲的城市群都网络其中。 南沙水路距香港 38 海里, 距澳门 41 海里。 周边有广州、深圳、珠海、香港、澳门五大
24、国际机场。由此可见南沙一 方面背靠着珠江三角洲 4000 万人口的广阔市场腹地;另一方面又通过 穗、深、珠、港、澳等大城市连接着海内外市场。战略位置突出,具有 很强的市场潜力和幅射力。 2.1.5.22.1.5.2 南沙当地人口增长南沙当地人口增长 9595- -0 02 2 年广州南沙经济技术开发区国民经济主要指标年广州南沙经济技术开发区国民经济主要指标 项目项目 单单 位位 19951995 年年 19961996 年年 19971997 年年 19981998 年年 19991999 年年 20002000 年年 20012001 年年 20022002 年年 年末总人口 人 28249
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