杭州西溪海港城综合项目投资可行性研究报告前期策划.pdf
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1、 1 / 88 2 / 88 余政储出201124 号地块项目 可行性研究报告 2012 年 10 月 3 / 88 目 录 第一章 杭州宏观市场调研 . 4 一、杭州宏观环境分析 . 4 1、城市概况 4 2、 宏观经济数据 . 6 3、项目所在区域城市现状及规划 8 第二章 近期房地产市场动态 . 16 第三章 杭州房地产一级市场分析 . 18 3.1 土地供应分析 18 3.2 土地成交分析 19 第四章 杭州房地产二级市场分析 . 21 4.1 商品房地产市场分析 21 4.2 可售面积情况分析 24 4.3 大城西板块酒店式公寓市场调研 25 4.4 办公、商业市场分析 28 4.5
2、 酒店市场分析 53 4.6 房地产三级市场分析 57 第五章 项目概述及发展环境分析 . 59 5.1 项目资源分析 59 5.2 产品研发方向 65 5.3 产品布局 66 5.4 项目定位 70 第六章 项目财务评述 . 86 4 / 88 第一章 杭州宏观市场调研 一、杭州宏观环境分析 1、城市概况 1.1 城市区位 杭州是浙江省省会,全省政治、经济、科教和文化中心,是全国重点风景旅游城市和历 史文化名城,副省级城市。 杭州地处长江三角洲南翼,杭州湾西端,钱塘江下游,京杭大运河南端,是长江三角洲是长江三角洲 重要中心城市和中国东南部交通枢纽重要中心城市和中国东南部交通枢纽。 1.2 城
3、市交通 构建以公路、铁路、国际大通道为体系的对内对外交通框架( “十二五”计划) 城市交通城市交通:加快江东大桥(九桥) 、庆春路过江隧道、德胜快速路、秋石快速路、留石 快速路、机场高速路拓宽等建设,逐步形成功能明确、级配合理的城市道路网络系统;加快 城市快速公交线路,公共停车场、客运枢纽站场等设施建设,构建城市智能交通管理系统平 台;加快地铁一期工程建设,2010 年建成投入试运行;落实将城市轨道交通系统延伸到富 阳、余杭、临安和萧山国际机场等地的前期可行性研究。 城际公路城际公路:建设杭浦高速及连接线、杭徽高速、杭新景高速、临金高速、申嘉杭高速、 杭长高速、钱江十桥(钱江隧道)及接线等高速
4、公路,形成市域及对外的“一绕、十射、二连、 一通道”高速公路主骨架。 铁路铁路:完成沪杭线、浙赣线、杭甬线电气化改造工程;建设磁浮沪杭线、杭宁及沪杭甬 城际快速轨道交通、加快黄千铁路前期工作;启动铁路杭州枢纽改造工程。 水运水运:完成杭甬运河杭州段改造、杭州港大松树集装箱作业区等项目建设;启动京杭运 河二通道一期工程、 新安江、 富春江航道升级改造工程, 形成以 500 吨级航道为骨干、 100-300 吨级航道为基础,干支直达、与其他运输方式相衔接的现代化内河航道网;启动建设钱塘江 外海码头,增强杭州水运出海通航能力。 5 / 88 航空航空:杭州萧山国际机场二期扩建工程建设,已经具备国际大
5、型空港城市吞吐需求,提 高客货吞吐能力;开辟新的国际航线航班,加强空港物流,发展临港产业。 1.3 城市人口 2011 年末,全市总人口达 786.2 万人,比上年末增加 13.1 万人,增长 1.67。在户籍 人口中,农业人口 384.6 万人,非农业人口 323.75 万人。 上城区上城区 下城区下城区 江干区江干区 拱墅区拱墅区 西湖区西湖区 滨江区滨江区 萧山区萧山区 余杭区余杭区 总人口数 (万人) 35.93 47.94 86.77 50.36 70.80 19.17 136.27 92.67 土地面积 (平方公里) 18 31 210 88 263 73 1163 1222 人口
6、密度 (人/平方公里) 19961 15464 4132 5722 2692 2626 1171 758 从年龄结构上看, 杭州 20 岁以下的青少年和 60 岁以上的老年比例最高, 整体呈现沙漏 状; 杭州市市区人口的居住区域多集中在市中心地区, 萧山区和余杭区虽然早已并入大杭州, 但杭州消费者在思想上对两区域还是比较排外, 认同度不高, 目前还未得到很好的开发和利 用,人口密度也相对比较低。 杭州城市人口按年龄分布 512642 444072 257686 873073 1481272 413664 378117 392866 487259 498706 433014 328364 0 2
7、00000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000 20以下 20-24 24-28 28-32 32-36 36-40 40-44 44-48 48-52 52-56 56-60 60以上 6 / 88 2、 宏观经济数据 2.1 人均 GDP 全市实现地区生产总值(全市实现地区生产总值(GDP)4103.89 亿元亿元,按可比价格计算,比上年增长 14.6, 连续 18 年保持两位数增长。其中,第一产业增加值 167.57 亿元,第二产业增加值 2059.15 亿元,第三产业增加值 1877.17 亿元,比上年分别增长 2.
8、6、14.4和 16.1。三次产业结 构由上年的 4.550.445.1 调整为 4.150.245.7。人均生产总值突破 8 万元;城镇居民人均 可支配收入达 34065 元,比上年增长 13.4%;去年杭州市民共花了 2548.36 亿元农村居民的收入 增速快于城镇,居民消费价格过快上涨的势头得到初步遏制。 7 / 88 2.2 产业结构 杭州的产业结构发展一直相对平稳, 第一产业比重逐步减小, 第二产业的比重经过一些 起伏,09 年比重为 50.2%;第三产业呈现增长的趋势,09 年末比重为 45.7%.政府的“退二进 三”取得了一定的成绩。整个产业结构朝着良好的方向发展。第三产业的比重
9、提升,有助于 居民生活水平的整体提高。2009 年,第一产业实现增加值 167.57 亿元,按可比价格计算, 增长 2.6;第二产业实现增加值 2059.15 亿元,增长 14.4;第三产业加快发展,实现增 加值 1877.17 亿元, 增长 16.1。 三次产业结构由上年的 4.550.445.1 调整为 4.150.2 45.7。 8 / 88 2.3 居民储蓄、人均可支配收入 居民储蓄居民储蓄: 近五年来杭州储蓄余额步步走高, 社会储蓄的增加代表着社会财富的普遍积 累,财富的增加、生活水平的提高也代表着对居住环境的改善需求进一步增加。 人均可支配收入人均可支配收入:人均生产总值突破 8
10、万元;城镇居民人均可支配收入达 34065 元,比上年增 长 13.4%。 2.4 社会消费品零售总额 社会消费品零售总额社会消费品零售总额: 2009 年全市社会消费品零售总额已达 1296.31 亿元, 比上年增长 16.5。分城乡市场看,2009 年城市实现社会消费品零售额 1232.98 亿元,农村实现社会消 费品零售额 63.33 亿元, 分行业看, 2009 年批零贸易零售额 1149.09 亿元, 比上年增长 16.2, 餐饮业零售额 143.06 亿元,比上年增长 19.5%。这个增长势头跟 GDP 的增值基本保持一致 性,未来还将继续快速增长。 3、项目所在区域城市现状及规划
11、 3.1 项目所在区域城市现状 区位:区位:余杭创新基地总部功能区块、高教南区块、公共中心区块、五常北居住区块 衔接处,与杭州城西仅绕城高速一线之隔。 交通:交通:目前项目区域横向交通以文一西路为主动脉,贯穿余杭、仓前、城西,直达 9 / 88 杭州主城区,纵向交通为东西大道、高教路、荆常大道,交通网络不完善。但随着 交通网络规划的实现,未来区域内公路、高速、铁路、地铁将构成一个完善的交通 体系。 人口:人口:目前项目 3km 范围内,常住人口密度过低,但随着“高教、高新、高尚居住” 的形成,未来常住人口及流动人口将得到提升。 规划:规划:余杭创新基地规划为现代化新城区,由创新发展片区和创新拓
12、展片区构成, 以高教、高新和高尚居住为显著的功能特征的城市生活示范区。 现状:现状:区域发展以教育、科研先行,居住后续跟进,而社区型购物中心项目还未出 现,市场处于空白。 从上述的分析可以看出,目前教育、科研、居住都处于起步阶段,各楼盘都以满足自身 业主基本生活需求的社区型商业为主, 周边没有成型的商业设施, 区域内综合生活型商业配 套市场处于空白,将是本项目最大的机遇。 10 / 88 3.2 杭州市总体城市规划 杭州政府新一轮规划提出“城市东扩,旅游西进,产业西拓,沿江开发,跨江 发展 ”的发展战略,将城市以旧城为核心的团块状布局转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿 江、网络化组团式布局 ; 一
13、个一个主城由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成主城由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成 ; 四个副城江南城、临平城、下沙城、创新西城四个副城江南城、临平城、下沙城、创新西城 双心双轴双心以指湖滨、 武林广场地区的旅游商业文化服务中心和临江地区的钱塘江 北岸城市新中心、钱塘江南岸远景城市商务中心 ;双轴是指东西向以钱塘江为轴线的城 市生态轴和南北向以主城-江南城为轴线的城市发展轴 ; 上述表格,可以看出,该区域的市场目前处于高速发展阶段,而商业还处于快速提升阶段, 市场仍然是空白,本项目为补缺产品,市场空白期。 11 / 88 区域分析: 区位区位 项目从行政辖区上归属于余杭创新基地
14、区块,周边为仓前镇、杭州城西、五常湿地 及西溪湿地。 横向:横向:随着文一西路的扩张,城市一级道路的升级,将提升该区域的整体发展,与 主城区链接的更近,也随着区域大型居住社区和产业园区的进驻,区域逐渐成熟。 纵向:纵向:空间上与留下、五常相隔西溪湿地及五常湿地西溪湿地及五常湿地,西溪湿地的国际知名度的提,西溪湿地的国际知名度的提 升,也扩大了该区域的成熟度,提升人气升,也扩大了该区域的成熟度,提升人气。 主城 临平 江南 下沙 12 / 88 13 / 88 人口人口 3km 核心范围内目前大华西溪风情、西溪蝶园等高端商品房居民,及周边海外归国 留学人员创业基地、创新产业园。 随着以阿里巴巴淘
15、宝城、恒生科技园为代表的高新技术、科研产业园的建立以及杭 师大、省委党校等高校迁入,未来的流动人口将加倍剧增。 在空间上,3-5km 范围内主要以老余杭、仓前、五常街道、留下街道、城西的部分 人口组成。实际留下街道、五常街道人口多分布在 5km 范围圈外侧。 交通分析: 现有交通网络(现有交通网络(项目处于文一西路与荆常大道交叉口) 横向:文一西路横向:文一西路贯穿余杭、城西,直达杭州主城区;文二西路文二西路目前由荆常大道连接 城西至主城区,未来西延至东西大道。 纵向:荆常大道纵向:荆常大道连接文一西路、文二西路至五常大道及 02 省道;高教路高教路连接仓前、 五常片区。 交通网络规划:交通网
16、络规划:紧邻紧邻地铁 5 号线(项目距离地铁口 300 米)、留祥快速路等重大交通 干线将不断延伸,规划区内公路、高速、铁路将构成一个完善的交通网络。 14 / 88 3.3 杭州市居住区发展规划 根据杭州市居住区发展规划 ,2006 年至 2011 年期间居住用地的发展方向可以归纳为 “一主、三副、六组团”“一主、三副、六组团”的格局。 “一主”即主城区,为规划的杭州中心居住区; “三副”即 临平城、下沙城、江南城,为规划的杭州次中心居住区; 根据规划,杭州主城北部适当保留部分工业、物流仓储区;东部为交通、市政设施区; 西部为教育高新科研居住区。湖滨为旅游工业区,江滨将成新的城市新中心。 3
17、.4 杭州市商业规划 杭州商业发展规划:1 个市级商业中心和个市级商业中心和 3 个市级商业副中心,个市级商业副中心,4 个区域商业中心和个区域商业中心和 12 个个 区域商业副中心区域商业副中心 从发展趋势看,一心多点的格局,会逐步向“多心多点”的格局转变。 “多心多点”的商业 格局也说明区域化消费将成为主流。 ,形成基本满足居民日常生活需要的社区(集镇)商业服务网 。 15 / 88 未来十年,随着产业的西拓,逐渐改善城西与城东之间的交通拥堵关系,缓解了产业不 平衡,市政府扩大了对城西的拓展,加大了对城市西部地区的大力扶持,其中也包括了高校 产业的充实,高新产业研究基地的进入,海外归国留学
18、人员创业基地海创园(中国未 来科技城)等等的利好举措,都是很好的证明,市政府力将使得西部地区产业和商业配套得 以全面的改善, 提升西部的商业品位。 逐渐形成了以城北副中心和西部产业商业中心的格局。 本项目位于城北城市副中心和西部商业中心的腹地,是核心中的核心,未来潜力巨大。 西 部 商 业 中心 城北 副中 心业 项目所在商圈 16 / 88 第二章 近期房地产市场动态 行业动态 一级市场:一级市场:11年杭州新增土地供应95宗,总供给面积237.50万平米,同比下降34.5%;成交方 面,11年杭州土地市场共成交地块84宗,成交面积221.28万平方米,同比下降29.2% 二级市场二级市场:
19、11年,杭州一手房共成交29291套,同比下降18.1%,成交面积为287.93万平米,同 比下降28.2%。 三级市场:三级市场:11年,杭州二手房共成交102.27万平方米,同比下降48.8%。 总的来讲:总的来讲:11年,杭州一手房均出现大幅下滑,基本接近08年的最低点;二手房市场成交量创 下近5年成交量的最低值。土地市场无论是出让还是成交均出现了一定幅度的下滑。 居住用地价格涨幅回落成新趋势居住用地价格涨幅回落成新趋势 2011 年一季度,在宏观经济、市场预期、通胀因素及调控政策等综合作用下,全国地 价总体水平仍然小幅上升,但居住用地价格涨幅回落引领总体趋势。据统计,全国主要监测 城市
20、地价总体水平为2945 元平方米,商业、居住、工业分别为5358 元平方米、4349 元平方米和638 元平方米, 呈小幅上升态势; 环比增长率分别为2.20%、 3.33%、 2.44%、 1.43%;同比增长率分别为 8.52%、10.99%、10.23%、5.50%,地价环比、同比增速放缓, 居住地价环比、同比增幅均较上一季度收窄。 房价下房价下 50%50%纳入房贷压力测试纳入房贷压力测试 本次压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形,并提高了房价下降的轻、中、重三 种情况的标准。 这三种情形分别是: 房价平均下跌30%、 利率上调27 个基点; 房价下跌40%、 利率上调54 个基点
21、;房价下跌50%、利率上调108 个基点的情况。还将北京、上海、深圳、 广州、重庆、杭州、南京等7 大城市列为房贷高风险地区,需按照房价较大幅度下跌的条 件测算房地产贷款受冲击的情况。 资本市场融资受限重重下,地产基金受到重视资本市场融资受限重重下,地产基金受到重视 在银行开发贷款和信托投资的大门相继关紧之后, 开发商找到了一扇新的窗户通过 设立地产基金直接募集社会资金。 地产基金的融资方式作为股权融资, 在让渡公司股份的同 17 / 88 时,却能够直接补充资本金,为进一步撬动银行资金创造条件,因此,正越来越受到金地集 团和万科等主流房地产企业的喜欢。 银行在放开发贷时有两个评价标准, 一个
22、是土地的评估 价值打折扣,一般是5 折左右。第二个是自有资金投入的两倍。以基金的形式融资增加了 企业的自有资金,将有可能获得两倍的银行贷款,并且摊薄资金成本。 18 / 88 第三章 杭州房地产一级市场分析 3.1、土地供应分析 土地供应结构分析 11年杭州新增土地供应95宗,总供给面积237.50万平米,同比下降34.5%。从土地性质来看, 11年土地供应中住宅用地24宗,面积为87.19万平米,占总供地面积的36.7%;工业用地24宗, 面积为60.27万平米,占总供地面积的25.4%;商业用地44宗,面积为89.20万平米,占总供应面 积的37.6%;其他性质用地23 宗,面积为0.84
23、 万平米,占总供地面积的0.40%。从供应的地块 性质来看,11 年杭州土地市场供给住宅与商业用地比例基本持平,略高于工业用地。 从走势来看,受到宏观调控的影响,杭州下半年的土地供应情况明显优于上半年。 19 / 88 从各区域的土地供给来看,11 年杭州土地市场江干区以70.55 万平米的供地量成为全市第 一,占全市土地供应的29.7%;其次为西湖区,新增土地供应54.51 万平米,占全市土地供应的 23.0%;滨江区新增土地供应38.58万平米,占全市土地供应的16.2%;再次为下沙区和下城区; 拱墅区、之江区、上城区11年的土地供应量较少。杭州11年列入市区经营用地供应计划的土地 共88
24、宗,300.88万平米。其中,住宅用地50宗,228.85万平米,公建用地38宗,72.04万平米。 而从本年实际的供应情况来看来看,住宅用地的供应面积仅占供应计划的38.1%,随着市场情况 急剧下滑,政府在土地出让上也采取了一定的措施,保留了相对优质的住宅用地。 3.2、土地成交分析 3.2.1、土地用途分析 11 年杭州土地市场共成交地块84 宗, 其中住宅用地成交23 宗, 成交面积83.70 万平方米, 商办用地成交33宗,成交面积68.14万平方米;住宅用地成交面积比例略高于商办用地和工业用 地。 20 / 88 3.2.2、土地区域分析 近期余杭区依然是土地成交的主力区域,也是住宅
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